Kyproksella kiinteistöjen verotus on kevyttä, ja juuri se houkuttelee ulkomaisia ostajia. Vuotuista valtakunnallista kiinteistöveroa ei ole lainkaan. Käytetyn asunnon ostoveroihin voi mennä alle 3 % kauppahinnasta. Ja vuodesta 2026 alkaen hallitus on poistanut vielä yhden pienen ostajien maksun: kiinteistökauppojen varainsiirtomaksu on historiaa.
Kolikon kääntöpuoli on se, että kevyt verotus palkitsee ne, jotka rakentavat kaupan oikein. Jos uudiskohteen ALV-käsittely menee pieleen, ero on 14 prosenttiyksikköä kauppahinnasta. 300 000 euron asunnossa se tarkoittaa 42 000 euroa.
Tämä opas seuraa rahaa koko omistussyklin ajan: osto, omistus, vuokraus, myynti. Luvut vastaavat julkaisuhetkellä voimassa olevia sääntöjä. Jos vielä mietit kaupunginosaa tai kaupan juridisia vaiheita, lue ensin oppaamme kiinteistön ostamisesta Kyproksella ja palaa sitten tähän veropuolen ääreen.
Verot ostohetkellä
Yksi kysymys ratkaisee ostovaiheessa lähes kaiken: peritäänkö kiinteistöstä ALV:tä? Jos kyllä — eli kyseessä on rakennuttajan myymä uudiskohde — maksat ALV:n etkä siirtomaksuja. Jos ei — eli kyseessä on tavallinen jälleenmyynti yksityisten omistajien välillä — maksat siirtomaksut etkä ALV:tä. Molempia ei koskaan makseta yhtä aikaa.
ALV uudiskohteissa: 19 % normaali, 5 % jos ehdot täyttyvät
Rakennuttajan myymän uuden kiinteistön ensimyynti sisältää ALV:n normaalikannalla 19 %. Sama koskee elinkeinotoiminnassa myytävää rakentamatonta tonttimaata. Sijoittajalle tai loma-asunnon ostajalle tuo 19 % on vain osa budjettia, eikä siitä pääse mihinkään.
Vakituisen asunnon ostajat pääsevät huomattavasti parempaan diiliin. Kypros soveltaa alennettua 5 % kantaa asunnon ensimmäiseen 130 neliömetriin, enintään 350 000 euron arvoon asti, ehdoilla jotka tiukentuivat vuoden 2023 puolivälissä. Ehtona on, että:
- asut kiinteistössä vakituisesti Kyproksella, et vuokraa sitä etkä pidä sitä loma-asuntona;
- kokonaisarvo ei ylitä noin 475 000 euroa ja kokonaispinta-ala pysyy 190 neliömetrissä tai alle;
- et ole hakenut alennettua kantaa toiselle Kyproksen kiinteistölle edeltävän kymmenen vuoden aikana.
Jos jompikumpi katto ylittyy, etu pienenee tai häviää kokonaan — jolloin 500 000 euron huvila maksaa täydet 19 %, vaikka aikoisit asua siinä ympäri vuoden.
Yksi asia yllättää ostajat usein liian myöhään: kymmenen vuoden takaisinperintä. Jos haet 5 % kannan ja sitten myyt asunnon tai alat vuokrata sitä kymmenen vuoden sisällä, joudut maksamaan ALV-säästön takaisin jäljellä olevien vuosien suhteessa. Ja veroviranomainen todella valvoo tätä.
Asuinpaikka ei muuten ole ratkaiseva kriteeri. EU:n ulkopuoliset ostajat voivat hakea alennettua kantaa samoin ehdoin kuin kyproslaiset, kunhan asunnosta aidosti tulee heidän vakituinen asuntonsa saarella.
Siirtomaksut jälleenmyynnissä: porrastettu asteikko, sitten 50 % alennus
Jos kaupassa ei makseta ALV:tä lainkaan, valtio perii sen sijaan maarekisterin siirtomaksut, jotka erääntyvät kun omistusoikeus siirtyy nimiisi. Asteikko nousee markkina-arvon mukaan: 3 % ensimmäisestä 85 000 eurosta, 5 % seuraavasta 85 000 eurosta ja 8 % kaikesta 170 000 euron ylittävästä osasta.
