Իսպանիայում շուրջ յուրաքանչյուր յոթերորդ բնակարանի գործարքում գնորդը օտարերկրացի է, և իսպանական օրենսդրությունը գրեթե ոչինչ չի անում սա կանխելու համար։ Ո՛չ բնակության պահանջ կա, ո՛չ քաղաքացիության թեստ, ո՛չ էլ սահմանափակում, թե քանի գույք կարող եք ունենալ։ Փոխարենը կա մի բան՝ փաստաթղթերի հաստատուն հաջորդականություն, որը պատժում է ցանկացածին, ով խախտում է կարգը։ Բաց թողեք NIE-ն, և բանկային հաշիվ չեք բացի։ Անուշադիր ստորագրեք arras պայմանագիրը, և միտքը փոխելը կարժենա գնման գնի 10%-ը։ Այս ուղեցույցը ընդգրկում է ամբողջ շղթան՝ առաջին ձևաթղթից մինչև հարկերը, որոնք շարունակում են գալ նույնիսկ բնակարանն արդեն ձերն է դառնում։
Առաջին քայլ. NIE, առանց որի ոչինչ չի սկսվում
NIE-ն (Número de Identidad de Extranjero) օտարերկրացիների անձնական հարկային համարն է։ Այն կպահանջվի բանկային հաշիվ բացելու, ակտին ստորագրելու, գնման հարկերը վճարելու, էլեկտրականություն միացնելու համար։ Ամեն ինչի համար։ Իսպանական բյուրոկրատիան NIE չունեցող գնորդին պարզապես չի «տեսնում»։
Ստանալու երկու եղանակ կա։ Առաջինը՝ ձեր երկրում գործող իսպանական հյուպատոսության միջոցով. լրացնում եք EX-15 ձևաթուղթը, վճարում մոտ 10 եվրո և սպասում երկու շաբաթից մինչև երկու ամիս՝ կախված հյուպատոսության ծանրաբեռնվածությունից։ Երկրորդը՝ անմիջապես Իսպանիայում, օտարերկրացիների գործերով զբաղվող ոստիկանական բաժանմունքում։ Այս ճանապարհը թղթի վրա ավելի արագ է, բայց կախված է cita previa-ից՝ նախնական ժամադրությունից, և Մադրիդում, Բարսելոնայում կամ Մալագայում ազատ ժամեր հաճախ շաբաթներով չկան։
Կա նաև երրորդ տարբերակ, որի մասին արժե իմանալ. փաստաբանը, ունենալով լիազորագիր, կարող է դիմել ձեր փոխարեն. հենց այսպես են գործում հեռակա գնորդների մեծ մասը։ Ինչ էլ ընտրեք, սկսեք վաղ։ NIE-ն գործարքի ուշացման ամենատարածված պատճառն է։
Բացեք իսպանական բանկային հաշիվ
Ֆորմալ առումով, ոչ մի օրենք ձեզ չի պարտադրում բանկային հաշիվ ունենալ Իսպանիայում։ Գործնականում, սակայն, առանց դրա հեռու չեք գնա։ Գործարքի ավարտը սովորաբար վճարվում է իսպանական բանկի հատուկ չեկով, իսկ գնումից հետո ձեզ կպահանջվեն ավտոմատ ելքեր գույքահարկի, ընդհանուր վճարների և կոմունալ ծառայությունների համար, և իսպանացի մատակարարները դրանք ակնկալում են հենց իսպանական հաշվից։
Վերցրեք ձեր անձնագիրը, NIE-ն և եկամտի կամ աշխատանքի փաստաթուղթ։ Ոչ ռեզիդենտները ստորագրում են նաև certificado de no residente, որը բանկը հաճախ ինքն է ստանում փոքր վճարով։ Պատրաստ եղեք հարցերի, թե որտեղից է ձեր փողը։ Փողերի լվացման դեմ կանոնները նշանակում են, որ բանկը կպահանջի աշխատավարձի քաղվածքներ, հարկային հայտարարագրեր կամ ձեր հայրենիքում վաճառված գույքի պայմանագիրը, նախքան վեցնիշ փոխանցում ընդունելը։
