El precio del anuncio no es lo que acabarás pagando. Compra un piso de 200.000 € en el extranjero y la factura real suele quedarse entre 210.000 € y 224.000 €, una vez sumados impuestos, notaría, comisión de la agencia y el cambio de divisa. Ese 5-12% de más pilla a más compradores extranjeros que cualquier estafa o mal contrato, y por un motivo muy simple: nadie lo metió en el presupuesto.
Y la compra es solo el primer asalto. Tener una casa en otro país genera facturas todos los años, algunas dentro de un sistema fiscal que nunca has pisado, más otra tanda de gastos más discretos –el margen del cambio de divisa, los vuelos– que jamás aparecen en ninguna factura.
Esta guía desglosa el coste total de comprar en el extranjero por tipo: lo que pagas el día de la firma, lo que pagas cada año después y lo que pagas cuando finalmente vendes. Los ejemplos vienen de mercados reales entre los 13 países que cubre HomeNSearch, así que son cifras que puedes comprobar tú mismo.
Impuestos de compra: la partida más gorda
Todos los países cobran algo por el simple hecho de transferir la propiedad. Cambia el nombre –impuesto de transmisiones, timbre, tasa de registro, tasa de escritura– y también cambia la cantidad, mucho más de lo que la mayoría de compradores espera.
Dubái lo simplifica todo. El Dubai Land Department cobra una tasa fija del 4% sobre el precio de compra, y ahí se acaba casi toda la historia fiscal, porque el emirato no aplica ningún impuesto anual sobre la propiedad. Turquía se parece en el momento de la compra: un 4% de impuesto sobre el tapu, la escritura de propiedad, que se paga cuando cambia de manos. Oficialmente el coste se reparte entre comprador y vendedor. En la práctica es un punto de negociación, así que deja claro quién paga qué antes de firmar nada.
Europa pesa más. En Francia, el coste total de adquisición de una vivienda de segunda mano ronda el 7-8% del precio una vez sumados los derechos de transmisión y los honorarios del notaire. Esa sola cifra cambia las cuentas de una propiedad a corto plazo: si vendes a los pocos años, los gastos de compra por sí solos pueden comerse toda la revalorización.
Aquí hay dos costumbres que ahorran dinero. Pregunta sobre qué base se calcula el impuesto, porque en algunos países es el precio declarado y en otros un valor catastral oficial, y ambos pueden no coincidir. Después pregunta qué es negociable. Los porcentajes, no. Quién paga cada gasto, muchas veces sí.
¿Vivienda de segunda mano u obra nueva? El impuesto cambia
España divide el mundo en dos. Una vivienda de segunda mano lleva el ITP, un impuesto de transmisiones que fija cada comunidad autónoma. Una obra nueva de un promotor lleva en cambio el IVA al 10%, más el impuesto de actos jurídicos documentados. Ninguna de las dos rutas sale gratis, y las diferencias son lo bastante grandes como para influir en qué tipo de propiedad acabas mirando desde el principio.
Italia tiene la división más marcada de todas, y no depende de la antigüedad del edificio, sino de ti. Compra como vivienda habitual bajo el régimen prima casa y el impuesto de registro es del 2%. Compra la misma casa como segunda residencia y sube al 9%. Misma propiedad, mismo notario, varias veces más impuesto. Si cumples los requisitos de prima casa, el papeleo para reclamarlo compensa cada hora que lleva.
Chipre funciona al revés. La obra nueva lleva IVA, con un tipo reducido disponible para tu residencia principal si cumples las condiciones, mientras que la segunda mano está libre de IVA pero lleva tasas de transmisión en su lugar. En ambos casos los totales son moderados para los estándares europeos, una de las razones por las que la isla sigue atrayendo compradores extranjeros año tras año. Puedes ver lo que hay en el mercado ahora mismo en nuestra página de Chipre.
Notaría, abogados y gastos de registro
En casi toda la Europa continental el notario no es opcional. Es un funcionario nombrado por el Estado que verifica el título, redacta la escritura e inscribe la transmisión, y sus honorarios suelen seguir una escala fijada por ley. Al menos, es previsible. Más de lo que se puede decir de casi todo lo demás en esta lista.
El abogado es un gasto aparte, y en la mayoría de países, una necesidad aparte. Aquí está la diferencia que importa: el notario es neutral. Su trabajo es que la operación sea legal, no que te convenga a ti. Tu propio abogado lee el contrato desde tu lado de la mesa, buscando cláusulas penales, deudas que arrastre la propiedad, infracciones urbanísticas y permisos que falten. En Chipre y Turquía, donde el notario pesa poco o nada en las operaciones inmobiliarias, el asesoramiento legal independiente carga con casi todo el peso protector. Ahorrarse esa factura es la economía más cara que puede hacer un comprador extranjero.
