Անշարժ գույքի արտերկրում գնման իրական արժեքը՝ հարկեր, վճարներ և թաքնված ծախսեր

Հայտարարության մեջ նշված գինը այն գումարը չէ, որ դուք վերջում կվճարեք։ Եթե արտերկրում գնում եք 200,000 եվրո արժողությամբ բնակարան, վերջնական հաշիվը սովորաբար հասնում է 210,000-ից մինչև 224,000 եվրո՝ հարկերի, նոտարական վճարների, գործակալական միջնորդավճարի և արժութային ծախսերի գումարման արդյունքում։ Հենց այս լրացուցիչ 5–12%-ն է, որ ավելի շատ արտասահմանցի գնորդների է խաբում, քան որևէ խարդախություն կամ վատ պայմանագիր, և պատճառը պարզ է. ոչ ոք այն բյուջեում նախատեսած չի եղել։

Իսկ գնումը դեռ միայն առաջին փուլն է։ Այլ երկրում տուն ունենալը ամեն տարի նոր վճարումներ է առաջացնում. մի մասը՝ ձեզ ծանոթ չեղած հարկային համակարգում, մյուս մասը՝ ավելի աննկատ ծախսեր, ինչպիսիք են արժույթի փոխարկման տարբերությունը և ավիաթռիչքները, որոնք ընդհանրապես երբեք հաշիվների մեջ չեն երևում։

Այս ուղեցույցում արտերկրում անշարժ գույքի գնման ամբողջական արժեքը բաժանվում է երեք մասի՝ ինչ եք վճարում գործարքի օրը, ինչ եք վճարում ամեն տարի հետո և ինչ եք վճարում, երբ վերջապես վաճառում եք։ Օրինակները վերցված են այն 13 երկրների իրական շուկաներից, որտեղ գործում է HomeNSearch-ը, ուստի թվերը կարող եք ինքներդ ստուգել։

Գնման հարկերը՝ ամենամեծ առանձին տողը

Սեփականության իրավունքի փոխանցման համար ամեն երկիր ինչ-որ բան է գանձում։ Անվանումը փոխվում է՝ փոխանցման հարկ, դրոշմանիշային տուրք, գրանցման հարկ, սեփականության վկայագրի վճար։ Փոխվում է նաև չափը, և շատ ավելի, քան գնորդների մեծամասնությունը սպասում է։

Դուբայում ամեն ինչ պարզ է։ Դուբայի հողային վարչությունը (DLD) գանձում է գնման գնի հաստատուն 4%-ը որպես փոխանցման վճար, և սրանով գրեթե ամբողջանում է հարկային պատմությունը, քանի որ էմիրաթում տարեկան գույքահարկ ընդհանրապես գոյություն չունի։ Թուրքիայում գնման պահին պատկերը նման է. 4% սեփականության վկայագրի հարկ, որը գանձվում է, երբ «թափուն»՝ սեփականության վկայագիրը, փոխանցվում է։ Պաշտոնապես այս ծախսը բաժանվում է գնորդի և վաճառողի միջև, բայց գործնականում դա բանակցային հարց է, ուստի մինչև որևէ բան ստորագրելը հստակեցրեք, թե ով է վճարելու։

Եվրոպայում ծանրաբեռնվածությունն ավելի մեծ է։ Ֆրանսիայում, երկրորդային շուկայի գույքի դեպքում, ձեռքբերման ընդհանուր ծախսերը՝ փոխանցման տուրքերն ու նոտարի վճարները միասին, սովորաբար կազմում են գնի 7–8%-ը։ Այս մեկ թիվը ամբողջովին փոխում է կարճաժամկետ սեփականատիրության հաշվարկը. եթե մի քանի տարվա ընթացքում վաճառեք, միայն գնման ծախսերը կարող են կուլ տալ ողջ գնաճը։