Sitten tulee osuus, joka tekee Kyproksesta halvemman kuin otsikkoasteikko antaa ymmärtää. Lakisääteinen 50 % alennus, joka otettiin alun perin käyttöön elvytystoimena ja tehtiin myöhemmin pysyväksi, koskee näitä maksuja kauttaaltaan. Ja jos kiinteistöstä on maksettu ALV, siirtomaksut putoavat nollaan.
Asiantuntijat käyttävät vielä yhtä keinoa. Maksut lasketaan ostajakohtaisesti, kunkin osuudesta erikseen. Pariskunta, joka ostaa 300 000 euron asunnon yhteisomistukseen, käsitellään kahtena 150 000 euron kauppana, ja molemmat aloittavat asteikon alusta. Säästö on todellista rahaa — lasketaan se seuraavassa esimerkissä.
Maarekisteri arvioi kiinteistön itse. Jos se katsoo ilmoitetun hinnan olevan markkina-arvoa alempi, se laskee maksut oman arvionsa mukaan — keinotekoisen matala kauppahinta ei siis auta ketään.
Varainsiirtomaksu: poistuu 1.1.2026 alkaen
1.1.2026 tai sen jälkeen allekirjoitetuista sopimuksista ei makseta varainsiirtomaksua Kyproksella. Maksu kumottiin osana saaren vuoden 2026 verouudistusta. Monissa aiheesta kertovissa artikkeleissa se listataan yhä ostokuluksi, joten tarkista aina päivämäärä ennen kuin luotat tietoon.
Ennen tuota päivämäärää allekirjoitetuissa sopimuksissa pätevät vielä vanhat säännöt: 0,15 % sopimusarvosta väliltä 5 001–170 000 euroa, sen jälkeen 0,2 %, kattona 20 000 euroa ja maksuaika 30 päivää allekirjoituksesta. Summa ei koskaan ollut suuri — 300 000 euron kaupassa se oli reilut 500 euroa. Sen poistuminen ei muuta ostopäätöstä yhtään, mutta se siistii prosessia ja säästää yhden määräajan seurannalta.
Milloin mikäkin vero oikeasti erääntyy
Ajoitus yllättää ihmisiä enemmän kuin itse verokannat. Uudiskohteen ALV ei ole kertasumma luovutushetkellä: se peritään jokaisesta sopimuksen mukaisesta maksuerästä, joten off-plan-ostaja maksaa 5 % tai 19 % pikkuhiljaa rakentamisen edetessä. Siirtomaksut erääntyvät vasta kun omistusoikeustodistus (title deed) on myönnetty ja rekisteröity nimiisi, ja uudiskohteissa tämä voi viivästyä valmistumisesta kuukausia tai jopa vuosia. Rahaa ei siis säästy — se vain siirtyy myöhemmäksi, joten pidä se varattuna.
Jälleenmyynnissä, jossa omistusoikeustodistus on kunnossa, kaikki hoituu kerralla. Maksut suoritetaan maarekisterille luovutuspäivänä, yleensä muutaman päivän sisällä kaupan päättymisestä.
Eikä mikään tässä kata ammattilaispalveluiden kuluja. Kyproksella ei ole Ranskan tai Espanjan tapaista notaarijärjestelmää. Riippumaton asianajaja hoitaa sopimuksen, taustaselvitykset ja rekisteröinnin, tyypillisesti noin 1 % kauppahinnasta plus ALV, ja kiinteistönvälittäjän palkkion maksaa perinteisesti myyjä. Edullista EU-mittapuulla, mutta kuuluu silti budjettiin verojen viereen.
Laskuesimerkki: uudiskohde vai jälleenmyynti
Katsotaan lukuja konkreettisesti. Otetaan 300 000 euron kaksio Larnacan lähellä, ostettu vuonna 2026, ja lasketaan molemmat reitit.
Reitti yksi: uusi asunto rakennuttajalta
Asunto on 90 neliötä ja siitä tulee ostajan vakituinen asunto, joten alennettu ALV-kanta kattaa koko kaupan. ALV: 5 % 300 000 eurosta eli 15 000 euroa. Siirtomaksut: nolla, koska ALV:tä sovellettiin. Varainsiirtomaksu: nolla vuoden 2026 sääntöjen mukaan. Kokonaisvero ostosta: 15 000 euroa.
