Պորտուգալիան օտարերկրյա գնորդների համար որևէ սահմանափակում չի սահմանում։ Ոչ մի սահմանափակում։ Կանադացին, բրիտանացին և լիսաբոնցին ստորագրում են նույն պայմանագիրը և վճարում նույն հարկերը։ Գնորդներին իրականում խանգարում է հաջորդականությունը՝ հարկային համարը պետք է ստանալ բանկային հաշվից առաջ, փաստաբանի ստուգումը՝ կանխավճարից առաջ, իսկ պայմանագիրն իրական նշանակություն ունենում է միայն գրանցումից հետո։ Հաջորդականությունը ճիշտ պահպանելով՝ Պորտուգալիայում գնումը դառնում է Եվրոպայի ամենականխատեսելի գործարքներից մեկը։
Ստորև՝ ինչպես է գործընթացն իրականում ընթանում՝ NIF-ից մինչև նոտար, ներառյալ 2024 թվականի հարկային արտոնությունը մինչև 35 տարեկան գնորդների համար, որը անգլալեզու շատ ուղեցույցներ դեռ չեն նկատել։
Ո՞վ կարող է գնել. ցանկացած ոք
ԵՄ քաղաքացի, ոչ ԵՄ քաղաքացի, ռեզիդենտ կամ զբոսաշրջիկ՝ Պորտուգալիայի օրենքն ամենքին գնման պահին վերաբերվում է միանման։ Չկա օտարերկրյա գնորդի թույլտվություն, ափամերձ սահմանափակ գոտի կամ լրացուցիչ դրոշմանիշային տուրք արտասահմանցիների համար, ինչպիսին քննարկվում է Իսպանիայում կամ արդեն գործում է Մեծ Բրիտանիայում։ Երկիր մուտք գործելն անգամ պարտադիր չէ. լիազորագրով փաստաբանն ամեն ինչ կարող է ստորագրել ձեր փոխարեն։
Բայց սեփականությունը Պորտուգալիայում ապրելու իրավունք չի տալիս։ Այս մասին ավելի ներքևում, քանի որ կանոնները փոխվել են 2023 թվականին, և զարմանալիորեն շատ գործակալներ դեռ հին տարբերակն են հայտնում։
Առաջին քայլը, միշտ. NIF
NIF-ը (Número de Identificação Fiscal) ինը նիշանոց պորտուգալական հարկային համար է, և առանց դրա այս գործընթացը տեղից չի շարժվում։ Այն անհրաժեշտ է բանկային հաշիվ բացելու, նախնական պայմանագիր ստորագրելու, գնման հարկեր վճարելու և նույնիսկ հետագայում էլեկտրաէներգիայի պայմանագիր կնքելու համար։
ԵՄ և ԵՏՄ քաղաքացիները այն կարող են ստանալ անձամբ՝ ցանկացած Finanças գրասենյակում, հաճախ նույն օրը և անվճար։ Ոչ ԵՄ գնորդները պետք է Պորտուգալիայում նշանակեն հարկային ներկայացուցիչ՝ գործնականում փաստաբան կամ մասնագիտացված ծառայություն, ով պահանջում է համարը նրանց փոխարեն։ Դա հաճախ արվում է հեռակա. անձնագրի պատճեն, հասցեի ապացույց, ստորագրված լիազորագիր, և NIF-ը գալիս է մի քանի օրում։ Առցանց ծառայությունները արժենում են մոտավորապես 100–150 եվրո. արդեն վարձված փաստաբանը սովորաբար դա ներառում է իր վարձատրության մեջ։
Բացեք պորտուգալական բանկային հաշիվ վաղ
Ձևականորեն գնումն ավարտին կարելի է հասցնել արտասահմանյան հաշվից էլ։ Գործնականում գրեթե ոչ ոք դա չի անում։ Վերջնահաշվարկը սովորաբար կատարվում է պորտուգալական բանկային կտրոնով, կոմունալ ընկերություններին անհրաժեշտ է տեղական ուղղակի դեբիտ, տարեկան IMI հարկն ամենահեշտն է վճարել տեղական հաշվից, և ոչ մի պորտուգալական բանկ առանց հաշվի հիփոթեք չի տա։
