Italia se vende sola. El sistema de compra requiere más explicación: un notario nombrado por el Estado en el centro de cada operación, tres contratos separados en vez de uno, y una base imponible que la mayoría de compradores extranjeros nunca ha oído mencionar y que a menudo reduce la factura a un tercio. Con esos tres puntos claros, el resto es papeleo.
Esta guía recorre todo el camino, desde el primer código fiscal hasta el día en que el notario lee la escritura en voz alta. También trata los dos ganchos más famosos, las casas de 1 euro y el impuesto plano del 7% para pensionistas, sin ocultar la letra pequeña.
Quién puede comprar propiedad en Italia
Los ciudadanos de la UE, del EEE y de Suiza compran en las mismas condiciones que los italianos. Sin permisos, sin autorizaciones, sin límite de propiedades ni de dónde comprarlas.
El resto queda sujeto a la regla de reciprocidad, la condizione di reciprocità: Italia permite comprar si un italiano podría comprar en tu país. Estadounidenses, británicos, canadienses y australianos la cumplen sin problema, así que el Brexit no cambió nada respecto al derecho a comprar. Y si ya tienes un permiso de residencia italiano, la prueba de reciprocidad ni siquiera se te aplica.
Algo que la propiedad no trae consigo es el derecho a vivir allí. Una escritura te da la cuota Schengen estándar, 90 días de cada 180. Quedarse más tiempo exige un visado, normalmente el de residencia electiva, que pide ingresos pasivos de unos 31.000 euros al año para un solicitante individual.
Antes de visitar nada: codice fiscale, luego una cuenta bancaria
En Italia no se mueve nada sin el codice fiscale, el código fiscal personal. Lo necesitas para firmar una oferta, abrir una cuenta, dar de alta la luz, hasta para comprar una SIM. Es gratuito y rápido: se solicita en cualquier oficina de la Agenzia delle Entrate con el pasaporte, o en el consulado italiano de tu país antes de viajar.
Una cuenta bancaria local no es obligatoria por ley, pero en la práctica conviene tenerla. Las señales y el saldo final se mueven mediante cheque bancario o transferencia italiana, y las compañías de suministros esperan una cuenta doméstica para la domiciliación. Los no residentes pueden abrir una conto corrente non residenti: hay que llevar pasaporte, codice fiscale y justificante de domicilio, y contar con unos días de trámite en vez de una apertura inmediata.
Si financias la compra desde fuera, el cambio de divisa merece su propia línea en el presupuesto, junto a impuestos y profesionales. Nuestra guía sobre el coste real de comprar propiedad en el extranjero desglosa adónde va ese dinero, mercado por mercado.
Los tres contratos: cómo funciona realmente una compra en Italia
Una venta italiana avanza a través de tres documentos, cada uno más vinculante que el anterior. Saber en qué fase estás te dice exactamente hasta dónde puedes echarte atrás.
Primera fase: la proposta d'acquisto
La oferta por escrito. La redacta el agente, la firmas y adjuntas un cheque, normalmente entre 5.000 y 10.000 euros, para demostrar que vas en serio. Aquí está la asimetría que se les escapa a los compradores: en cuanto el vendedor la firma, la proposta vincula a ambas partes. No es una expresión de interés educada, es el arranque del contrato. Así que negocia precio y condiciones antes de firmar, y deja por escrito cualquier vía de escape, como una cláusula suspensiva por hipoteca, en esta misma fase.
Segunda fase: el compromesso
El contratto preliminare, más conocido como compromesso, es el compromiso serio. Fija el precio, la fecha de finalización y todas las condiciones de la venta, y viene acompañado de un depósito del 10-30% del precio.
Ese depósito toma normalmente la forma legal de una caparra confirmatoria, y la mecánica importa. Si te retiras sin causa justificada, pierdes todo el depósito. Si es el vendedor quien se echa atrás, te debe el doble. Un dolor simétrico, y por eso ambas partes suelen presentarse ante el notario en la fecha acordada.
Haz las comprobaciones antes del compromesso, no después. Una vez firmado, descubrir una ampliación sin permiso o 6.000 euros de cuotas de comunidad impagadas es problema tuyo, no una salida.
La diligencia debida estándar es así: un geometra (aparejador) inspecciona la estructura y confirma que el edificio coincide con su expediente urbanístico, mientras tu abogado revisa el título y las deudas de comunidad, que en Italia se transmiten con el piso. Para plazos largos entre el contrato y la finalización, el compromesso también puede registrarse contra la propiedad, un trámite llamado trascrizione, que impide al vendedor venderla dos veces o pedir una nueva hipoteca sobre ella. Cuesta un poco más en impuestos y tiempo de notario. Merece la pena.
Tercera fase: el rogito
La finalización. Comprador, vendedor y notario se reúnen, se lee la escritura en voz alta, pagas el resto, los impuestos se liquidan a través del notario y se entregan las llaves. Si no hablas italiano, la ley exige traducción o escritura bilingüe, así que cuenta con ese gasto. Después, el notario inscribe la transmisión en el registro de la propiedad y actualiza el Catasto, el catastro italiano, a tu nombre. De la oferta aceptada al rogito suelen pasar dos o tres meses en una compra al contado, más bien cuatro a seis con hipoteca.
