Italia myy itse itsensä. Ostoprosessi vaatii enemmän selitystä: joka kaupassa on mukana valtion nimittämä notaari, yhden sopimuksen sijaan niitä on kolme, ja veropohja on useimmille ulkomaisille ostajille täysin tuntematon – ja se leikkaa laskun usein kolmasosaan alkuperäisestä. Kun nämä kolme asiaa on sisäistetty, loput on paperityötä.
Tämä opas kulkee koko matkan ensimmäisestä verotunnuksesta siihen päivään, jona notaari lukee kauppakirjan ääneen. Se käsittelee myös kaksi kuuluisaa koukkua, 1 euron talot ja eläkeläisten 7 %:n veron, pikkuprintti mukaan lukien.
Kuka saa ostaa asunnon Italiasta
EU:n, ETA:n ja Sveitsin kansalaiset ostavat täsmälleen samoin ehdoin kuin italialaiset. Ei lupia, ei hyväksyntöjä, ei rajoituksia kohteiden määrälle tai sijainnille.
Kaikkia muita koskee vastavuoroisuussääntö, condizione di reciprocità: Italia sallii ostamisen, jos italialainen voisi ostaa vastaavasti ostajan kotimaassa. Yhdysvaltalaiset, britit, kanadalaiset ja australialaiset läpäisevät testin kaikki, joten brexit ei muuttanut ostamisoikeutta mihinkään. Ja jos sinulla on jo italialainen oleskelulupa, vastavuoroisuustestiä ei sovelleta lainkaan.
Omistusoikeus ei sen sijaan tuo mukanaan oikeutta asua maassa. Kauppakirja antaa vain tavanomaisen Schengen-kiintiön, 90 päivää 180 päivän jaksossa. Pidempi oleskelu vaatii viisumin, tyypillisesti elective residence -viisumin, joka edellyttää noin 31 000 euron vuotuista passiivista tuloa yksinäiseltä hakijalta.
Ennen kuin katsot mitään: ensin codice fiscale, sitten pankkitili
Italiassa mikään ei etene ilman codice fiscalea, henkilökohtaista verotunnusta. Sitä tarvitaan tarjouksen allekirjoittamiseen, tilin avaamiseen, sähkösopimukseen, jopa SIM-kortin ostoon. Tunnus on ilmainen ja nopea hankkia: hae mistä tahansa Agenzia delle Entraten toimistosta passin kanssa, tai Italian konsulaatista jo ennen matkaa.
Paikallinen pankkitili ei ole lakisääteinen pakko, mutta käytännössä sitä tarvitaan. Käsirahat ja loppusumma liikkuvat pankkishekillä tai italialaisella tilisiirrolla, ja sähköyhtiöt odottavat kotimaista tiliä suoraveloitusta varten. Ulkomailla asuvat voivat avata conto corrente non residentin: mukaan passi, codice fiscale ja osoitetodistus, ja varaa käsittelyyn muutama päivä pikaisen avauksen sijaan.
Jos rahoitat ostoksen ulkomailta, valuutanvaihto ansaitsee oman rivinsä budjetissa verojen ja asiantuntijoiden rinnalle. Oppaamme ulkomaan kiinteistökaupan todellisista kustannuksista erittelee, minne rahat markkinakohtaisesti oikeasti valuvat.
Kolme sopimusta: näin italialainen kauppa etenee käytännössä
Italialainen kauppa kulkee kolmen asiakirjan kautta, joista kukin sitoo edellistä tiukemmin. Kun tietää, missä vaiheessa ollaan, tietää myös tarkalleen, kuinka helposti kaupasta voi vielä perääntyä.
Vaihe yksi: proposta d'acquisto
Kirjallinen tarjous. Välittäjä laatii sen, ostaja allekirjoittaa ja liittää mukaan sekin, tyypillisesti 5 000–10 000 euroa, osoituksena vakavasta aikeesta. Tässä on epäsymmetria, joka moni ostaja jättää huomaamatta: kun myyjä allekirjoittaa, proposta sitoo molempia osapuolia. Se ei ole kohtelias kiinnostuksen ilmaisu vaan sopimuksen alku. Neuvottele siis hinta ja ehdot valmiiksi ennen allekirjoitusta, ja kirjaa mahdolliset pakotiet, kuten rahoitusehto, jo tähän vaiheeseen.
Vaihe kaksi: compromesso
Contratto preliminare, tunnetumpi nimellä compromesso, on se varsinainen sitoumus. Se lyö lukkoon hinnan, kaupan päättymispäivän ja kaikki ehdot, ja siihen kuuluu 10–30 %:n käsiraha kauppahinnasta.
