Անշարժ գույքի հարկերը Պորտուգալիայում. IMT, IMI, AIMI և դրոշմանիշային տուրք

Պորտուգալիայում անշարժ գույքի հարկերը բաշխված են ողջ սեփականատիրության ընթացքում։ Գնելիս վճարվում է IMT-ն և դրոշմանիշային տուրքը, յուրաքանչյուր տարի՝ IMI-ն, իսկ AIMI-ն միանում է միայն այն դեպքում, երբ Պորտուգալիայում ձեր գույքի հարկվող արժեքն անցնում է 600 000 եվրոն։ Կապիտալի աճի հարկը սպասում է վաճառքի պահին, իսկ վարձակալական եկամուտն ունի իր առանձին կանոնները, եթե տունը հանձնում եք վարձով։

Այս ամենից չարժե վախենալ։ Պորտուգալական հարկերը արևմտաեվրոպական չափանիշներով չափավոր են, և տարեկան գումարները հաշվարկվում են հարկվող արժեքից, որը սովորաբար զգալիորեն ցածր է վճարված գնից։ Բայց մեխանիզմն արժե հասկանալ, հատկապես այն տարբերությունը, թե ինչպես են վերաբերվում մշտական բնակարանին և արձակուրդային տանը։ HomeNSearch-ի այս ուղեցույցում քայլ առ քայլ անցնում ենք ամեն փուլով՝ Ալգարվեում 300 000 եվրոյով գնված երկրորդ տան օրինակով։ Ստորև նշվածը արտացոլում է գրության պահին գործող կանոնները. IMT-ի սանդուղքները մի փոքր փոփոխվում են ամեն հունվար։

Մինչև որևէ հարկ՝ NIF-ը

Առանց պորտուգալական հարկային համարի հարկ վճարել հնարավոր չէ։ NIF-ը (Número de Identificação Fiscal) ամեն գործարքի առաջին քայլն է. առանց դրա բանկը հաշիվ չի բացի, իսկ նոտարը՝ չի ավարտի ակտը։ ԵՄ և ԵՏՄ քաղաքացիները NIF-ը կարող են ուղղակիորեն ստանալ ցանկացած հարկային գրասենյակից։ Այլ երկրներից եկած գնորդները նշանակում են ֆիսկալ ներկայացուցիչ Պորտուգալիայում, սովորաբար՝ գործարքով զբաղվող փաստաբանին, որպեսզի նա իրենց փոխարեն ստանա հարկային նամակագրությունը։ Գույքը ձեռք բերելուց հետո գրանցվեք նաև Portal das Finanças համակարգում. հենց այնտեղ են հայտնվում IMI-ի հաշիվները, IMT-ի գնահատումները և AIMI-ի ծանուցումները, իսկ արտասահմանյան հասցեով ուղարկված թղթային նամակները հաճախ հասնում են վճարման ժամկետն անցնելուց հետո։

Գնման ժամանակ. IMT-ն, որը վճարվում է մինչև ակտի ստորագրումը

IMT-ն (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) գնման ամենամեծ հարկն է։ Այն հաշվարկվում է գնի և գույքի հարկվող արժեքից բարձրից, իսկ դրույքաչափը կախված է նրանից, թե ինչ եք գնում և ինչպես եք օգտագործելու։

• Մշտական բնակարանը հարկվում է աստիճանական սանդուղքով. առաջին հատվածը (գրության պահին՝ մի փոքր ավելի քան 100 000 եվրո) ազատվում է հարկից, այնուհետև հաջորդում են 2%, 5%, 7% և 8% սանդուղքները՝ վերին սեգմենտում հասնելով միասնական 6% և 7,5% դրույքաչափերի։
• Երկրորդ բնակարանը կամ վարձակալության համար նախատեսված գույքը հարկվում է նույն սանդուղքով, բայց առանց ազատ գոտու, ուստի առաջին հատվածը 0%-ի փոխարեն հարկվում է 1%-ով։
• Գյուղատնտեսական հողը հարկվում է միասնական 5%-ով, իսկ առևտրային կամ այլ քաղաքային շինությունները՝ 6,5%-ով։
• Սև ցուցակում գտնվող հարկային դրախտի կառույցի միջոցով գործող գնորդը վճարում է 10%, հենց այստեղից է գալիս «մինչև 10%» սարսափեցնող վերնագիրը։ Այն չի վերաբերում սովորական անհատ գնորդին։