Երկու սովորություն այստեղ գումար կխնայի ձեզ։ Նախ հարցրեք, թե ինչի հիման վրա է հաշվարկվում հարկը, քանի որ որոշ երկրներում դա հայտարարված գինն է, մյուսներում՝ պաշտոնական գնահատված արժեքը, և դրանք կարող են տարբերվել։ Ապա հարցրեք, թե ինչն է ենթակա բանակցության. դրույքաչափերը՝ ոչ, բայց թե ով ինչ վճար է վճարելու՝ հաճախ այո։

Երկրորդային, թե՞ նոր կառուցված. հարկը տարբեր է

Իսպանիան աշխարհը բաժանում է երկու մասի։ Երկրորդային բնակարանի համար գործում է ITP-ն՝ փոխանցման հարկ, որը սահմանում է յուրաքանչյուր շրջան առանձին։ Կառուցապատողից գնված նոր օբյեկտի դեպքում փոխարենը գործում է 10% ԱԱՀ՝ գումարած դրոշմանիշային տուրք։ Ոչ մի ճանապարհ անվճար չէ, և ընդհանուր գումարների տարբերությունն այնքան մեծ է, որ ազդում է հենց այն բանի վրա, թե ի սկզբանե ինչ տեսակի գույք եք դիտարկելու։

Իտալիայում տարբերությունն ամենասուրն է, և հարցը կապված չէ շենքի տարիքի, այլ հենց ձեզ հետ։ Եթե տունը գնում եք որպես հիմնական բնակավայր՝ «prima casa» ռեժիմով, գրանցման հարկը 2% է։ Նույն տունը երկրորդ բնակավայր որպես գնելիս՝ այն թռչում է մինչև 9%։ Նույն գույքը, նույն նոտարը, հարկը՝ մի քանի անգամ ավելի։ Եթե բավարարում եք «prima casa» կարգավիճակի պայմանները, դրա ձևակերպման վրա ծախսված ամեն ժամն արժե։

Կիպրոսում պատկերն հակառակն է։ Նոր կառուցված օբյեկտների վրա գործում է ԱԱՀ, և եթե պայմաններին բավարարում եք, ձեր հիմնական բնակավայրի համար հասանելի է իջեցված դրույքաչափ, մինչդեռ երկրորդային օբյեկտներն ազատված են ԱԱՀ-ից, սակայն ենթակա են փոխանցման վճարների։ Այս կամ այն դեպքում, ընդհանուր գումարները եվրոպական չափանիշներով չափավոր են, և դա այն պատճառներից մեկն է, թե ինչու է կղզին տարեցտարի շարունակում ներգրավել արտասահմանցի գնորդների։ Ինչ կա հիմա շուկայում, կարող եք տեսնել մեր Կիպրոսի էջում։

Նոտարական, իրավաբանական և գրանցման վճարներ

Մայրցամաքային Եվրոպայի մեծ մասում նոտարը պարտադիր օղակ է։ Նա պետության կողմից նշանակված պաշտոնյա է, որը ստուգում է սեփականության իրավունքը, կազմում է ակտը և գրանցում փոխանցումը, և նրա վճարը սովորաբար օրենքով սահմանված սահքով սանդղակ է։ Գոնե կանխատեսելի է. այս ցանկի մյուս կետերի մասին նույնը չես կարող ասել։

Փաստաբանն առանձին ծախս է, և երկրների մեծ մասում՝ առանձին անհրաժեշտություն։ Ահա կարևոր տարբերությունը. նոտարը չեզոք է։ Նրա գործն է գործարքն օրինական դարձնել, ոչ թե ձեզ համար ձեռնտու։ Ձեր սեփական փաստաբանը գործարքը կարդում է ձեր կողմից՝ փնտրելով տուգանային կետեր, գույքին կցված պարտքեր, կառուցապատման խախտումներ և բացակայող թույլտվություններ։ Կիպրոսում և Թուրքիայում, որտեղ նոտարի դերն անշարժ գույքի գործարքներում ավելի փոքր է կամ ընդհանրապես բացակայում է, անկախ իրավաբանական խորհրդատվությունը կրում է գրեթե ողջ պաշտպանական ծանրաբեռնվածությունը։ Այն վճար խնայելու համար բաց թողնելը արտասահմանցի գնորդի ամենաթանկ խնայողությունն է, որ կարելի է անել։