Muutetaan yksi asia. Ostaja pitää vakituisen asuntonsa Saksassa ja haluaa asunnon kesiä ja lyhytvuokrausta varten. Alennettu kanta ei enää päde ja ALV nousee 19 %:iin: 57 000 euroa. Sama asunto, sama hinta, 42 000 euroa enemmän veroa. Tämä yksi ero — vakituinen asunto vai ei — painaa vaakakupissa enemmän kuin mikään muu Kyproksen ostolaskelmassa.
Reitti kaksi: jälleenmyynti samaan hintaan
Tässä ei ole ALV:tä. Siirtomaksut 300 000 eurosta muodostuvat näin: 2 550 euroa ensimmäisestä 85 000 eurosta, 4 250 euroa seuraavasta 85 000 eurosta ja 10 400 euroa jäljellä olevasta 130 000 eurosta. Yhteensä 17 200 euroa ennen lakisääteistä alennusta ja 8 600 euroa sen jälkeen. Varainsiirtomaksu jälleen nolla. Kokonaisvero: 8 600 euroa, eli hieman alle 2,9 % kauppahinnasta.
Yhteisomistuksena ostettuna tilanne paranee entisestään. Kumpikin puoliso hankkii 150 000 euron osuuden, yhteenlaskettu lasku ennen alennusta on 11 600 euroa, ja alennuksen jälkeen 5 800 euroa. Omistusoikeuden jakaminen säästää vielä 2 800 euroa verrattuna yhden nimiin ostamiseen. Asianajajan pitäisi nostaa tämä esiin — ellei hän tee sitä, tee se itse.
Vierekkäin vuonna 2026: 8 600 euroa jälleenmyynnissä versus 15 000 euroa uudiskohteessa omaan käyttöön, tai 57 000 euroa sijoittajalle. Vero yksin ei ratkaise valintaa. Uudiskohteet tuovat energiatehokkuuden ja rakentajan takuun, jälleenmyynnit vakiintuneet sijainnit ja usein valmiin omistusoikeustodistuksen välitöntä siirtoa varten. Mutta astu neuvotteluun tietäen erotuksen, ja muista, että vero on vain yksi kerros laskusta: katso myös kiinteistön ostamisen kokonaiskustannukset ulkomailla -oppaamme, jossa käydään läpi lakikulut, katselmukset ja valuuttakustannukset, jotka kertyvät päälle missä tahansa maassa.
Verot omistusaikana
Tässä on myyntivaltti, jota Kyproksen kiinteistönvälittäjät korostavat — ja tällä kertaa väite pitää paikkansa: vuotuista valtakunnallista kiinteistöveroa ei ole. Kiinteistövero (Immovable Property Tax) kumottiin 1.1.2017, eikä sen tilalle tullut mitään. Vertaa tätä Espanjan IBI:hin, Kreikan ENFIA:aan tai Ranskan taxe foncièreen — kaikki näistä laskuttavat omistajaa joka vuosi pelkästä omistamisesta.
Jäljelle jää paikallinen taso. Kunnat ja yhteisölautakunnat perivät maksuja jätehuollosta, katuvalaistuksesta ja viemäröinnistä, ja yhteenlaskettu lasku asettuu tyypillisesti 85–500 euroon vuodessa kaupungista ja kiinteistön koosta riippuen. Kyläasunto Pafoksen kukkuloilla asettuu haarukan alapäähän, suuri huvila keskisessä Limassolissa yläpäähän. Viemäriverkkoon liitetyillä alueilla peritään lisäksi vastaava maksu samassa yhteydessä.
Ostatko kompleksista? Varaudu myös yhteiskuluihin: siivous, uima-altaan ylläpito, puutarhat, hissit. Kyse on hallintayhtiölle maksettavasta palvelumaksusta eikä verosta, mutta pankkitilisi ei erota näitä toisistaan. Summa vaihtelee muutamasta sadasta eurosta vuodessa pienessä talossa aina useisiin tuhansiin lomakohteessa, jossa on kaikki palvelut.
Näin matalat omistuskulut muuttavat sijoituslaskelman vuosikymmenen mittaan. Espanjalainen tai portugalilainen omistaja maksaa valtion kiinteistöveroa joka vuosi riippumatta siitä, onko asunto vuokrattu vai tyhjillään. Kyproslainen omistaja maksaa jätehuoltolaskun.