Վերցրեք ձեր անձնագիրը, NIF-ը, հասցեի և եկամտի ապացույցները։ Մի քանի բանկ ոչ ռեզիդենտներին հաշիվ է բացում հեռակա։ Սկսեք սա, երբ դեռ միայն դիտում եք հայտարարությունները. արտասահմանյան միջոցների ստուգումը կարող է տևել երկու-երեք շաբաթ, և չեք ուզի, որ CPCV-ն սպասի դրան։
Գնման գումարի փոխանցումն էլ արժե մեկ օր պլանավորել։ Բանկերը վեցնիշ փոխանցումների վրա ստուգում են միջոցների ծագումը, ուստի պահեք փաստաթղթերը՝ վաճառված տան առուվաճառքի պայմանագիրը, խնայողությունների քաղվածքները, ինչ էլ բացատրի, որտեղից է գումարը։ Իսկ եթե վճարում եք ֆունտով կամ դոլարով, համեմատեք ձեր բանկի փոխարժեքը արժութային բրոքերի հետ. 300 000 եվրոյի դեպքում տարբերությունը կարող է ծածկել իրավաբանական ծախսերի զգալի մասը։
Փաստաբան, ով պատասխանատու է միայն ձեր առջև
Պորտուգալիան գնորդներից պարտադիր չի պահանջում փաստաբան վարձել, և հենց դա է պատճառը, թե ինչու պետք է վարձեք։ Նոտարը ստուգում է, որ պայմանագիրը օրինական է, այլ ոչ թե՝ գործարքը ձեզ համար ձեռնտու է։ Անշարժ գույքի գործակալին վճարում է վաճառողը։ Անկախ ադվոգադոն՝ գնի մոտավորապես 1–1.5%-ով կամ ֆիքսված վարձատրությամբ ավելի էժան օբյեկտների դեպքում, միակն է սեղանի շուրջ, ով պարտավորված է միայն ձեզ առջև։
Ռիսկերը կոնկրետ են։ Պորտուգալիայում պարտքերը կապվում են գույքին, ոչ թե վաճառողին։ Չվճարված համատիրության վճարները, IMI-ի ուշացումները և գրանցված հիփոթեքները փոխանցվում են նոր սեփականատիրոջը, եթե ոչ ոք չի նկատում դրանք։ Ձեր փաստաբանի ուսումնասիրությունը նվազագույնը ներառում է.
- certidão permanente՝ հողային կադաստրի վկայական, որն ապացուցում է, որ վաճառողն իրապես տիրապետում է վաճառվող գույքին, և բացահայտում է ցանկացած հիփոթեք, գրավ կամ դատական վավերացում;
- caderneta predial՝ հարկային ծառայության գրառում, որը սահմանում է գույքի հարկային կարգավիճակը և հարկվող արժեքը (VPT), և պետք է համապատասխանի իրական վիճակին, ինչը տեսել եք;
- licença de utilização՝ բնակելի լիցենզիա, որը հաստատում է, որ շենքը հաստատված է բնակելի օգտագործման համար, պարտադիր՝ 1951 թվականից հետո կառուցված ցանկացած շենքի համար;
- համատիրության արձանագրություններ և հաշիվներ, քանի որ բնակարանի բաժինը չվճարված աշխատանքներում կամ վճարներում գալիս է բանալիների հետ միասին։
Երկուից երեք շաբաթ սովորական ժամկետ է այս ամենի համար։ Շտապելը հաճախ վերջանում է ուրիշների պարտքերը գնելով։
CPCV. որտեղ գործարքը դառնում է պարտադիր
Ստուգումներն ավարտվելուց հետո երկու կողմերն էլ ստորագրում են contrato-promessa de compra e venda-ն, որը կրճատված անվանում են CPCV։ Այն ամրագրում է գինը, ավարտի ժամկետը, ինչ է մնում տան մեջ և ցանկացած պայման, և հենց այս պահին է, որ գումարը շարժվում է. գնորդը վճարում է կանխավճար, կոչված sinal, սովորաբար գնի մոտ 10%-ը, երբեմն էլ՝ մինչև 20%՝ պահանջված գույքի դեպքում։ Որոշ գործակալություններ և կառուցապատողներ դրանից առաջ մի փոքր ամրագրման համաձայնագիր են դնում՝ մոտ 5000 եվրո, որպեսզի գույքը հանվի շուկայից՝ ստուգումների ընթացքում. համոզվեք, որ այդ գումարը վերադարձվում է, եթե ուսումնասիրությունը խնդիրներ է հայտնաբերում։