Հենց գրանցումը, այսինքն՝ ձեր անվան մուտքագրումը հողային ռեեստրում, սովորաբար այս ցանկի ամենաէժան կետն է. հաստատուն գումար կամ տոկոսի մի մասնիկ։ Այնուամենայնիվ նախատեսեք այն բյուջեում. փոքր ծախսերը գումարվում են։

Գործակալական միջնորդավճար. ով է վճարում, կախված է նրանից, թե որտեղ եք գնում

Որոշ շուկաներում գործակալին վճարում է վաճառողը։ Մյուսներում՝ գնորդը։ Մի քանիսում վճարը լուռ բաժանվում է, և հենց այս բաժանումը ավելի շուտ տեղական սովորույթ է, քան օրենք։ Հարցրեք վաղաժամ և պատասխանը ստացեք գրավոր, քանի որ ոչինչ այնպես չի փչացնում գործարքի ավարտի օրը, ինչպես հայտնաբերելը, որ միջնորդավճար կա, որը կարծում էիք՝ մյուս կողմն է ծածկելու։

Նոր կառուցված օբյեկտների գնումը հաճախ միջնորդավճարից զերծ է թվում, քանի որ վաճառքի գործակալին վճարում է կառուցապատողը։ Վճարը, այնուամենայնիվ, գոյություն ունի. այն ներառված է ցուցակագրված գնի մեջ, ճիշտ այնպես, ինչպես սուպերմարկետը դարակի վրայի ծախսերը ներառում է հացի գնի մեջ։ Սա նոր կառուցված գույքից խուսափելու պատճառ չէ, այլ պարզապես պատճառ՝ բանակցելու հենց գնի շուրջ, այլ ոչ թե ենթադրելու, որ ինչ-որ ծախսից խուսափել եք։

Փոխարժեքը. ծախս առանց հաշվի

Եթե ձեր փողերը սկսվում են մի արժույթից, իսկ գույքի գինը նշված է մեկ ուրիշում, փոխարկումն իրական ծախս է, և հաճախ՝ մեծ։ Այն թաքնված է երկու տեղում։

Առաջինը՝ սփրեդը։ Բանկերն ու փոխանցման ծառայությունները արժույթը գնում են մի փոխարժեքով և վաճառում ձեզ մեկ ուրիշով, և հենց այս տարբերությունն է նրանց մարժան։ Անշարժ գույքի գնման ժամանակ շրջանառվող գումարների մասշտաբով այս մարժան կարող է լուռ գերազանցել ձեր իրավաբանական վճարները, և դուք երբեք չեք տեսնի այն որպես առանձին տող։ Համեմատեք մատակարարներին ըստ այն գումարի, որ իրականում հասնում է, ոչ թե ըստ նրանց հայտարարած վճարների, որոնք հաճախ զրոյական են հենց այն պատճառով, որ շահույթը թաքնված է հենց փոխարժեքի մեջ։

Երկրորդը՝ շարժը։ Գնի շուրջ պայմանավորվածությունից մինչև գործարքի ավարտը սովորաբար անցնում են ամիսներ։ Եթե այդ ընթացքում փոխարժեքը փոխվում է ձեր դեմ, գույքն ավելի թանկ է դառնում, թեև իր գինը ընդհանրապես չի փոխվել։ Ֆորվարդային պայմանագիրը, որը ամրագրում է այսօրվա փոխարժեքը ամիսներ անց կատարվելիք վճարման համար, այս ռիսքը հանում է սեղանից՝ չնչին գնով։ Արժութային մասնագետի հետ խոսեք մինչև ստորագրելը, ոչ թե հետո։