Ժամկետների հետ շատերն են սխալվում։ IMT-ն վճարվում է ոչ թե գործարքի փակման պահին, այլ մինչև ակտի ստորագրումը. նոտարը կպահանջի անդորրագիրը և չի ավարտի գործարքը առանց դրա։ Գործնականում ձեր փաստաբանն օնլայն կերպով մի քանի օր առաջ ձևավորում է գնահատումը, և դուք վճարում եք բանկում, հարկային գրասենյակում կամ Finanças պորտալի միջոցով։

Նախնական պայմանագրից մինչև ակտի ստորագրում ընկած ողջ ճանապարհը նկարագրված է մեր՝ ինչպես գնել գույք Պորտուգալիայում ուղեցույցում։

35 տարեկան կամ ավելի երիտասարդ եք։ Ձեր առաջին տունը կարող է հարկից ազատված լինել

2024 թվականի օգոստոսից ի վեր 35 տարեկան և ավելի երիտասարդ գնորդները, ովքեր Պորտուգալիայում գնում են իրենց առաջին մշտական բնակարանը, IMT և դրոշմանիշային տուրք չեն վճարում մոտավորապես 320 000 եվրո արժողությամբ գույքի համար։ 320 000-ից մինչև մոտ 640 000 եվրո՝ արտոնությունը մասնակի է, հարկվում է միայն շեմից բարձր հատվածը։ Կան պայմաններ. սա պետք է լինի առաջին տունը, դուք պետք է իրականում ապրեք այնտեղ, և գնումից առաջ երեք տարվա ընթացքում չպետք է ունեցած լինեք բնակելի գույք։ Այս միջոցառումն այնքան նոր է, որ շատ հին ուղեցույցներ դեռ չեն նշում այն, և այն սահմանափակված չէ միայն պորտուգալացիներով. 30 տարեկան օտարերկրացի գնորդը, ով բավարարում է պայմանները և իրականում տեղափոխվում է, նույնպես իրավունք ունի։

Դրոշմանիշային տուրք. հարթ 0,8%

Դրոշմանիշային տուրքը (Imposto do Selo) համակարգի ամենապարզ վճարումն է։ Այն կազմում է IMT-ի հետ նույն հարկվող բազայի 0,8%-ը և վճարվում է ակտի ստորագրման ժամանակ։ 250 000 եվրոյով գործարքի դեպքում սա կկազմի 2000 եվրո։ Եթե գնումը ֆինանսավորում եք պորտուգալական հիփոթեքով, վարկը կրում է իր առանձին՝ 0,6% դրոշմանիշային տուրքը հինգ տարուց ավելի ժամկետների համար, ինչը արժե հիշել, երբ համեմատում եք կանխիկ գումարն ու վարկը։

Հաշվարկի օրինակ. 300 000 եվրոյով երկրորդ տուն Ալգարվեում

Ասենք՝ Լագուշին մոտ գնում եք երկու սենյականոց բնակարան 300 000 եվրոյով՝ որպես արձակուրդային տուն։ Դա չի լինելու ձեր մշտական բնակարանը, ուստի առաջին եվրոից գործում է երկրորդ տան աղյուսակը։