Sinal-ը գործում է երկու կողմից։ Եթե գնորդը հրաժարվում է առանց պայմանագրային հիմքի, կանխավճարը կորցնում է։ Եթե վաճառողն է հրաժարվում, նա, համաձայն Քաղաքացիական օրենսգրքի 442-րդ հոդվածի, պարտավոր է վերադարձնել կրկնակի կանխավճարը։ Հենց դրա համար է Պորտուգալիայում հազվադեպ պատահում «գազամպինգը». գնորդին ավելի բարձր առաջարկի պատճառով փոխարինելը վաճառողին իրական գումար է արժենում։
Եթե գնումը ֆինանսավորում եք, պնդեք, որ CPCV-ում պայման լինի հիփոթեքի հաստատման վերաբերյալ։ Ստորագրելով անվերապահ, մինչ վարկը դեռ սպասման մեջ է, ռիսկի եք դնում կանխավճարը, եթե բանկը հրաժարվի։ Արագ կանխիկ գործարքների դեպքում կողմերը երբեմն բաց են թողնում CPCV-ն և ուղիղ անցնում պայմանագրին. սա օրինական է, բայց զրկում է երկու կողմերին էլ պաշտպանությունից, ուստի փաստաբանների մեծ մասը դեմ է, եթե ավարտին մի քանի օր չի մնացել։
Դեռ կառուցվող գույքի գնումը փոխում է պայմանագրի ձևը, ոչ թե կանոնները։ Այդպիսի CPCV-ն ունի շինարարության փուլերին կապված վճարային գրաֆիկ, և կարևորն այն է, թե ինչն է պաշտպանում ձեր վճարած մասերը, եթե կառուցապատողը կանգնի. բանկային երաշխիքն է ցանկալի պատասխանը։ Բնակելի լիցենզիան գոյություն չունի մինչև հանձնումը, ուստի այդպիսի գործարքներում ձեր փաստաբանն ստուգում է շինարարական թույլտվությունը և կառուցապատողի հեղինակությունը։
Ավարտը. escritura-ն և գրանցումը
Վերջնական պայմանագիրը, escritura pública de compra e venda-ն, ստորագրվում է նոտարի առջև։ Գնման հարկերը պետք է վճարվեն նախապես, քանի որ նոտարին ստորագրումից առաջ վճարման ապացույց է անհրաժեշտ. ձեր փաստաբանը Finanças պորտալի միջոցով ձևակերպում է IMT-ի և դրոշմանիշային տուրքի հաշվարկները և վճարում երկուսն էլ հանդիպումից մեկ-երկու օր առաջ։ Հանդիպման ժամանակ նոտարը բարձրաձայն կարդում է պայմանագիրը, ստուգում ինքնությունը և փաստաթղթերը, և մնացորդն անցնում է։ Այդ օրը Պորտուգալիայում չե՞ք կարող լինել. լիազորագիրն այս դեպքում էլ է օգնում. արտասահմանցի գնորդները հաճախ ավարտում են գործարքը՝ չթռչելով երկիր։
Ստորագրելով՝ գործն ավարտված չէ։ Սեփականությունը Պորտուգալիայում ապահովվում է Conservatória do Registo Predial-ում գրանցմամբ, և քանի դեռ ձեր անունը գրանցամատյանում չէ, պայմանագիրն ինքնին ձեզ չի պաշտպանի ավելի վաղ գրանցված երրորդ կողմի պահանջից։ Պետության «մեկ պատուհան» Casa Pronta ծառայությունը պայմանագիրն ու գրանցումն իրականացնում է մեկ նստաշրջանում՝ ֆիքսված 375 եվրոյով, կամ 700 եվրոյով, եթե հիփոթեք կա. ավանդական նոտարական ուղին էլ, գրանցման վճարով, մոտավորապես նույն արժեքն ունի։ Ամեն դեպքում գրանցեք անմիջապես։
Ինչ արժե գնումը Պորտուգալիայում
Միջին գնային կրկնակի վաճառքի համար հաշվեք գնի վրա ևս մոտ 6–8%։ Ահա որտեղ է գնում.
