A los bancos no les entusiasma prestar dinero a quien no pueden perseguir si algo sale mal. Ese es, en una frase, el problema de fondo de la hipoteca para no residentes: vives en un país, la propiedad está en otro, y el banco tiene que decidir si una nómina de un empleador extranjero compensa el riesgo de cobro. Algunas entidades han hecho de decir «sí» su negocio. La mayoría, sencillamente, dice que no.
La buena noticia es que los bancos que sí prestan a extranjeros se concentran en un puñado de mercados, y varios de ellos son precisamente los destinos donde el comprador internacional quiere estar. Los bancos españoles y portugueses aprueban miles de hipotecas a no residentes cada año. Los bancos de los Emiratos tienen departamentos enteros dedicados a compradores expatriados y extranjeros. Y en los países donde la financiación bancaria escasea, las promotoras han cubierto el hueco con planes de pago a plazos que no necesitan banco alguno.
Esta guía recorre las cuatro formas realistas de financiar una compra en el extranjero, las condiciones que de verdad se ofrecen a los no residentes, cómo se comparan nuestros principales mercados, el proceso de solicitud y el riesgo de tipo de cambio, que atrapa a más compradores que cualquier carta de rechazo.
Cuatro formas de pagar una propiedad en el extranjero
Toda compra transfronteriza se financia de una de cuatro maneras, y conviene ser honesto sobre cuál encaja contigo antes de hablar siquiera con un agente.
La primera es una hipoteca local en el país donde compras. El préstamo queda garantizado con la propiedad extranjera, suele emitirse en la moneda local y se evalúa contra ingresos que ganas en otro sitio. De esto trata, sobre todo, el resto de esta guía.
La segunda es endeudarte en casa. Si tienes una vivienda en tu propio país con un buen colchón de capital, una reunificación de deuda o un préstamo con garantía hipotecaria puede darte el dinero, que luego llevas al extranjero como comprador al contado. Tu banco de siempre ya te conoce, el contrato está en tu idioma y el vendedor te trata como comprador en efectivo, lo cual te da poder de negociación real. La pega salta a la vista en cuanto la dices en voz alta: tu vivienda familiar pasa a cargar con el riesgo de un apartamento de vacaciones a dos mil kilómetros.
La tercera es un plan de pagos del promotor. Es la práctica habitual en Turquía, los Emiratos y Tailandia, donde el crédito bancario a extranjeros va de limitado a casi inexistente. Pagas en plazos ligados a los hitos de construcción, a veces con parte del precio aplazada años después de la entrega. Sin banco, sin expediente de ingresos y sin ningún tasador independiente preguntándose si el proyecto tiene sentido. Y eso último tiene su lado bueno y su lado malo.
La cuarta es el efectivo, y financia más compras internacionales que las otras tres juntas. No porque todo comprador sea rico: un piso de dos habitaciones terminado, a diez minutos del mar en Antalya o en la costa chipriota, puede costar menos que una plaza de garaje en el centro de Londres, y a esos precios muchos compradores simplemente no necesitan deuda.
Qué condiciones ofrecen realmente a los no residentes
Olvídate de los tipos y ratios que los bancos anuncian a sus clientes locales. La financiación para no residentes se rige por otro reglamento, y cada línea de ese reglamento es más estricta.
Empecemos por la entrada. En la mayoría de los mercados que prestan a extranjeros, el banco suele adelantar entre el 50% y el 70% de la tasación, lo que significa que tú pones entre el 30% y el 50% en efectivo. Compáralo con el 10-20% que suele aportar un comprador local. Y la tasación importa: si el perito del banco valora el piso por debajo del precio pactado, el préstamo se reduce y la diferencia la cubres tú.
Los gastos de compra van aparte. Impuesto de transmisiones, notaría, registro, gestoría: según el país, suman desde unos pocos puntos porcentuales hasta cifras de dos dígitos, y el banco no los financia. Tu necesidad real de efectivo es la entrada más todo eso.
Los plazos son más cortos de lo que quizá esperas, normalmente entre 15 y 25 años, y la mayoría de bancos quiere la deuda saldada antes de que cumplas entre 70 y 75. Un solicitante de 55 años suele encontrarse con un plazo de 15 años, le guste o no, y un plazo más corto implica una cuota mensual más alta.
Los tipos suelen ser variables. En la eurozona eso normalmente significa un diferencial sobre el Euríbor, así que tu cuota se mueve cuando se mueven los tipos europeos. Existen las hipotecas fijas, más en unos mercados que en otros, y a veces el no residente paga una pequeña prima en cualquiera de los dos casos. Toma cada cifra que te den como orientativa, no como promesa: los precios siguen el ciclo de tipos.