Käsiraha on tavallisesti oikeudelliselta muodoltaan caparra confirmatoria, ja sen mekaniikka kannattaa ymmärtää. Peru ilman syytä, ja menetät koko käsirahan. Jos myyjä perääntyy, hän maksaa sinulle kaksinkertaisesti takaisin. Symmetrinen riski, minkä vuoksi molemmat osapuolet yleensä ilmestyvätkin notaarin luo sovittuna päivänä.
Tee tarkastukset ennen compromessoa, ei sen jälkeen. Kun se on allekirjoitettu, luvaton laajennus tai 6 000 euron maksamattomat taloyhtiömaksut ovat sinun ongelmasi, ei enää poistumistiesi.
Vakiotarkastus näyttää tältä: geometra (katselmoija) tutkii rakenteen ja varmistaa, että rakennus vastaa kaavaa ja lupia, kun taas oma lakimiehesi tarkistaa omistusoikeuden ja taloyhtiön velat, jotka Italiassa siirtyvät asunnon mukana. Jos sopimuksen ja kaupan päättymisen välillä on pitkä väli, compromesso voidaan myös kirjata kiinteistöön, mikä tunnetaan nimellä trascrizione ja estää myyjää myymästä kohdetta kahdesti tai ottamasta siihen uutta lainaa. Se maksaa hieman lisää veroa ja notaarin aikaa. Kannattaa silti.
Vaihe kolme: rogito
Kaupan päättyminen. Ostaja, myyjä ja notaari tapaavat, kauppakirja luetaan ääneen, loppusumma maksetaan, verot selvitetään notaarin kautta ja avaimet vaihtavat omistajaa. Jos et puhu italiaa, laki vaatii käännöksen tai kaksikielisen kauppakirjan, joten varaa siihen budjettia. Tämän jälkeen notaari kirjaa siirron kiinteistörekisteriin ja päivittää Catastoon, Italian katasterirekisteriin, uuden omistajan tiedot. Hyväksytystä tarjouksesta rogitoon kuluu käteiskaupassa yleensä kaksi–kolme kuukautta, lainarahoituksella pikemminkin neljä–kuusi.
Mitä notaari oikeasti tekee
Notaio on se osa, jonka ulkomaiset ostajat ymmärtävät useimmiten väärin. Tämä ei ole oma asianajajasi. Notaari on valtion virkamies, puolueeton molempiin osapuoliin nähden, ja juuri notaarin kauppakirja tekee siirrosta pätevän. Ennen rogitoa notaari varmistaa, että myyjä todella omistaa kohteen, käy läpi kaksikymmentä vuotta rekistereitä kiinnitysten, panttien ja kolmansien osapuolten vaatimusten varalta, ja tarkistaa, että katasteritiedot vastaavat todellista rakennusta.
Notaarin valitset itse, ja palkkion maksat itse, tyypillisesti 1–2,5 % kauppahinnasta rekisteröintityö mukaan lukien. Mitä notaari ei tee: neuvottele puolestasi, kerro, jos maksat liikaa, tai kiipeä katolle tarkastamaan sitä. Siksi ulkomaisen ostajan kannattaa silti palkata oma lakimies ja geometra, yhteensä noin 2 000–5 000 euroa tyypillisessä kaupassa – halpa hinta siitä, mitä se voi säästää.
Verot ostohetkellä: katasteriarvo muuttaa kaiken
Osta jälleenmyyntikohde yksityiseltä myyjältä, ja maksat rekisteröintiveroa, imposta di registroa, 9 %. Yhdeksän prosenttia kuulostaa raskaalta. Tässä kohta, jonka useimmat oppaat hautaavat pikkuprinttiin: vero lasketaan katasteriarvosta – ei siitä hinnasta, jonka maksat.
Katasteriarvot pohjautuvat vanhoihin taksoitusrekistereihin ja jäävät reilusti markkinahintojen alapuolelle, tyypillisesti kolmannekseen tai puoleen. 300 000 euron maalaistalossa, jonka katasteriarvo on 100 000 euroa, 9 %:n vero on 9 000 euroa, ei 27 000. Kysy välittäjältä rendita catastale ennen tarjouksen tekoa, niin lakimiehesi voi laskea tarkan summan etukäteen.
Vielä parempaa on, jos aiot oikeasti muuttaa sinne. Sitoudu rekisteröimään asuinpaikkasi kyseiseen comuneen 18 kuukauden sisällä, ja verokanta putoaa 2 %:iin katasteriarvosta – tämä on prima casa -etuus. Ehdot: koti ei saa kuulua ylellisyysluokkaan (A/1, A/8, A/9), et saa omistaa toista prima casaa Italiassa, ja jos myyt viiden vuoden sisällä ostamatta uutta pääasuntoa, Agenzia delle Entrate perii edun takaisin 30 %:n lisäsakolla. Sama koskee, jos 18 kuukauden määräaika lipsahtaa ohi.