Verot vuokratessa
Yksityishenkilön vuokratulo kuuluu tavallisen Kyproksen tuloveron piiriin. Alarajat ovat suopeat: ensimmäisestä 19 500 eurosta vuotuisia kokonaistuloja ei makseta mitään, sen jälkeen prosentti nousee portaittain aina 35 %:n ylimpään kantaan yli 60 000 euron tuloista.
Ennen näiden portaiden soveltamista vuokranantaja vähentää kiinteän 20 % bruttovuokrasta niin sanottuna oletuskuluna. Kuitteja ei tarvita, eikä veroviranomaisen kanssa tarvitse väitellä. Kiinteistön hankintaan käytetyn lainan korot ja rakennuksen vuotuinen poisto voidaan vähentää tämän päälle. Niinpä 12 000 euroa vuodessa tuottavasta asunnosta veron alaista tuloa on enintään 9 600 euroa, ja usein vähemmänkin kun asuntolainan korot lasketaan mukaan.
Katsotaan tyypillinen tapaus. Yksiö Larnacassa vuokrataan pitkäaikaisesti 1 000 eurolla kuukaudessa, 12 000 euroa vuodessa. 20 % vähennys pienentää verotettavan summan 9 600 euroon. Jos omistajalla ei ole muita Kyprokselta saatuja tuloja, koko summa jää 19 500 euron rajan alle ja tulovero on nolla. Veroilmoitus on silti jätettävä. Mutta moni pieni vuokranantaja Kyproksella ei laillisesti maksa lainkaan tuloveroa vuokristaan.
Kaksi lisämaksua ansaitsee vielä oman lauseensa. Vuokratulosta peritään maksu GESY:lle, kansalliselle terveydenhuoltojärjestelmälle; kanta on maltillinen mutta koskee jo ensimmäistä euroa, joten kysy tarkka luku kirjanpitäjältäsi. Ja Kyproksen verotuksellisesti asuvat, jotka ovat myös Kyprokselle domisiloituneita, maksavat vuokrista Special Defence Contribution -maksua, kun taas saaren laaja ei-domisiloitunut yhteisö on siitä vapautettu. Kumpaan ryhmään kuulut, riippuu historiastasi saarella, ja tunnin keskustelu paikallisen veroneuvojan kanssa selvittää asian luotettavammin kuin mikään blogi, meidän mukaan lukien.
Ei-asuvat vuokranantajat ilmoittavat Kyprokselta saadun vuokratulon Kyproksella. Erääntyykö kotimaassa vielä jotain, riippuu Kyproksen ja asuinmaasi välisestä verosopimuksesta; saari kuuluu alueen laajimpiin sopimusverkostoihin, ja kaksinkertainen verotus poistetaan yleensä hyvityksellä.
Verot myydessä
Myyntivoittovero on kiinteä 20 % Kyproksen kiinteistön luovutuksesta syntyvästä voitosta. Poikkeuksellisesti tämä on lähes koko tarina: Kypros ei verota myyntivoittoja lähes muista omaisuuslajeista, joten kiinteistö kantaa tätä verotusmuotoa lähes yksin. Sama 20 % koskee myös osakkeiden myyntiä yhtiöistä, joiden arvo koostuu pääosin kyproslaisesta kiinteistöstä — mikä sulkee ilmeisimmän kiertotien.
Verotettava voitto on kapeampi kuin myyjät pelkäävät. Myyntihinnasta vähennetään inflaatiokorjattu hankintahinta, dokumentoidut parannustyöt ja myynnin omat kulut, mukaan lukien välittäjän palkkio ja lakikulut. Pitkään omistetussa kiinteistössä jo pelkkä inflaatiokorjaus poistaa merkittävän siivun paperivoitosta.
Sitten tulevat elinikäiset vapautukset. Jokaisella yksityishenkilöllä on yleinen vapautus, joka suojaa osan voitosta. Suurempi vapautus koskee viljelijöiden myymää maatalousmaata, ja suurin koskee vakituista asuntoa, jota myyjä on omistanut ja jossa hän on asunut vähintään viisi vuotta. Nämä ovat elinikäisiä lukuja: käytettynä kertaalleen ne on käytetty loppuun. Pitkäaikaiselle asukasomistajalle vakituisen asunnon vapautus voi poistaa suurimman osan tai koko veron. Toisen asunnon myyvälle sijoittajalle yleinen vapautus lieventää laskua silti.