Y luego está el papeleo, donde en realidad mueren la mayoría de las solicitudes. Un banco que evalúa ingresos extranjeros quiere el cuadro completo, traducido y a menudo apostillado:
- Dos o tres años de declaraciones de la renta
- Nóminas recientes, o cuentas si trabajas por cuenta propia
- Entre seis y doce meses de extractos bancarios
- Un informe de solvencia de tu país de origen
- Una relación de préstamos y otros compromisos vigentes
La mayoría de bancos añade además una prueba de endeudamiento sobre ingresos: la suma de tus cuotas mensuales, incluida la nueva hipoteca, por lo general no puede superar aproximadamente un tercio de tu ingreso neto. Al autónomo lo examinan con lupa en todas partes, y los ingresos difíciles de documentar, como cobros en efectivo o trabajos freelance irregulares, prácticamente no cuentan.
Una costumbre europea más que conviene conocer: muchos bancos exigen un seguro de vida junto con la hipoteca, con una prima calculada según tu edad y tu salud. Forma parte del coste real del préstamo, y es uno de los motivos por los que aprobar se complica pasados los 60.
Consigue una preaprobación antes de encapricharte con un piso concreto. Cuesta poco, suele tardar de una a tres semanas, y te convierte en un comprador serio a ojos de cualquier agente o vendedor con el que te cruces.
Qué mercados prestan a no residentes
Así se posicionan, para un comprador extranjero, los países que cubrimos en HomeNSearch.
España y Portugal: el dúo accesible
Si buscas una hipoteca para no residentes sin complicaciones en Europa, la península ibérica es donde las probabilidades juegan a tu favor. Los bancos españoles llevan décadas prestando a compradores extranjeros, el proceso está muy rodado, y un no residente con ingresos bien documentados suele poder pedir entre el 60% y el 70% de la tasación a 20-25 años. Necesitarás el NIE, el número de identificación fiscal para extranjeros, y normalmente una cuenta bancaria española antes de firmar. Descubre qué puedes comprar con ese dinero en nuestra página de España.
Portugal le sigue muy de cerca. La financiación a no residentes es habitual, el porcentaje sobre tasación se mueve en una banda parecida, a veces un punto por debajo, y el NIF más una cuenta local son la entrada al proceso. Los bancos portugueses son exigentes con la calidad de la documentación, así que un expediente de ingresos ordenado agiliza bastante las cosas. Nuestros anuncios de Portugal dan una idea de los precios, desde Lisboa hasta el Algarve.
Chipre y Grecia: posible, con paciencia
Ambos países tienen bancos que prestan a extranjeros, pero el sector es más pequeño y la respuesta depende más de la entidad concreta —e incluso de la sucursal— que en España. Espera una relación préstamo-valor más conservadora, una tramitación más lenta y más papeles que aportar. Los bancos griegos pasaron años reconstruyéndose tras la crisis financiera y siguen siendo selectivos con los expedientes de no residentes, aunque la cosa se ha relajado. En ambos mercados, el comprador que no quiere esperar suele cerrar directamente en efectivo.
Emiratos Árabes Unidos: la financiación se decide por el salario
Dubái y Abu Dabi tienen un mercado hipotecario activo para extranjeros, incluidos compradores que no residen en los Emiratos. La aprobación gira en torno al salario: los bancos fijan umbrales mínimos de ingresos mensuales y examinan a fondo la estabilidad de tu empresa o empleador. Al no residente le ofrecen menos porcentaje sobre tasación que al residente, y el precio también cambia, pero el proceso es rápido para los estándares europeos y los bancos están acostumbrados a expedientes internacionales. Consulta nuestra página de los Emiratos para ver el mercado en sí.
Turquía y Tailandia: donde los planes de pago cubren el hueco
Las hipotecas para compradores extranjeros existen sobre el papel en Turquía y casi ni eso en Tailandia, y en la práctica pocos compradores internacionales las usan en ninguno de los dos países. La cultura de financiación es distinta: el promotor asume el papel del crédito. Los calendarios de pago sin intereses durante la construcción son habituales en las promociones turcas y tailandesas, y a veces se alargan dos o tres años más allá de la entrega. Es una financiación de verdad útil. Solo recuerda que ningún banco ha revisado al promotor, así que la due diligence de tu abogado sobre el proyecto, el título de la parcela y el depósito en garantía tiene que asumir esa función.
La solicitud, paso a paso
Los detalles cambian según el país, pero una solicitud de no residente sigue casi siempre el mismo esqueleto.
- Consigue tu número fiscal local y, si hace falta, una cuenta bancaria local. En España es el NIE, en Portugal el NIF; la mayoría de países tiene su equivalente.
- Reúne el expediente de ingresos: declaraciones de la renta, nóminas, extractos, informe de solvencia, traducidos si es necesario.
- Solicita una preaprobación, directamente o a través de un bróker especializado en casos de no residentes.
- Encuentra la propiedad y pacta el precio, dejando claro al vendedor que compras con financiación.
- El banco encarga su propia tasación. El préstamo se calcula sobre el menor de los dos valores: precio o tasación.
- Revisa la oferta formal: tipo de interés, plazo, seguros exigidos, comisiones por amortización anticipada.