1. IMT-ն, աստիճանական սանդուղքով անցնելուց հետո, կազմում է մոտավորապես 12 000 եվրոյից մի փոքր պակաս՝ արդյունավետ դրույքաչափը մոտավորապես 4% է։
2. Դրոշմանիշային տուրքն ավելացնում է գնի 0,8%-ը, կամ 2400 եվրո։
3. Առաջին տարվա IMI-ն կախված է ոչ թե գնից, այլ հարկվող արժեքից։ Եթե բնակարանի VPT-ն գնահատվում է 180 000 եվրո, և քաղաքապետարանը գանձում է 0,35%, տարեկան հաշիվը կկազմի 630 եվրո։

Առանց նոտարական, գրանցման և իրավաբանական վճարների, գնման պահին ընդհանուր հարկերը կկազմեն 14 300 եվրո, ինչին ավելանում է առաջին տարեկան հաշիվը։ Եթե նույն բնակարանը լիներ ձեր մշտական բնակարանը, ազատ առաջին սանդուղքը IMT-ից կհեռացներ մոտավորապես 1000 եվրո։ Իսկ 34-ամյա առաջին անգամ գնող, ով իրականում տեղափոխվում է այնտեղ, ընդհանրապես ոչինչ չէր վճարի՝ ոչ IMT, ոչ դրոշմանիշային տուրք։

Մի նրբություն, որ արժե իմանալ. IMI-ն հաշվարկվում է դեկտեմբերի 31-ի դրությամբ սեփականատիրոջը, ուստի ձեր առաջին հաշիվը կժամանի հաջորդ գարնանը։ 500 եվրոն գերազանցող ցանկացած գումար բաժանվում է երեք մասի՝ մայիսին, օգոստոսին և նոյեմբերին։

Սեփականության ընթացքում. IMI-ն, տարեկան հարկը, որ ավելի փոքր է, քան կարծես

IMI-ն (Imposto Municipal sobre Imóveis) Պորտուգալիայի պատասխանն է գույքահարկին։ Յուրաքանչյուր քաղաքապետարան ինքն է սահմանում իր դրույքաչափը՝ քաղաքային գույքի համար 0,3%-ից մինչև 0,45% ազգային միջակայքում։ Ֆինանսական վերականգնման ծրագրերում գտնվող որոշ քաղաքապետարաններ կարող են գանձել մինչև 0,5%, իսկ գյուղատնտեսական հողը հարկվում է 0,8%-ով։ Լիսաբոնը գտնվում է այս միջակայքի ամենացածր հատվածում, մինչդեռ Ալգարվեի մեծ մասի քաղաքապետարանները՝ միջին հատվածում։

Հիմքն է VPT-ն (Valor Patrimonial Tributário)՝ հարկվող արժեք, որը իշխանությունները հաշվարկում են բանաձևով՝ հիմնված մակերեսի, տեղակայման, տարիքի և որակի գործակիցների վրա։ VPT-ն թարմացվում է սեփականության փոխանցման ժամանակ, բայց մնում է շուկայական գնից զգալիորեն ցածր, սովորաբար՝ 30-ից 50 տոկոսով։ Ծովափնյա բնակարանը, որը վաճառվում է 400 000 եվրոյով, կարող է ունենալ 220 000 եվրո VPT, ինչը 0,35% դրույքաչափով տալիս է տարեկան 770 եվրո։ Ֆրանսիական taxe foncière-ին կամ ամերիկյան գույքահարկին ընտելացած գնորդները սովորաբար հաճելիորեն զարմանում են։

Կան նաև արտոնություններ։ Ցածր VPT ունեցող մշտական բնակարանը գնումից հետո կարող է որակավորվել երեք տարով IMI-ից ազատվելու համար՝ ընտանիքի եկամտի սահմանափակումների պայմանով, իսկ ցածր եկամուտ ունեցող ընտանիքները՝ ցածր արժեք ունեցող բնակարաններում, ընդհանրապես ոչինչ չեն վճարում շարունակաբար։