El registro en sí, es decir, inscribir tu nombre en el registro de la propiedad, suele ser lo más barato de toda la lista. Una cantidad fija o una fracción de un porcentaje. Aun así, resérvale una partida. Los gastos pequeños se multiplican.
Comisión de la agencia: quién paga depende de dónde compres
En algunos mercados paga al agente el vendedor. En otros, el comprador. En unos pocos, la comisión se reparte discretamente entre ambos, y ese reparto es costumbre local más que ley. Pregunta pronto, y consigue la respuesta por escrito, porque nada estropea un día de firma como descubrir una comisión que dabas por hecho que pagaba la otra parte.
Las compras de obra nueva parecen a menudo libres de comisión, porque es el promotor quien paga al agente comercial. La comisión sigue existiendo. Está metida dentro del precio de venta, igual que un supermercado mete el coste de la estantería dentro del precio de una barra de pan. Eso no es motivo para evitar la obra nueva, solo un motivo para negociar el precio en sí en vez de dar por hecho que te has librado de un coste.
El tipo de cambio: el coste que no aparece en ninguna factura
Si tu dinero empieza en una divisa y la propiedad está en otra, el cambio es un coste real. A menudo, grande. Y se esconde en dos sitios.
Primero, el diferencial. Los bancos y las empresas de transferencia compran la divisa a un tipo y te la venden a otro, y esa diferencia es su margen. En las cantidades de una compra inmobiliaria, ese margen puede superar sin hacer ruido tus honorarios de abogado, y nunca lo verás desglosado en ningún sitio. Compara proveedores por la cantidad que realmente llega al destino, no por la comisión que anuncian, que suele ser cero precisamente porque el beneficio está escondido dentro del tipo de cambio.
Segundo, el movimiento. Suelen pasar meses entre acordar un precio y completar la compra. Si el cambio se mueve en tu contra durante esa espera, la propiedad se encarece sin que su precio cambie ni un céntimo. Un contrato forward, que fija hoy el tipo de cambio para un pago que llegará meses después, quita ese riesgo de la mesa por un coste modesto. Habla con un especialista en divisas antes de firmar, no después.
Pide un presupuesto completo de la transferencia por escrito antes de hacer una oferta. El tema de la divisa es más fácil de resolver mientras todavía controlas el calendario.
Lo que pagarás cada año mientras seas propietario
Los gastos de compra duelen una vez. Los de ser propietario, se repiten.
El impuesto anual sobre la propiedad varía entre países más que casi cualquier otra partida de la factura. Dubái no cobra ninguno, algo que a lo largo de una década de propiedad suma un argumento serio a su favor. Chipre eliminó su impuesto nacional sobre bienes inmuebles hace años y hoy tiene una de las cargas anuales más ligeras de la UE, con solo algunas tasas locales modestas que se mantienen. Francia y España cobran ambas impuestos locales anuales calculados sobre el valor oficial de la propiedad y su municipio. El camino más rápido para conseguir una cifra real de una vivienda concreta es directo y funciona: pide ver el último recibo del propietario actual.
Después vienen los gastos recurrentes que no tienen nada que ver con el Estado:
- gastos de comunidad o de servicio en edificios de apartamentos y resorts, que suben con cada piscina, ascensor y garita de seguridad que mantiene el complejo
- seguro del edificio y del contenido, a menudo obligatorio si has pedido una hipoteca para comprar
- suministros y cuotas fijas que corren incluso cuando la vivienda está vacía
- gestión de la propiedad, normalmente un porcentaje del alquiler si la pones en alquiler, o una cuota fija si solo necesitas a alguien local que guarde las llaves
Ninguno de estos gastos es dramático por separado. Juntos, deciden si una propiedad de alquiler realmente da beneficio o si solo lo parece en el folleto. Haz las cuentas de toda la lista contra un alquiler realista antes de comprar, no después.
Los viajes: la partida que toda hoja de cálculo olvida
Volarás para ver propiedades, probablemente más de una vez. Volarás para firmar, quizá para abrir una cuenta bancaria en persona, y más tarde para amueblar la casa y reunirte con la empresa de gestión. Suma hoteles, coche de alquiler y algunos días de trabajo perdidos, y una sola compra puede generar cuatro o cinco viajes antes de que pases tu primera noche en tu propia cama allí.
Comparado con el impuesto de transmisiones no es una suma enorme. Pero tampoco es cero, y cae en tu tarjeta meses antes de la firma, justo cuando más ajustado va tu efectivo. Dale su propia línea en el presupuesto y deja de ser una sorpresa.