Käytännössä vero maksetaan ennen kaupan päättymistä. Myyntivoittoilmoitus jätetään ja lasku maksetaan osana veroselvityksen (tax clearance) hankkimista, jota maarekisteri vaatii ennen kuin se siirtää omistusoikeuden ostajalle. Ei-asuvat myyjät kulkevat täsmälleen saman portin läpi, joten voittoa verottamattomana ei pääse lentämään pois maasta.
Ajoitus ja paperityö painavat tässä enemmän kuin missään muualla Kyproksen järjestelmässä. Myy väärässä tilanteessa, tai ilman kuitteja siitä remontista, niin lahjoitat rahaa tasavallalle. Puhu neuvonantajan kanssa ennen listaamista, ei sen jälkeen kun olet jo allekirjoittanut.
Kypros muihin markkinoihin verrattuna
Kun palaset laitetaan yhteen, profiili näyttää tältä: ostovero noin 2–3 % tavallisessa jälleenmyynnissä, 5 % ALV kelpoisessa uudiskohteessa, nolla vuotuista valtakunnallista veroa, ja kiinteä 20 % myyntivoitosta, jota omistusasujia suosivat vapautukset lieventävät. Välimeren vaihtoehtoja punnitseva ostaja huomaa eron nopeasti. Espanjan varainsiirtovero liikkuu 6–10 % välillä alueesta riippuen, Portugalin IMT nousee progressiivisesti, ja molemmat maat laskuttavat omistajaa lisäksi joka vuosi. Dubai perii kiinteän 4 % siirrosta ilman tuloveroa, mutta elää aivan toisenlaisessa oikeusjärjestelmässä.
Kypros harvoin voittaa neliöhinnassa Limassolissa, eikä kenenkään pitäisi ostaa asuntoa pelkän verotaulukon perusteella. Mutta kokonaiskustannuksena sille, joka aidosti aikoo asua kiinteistössä, saari on vaikea voittaa EU:n sisällä. Selaa Kyproksen kiinteistökatalogiamme nähdäksesi, mihin nämä luvut käytännössä liittyvät, ja kun tietty kohde herättää ALV-kysymyksen, HomeNSearch-tiimi voi yhdistää sinut paikallisiin neuvonantajiin, jotka hoitavat juuri tätä paperityötä viikoittain.
Kiinteistöverot Kyproksella: usein kysyttyä
Onko Kyproksella vuotuista kiinteistöveroa?
Ei valtakunnallisella tasolla. Kiinteistövero (Immovable Property Tax) kumottiin 1.1.2017, eikä sen tilalle tullut mitään. Omistajat maksavat vain paikallisia kunnallisia maksuja jätehuollosta, viemäröinnistä ja katuvalaistuksesta, tyypillisesti 85–500 euroa vuodessa kunnasta ja kiinteistöstä riippuen.
Maksetaanko Kyproksen kiinteistösopimuksesta yhä varainsiirtomaksua?
Ei, jos allekirjoitit sopimuksen 1.1.2026 tai sen jälkeen: varainsiirtomaksu kiinteistösopimuksista poistui tuosta päivästä alkaen. Aiemmat sopimukset noudattivat vanhaa asteikkoa, 0,15–0,2 % sopimusarvosta, kattona 20 000 euroa, maksettuna 30 päivän sisällä allekirjoituksesta.
Voiko ulkomainen ostaja saada alennetun 5 % ALV-kannan?
Kyllä. Kansalaisuus ja asuinpaikka eivät ole ratkaisevia — ratkaisevaa on aito käyttö vakituisena asuntona Kyproksella. 5 % kanta kattaa ensimmäiset 130 neliömetriä arvorajojen puitteissa, ja jos myyt asunnon tai vuokraat sen kymmenen vuoden sisällä, joudut maksamaan osan säästöstä takaisin suhteessa jäljellä olevaan aikaan.
Kuinka paljon veroa maksan myydessäni kyproslaisen kiinteistön?
Myyntivoittovero on 20 % voitosta sen jälkeen kun inflaatiokorjattu hankintahinta, dokumentoidut parannukset ja myyntikulut on vähennetty. Elinikäiset vapautukset pienentävät laskua edelleen, ja vakituisen asunnon vapautus — käytettävissä viiden omistus- ja asumisvuoden jälkeen — on niistä anteliain.