- Firma ante notario, como exige la mayoría de países de derecho civil, e inscribe la hipoteca sobre el título.
Desde los primeros documentos hasta las llaves, entre seis y diez semanas es una previsión razonable si tu papeleo está en orden; más si las traducciones y las apostillas se alargan. Donde la práctica local lo permita, pide a tu abogado que incluya una condición suspensiva de financiación en el contrato de compraventa, para que tu señal sobreviva si te rechazan el préstamo. España, por ejemplo, no la incluye por defecto. Muchos compradores han perdido su señal dando por hecho que sí.
El desajuste de divisas que nadie tiene en cuenta
Aquí está el riesgo que sobrevive a la solicitud: ganas en una moneda y debes en otra. Una hipoteca en euros pagada con un sueldo británico, un plan de pagos en baht financiado con euros. Al préstamo le da igual lo que haga el tipo de cambio. A tu presupuesto, no.
Haz el cálculo con un movimiento del 10%, porque ese movimiento del 10% ocurre. Si tu moneda se deprecia un 10% frente a la moneda del préstamo, tu cuota mensual sube, en la práctica, un 10% sin que el banco cambie nada. En un plazo de 20 años vivirás oscilaciones así más de una vez, en ambas direcciones.
Puedes amortiguarlo. Pedir el préstamo en la moneda en la que cobras es la solución más limpia, allí donde el banco lo permite. Un colchón de seis a doce meses de cuotas guardado en la moneda del préstamo absorbe los sustos. Para las transferencias en sí, los proveedores especializados en divisas ofrecen contratos a plazo que fijan un tipo de cambio con meses de antelación, algo especialmente útil en pagos escalonados a un promotor. Las normas de la UE también obligan a los bancos a advertir a los prestatarios en moneda extranjera de este riesgo, y algunos contratos incluyen el derecho a convertir el préstamo si el tipo supera un umbral fijado. Pregunta si el tuyo lo tiene.
Cuando el banco dice que no
Los rechazos son habituales en la financiación a no residentes y muchas veces no dicen nada de ti. Un expediente de autónomo poco sólido, un pasaporte que no encaja con la política interna de ese banco, un tipo de propiedad que a la entidad no le gusta: cualquiera de estos motivos hunde una solicitud por sí solo. Lo que importa es el siguiente paso.
A veces la respuesta es otro banco, porque los criterios varían mucho incluso dentro del mismo país, y ahí es donde un bróker especializado en no residentes se gana la comisión. A veces es una entrada mayor: con el 50% puesto, un banco que te rechazó al 30% puede reconsiderarlo. Pedir el préstamo contra tu vivienda convierte el problema en algo doméstico que tu propio banco puede resolver. Los planes del promotor sustituyen al banco por completo en los mercados pensados para eso. Y de vez en cuando, la respuesta honesta es comprar algo más barato, al contado, en un mercado donde los precios lo permitan, en lugar de estirarte con una deuda en condiciones que acaban penalizándote.
Si estás sopesando varias de estas opciones a la vez, habla con nosotros. HomeNSearch trabaja en trece países, y parte de nuestro trabajo es encajar a cada comprador con el mercado donde su presupuesto y su financiación realmente cuadran, antes incluso de reservar un viaje para ver propiedades.
Preguntas frecuentes
¿Puedo conseguir una hipoteca en el extranjero sin vivir allí?
Sí, en los países adecuados. España, Portugal y los Emiratos tienen una financiación a no residentes bien establecida, y los bancos de Chipre y Grecia estudian cada caso de compradores extranjeros por separado. Necesitarás ingresos documentados, un número fiscal local y una entrada del 30% al 50%. Turquía y Tailandia rara vez prestan a compradores extranjeros; quien compra allí suele usar planes de pago del promotor o efectivo.
¿Cuánta entrada necesito para una hipoteca en el extranjero?
Cuenta con un 30% a un 50% del precio, ya que la relación préstamo-valor para no residentes suele moverse entre el 50% y el 70%. Los gastos de compra van aparte y ningún banco los financia. Un comprador que tenga el 40% del precio en efectivo, más los gastos, es un candidato realista en casi cualquier mercado que preste a extranjeros.
¿Qué país es más fácil para una hipoteca de no residente?
Entre los mercados que cubrimos: España y Portugal, con los Emiratos muy cerca para quienes superan los umbrales de salario que exigen sus bancos. Los tres tramitan solicitudes de extranjeros de forma rutinaria, no como una excepción exótica.
¿Es mejor un plan de pagos del promotor que una hipoteca?
Es más fácil de conseguir y no exige expediente de ingresos, y los plazos durante la construcción suelen ser sin intereses. La contrapartida es el riesgo: ningún banco ha revisado el proyecto, y tu dinero queda expuesto hasta que la propiedad esté terminada y con el título inscrito. Una hipoteca pone la tasación y las revisiones legales del banco de tu lado. Usa los planes de pago con un buen abogado y un promotor cuyas obras terminadas puedas visitar.