Տեղափոխեք գումարը ավելի վաղ, ոչ թե գործարքի շաբաթում։ Եթե ձեր խնայողությունները եվրոյով չեն, համեմատեք արժութային բրոքերի փոխարժեքը ձեր բանկի հետ։ 250,000 եվրոյի փոխանցման դեպքում տարբերությունը կարող է ծածկել նոտարի և ռեգիստրի ծախսերը միասին։
Վարձեք փաստաբան, ով պատասխանատու է միայն ձեր առաջ
Իսպանիան գնորդներին չի պարտավորեցնում օգտվել փաստաբանից, և բազմաթիվ տեղացիներ գործարքն ավարտում են միայն նոտարով։ Որպես օտարերկրյա գնորդ, մի կրկնեք դա։ Ձեզ պետք է անկախ abogado՝ գրանցված տեղական փաստաբանական պալատում, ով աշխատում է միայն ձեզ համար, ոչ թե այն, ում խորհուրդ է տալիս գործակալությունը, և երբեք վաճառողի կամ շինարարական ընկերության փաստաբանը, որքան էլ բարեկամական հնչի առաջարկը։
Ինչու է սա այդքան կարևոր: Որովհետև նոտարը, ով մասնակցում է Իսպանիայում ցանկացած գործարքի, չեզոք պետական պաշտոնյա է։ Նոտարը ստուգում է, որ ակտը օրինական է, և որ երկու կողմերն էլ հասկանում են, թե ինչ են ստորագրում։ Ինչ նոտարը չի անելու, դա գույքի պարտքերի, տարածքային կարգավիճակի կամ պայմանագրի արդարացիության հետազոտումն է։ Այդ ուսումնասիրությունը ձեր փաստաբանի գործն է, և այս շղթայում ուրիշ ոչ ոք դրա համար չի վճարվում։
Հաշվարկեք գնման գնի մոտ 1%-ը, կամ ֆիքսված վարձատրություն էժանագին գույքի համար։ Եթե չեք կարող ուղևորվել, ձեր փաստաբանը կարող է գործել լիազորագրով, որը ստորագրված է ձեր հայրենիքի նոտարի մոտ և ապոստիլացված, ու ղեկավարել ամբողջ գնումը, ներառյալ NIE-ի ստացումը, մինչ դուք մնում եք տանը։
Ամրագրման պայմանագիրը և arras նախավճարը
Իսպանիայում առաջարկները արագ են ձևակերպվում։ Նախ կնքվում է ամրագրման համաձայնագիր. վճարում եք պահման նախավճար, սովորաբար 3,000-ից 6,000 եվրո, և գույքը մի քանի շաբաթով դուրս է գալիս շուկայից, մինչ ձեր փաստաբանն անցկացնում է ստուգումները։ Կարդացեք նույնիսկ այս փոքր պայմանագիրը՝ նախքան ստորագրելը։ Այն պետք է հստակ ասի, որ ստուգումների ժամանակ խնդիրների հայտնաբերման դեպքում նախավճարը վերադարձվում է։
Լուրջ փաստաթուղթը contrato de arras-ն է՝ մասնավոր առուվաճառքի պայմանագիրը, որը սովորաբար ստորագրվում է գնի 10%-ը հանձնելով։ Իր սովորական ձևով (arras penitenciales, Քաղաքացիական օրենսգրքի 1454-րդ հոդվածի համաձայն) նախավճարը կրում է տուգանային բնույթ. ցանկացած կողմ դեռ կարող է հրաժարվել, բայց գնով։ Եթե դուք հրաժարվեք, կկորցնեք 10%-ը։ Եթե վաճառողը հրաժարվի, նա պետք է ձեզ վերադարձնի կրկնակի գումարը։ 300,000 եվրոյի տան դեպքում սա նշանակում է 30,000 եվրո կորուստ, եթե դուք վարանեք, կամ 60,000 եվրո ձեր գրպանում, եթե վաճառողն ընդունի ավելի լավ առաջարկ։