- IMT, գույքի փոխանցման հարկ։ Այն պրոգրեսիվ է. սանդղակը սկսվում է 0%-ից և հասնում 10%-ի միայն ծայրահեղ դեպքում՝ սև ցուցակում գտնվող հարկային օազիսներից գնորդների համար, մինչդեռ սովորական տան համար փաստացի հարկը 1–6.5% միջակայքում է։ Ամբողջական սանդղակը մեր Պորտուգալիայի գույքահարկերի ուղեցույցում է։
- Դրոշմանիշային տուրք՝ գնի ֆիքսված 0.8%-ը, գումարած առանձին 0.6% վարկի գումարի վրա, եթե վարկ եք վերցնում։
- Նոտար և գրանցում՝ մի քանի հարյուր եվրոյից մինչև մոտ 1000 եվրո՝ կախված ուղուց. վերևում նշված Casa Pronta ֆիքսված գները ուղենիշ են։
- Իրավաբանական ծախսեր, սովորաբար գնի 1–1.5%-ը, ողջամիտ նվազագույնով էժան օբյեկտների համար։
Ավարտից հետո կվճարեք IMI՝ տարեկան մունիցիպալ հարկ, հարկվող արժեքի 0.3–0.45%-ը քաղաքային տների համար։ Բնակարանների մեծ մասի համար դա տարեկան մի քանի հարյուր եվրո է, ոչ թե հազարներ։
Մինչև 35 տարեկա՞ն եք։ Հնարավոր է՝ ընդհանրապես IMT չվճարեք
Այժմ այն մասը, որը շատ ուղեցույցներ բաց են թողնում։ 2024 թվականի օգոստոսից Պորտուգալիայում իրենց առաջին մշտական բնակարանը գնող մինչև 35 տարեկան գնորդներն ազատվում են և՛ IMT-ից, և՛ դրոշմանիշային տուրքից։ Լիարժեք ազատումը գործում է մինչև IMT-ի չորրորդ սանդղակը՝ սույն հոդվածի գրման պահին մոտ 325 000 եվրո (առաստաղը փոփոխվում է ամեն տարի), իսկ մասնակի արտոնություն՝ մինչև այդ գումարի մոտավորապես կրկնապատիկը։ Պայմաններն են՝ սա պետք է լինի ձեր առաջին բնակարանը, դուք իրապես պետք է ապրեք այնտեղ, և վերջին երեք տարվա ընթացքում բնակելի գույք չպետք է ունեցած լինեք։ Քաղաքացիությունը նշանակություն չունի, ուստի արտասահմանից տեղափոխվող 30-ամյա գնորդն այս արտոնությունից օգտվում է նույն կերպ, ինչ տեղացի առաջին գնորդը։ Համատեղ գնող զույգերը գնահատվում են առանձին-առանձին. եթե մեկը 36 տարեկան է, ազատումը դեռ ծածկում է ավելի երիտասարդ գնորդի բաժինը։
Գումարները փոքր չեն։ 300 000 եվրոյի բնակարանի դեպքում IMT-ն և դրոշմանիշային տուրքը միասին կազմում են մոտ 13 000 եվրո։ Ազատման դեպքում՝ զրո։
Հիփոթեք ոչ ռեզիդենտների համար
Պորտուգալական բանկերը ոչ ռեզիդենտներին էլ հեշտությամբ վարկավորում են, պարզապես ավելի խիստ պայմաններով։ Ակնկալվող վարկ-արժեք հարաբերակցությունը 60–70% է՝ ռեզիդենտների մինչև 90%-ի դիմաց, ուստի պլանավորեք առնվազն մեկ երրորդի կանխավճար։ Բանկերին անհրաժեշտ են եկամտի ապացույցներ, վերջին հարկային հայտարարագրերը, և ընդհանուր պարտքային վճարումները՝ զուտ եկամտի մոտ 35%-ից ցածր, իսկ վարկը սովորաբար պետք է մարվի մինչև 70–75 տարեկան, ինչը կրճատում է ժամկետները ավելի մեծահասակ գնորդների համար։ Տոկոսադրույքները կապված են Euribor-ի հետ՝ լողացող կամ խառը, և բանկերը վարկին կցում են կյանքի ապահովագրության պայմանագիր՝ գնագոյացած ըստ տարիքի, ուստի ամսական ծախսերում հաշվի առեք սա։ Ստացեք նախնական հաստատում մինչև CPCV-ի ստորագրումը և ֆինանսավորման պայմանը ներառեք պայմանագրում. հաստատումն ավելացնում է չորսից վեց շաբաթ ժամանակացույցին։
Գնումն այլևս ռեզիդենտության իրավունք չի տալիս