Los impuestos en tu país de origen
Comprar en el extranjero no cambia tu residencia fiscal. Tu país de origen puede seguir interesándose por esa propiedad, y normalmente lo hace de tres formas.
Muchos países exigen a sus residentes declarar los activos en el extranjero por encima de cierto umbral, con sanciones reales si te quedas callado. La renta del alquiler de esa propiedad suele tributar tanto en tu país como en el de la vivienda, y un convenio de doble imposición decide quién cobra primero y qué puedes deducir. Y cuando vendes, la plusvalía puede tributar en los dos sitios bajo las mismas reglas del convenio.
Nada de esto es un argumento contra comprar. Es un argumento para pasar una hora con un asesor fiscal que conozca las dos jurisdicciones antes de que se mueva el dinero. Los errores fiscales transfronterizos son baratos de evitar y dolorosos de deshacer.
Los costes de salir
Vender tiene su propia factura, y el día que compras es el día correcto para entenderla. El impuesto sobre plusvalías se aplica en la mayoría de países, aunque muchos lo reducen o lo eliminan tras un periodo mínimo de tenencia. Probablemente pagarás a un agente para vender. Y lo que ingreses tendrá que volver a pasar por el tipo de cambio, con el mismo diferencial y el mismo riesgo de calendario que a la entrada.
Aquí es donde más se pillan los compradores con un horizonte de dos o tres años. Con un 5-12% gastado a la entrada y los gastos de venta esperando a la salida, mantener la propiedad poco tiempo exige una revalorización fuerte solo para no perder dinero. Si no piensas quedarte mucho tiempo con la propiedad, la estructura de costes del país que elijas importa más que las vistas desde el balcón.
Poniéndole cifras
En los trece países donde trabaja HomeNSearch, el patrón se repite: espera que los extras añadan aproximadamente un 5-12% sobre el precio de compra, y trata cualquier cifra por debajo de cinco como una sorpresa agradable, no como un plan. Dubái queda cerca del extremo inferior gracias a su tasa fija del 4% del DLD y su impuesto anual de cero. Francia queda cerca del extremo superior incluso antes de contratar a un abogado. En una compra de 300.000 €, esa horquilla es la diferencia entre 15.000 € y 36.000 €. Dinero real, y que se puede conocer de antemano.
Así que construye el presupuesto coste a coste para tu caso concreto: país, segunda mano u obra nueva, vivienda habitual o segunda residencia. Si tienes curiosidad por saber cómo se siente en la práctica un mercado realmente de baja fiscalidad, echa un vistazo a los anuncios actuales de EAU. Y antes de comprometerte con ningún país, lee nuestro repaso de los cinco errores que siguen cometiendo los compradores extranjeros. Calcular mal los extras se ganó su puesto en esa lista.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto debo añadir sobre el precio de venta?
Cuenta con un 5-12% del precio de compra para cubrir impuestos, notaría, abogados, comisión de agencia y coste del cambio de divisa. Dónde caigas dentro de esa horquilla depende del país y del tipo de propiedad, segunda mano u obra nueva. Los mercados de segunda mano más caros, como Francia, con solo los gastos de adquisición ya en torno al 7-8%, quedan cerca del extremo superior; Dubái, con su tasa fija de transmisión del 4% y sin impuesto anual sobre la propiedad, queda cerca del extremo inferior.
¿Qué gastos olvidan más a menudo los compradores?
El cambio de divisa y los gastos anuales de mantenimiento. El margen del tipo de cambio nunca aparece como una partida, así que no da la sensación de ser un gasto, mientras que los gastos de comunidad, el seguro y los impuestos locales solo salen a la luz después de la firma, cuando la hoja de presupuesto ya se ha cerrado. Ambos son previsibles si pides cifras reales de antemano.
¿Sigo pagando impuestos en mi país de origen?
A menudo, sí. Muchos países gravan a sus residentes por la renta y las plusvalías de todo el mundo, y exigen declarar la propiedad en el extranjero a partir de cierto umbral. Los convenios de doble imposición suelen evitar que pagues dos veces por completo, pero no hacen desaparecer la obligación. Que un asesor revise ambos lados antes de la compra, no en tu primer plazo fiscal después.
¿Sale más barato comprar obra nueva que segunda mano?
No necesariamente. La obra nueva cambia el impuesto de transmisiones por el IVA, un 10% en España, por ejemplo, y los gastos de venta del promotor van metidos dentro del precio de venta. La segunda mano lleva impuestos de transmisiones, pero deja más margen para negociar. En Italia lo que decide no es el edificio en absoluto, sino el uso que le vayas a dar: la vivienda habitual paga un 2% de impuesto de registro frente al 9% de la segunda residencia.