Առաջարկ անելուց առաջ ստացեք գրավոր փոխանցման ամբողջական գնահատականը։ Արժութային հարցը ամենահեշտն է լուծել հենց այն ժամանակ, երբ դեռ ինքներդ եք վերահսկում ժամանակացույցը։

Ինչ եք վճարելու ամեն տարի, քանի դեռ տերն եք

Գնման ծախսերը ցավեցնում են մեկ անգամ։ Սեփականատիրության ծախսերը կրկնվում են։

Տարեկան գույքահարկը երկրների միջև տարբերվում է ավելի շատ, քան գրեթե ցանկացած այլ կետ այս հաշվում։ Դուբայում այն ընդհանրապես բացակայում է, ինչը մեկ տասնամյակի սեփականատիրության հաշվարկով լուրջ փաստարկ է դառնում ի օգուտ Դուբայի։ Կիպրոսը տարիներ առաջ վերացրեց իր ազգային անշարժ գույքի հարկը և այժմ ունի ԵՄ-ում ամենաթեթև տարեկան բեռներից մեկը, մնում են միայն չնչին տեղական վճարներ։ Ֆրանսիան և Իսպանիան երկուսն էլ ամեն տարի գանձում են տեղական հարկեր, որոնք հիմնված են գույքի պաշտոնական արժեքի և քաղաքապետարանի վրա։ Կոնկրետ տան համար իրական թիվ իմանալու ամենաարագ ուղին ուղղակի է ու արդյունավետ. խնդրեք տեսնել ներկա սեփականատիրոջ վերջին հարկային հաշիվը։

Այնուհետև գալիս են կրկնվող ծախսերը, որոնք պետության հետ ոչ մի կապ չունեն.

• համատիրության կամ սպասարկման վճարներ բազմաբնակարան շենքերում և հանգստավայրերում, որոնք բարձրանում են ամեն նոր լողավազանով, վերելակով և անվտանգության կետով, որը պահպանում է համալիրը
• շենքի և գույքի ապահովագրություն, որը հաճախ պարտադիր է, եթե գնման համար վարկ եք վերցրել
• կոմունալ և բաժանորդագրական վճարներ, որոնք կուտակվում են նույնիսկ այն ժամանակ, երբ բնակարանը դատարկ է
• գույքի կառավարում, որը սովորաբար վարձակալության եկամտի մի մասն է, եթե տունը վարձակալությամբ եք տալիս, կամ հաստատուն վճար, եթե պարզապես ձեզ պետք է մեկը տեղում, բանալիները պահող

Ոչ մեկն առանձին վերցրած տպավորիչ չէ։ Բոլորը միասին են որոշում, թե արդյոք վարձակալվող գույքն իրապես շահույթ է բերում, թե պարզապես բուկլետում այդպիսի տպավորություն է ստեղծում։ Ամբողջ ցանկը գնելուց առաջ համեմատեք իրական վարձակալական եկամտի հետ, ոչ թե հետո։

Ուղևորությունները. տողը, որը ամեն աղյուսակ մոռանում է

Դուք կթռչեք գույքը դիտելու, հավանաբար մեկից ավելի անգամ։ Կթռչեք գործարքն ավարտելու համար, հնարավոր է՝ բանկային հաշիվ անձամբ բացելու համար, իսկ ավելի ուշ՝ տունը կահավորելու և կառավարման ընկերության հետ հանդիպելու համար։ Հավելեք հյուրանոցները, մեքենայի վարձույթը և կորցրած մի քանի աշխատանքային օր, և մեկ գնումը կարող է առաջացնել չորս-հինգ ուղևորություն, նախքան դուք այնտեղ ձեր սեփական մահճակալում գիշեր անցկացնեք։

Փոխանցման հարկի համեմատ սա մեծ գումար չէ։ Բայց զրո էլ չէ, և այն հայտնվում է ձեր քարտի հաշվում գործարքի ավարտից ամիսներ առաջ, հենց այն պահին, երբ ձեր դրամական միջոցներն ամենասեղմվածն են։ Տվեք դրան բյուջեում սեփական տողը, և այն այլևս անակնկալ չի լինի։