Qué hace realmente el notario
El notaio es la pieza que los compradores extranjeros peor interpretan. No es tu abogado. El notario es un funcionario público, neutral entre las partes, y es la escritura notarial la que hace real la transmisión. Antes del rogito, el notario confirma que el vendedor es realmente el propietario, busca veinte años de registros de hipotecas, cargas y reclamaciones de terceros, y comprueba que los datos catastrales coinciden con el edificio existente.
Tú eliges al notario y tú pagas sus honorarios, típicamente entre el 1 y el 2,5% del precio incluyendo los trámites de registro. Lo que el notario no hará: negociar por ti, decirte si estás pagando de más, o subirse al tejado. Por eso los compradores extranjeros deberían contratar además a su propio abogado y a un geometra, unos 2.000-5.000 euros combinados en una operación típica, barato comparado con lo que pueden detectar.
Los impuestos al comprar: el valor catastral lo cambia todo
Compra una vivienda de reventa a un particular y pagarás el impuesto de registro, la imposta di registro, al 9%. Nueve por ciento suena elevado. Aquí está lo que la mayoría de guías esconde: se calcula sobre el valor catastral, no sobre el precio que pagas.
Los valores catastrales vienen de viejas tasaciones oficiales y quedan muy por debajo de los precios de mercado, normalmente entre un tercio y la mitad. En una casa de campo de 300.000 euros con un valor catastral de 100.000 euros, el 9% son 9.000 euros, no 27.000. Pide al agente la rendita catastale antes de hacer una oferta y tu abogado podrá calcularte la cifra exacta con antelación.
Mejora aún más si realmente vas a vivir allí. Comprométete a empadronarte en ese comune en un plazo de 18 meses y el tipo baja al 2% del valor catastral, el régimen prima casa. Las condiciones: la vivienda no puede estar en una categoría catastral de lujo (A/1, A/8, A/9), no puedes tener otra prima casa en Italia, y si vendes antes de cinco años sin comprar otra vivienda habitual, la Agenzia delle Entrate te reclama la bonificación con un recargo del 30%. Si te pasas del plazo de 18 meses, se aplica el mismo recargo.
Las obras nuevas funcionan de otra manera. Comprar a un promotor dentro de los cinco años tras la finalización implica pagar IVA sobre el precio real: 10% como norma general, 4% con la condición de prima casa, 22% para categorías de lujo. Se añaden pequeñas tasas fijas de registro, hipoteca y catastro: 50 euros cada una en reventas privadas, 200 euros cada una en compras con IVA.
Además del impuesto, el reparto habitual de costes en una compra de reventa:
- notario: 1-2,5% del precio
- comisión de la inmobiliaria: alrededor del 3% más IVA, y en Italia el comprador paga también su parte
- tu propio abogado y el geometra: 2.000-5.000 euros en conjunto
- gastos de hipoteca, si la hay: la comisión del banco más un impuesto sustitutivo del 0,25% del préstamo para una prima casa, del 2% en el resto de casos
Lo que pagas cada año
El impuesto anual sobre la propiedad en Italia, el IMU, tiene una excepción que sorprende: una prima casa que no sea de lujo no paga nada. Vivir en la vivienda de la que eres propietario reduce la factura anual a la tasa de basuras, TARI, unos cientos de euros, más las cuotas de comunidad que correspondan.
Las segundas residencias y las propiedades de lujo sí pagan IMU. El tipo base es 0,86% y cada comune puede subirlo hasta 1,06%, aplicado sobre una base catastral revalorizada y no sobre el valor de mercado, así que un apartamento vacacional de 250.000 euros suele situarse entre 800 y 2.000 euros al año. Si lo alquilas a largo plazo, los ingresos por arrendamiento residencial pueden tributar bajo el tipo fijo cedolare secca del 21% en lugar del IRPF progresivo.
Hipotecas para no residentes
Los bancos italianos prestan a no residentes con un 50-70% de financiación sobre el valor de tasación, frente al 80% para residentes, a plazos de 10 a 25 años. El trámite exige mucho papeleo: nóminas o declaraciones de renta traducidas, extractos bancarios, informes de crédito del país de origen. Espera un tipo algo por encima del que se ofrece a residentes y una respuesta que se mide en semanas.
Dos notas prácticas. A los bancos no les gustan las ruinas, así que cualquier inmueble que necesite reforma estructural, incluida toda la categoría de casas de 1 euro, suele comprarse al contado. Y consigue que el banco se mueva antes de firmar el compromesso, con una cláusula de financiación incluida, porque perder una caparra del 20% por un crédito denegado es la forma más cara de aprender esta lección.