Uudiskohteet toimivat toisin. Osta rakennuttajalta viiden vuoden sisällä valmistumisesta, ja maksat arvonlisäveroa todellisesta hinnasta: 10 % normaalisti, 4 % prima casa -statuksella, 22 % ylellisyysluokissa. Pienet kiinteät rekisteröinti-, kiinnitys- ja katasteriverot tulevat lisäksi, 50 euroa kappale yksityisissä jälleenmyyntikaupoissa, 200 euroa kappale arvonlisäverollisissa ostoissa.
Verojen lisäksi jälleenmyyntikaupan vakiokustannukset:
- notaari: 1–2,5 % hinnasta
- välityspalkkio: noin 3 % plus alv, ja Italiassa myös ostaja maksaa oman osuutensa
- oma lakimies ja geometra: yhteensä 2 000–5 000 euroa
- lainakulut, jos lainaa otetaan: pankin palkkio sekä korvaava vero 0,25 % lainasta prima casa -kohteissa, 2 % muuten
Mitä maksat joka vuosi
Italian vuotuisessa kiinteistöverossa, IMU:ssa, on poikkeus, joka yllättää monet: tavallinen, ei-ylellinen prima casa ei maksa sitä lainkaan. Kun asut itse omistamassasi kodissa, vuotuinen lasku kutistuu TARI-jätemaksuun, muutamaan sataan euroon, plus mahdollisiin taloyhtiömaksuihin.
Toiset asunnot ja ylellisyyskohteet maksavat IMU:a. Peruskanta on 0,86 %, ja kunta voi nostaa sen 1,06 %:iin, laskettuna korotetusta katasteripohjasta eikä markkina-arvosta – joten 250 000 euron lomahuoneisto maksaa usein 800–2 000 euroa vuodessa. Jos vuokraat pitkäaikaisesti, vuokratulo voidaan verottaa progressiivisen tuloveron sijaan cedolare secca -tasaverolla, 21 %.
Lainat ulkomailla asuville
Italialaiset pankit lainaavat ulkomailla asuville 50–70 % kohteen arvosta, kun asukkaille raja on 80 %, laina-aika 10–25 vuotta. Prosessi vaatii paljon paperia: käännetyt palkkakuitit tai veroilmoitukset, tiliotteet, luottotiedot kotimaasta. Odota koron olevan hieman korkeampi kuin asukaslainoissa ja päätöksen kestävän viikkoja.
Kaksi käytännön huomiota. Pankit karttavat raunioita, joten kaikki rakenteellista peruskorjausta vaativa, koko 1 euron kategoria mukaan lukien, jää yleensä käteiskaupaksi. Ja saa pankki liikkeelle ennen compromesson allekirjoitusta, rahoitusehto sopimukseen kirjattuna, sillä 20 %:n caparran menettäminen hylätyn lainan takia on kallis tapa oppia tämä kappale.
Rogiton jälkeen: se epäglamouri viikko
Omistus käynnistää lyhyen paperikierroksen, jota kukaan ei kuvaa Instagramiin. Ensin sähkö-, kaasu- ja vesisopimukset siirretään omalle nimelle voltura-menettelyllä, tai aktivoidaan alusta, jos talo on seissyt tyhjillään – se maksaa enemmän ja kestää kauemmin. Sitten kotivakuutus, joka ei ole Italiassa pakollinen, ellei pankki lainanantajana sitä vaadi, joskin palovakuutus vanhassa kivitalossa on rahat hyvin käytettyjä. Taloyhtiössä kannattaa esitellä itsensä amministratorelle, kirjautua maksujen ja kokousten piiriin ja pyytää viimeiset kaksi vuotta pöytäkirjoja. Ne lukee kuin päiväkirjaa kaikesta, mikä rakennuksessa on vialla.
Ja jos hait prima casa -etua, kello käy jo: 18 kuukautta aikaa rekisteröidä asuinpaikka kunnantalolla. Merkitse tapaaminen kalenteriin sinä viikkona, kun saat avaimet.