Եթե գնում եք հիփոթեքով, խնդրեք ձեր փաստաբանին վարկը գրել arras պայմանագրում որպես պայման։ Առանց այս կետի, մերժված հիփոթեքային հայտն էլ ամբողջ նախավճարը ձեզ կարժենա։
Ուսումնասիրություն. ինչ է ստուգվում մեծ ստորագրությունից առաջ
Առաջին փաստաթուղթը, որը ձեր փաստաբանը ձեռք է բերում, nota simple-ն է՝ Հողային ռեգիստրից քաղվածք, որն օնլայն արժե ընդամենը մի քանի եվրո և ցույց է տալիս գրանցված սեփականատիրոջը, գույքի ճշգրիտ նկարագրությունը և դրա վրա դրված ցանկացած բեռ՝ հիփոթեքներ, արգելանքներ, դատական նշումներ, անցման իրավունքներ։
Ինչո՞ւ է սա այդքան կարևոր։ Որովհետև Իսպանիայում պարտքերը կպչում են ոչ թե անձին, այլ գույքին։ Գնեք բնակարան չմարված հիփոթեքով կամ չվճարված հարկերով, և այդ պարտքերն այժմ ձեր խնդիրն են։ Ընդհանուր վճարներն էլ նույն կանոնով են գործում. գնորդը պատասխանատու է ընթացիկ տարվա անվճար գումարների, ինչպես նաև նախորդ երեք տարիների համար։ Այդ իսկ պատճառով ձեր փաստաբանը կպահանջի կոնդոմինիումի ադմինիստրատորից վկայագիր, որ վաճառողը ամեն ինչ վճարել է, և կստուգի IBI-ի անդորրագրերը նույն նպատակով։
Նոր կառուցվող շենքերն ունեն իրենց ստուգացանկը։ Շենքին անհրաժեշտ է առաջին բնակեցման լիցենզիա (licencia de primera ocupación), նախքան վերջին վճարումը կատարելը. առանց դրա հնարավոր է չկարողանալ միացնել կոմունալ ծառայությունները կամ օրինական ապրել տանը։ Գնում եք off-plan՝ դեռևս կառուցվող գույք: Յուրաքանչյուր փուլային վճարում պետք է պաշտպանված լինի բանկային երաշխիքով, որը տոկոսներով վերադարձնում է ձեր գումարը, եթե շինարարական ընկերությունը երբեք չհանձնի օբյեկտը։ Իսկ եթե սիրահարվել եք գյուղական տանը, ստուգեք հողի կատեգորիան։ Իսպանիայի գյուղական վայրերը լի են գեղեցիկ տներով, կառուցված այնպիսի տեղերում, որտեղ ոչինչ չպետք է կառուցվեր։
Հիփոթեք ոչ ռեզիդենտների համար. ավելի փոքր վարկեր, ավելի շատ թղթեր
Իսպանական բանկերը սովորական բան են համարում վարկավորել ոչ ռեզիդենտներին, բայց ավելի խիստ պայմաններով։ Ակնկալեք առավելագույնը գույքի արժեքի 60-70%-ը՝ ի հակադրություն ռեզիդենտների համար հասանելի մինչև 80%-ի։ Սա նշանակում է, որ կանխիկով պետք է գտնեք 30-40%, գումարած գնման ծախսերը վրան։ Մարումները, ձեր առկա պարտքերի հետ միասին, ընդհանուր առմամբ չեն կարող գերազանցել ձեր զուտ ամսական եկամտի մոտ 35%-ը։
Փաստաթղթաշրջանառությունը ավելի ծանր է, քան հայրենիքում, քանի որ բանկը գնահատում է եկամուտ, որը հեշտությամբ չի կարող ստուգել.