Հարկերը հայրենիքում

Արտերկրում գնումն ձեր հարկային ռեզիդենտությունը չի փոխում։ Ձեր հայրենի երկիրը դեռ կարող է հետաքրքրվել գույքով, և սովորաբար՝ երեք ձևով։

Շատ երկրներ պահանջում են, որ ռեզիդենտները հայտարարագրեն որոշակի շեմից բարձր արտասահմանյան ակտիվները, և լռելու համար նախատեսված են իրական տուգանքներ։ Գույքից ստացվող վարձակալական եկամուտը սովորաբար հարկվում է ինչպես տեղում, այնպես էլ հայրենիքում, և կրկնակի հարկման վերաբերյալ պայմանագիրը որոշում է, թե ով է առաջինը գանձում և ինչ կարելի է հաշվանցել։ Իսկ երբ վաճառում եք, կապիտալի աճից ստացված եկամուտը կարող է հարկվել երկու տեղում էլ՝ նույն պայմանագրի կանոններով։

Այս ամենը ոչ մի կերպ չի խոսում գնման դեմ։ Դա փաստարկ է հօգուտ նրա, որ գումարը տեղափոխելուց առաջ մեկ ժամ հատկացնեք հարկային խորհրդատուի հետ, ով ծանոթ է երկու իրավակարգերին էլ։ Սահմանահատող հարկային սխալները էժան են կանխելը և ցավոտ՝ ուղղելը։

Դուրս գալու ծախսերը

Վաճառքն էլ ունի իր հաշիվը, և հենց այն օրը, երբ գնում եք, ճիշտ ժամանակն է հասկանալու համար։ Կապիտալի աճից հարկը գործում է երկրների մեծ մասում, թեև շատերը այն նվազեցնում կամ վերացնում են որակավորող տիրապետման ժամկետից հետո։ Վաճառելիս, ամենայն հավանականությամբ, նույնպես գործակալի վճար կլինի։ Եվ գումարը կրկին պետք է անցնի փոխարժեքով՝ նույն սփրեդով և նույն ժամանակային ռիսկով, ինչ գնման ժամանակ էր։

Երկու-երեք տարվա հորիզոն ունեցող գնորդներն են այստեղ ամենից հաճախ խրվում։ Երբ մուտքի ժամանակ ծախսվել է 5–12%, իսկ ելքի ժամանակ սպասում են վաճառքի ծախսերը, կարճաժամկետ տիրապետումը հենց ինքնարժեքին հասնելու համար էլ ուժեղ գնաճ է պահանջում։ Եթե չեք պլանավորում գույքը երկար պահել, ընտրած երկրի ծախսային կառուցվածքն ավելի կարևոր է, քան պատշգամբից բացվող տեսարանը։

Դնելով թիվ

Այն 13 երկրների ողջ ընդգրկումով, որտեղ գործում է HomeNSearch-ը, օրինաչափությունը կայուն է. սպասեք, որ լրացուցիչ ծախսերը գնման գնին կավելացնեն մոտավորապես 5–12%, և ամեն ինչ, ինչ ցածր է հինգից, ընդունեք ոչ որպես ծրագիր, այլ որպես հաճելի անակնկալ։ Դուբայը գտնվում է այս միջակայքի ստորին մասում՝ շնորհիվ իր հաստատուն 4% DLD վճարի և զրոյական տարեկան հարկի։ Ֆրանսիան վերին մասում է, նույնիսկ մինչև փաստաբան վարձելը։ 300,000 եվրո արժողությամբ գնման դեպքում այս տարբերությունը 15,000 և 36,000 եվրոյի միջև եղած տարբերությունն է։ Իրական գումար, և կանխապես հայտնի։