IMI-ի հետ մեկտեղ, թեև դրանք հարկեր չեն, պլանավորեք նաև կոնդոմինիումի վճարները. բնակարանների համար սովորաբար ամսական 50-ից 150 եվրո՝ կախված շենքից, ինչպես նաև կոմունալ ծառայությունների հիմնական վճարները, որոնք շարունակվում են նույնիսկ, երբ բնակարանը դատարկ է։

AIMI. հավելավճարը 600 000 եվրոյից բարձր

AIMI-ն (Adicional ao IMI) հաճախ անվանում են Պորտուգալիայի «հարստության հարկ», թեև այն վերաբերում է միայն անշարժ գույքին։ Յուրաքանչյուր սեփականատեր գումարում է իր պորտուգալական բնակելի գույքի և կառուցապատման հողերի VPT-ն, հանում 600 000 եվրոն և գերազանցող մասից վճարում 0,7%։ 1 միլիոն եվրոն գերազանցող մասը հարկվում է 1%-ով, իսկ 2 միլիոնից բարձրը՝ 1,5%-ով։ Ամուսնական զույգերն ու քաղաքացիական գործընկերները կարող են ներկայացնել համատեղ հայտարարագիր, ինչը կրկնապատկում է արտոնությունը մինչև 1,2 միլիոն եվրո։ Ընկերությունները վճարում են 0,4%՝ առանց որևէ արտոնության։

Քանի որ շեմը չափվում է VPT-ով, ոչ թե շուկայական արժեքով, մեկ միջին գնով բնակարանը գրեթե երբեք չի հասնում այս հարկին։ 700 000 եվրոյով գնված վիլլան սովորաբար ունենում է հարկվող արժեք, որ հարմարավետորեն ցածր է 600 000 եվրոյի սահմանից։ AIMI-ն ուղղված է խոշոր պորտֆելների և Լիսաբոնի ու Կասկայշի հեղինակավոր գույքի դեմ, և արտասահմանյան գնորդների մեծամասնության համար այն մնում է տեսական հարկ։

Վարձակալություն. ինչ է վերցնում պետությունը ձեր վարձից

Երկարաժամկետ բնակելի վարձակալությունից ստացվող եկամուտը հարկվում է հարթ դրույքաչափով. 2023 թվականի բնակարանային փաթեթից հետո հին 28%-ը իջեցվել է, և հիմա շատ սեփականատերերի համար դա կազմում է զուտ վարձի 25%-ը։ Ավելի երկարաժամկետ պայմանագիր կնքելը դրույքաչափն ավելի է իջեցնում, և զեղչն ավելի է խորանում պայմանագրի տևողության հետ. սա կառավարության միջոցն է սեփականատերերին ուղղորդելու դեպի կայուն վարձակալական հարաբերություններ։ IMI-ն, կոնդոմինիումի վճարները, ապահովագրությունը, սպասարկումն ու վերանորոգումը նվազեցվում են վարձից։ Հիփոթեքային տոկոսը՝ ոչ։ Ռեզիդենտները կարող են այլընտրանքորեն վարձակալական եկամուտը ներառել իրենց ընդհանուր աստիճանական հայտարարագրում, երբ դա ավելի ձեռնտու է, ինչը երբեմն ճիշտ է ցածր եկամուտների դեպքում։

Կարճաժամկետ վարձակալությունն ամբողջովին այլ ռեժիմ է։ Airbnb-ի նման հարթակների միջոցով վարձակալությունը պահանջում է Alojamento Local գրանցում, եկամուտը դիտվում է որպես բիզնես եկամուտ, ոչ թե վարձակալական, և պարզեցված ռեժիմով հարկվում է միայն համախառն եկամտի մի մասը։ Խնդիրը լիցենզավորումն է. քաղաքապետարանները կարող են սառեցնել նոր AL գրանցումները բարձր պահանջարկ ունեցող գոտիներում, և Լիսաբոնի ու Պորտուի որոշ հատվածներում դա արդեն արվել է։ Ստուգեք՝ արդյոք լիցենզիա ձեռք բերելի է, կամ փոխանցվում է գույքի հետ, նախքան արձակուրդային վարձակալության կանխատեսումների վրա հիմնված գնում կատարեք։