- ձեր վերջին երկու կամ երեք հարկային հայտարարագրերը
- վերջին աշխատավարձի քաղվածքները, կամ ընկերության հաշվետվությունները, եթե ինքնազբաղված եք
- վեց ամսվա բանկային քաղվածքներ
- վարկային պատմություն ձեր հայրենիքից՝ իսպաներեն թարգմանված
Բանկը նաև կպատվիրի tasación՝ պաշտոնական գնահատում սերտիֆիկացված ընկերությունից, ձեր հաշվին (300-600 եվրո)։ Վարկը հաշվարկվում է գնահատման և գնի ավելի ցածր արժեքով, ուստի ցածր tasación-ը կարող է ուշ պահին բյուջեում ծակ բացել։
Մեկ պաշտպանություն աշխատում է ձեր օգտին։ 2019-ի հիփոթեքային օրենքից ի վեր, բանկը պարտավոր է տալ ձեզ պարտադիր առաջարկի թերթիկ (FEIN) ստորագրումից առնվազն տասը օր առաջ, և այժմ նա վճարում է դրոշմանիշային հարկը և վարկի կազմակերպման ծախսերի մեծ մասը։ Հատկացրեք վեցից ութ շաբաթ դիմումից մինչև հաստատում, և մի ստորագրեք անվերապահ arras, մինչև գումարը երաշխավորված չէ։
Փակման օրը. նոտարը, escritura-ն և Հողային ռեգիստրը
Գործարքը փակվում է նոտարական գրասենյակում։ Գնորդն ու վաճառողը, կամ նրանց ներկայացուցիչները, նստում են նույն սեղանի շուրջ։ Նոտարը հաստատում է բոլորի ինքնությունը, նույն առավոտյան պահանջում է թարմ nota simple՝ համոզվելու, որ գիշերվա ընթացքում նոր բեռ չի հայտնվել, և բարձրաձայն կարդում է վաճառքի ակտը՝ escritura pública-ն։ Դուք վճարում եք մնացորդը, գրեթե միշտ բանկային չեկով, ստորագրում և ստանում բանալիները։ Որպես գնորդ, դուք իրավունք ունեք ընտրելու նոտարին. վարձը հետևում է կարգավորվող սանդղակին, տիպիկ գործարքի համար մոտավորապես 600-1,000 եվրո։
Escritura-ն վերջը չէ։ Ձեր գնման հարկը պետք է մարվի 30 աշխատանքային օրվա ընթացքում, ապա ակտն ուղարկվում է Հողային ռեգիստր՝ գրանցման, ինչը կարող է տևել մի քանի շաբաթ։ Մինչև գրանցումն ավարտվի, դուք տիրապետում եք գույքին, բայց ռեգիստրը դեռ դա չի ասում։ Այս երկու գործընթացներով սովորաբար զբաղվում է gestoría-ն՝ վարչական գործակալությունը. եթե ունեք հիփոթեք, բանկը կպնդի սրա վրա։
Ինչ իրականում արժե գնումը
Հաշվարկեք համաձայնեցված գնի 10-15%-ը լրացուցիչ։ Ուր է գնում այն, հիմնականում կախված է մեկ հարցից՝ երկրորդային բնակարան, թե նոր կառուցվող։
- Երկրորդային տները վճարում են ITP՝ փոխանցման հարկ, որը սահմանում է յուրաքանչյուր շրջան. 6% Մադրիդում, 7% Անդալուսիայում, 10% Վալենսիայում և Կատալոնիայում։ Իսպանիայում ամբողջ ընդգրկույթը 6-10% է։
- Նոր կառուցվող տները ITP-ի փոխարեն վճարում են 10% IVA (ԱԱՀ), գումարած դրոշմանիշային հարկ (AJD)՝ մոտ 1.5% շրջանների մեծ մասում։