Ուստի կառուցեք ձեր բյուջեն ծախս առ ծախս՝ ձեր կոնկրետ դեպքի համար՝ երկիր, երկրորդային կամ նոր կառուցված, հիմնական բնակավայր թե երկրորդ տուն։ Եթե հետաքրքրված եք, թե ինչպիսին է իրապես ցածր հարկային շուկան պրակտիկայում, դիտեք ընթացիկ ԱՄԷ-ի հայտարարությունները։ Եվ մինչև որևէ երկրում որոշում կայացնելը, կարդացեք մեր ակնարկը հինգ սխալների մասին, որոնք արտասահմանցի գնորդները շարունակում են թույլ տալ։ Լրացուցիչ ծախսերի թերագնահատումը իր տեղն է վաստակել այդ ցանկում։

Հաճախակի տրվող հարցեր

Որքա՞ն պետք է ավելացնեմ հայտարարված գնի վրա

Հարկերը, նոտարական և իրավաբանական վճարները, գործակալական միջնորդավճարը և արժութային ծախսերը ծածկելու համար նախատեսեք գնման գնի 5–12%-ը։ Թե որտեղ եք հայտնվում այս միջակայքում, կախված է երկրից և գույքի տեսակից՝ երկրորդային կամ նոր կառուցված։ Բարձր ծախսերով երկրորդային շուկաները, ինչպիսին Ֆրանսիան է, որտեղ միայն ձեռքբերման ծախսերը կազմում են մոտավորապես 7–8%, գտնվում են վերին սահմանի մոտ. Դուբայը, իր հաստատուն 4% փոխանցման վճարով և տարեկան գույքահարկի բացակայությամբ, գտնվում է ստորին սահմանի մոտ։

Ո՞ր ծախսերն են գնորդներն ամենից հաճախ մոռանում

Արժութային փոխարկումը և տարեկան ընթացիկ ծախսերը։ Փոխարժեքային մարժան երբեք չի հայտնվում որպես առանձին տող, ուստի չի ընկալվում որպես վճար, մինչդեռ համատիրության վճարները, ապահովագրությունը և տեղական հարկերը երևան են գալիս միայն գործարքի ավարտից հետո, երբ բյուջետային աղյուսակն արդեն փակված է։ Երկուսն էլ կանխատեսելի են, եթե նախապես իրական թվեր հարցնեք։

Ես դեռ պե՞տք է հարկ վճարեմ իմ երկրում

Հաճախ՝ այո։ Շատ երկրներ ռեզիդենտներից հարկեր են գանձում ամբողջ աշխարհում ստացված վարձակալական եկամտից և կապիտալի աճից, և պահանջում են, որ արտասահմանյան գույքը հայտարարագրվի որոշակի շեմից բարձր։ Կրկնակի հարկման պայմանագրերը սովորաբար կանխում են, որ երկու անգամ ամբողջությամբ վճարեք, բայց չեն վերացնում հենց պարտավորությունը։ Խորհրդատուից խնդրեք ստուգել երկու կողմերն էլ գնումից առաջ, ոչ թե առաջին հարկային վերջնաժամկետին։

Նոր կառուցվածն ավելի՞ էժան է, քան երկրորդայինը

Ոչ ինքնաբերաբար։ Նոր կառուցված օբյեկտները փոխանցման հարկի փոխարեն ունեն ԱԱՀ, օրինակ՝ Իսպանիայում՝ 10%, և կառուցապատողի վաճառքի ծախսերն արդեն ներառված են ցուցակագրված գնի մեջ։ Երկրորդային օբյեկտները ենթակա են փոխանցման հարկերի, բայց թողնում են ավելի շատ տեղ բանակցության համար։ Իտալիայում որոշիչ գործոնը ընդհանրապես շենքը չէ, այլ այն, թե ինչպես եք օգտագործելու այն. հիմնական բնակավայրը վճարում է 2% գրանցման հարկ՝ ընդդեմ երկրորդ տան 9%-ի։