Փոքր, բայց կարևոր մանրուք. նոր վարձակալական պայմանագիրը հարկային գրասենյակում գրանցելիս կրում է մեկանգամյա դրոշմանիշային տուրք՝ մեկ ամսվա վարձի 10%-ը։

Վաճառք. կապիտալի աճի հարկը՝ առանց սարսափելի պատմությունների

Պորտուգալիայի ռեզիդենտները հարկվում են ստացած շահույթի միայն կեսի չափով, մյուս կեսը ընդհանրապես չի մտնում հաշվարկի մեջ։ Եթե վաճառում եք ձեր ընդհանուր ձեռքբերման ծախսերից 150 000 եվրոյով ավելի, 75 000 եվրոն ավելացվում է ձեր տարեկան եկամտին աստիճանական դրույքաչափով։ Ձեռքբերման ծախսի մեջ մտնում են գնման ժամանակ վճարված IMT-ն ու դրոշմանիշային տուրքը, ինչպես նաև վերջին տասներկու տարվա ընթացքում փաստաթղթավորված վերանորոգման աշխատանքները, իսկ երկու տարուց ավելի սեփականատիրության դեպքում կիրառվում է նաև գնաճի ճշգրտում։

Ձեր հիմնական բնակարանն ունի ելքի ուղի. եթե օրենքով սահմանված ժամկետում գումարը վերաներդնեք մեկ այլ հիմնական բնակարանում Պորտուգալիայում կամ ԵՄ/ԵՏՄ մեկ այլ երկրում, վերաներդրված մասի շահույթը հարկից ազատվում է։ Թոշակառուներն ու 65 տարեկանից բարձր սեփականատերերն ունեն նաև այլընտրանք. գումարը փոխանցել կենսաթոշակային կամ ապահովագրական արտադրանքի մեջ։

Ոչ ռեզիդենտները երկար ժամանակ հարկվում էին ամբողջ շահույթից հարթ դրույքաչափով, մի կանոն, որ եվրոպական դատարանները մեկ գործից մյուսը կասկածի տակ էին դնում։ Այդ ժամանակից ի վեր համակարգը հավասարեցվել է. ոչ ռեզիդենտներն այժմ ևս հարկվում են շահույթի կեսից, թեև դրույքաչափը սահմանելիս Պորտուգալիան հաշվի է առնում համաշխարհային եկամուտը։ Գործնական խորհուրդն անփոփոխ է. վաճառքի տարում վարձեք պորտուգալացի հաշվապահ։ Այստեղ հայտարարագրման սխալները թանկ են նստում։

Ինչպես է Պորտուգալիան համեմատվում Իսպանիայի և Իտալիայի հետ

Գնման հարկերում Պորտուգալիան հանգիստ հաղթում է միջին սեգմենտում։ Իսպանիայում երկրորդային բնակարանների փոխանցման հարկը, կախված մարզից, կազմում է մոտավորապես 6-ից 10 տոկոս և գանձվում է առաջին եվրոից. վերևում նշված Ալգարվեի 300 000 եվրոյով բնակարանը Վալենսիայի համայնքում կկրի մոտավորապես 30 000 եվրո ITP, ի հակադրություն Պորտուգալիայի մոտավորապես 12 000 եվրոյի։ Իսպանիայի ամբողջական պատկերը ներկայացված է մեր՝ Իսպանիայում գույք գնելու հարկերը ուղեցույցում։ Իտալիան ռեզիդենտների համար թվում է էժան, առաջին տան համար 2% գրանցման հարկով, բայց ոչ ռեզիդենտ գնորդները երկրորդ տան համար վճարում են 9%, ինչը մեղմացվում է նրանով, որ իտալական փոխանցման հարկը գանձվում է ցածր կադաստրային արժեքից, ոչ թե գնից։