- Կանարյան կղզիներում IGIC-ը՝ 7% դրույքաչափով, փոխարինում է IVA-ին նոր տների համար։
- Նոտար և Հողային ռեգիստր միասին. սովորաբար 1,000-ից 1,700 եվրո։
- Անկախ փաստաբան. մոտ 1% գումարած ԱԱՀ։
- Հիփոթեքով. գնահատման վճար, և հաճախ 0.5-1% կազմակերպման վճար։
Հաշվարկենք իրական օրինակով։ Վալենսիայում 300,000 եվրոյի երկրորդային բնակարանը 30,000 եվրո ITP է պահանջում, դեռ նախքան որևէ մասնագետի վճարելը։ Նույն գումարը Մադրիդում ծախսելով՝ խնայում եք 12,000 եվրո հարկից։ Տարածաշրջանային հարկային դրույքաչափերը լիարժեք հիմք են տարբեր վայրեր համեմատելու համար, և դա մի բան է, որը գովազդային բուկլետները հազվադեպ են հիշատակում։
Հարկերը, որոնք շարունակում են գալ գույքը ձեռք բերելուց հետո
Սեփականությունն ունի ընթացիկ ծախսեր, և դրանցից մեկը գրեթե բոլորին զարմացնում է։ IBI-ն՝ տարեկան մունիցիպալ գույքահարկը, գալիս է տարեկան մեկ անգամ՝ մոտ կադաստրային արժեքի 0.4-1.1%-ի չափով, որը վարչական թիվ է, զգալիորեն ցածր շուկայական գնից։ Ընդհանուր վճարները համատեղ շենքերի համար տատանվում են ամսական 40 եվրոյից՝ փոքր շենքում, մինչև մի քանի հարյուր՝ լողավազաններով ու պարտեզներով հանգստավայրում։
Ապա կա հարկ, որը շատ ուղեցույցներ բաց են թողնում. ոչ ռեզիդենտի ենթադրյալ եկամտի հարկը։ Եթե գույքը վարձով չեք տալիս, Իսպանիան, այնուամենայնիվ, հարկում է ձեզ պայմանական եկամտի հիման վրա՝ կադաստրային արժեքի 1.1% կամ 2%, դրույքաչափը 19% ԵՄ և ԵՏՀ ռեզիդենտների համար, 24% մնացած բոլորի համար, ներկայացվում է տարեկան մեկ անգամ՝ Modelo 210 ձևով։ Տիպիկ արձակուրդային բնակարանի համար հաշիվը մի քանի հարյուր եվրո է։ Փոքր գումար է, բայց դրա անտեսումը կուտակում է տուգանքներ, որոնք դուրս են գալիս վաճառքի ժամանակ։ Եթե իրապես վարձով եք տալիս գույքը, հարկվում է իրական վարձակալական եկամուտը, և ոչ ԵՄ սեփականատերերը չեն կարող նվազեցնել ծախսերը։
Մի բան, որը գնումը չի գնում. բնակության իրավունք
Իսպանիայի «ոսկե վիզան» այլևս գոյություն չունի։ Ծրագիրը, որը 500,000 եվրոյի գույքային ներդրման դիմաց տալիս էր բնակության իրավունք, փակվեց նոր դիմումների համար 2025 թվականի ապրիլի 3-ին, և այժմ տան սեփականությունն ընդհանրապես ազդեցություն չունի ձեր իմիգրացիոն կարգավիճակի վրա։ Որպես ոչ ԵՄ քաղաքացի, դուք կարող եք օգտագործել ձեր իսպանական գույքը Շենգենի ստանդարտ սահմանաչափի ներսում՝ 90 օր ցանկացած 180-ից։ Ոչ մի օր ավելի, որքան էլ վճարած լինեք։