Kuuluisat koukut, rehellisesti käsiteltynä
1 euron talot
Ne ovat todellisia. Kymmenet kunnat, enimmäkseen Sisiliassa, Sardiniassa ja sisämaan etelässä, myyvät hylättyjä taloja yhdellä eurolla väestökatoa vastaan. Euro on otsikko, ei koko kauppa. Sitoudut remontoimaan yleensä yhdestä kolmeen vuoteen, asetat 1 000–5 000 euron vakuuden, maksat notaari- ja siirtokulut itse ja otat vastuulle rakennuksen, joka on seissyt tyhjillään vuosikymmeniä ja tarvitsee katon, lattiat, sähköt ja putket. Realistiset kokonaissummat alkavat noin 30 000 eurosta ja nousevat nopeasti. Osta tällainen, jos haluat projektin ja kylän, johon kuulua. Jos haluat vain halvan ja asuttavan kodin, 30 000–60 000 euroa riittää asuttavaan huoneistoon samoilla alueilla ilman ehtoja.
Ulkomaisten eläkeläisten 7 %:n tasavero
Tämä ansaitsee paljon enemmän huomiota kuin yleensä saa. Siirrä verotuksellinen kotipaikkasi alle 20 000 asukkaan kuntaan Sisiliassa, Sardiniassa, Calabriassa, Campaniassa, Basilicatassa, Abruzzossa, Molisessa tai Apuliassa, tuo mukanasi ulkomailta maksettava eläke, ja Italia verottaa koko ulkomaista tuloasi kiinteällä 7 %:lla enintään kymmenen vuoden ajan. Ehdot ovat lyhyet: ei italialaista verotuksellista kotipaikkaa edeltävän viiden vuoden aikana, ja eläkkeen on tultava ulkomaiselta lähteeltä. Yhdistä tähän 2 %:n prima casa -ostoveroa ja nollattu IMU pääasunnosta, ja pieni eteläitalialainen kunta muuttuu yhdeksi Euroopan halvimmista paikoista eläkeläiselle asua hyvin ja elää hyvin.
Missä arvo sijaitsee
Koko maassa jälleenmyyntikohteet maksavat keskimäärin noin 1 800 euroa neliöltä, ja hajonta tuon luvun ympärillä kertoo koko tarinan. Calabria, Molise, Sisilia ja sisämaan Apulia liikkuvat alle 1 000 eurossa, sisämaan calabrialaiskylissä 400–600 eurossa. Kalleimman pään hinnat eivät ole liikkuneet: Toscana, Liguria ja pohjoiset järvialueet alkavat noin 3 000 eurosta ja jatkavat reilusti siitä ylöspäin Chiantissa tai Comon rannalla. Apulian rannikko Ostunin ja Salenton ympärillä on noussut kovaa viimeisen vuosikymmenen aikana, mutta jää silti puoleen vastaavista toscanalaisista mäkikylistä. Vertaile markkinoita Italian maasivullamme, tai käy suoraan katsomassa HomeNSearchin ajantasaisia kohteita ja tarkista hinnat itse.
Usein kysyttyä
Voivatko amerikkalaiset ostaa asunnon Italiasta?
Kyllä. Vastavuoroisuusehto täyttyy Yhdysvaltain kansalaisille, ja prosessi on sama kuin kenelle tahansa ulkomaiselle ostajalle: codice fiscale, proposta, compromesso, rogito. Ainoa kitka, josta amerikkalaiset toistuvasti kertovat, liittyy pankkiasiointiin, sillä osa italialaisista pankeista käsittelee FATCA-paperit hitaasti – varaa siis tilin avaamiseen ylimääräistä aikaa.
Kuinka kauan ostaminen Italiassa kestää?
Kaksi–kolme kuukautta hyväksytystä tarjouksesta rogitoon on normi käteiskaupassa, neljä–kuusi lainarahoituksella. Compromesso-vaihe on tarkoituksella joustava: osapuolet sopivat itselleen sopivan päättymispäivän, ja kuuden kuukauden tai pidemmätkin tauot ovat tavallisia, jos myyjä tarvitsee aikaa muuttaa pois.
Voinko ulkomaalaisena saada prima casa -edut?
Kyllä, mutta vain jos todella muutat sinne. 2 %:n verokanta edellyttää asuinpaikan rekisteröintiä kohteen kunnassa 18 kuukauden sisällä ostosta, ja verottaja myös valvoo tätä. Loma-asunnosta maksat 9 %:n kannan, silti katasteriarvosta laskettuna, joten laske luvut ennen kuin rakennat elämäsi alennuksen ympärille.
Antaako asunnon osto Italiasta oleskeluoikeuden?
Ei. Omistus ei tuo mukanaan maahanmuutto-oikeuksia, joten EU:n ulkopuolisilla omistajilla on käytössään tavanomainen 90 päivää 180 päivän jaksossa Schengen-säännöillä. Ympärivuotinen asuminen vaatii viisumin; elective residence -reitti sopii passiivista tuloa saaville ostajille, ja etelään muuttavat eläkeläiset voivat yhdistää sen 7 %:n tasaverojärjestelmään.