Տարեկան ծախսերն ավելի են մոտեցնում երեք երկրները իրար։ Իսպանիայի IBI-ն և Իտալիայի IMU-ն մոտավորապես նույն միջակայքում են, ինչ IMI-ն, թեև Իտալիան ազատում է հիմնական բնակարանները, իսկ Իսպանիան ավելացնում է տարածաշրջանային հարստության հարկ խոշոր գույքի համար։ Պորտուգալիայի AIMI-ն ազդում է միայն 600 000 եվրոն գերազանցող հարկվող արժեքի վրա, ուստի բնորոշ, մեկ գույք ունեցող օտարերկրյա սեփականատիրոջ համար դա երեք երկրների ամենազուսպ ընթացիկ ծախսերից է։

Եթե այս թվերը ձեզ հարմար են, ուսումնասիրեք ընթացիկ գները և հայտարարությունները մեր՝ Պորտուգալիայի գույքի էջում։ HomeNSearch-ը ընդգրկում է բնակարաններ և վիլլաներ Լիսաբոնից ու Պորտուից մինչև Ալգարվե, և մենք կարող ենք ձեզ կապել տեղական հարկային խորհրդատուների հետ, նախքան որևէ բան կհաստատեք։

Հաճախակի տրվող հարցեր

Ապահովում է Պորտուգալիան ավելի բարձր հարկեր օտարերկրյա գնորդների համար

Ոչ։ IMT-ն, դրոշմանիշային տուրքը, IMI-ն և AIMI-ն կիրառվում են նույն դրույքաչափերով՝ անկախ քաղաքացիությունից կամ բնակության երկրից։ Միակ պատժիչ դրույքաչափը 10% IMT-ն է՝ սև ցուցակում գտնվող հարկային դրախտի կառույցների միջոցով կատարված գնումների համար։ Յուրաքանչյուր օտարերկրյա գնորդի, ինչից ամենից առաջ, հարկավոր է NIF, պորտուգալական հարկային համարը, նախքան որևէ բան ստորագրելը։

Ինչ ժամանակ է ճշգրիտ վճարվում IMT-ն

Մինչև գործարքի փակումը։ Հարկային գրասենյակը թողարկում է վճարման հղումը, դուք վճարում եք ակտի ստորագրումից մեկ-երկու օր առաջ, և նոտարը ստուգում է անդորրագիրը, նախքան ստորագրելը։ Վճարումը բաց թողնելիս փակման ամսաթիվը հետաձգվում է։

Ինչ է VPT-ն, և ինչու է այն ցածր, քան իմ գնման գինը

VPT-ն յուրաքանչյուր գույքին տրվող հարկվող արժեք է, որը հաշվարկվում է մակերեսի, տեղակայման, տարիքի և կառուցման որակի վրա հիմնված բանաձևով։ Այն թարմացվում է գույքի վաճառքի ժամանակ, բայց բանաձևը պահպանողական է, ուստի արդյունքը հաճախ 30-ից 50 տոկոսով ցածր է շուկայական գնից։ IMI-ն և AIMI-ն երկուսն էլ հաշվարկվում են դրանից, ինչը Պորտուգալիայի տարեկան հաշիվները պահում է ցածր։

Գանձո՞ւմ է արդյոք Պորտուգալիան ժառանգության հարկ գույքի դեպքում

Ուղղակիորեն ոչ։ Ամուսինները, երեխաներն ու ծնողները ժառանգում են պորտուգալական գույքը առանց հարկի։ Այլ ժառանգներ վճարում են դրոշմանիշային տուրք՝ գույքի հարկվող արժեքի 10%-ի չափով, և գույքի նվիրատվությունները հետևում են նույն տրամաբանությանը՝ վրան ավելացած ստանդարտ 0,8% գույքի դրոշմանիշային տուրքով։