Después del rogito: la semana poco glamurosa
Ser propietario trae consigo una ronda de trámites que nadie fotografía para Instagram. Primero los suministros: los contratos de luz, gas y agua se cambian a tu nombre mediante un trámite llamado voltura, o se reactivan desde cero si la casa llevaba tiempo vacía, lo que cuesta más y tarda más. Después el seguro del hogar, que no es obligatorio en Italia salvo que tu banco lo exija por la hipoteca, aunque una cobertura contra incendios en una casa de piedra antigua es dinero bien gastado. En una comunidad de vecinos, preséntate al amministratore, quédate registrado para cuotas y reuniones, y pide las actas de los últimos dos años. Se leen como un diario de todo lo que falla en el edificio.
Y si has pedido la prima casa, el reloj ya corre: 18 meses para empadronarte en el ayuntamiento. Anota la cita en el calendario la misma semana en que recibas las llaves.
Los ganchos famosos, sin adornos
Las casas de 1 euro
Son reales. Decenas de comuni, sobre todo en Sicilia, Cerdeña y el sur del interior, venden casas abandonadas por un euro para frenar el despoblamiento. El euro es el titular, no el trato. Te comprometes a reformar, normalmente en uno a tres años, depositas una fianza de 1.000-5.000 euros, corres con los gastos de notario y transmisión, y te haces cargo de un edificio que lleva décadas vacío y necesita tejado, suelos, cableado y fontanería nuevos. Las cifras reales de proyecto empiezan alrededor de 30.000 euros y suben deprisa. Cómprate una si quieres un proyecto y un pueblo al que pertenecer. Si solo buscas algo barato y habitable, con 30.000-60.000 euros hay apartamentos habitables en las mismas regiones sin ningún compromiso.
El impuesto plano del 7% para pensionistas extranjeros
Este merece mucha más atención de la que suele recibir. Traslada tu residencia fiscal a un municipio de menos de 20.000 habitantes en Sicilia, Cerdeña, Calabria, Campania, Basilicata, Abruzzo, Molise o Apulia, cobra una pensión pagada desde el extranjero, e Italia tributará toda tu renta extranjera a un tipo fijo del 7% durante hasta diez años. Las condiciones son breves: no haber sido residente fiscal en Italia en los cinco años anteriores, y que la pensión provenga de una fuente extranjera. Súmalo al 2% de la prima casa y al IMU cero en tu vivienda principal, y la Italia del sur profundo se convierte en uno de los lugares más baratos de Europa para jubilarse viviendo bien.
Dónde está el valor
A nivel nacional, las viviendas de reventa rondan de media los 1.800 euros por metro cuadrado, y la dispersión en torno a esa cifra cuenta toda la historia. Calabria, Molise, Sicilia y el interior de Apulia se mueven por debajo de los 1.000 euros, con pueblos del interior de Calabria en 400-600 euros. La gama alta nunca se ha movido: Toscana, Liguria y los lagos del norte arrancan cerca de 3.000 euros y suben mucho más en la Chianti o a orillas del Como. La costa de Apulia, en torno a Ostuni y el Salento, ha subido con fuerza en la última década y aun así queda a la mitad de los pueblos toscanos comparables. Compara mercados en nuestra página de Italia, o ve directamente a los anuncios en directo de HomeNSearch y comprueba los precios de venta por ti mismo.
Preguntas frecuentes
¿Pueden los estadounidenses comprar propiedad en Italia?
Sí. La condición de reciprocidad se cumple para los ciudadanos de Estados Unidos, y el proceso es el mismo que para cualquier comprador extranjero: codice fiscale, proposta, compromesso, rogito. La única fricción que suelen reportar los estadounidenses es la banca, porque algunos bancos italianos tramitan el papeleo de FATCA con lentitud, así que conviene dar margen para abrir la cuenta.
¿Cuánto se tarda en comprar en Italia?
De dos a tres meses desde la oferta aceptada hasta el rogito es lo normal en una compra al contado, cuatro a seis con hipoteca. La fase del compromesso es flexible por diseño: las partes simplemente acuerdan una fecha de finalización que les convenga, y no es raro ver plazos de seis meses o más cuando el vendedor necesita tiempo para mudarse.
¿Puedo acogerme a la prima casa siendo extranjero?
Sí, pero solo si realmente te trasladas a vivir allí. El tipo del 2% depende de empadronarte en el comune de la propiedad en un plazo de 18 meses desde la compra, y Hacienda sí lo comprueba. Para una segunda residencia pagarás el tipo del 9%, calculado igualmente sobre el favorable valor catastral, así que haz los números antes de replantear tu vida en torno a un descuento.
¿Comprar una casa en Italia me da la residencia?
No. La propiedad no otorga ningún derecho de inmigración, así que los propietarios de fuera de la UE tienen los habituales 90 días de cada 180 según las normas Schengen. Vivir a tiempo completo exige visado; la vía de residencia electiva funciona para compradores con ingresos pasivos, y los jubilados que se instalan en el sur pueden combinarla con el régimen del 7% de tipo fijo.