Պորտուգալիան 2023 թվականի հոկտեմբերին փակեց ոսկե վիզայի գույքային ուղին։ Անշարժ գույքի գնումը, ցանկացած գնով, ցանկացած շրջանում, այլևս ռեզիդենտության իրավունք չի տալիս, և գործակալը, ով այլ բան է հուշում, հին սցենարով է աշխատում։ Ոչ ԵՄ սեփականատերերն ստանում են միայն ստանդարտ Շենգենյան 90 օրը ցանկացած 180 օրվա ընթացքում։
Իրապես աշխատող ուղիներն են D7-ը, ովքեր ունեն Պորտուգալիայի նվազագույն աշխատավարձին մոտ պասիվ եկամուտ (այժմ մոտ 870 եվրո ամսական), և D8 թվային քոչվորի վիզան, որը պահանջում է դրանից չորս անգամ ավելի հեռակա եկամուտ։ Երկուսն էլ տանում են բնակության թույլտվության, իսկ հինգ տարի հետո՝ մշտական ռեզիդենտության կամ քաղաքացիության դիմելու իրավունքի։ Երկուսն էլ մանրամասն նկարագրված են մեր Պորտուգալիայի D7 և թվային քոչվորի վիզաների ուղեցույցում։
Որքա՞ն ժամանակ է պահանջվում ամբողջ գործընթացի համար
Ավելի արագ, քան Պորտուգալիայի փաստաթղթաշրջանառության համբավը ենթադրում է։ NIF-ը՝ մի քանի օրում։ Բանկային հաշիվը՝ մեկից երեք շաբաթ։ Ուսումնասիրությունը՝ երկուից երեք։ CPCV-ի և escritura-ի միջև ընկած ժամանակահատվածը կողմերի պայմանավորվածությունն է, սովորաբար 30-ից 90 օր։ Կանխիկ գնորդը, ով արագ է գործում, կարող է ընդունված առաջարկից մինչև գրանցված սեփականատեր հասնել վեցից տասը շաբաթում. հիփոթեքով՝ երեք-չորս ամիսն ավելի ազնիվ գնահատական է։ Ամենադանդաղ օղակը գրեթե միշտ վաճառողի կողմից փաստաթղթերի հավաքագրումն է, ևս մեկ պատճառ՝ ունենալ փաստաբան, ով հետապնդում է դա։
Երբ պատրաստ եք ինքներդ նայել շուկան, դիտեք HomeNSearch-ի Պորտուգալիայի հայտարարությունները՝ Լիսաբոնի և Պորտոյի բնակարաններից մինչև վիլլաներ ամբողջ Ալգարվեում։
Հաճախակի տրվող հարցեր
Կարո՞ղ եմ գույք գնել Պորտուգալիայում՝ առանց այցելության
Այո։ NIF-ը կարելի է ստանալ հարկային ներկայացուցչի միջոցով, մի քանի բանկ հեռակա հաշիվ է բացում, և լիազորագիրը թույլ է տալիս ձեր փաստաբանին ստորագրել և՛ CPCV-ն, և՛ escritura-ն։ Օրենքով երբեք պետք չէ ոտք դնել Պորտուգալիա, թեև վեցնիշ գումար ներդնելուց առաջ գույքն անձամբ տեսնելը դեռ արժե անել։
Որքա՞ն է CPCV-ի կանխավճարը, և կարո՞ղ եմ կորցնել այն
Մոտ 10%-ը ստանդարտ է։ Կորցնում եք, եթե դուրս եք գալիս առանց պայմանագրում գրված հիմքի, ինչի պատճառով էլ հիփոթեքի պայմանն այդքան կարևոր է։ Հակառակ դեպքում՝ եթե վաճառողն է հրաժարվում, պարտավոր է վերադարձնել կրկնակի կանխավճարը։
Պորտուգալիայում բնակարան գնելը ինձ ռեզիդենտության թույլտվություն տալի՞ս է
Ոչ։ Ոսկե վիզայի գույքային ուղին ավարտվեց 2023 թվականի հոկտեմբերին, և սեփականությունն ինքնին որևէ իմիգրացիոն կարգավիճակ չի տալիս։ Եթե ծրագիրն ապրելն է Պորտուգալիայում, D7 և D8 վիզաներն են աշխատող ուղիները, որոնց համար դիմում են գնումից առանձին։
Ի՞նչ հարկեր եմ վճարում գնման ժամանակ
IMT՝ պրոգրեսիվ սանդղակով, գումարած 0.8% դրոշմանիշային տուրք, ապա նոտարական, գրանցման և իրավաբանական ծախսեր՝ վերևից. գնորդների մեծ մասի համար ընդհանուր առմամբ մոտ 6–8%։ Մինչև 35 տարեկան առաջին անգամ գնողներն ազատվում են IMT-ից և դրոշմանիշային տուրքից մինչև չորրորդ սանդղակը, ինչը սովորական տան համար վերացնում է այդ գումարի մեծ մասը։