Եթե պլանավորում եք իրապես ապրել Իսպանիայում, աշխատող ուղիներն են ոչ եկամտային վիզան, թվային քոչվորի վիզան, ինչպես նաև աշխատանքի կամ ուսման թույլտվությունները։ Մենք դրանք համեմատել ենք՝ եկամտի շեմերով ու ժամկետներով, մեր ուղեցույցում՝ Իսպանիա տեղափոխվելը «ոսկե վիզայից» հետո։
Որտեղից սկսել փնտրել
Փաստաթղթաշրջանառությունը միանման է թե Անդալուսիայի 90,000 եվրոյի գյուղական տան, թե Մարբեյայի 2 միլիոն եվրոյի վիլլայի համար, ուստի հետաքրքիր որոշումները վերաբերում են հենց գույքին։ HomeNSearch-ը ցուցադրում է տներ ամբողջ Իսպանիայում՝ տեղական շուկայի համատեքստով մեր Իսպանիայի երկրի էջում, և կարող եք համեմատել իսպանական գները մեկ տասնյակից ավելի այլ շուկաների հետ ամբողջական գույքի կատալոգում։ Եթե հայտարարությունը հարցեր է առաջացնում, հարցրեք մեզ, նախքան թռչելը։ Ավելի էժան կստացվի, քան տեղում պարզելը։
ՀՏՀ. գույքի գնում Իսպանիայում որպես օտարերկրացի
Կա՞ն սահմանափակումներ Իսպանիայում գույք գնող օտարերկրացիների համար
Գրեթե չկան։ Ցանկացած ազգության մարդ կարող է գնել ցանկացած քանակի գույք՝ սեփականության ամբողջական իրավունքով։ Միակ բացառությունը՝ ոչ ԵՄ գնորդներին անհրաժեշտ է Պաշտպանության նախարարության նախնական թույլտվություն մի քանի սահմանված ռազմական գոտիներում գույքի համար, հիմնականում սահմանամերձ և որոշ ռազմավարական ափամերձ շրջաններում։ Ձեր փաստաբանը կիմանա, արդյոք հասցեն այս կատեգորիայի մեջ է. հսկայական մեծամասնությունը՝ ոչ։
Պե՞տք է Իսպանիա ուղևորվեմ գործարքն ավարտելու համար
Ոչ։ Լիազորագիրը, ստորագրված ձեր հայրենիքի նոտարի մոտ և ապոստիլացված, թույլ է տալիս ձեր իսպանացի փաստաբանին ստանալ ձեր NIE-ն, բացել բանկային հաշիվը, ստորագրել arras-ը և ավարտել գործարքը նոտարական գրասենյակում առանց ձեզ։ Շատ գնորդներ իրենց գույքն առաջին անգամ անձամբ տեսնում են միայն այն ժամանակ, երբ բանալիներն արդեն իրենցն են։
Որքա՞ն ժամանակ է տևում գույքի գնումը Իսպանիայում
Կանխիկ գնումը սովորաբար տևում է ութից տասներկու շաբաթ՝ ընդունված առաջարկից մինչև գործարքի փակում։ Ավելացրեք հիփոթեք, և ստացվում է երեքից չորս ամիս։ NIE-ն սովորական խոչընդոտն է, ուստի դիմեք դրա համար հենց այն օրը, երբ լրջորեն որոշեք գնել։
Իսպանիայում տուն գնելը բնակության իրավունք տալի՞ս է
Ոչ։ «Ոսկե վիզան» փակվեց 2025 թվականի ապրիլին, և գույքի սեփականությունը ոչ մի իմիգրացիոն իրավունք չի տալիս։ Ոչ ԵՄ սեփականատերերը մնում են Շենգենի 90/180-օրյա կանոնի ներսում, եթե չեն համապատասխանում այլ հիմքով վիզայի, օրինակ՝ ոչ եկամտային կամ թվային քոչվորի ուղիներով։
