海外の家で損をする人のほとんどは、詐欺師に会ったことすらない。お金は静かに消えていく。誰も教えてくれなかった手数料、誰も訳してくれなかった条項、頭金から残金支払いまでの間に悪い方向へ動いた為替レート。そのほとんどは避けられるものだ。
HomeNSearchが扱う13か国を見渡すと、決まって同じ数種類のミスが繰り返される。キプロス、タイ、ジョージア——法制度は違っても、人の癖は同じだ。このガイドでは、買い手が実際にお金を失う原因と、それぞれを防ぐ地味な予防策を順に見ていく。
計画を立てる前に家を買ってしまう
海外での購入は、休暇から始まるケースが驚くほど多い。天気は最高、ワインは安く、不動産屋のショーウィンドウには自国のワンルームの半額でヴィラが並んでいる。3か月後、買い手は手にした物件を何に使うのか、はっきりした答えを持っていない。
まず、その物件の役割を決めることだ。老後を過ごす家、賃貸に出すフラット、年に6週間だけ使う拠点——これらは全く別の買い物であり、たいてい町も違えば予算も違う。賃貸利回りは一つの用途では極めて重要だが、別の用途ではほぼ意味を持たない。
この落とし穴の中には、さらに小さな罠が二つ潜んでいる。一つは「すぐ儲かる」という幻想だ。不動産は動きの遅いお金であり、1年以内に外国のアパートを転売できると約束する人間は、何か別のものを売りつけようとしている。もう一つはビザ目的の購入だ。居住プログラムは予告なく、しかも急に打ち切られる。スペインは2025年4月にゴールデンビザを廃止し、許可証欲しさに国を選んだ買い手はその場で計画の立て直しを迫られた。
所有権のルールが自国と同じだと思い込む
どの国も外国人が所有できるものの境界線を独自に引いており、その線は思わぬところに引かれている。農地を外国人に禁じる国もあれば、国境地帯や島を囲い込む国もある。書面上は歓迎しておきながら、実際には手続きを止めてくる国もある。
典型例はタイだ。外国人はコンドミニアムを完全所有できるが、それは外国人枠の範囲内に限られる。1棟の分譲可能面積のうち外国人が保有できるのは最大49パーセントまでで、プーケットやバンコクの人気物件はまさにこの上限に達している。土地はさらに厳しい。外国人は原則としてタイの土地を所有できず、標準的な手段は更新オプション付きの約30年のリースになる。ただし更新は登録された権利ではなく契約上の約束にすぎないため、契約書の書き方がすべてを左右する。詳しい仕組みは当社のタイのページで解説している。
候補リストを作る前にルールを確認すること。後からではなく。
相手側の人間だけで取引を進めてしまう
デベロッパーには弁護士がいる。仲介業者は公証人と知り合いだ。場にいる全員が愛想よく経験豊富だが、報酬を払っているのは売り手側である。
自分専用の弁護士を雇うこと。取引の他の関係者から独立していて、自分の言語に堪能で、その法域で毎週仕事をしている人がいい。築10年を超える物件には検査士を、署名するすべての書類には翻訳者を加える。「公証人が説明してくれる」は翻訳ではない。公証人制度の国では、公証人は取引を証明する中立的な公職者であり、中立とは文字通り中立という意味だ。自分で雇わない限り、その場の誰もあなたの側には立たない。
独立したアドバイスは、登記に付いた借金を見つけるまでは高く感じる。見つけた瞬間、それは買った中で一番安いものになる。
書類を確認する前に署名してしまう
デューデリジェンスとは地味な言葉だが、問いは鋭い。売り手は売ろうとしているものを本当に所有しているのか、それは合法なのか。多くの市場で正直な答えは「一部だけ」だ。早めに聞くこと。
頭金が口座から出ていく前に、弁護士に次の点を書面で確認させるべきだ。
- 登記が完了しており、担保が付いておらず、売り手本人と一致していること
- 建物に建築許可と完了証明書があること。「許可申請中」ではだめだ
- 住宅ローンや税金の未払い、公共料金の滞納が物件について回っていないこと。多くの国では実際について回る
- オフプラン物件の場合、デベロッパーが認可を受けており、工事の各段階が記録されていること
自国なら小さな頭痛の種で済む無許可の増築が、海外では物件を売却不能にすることがある。バルコニーから眺めているだけでは気づけない。
ハイシーズンにしか訪れない
7月のリゾートタウンと1月の同じ町は別物だ。レストランは閉まり、バスは止まり、建物の半分は明かりが消え、海の眺めには地元の人が高台に住む理由を説明してくれる風がついてくる。最高の状態しか見ていないなら、その町を見たことにはならない。
オフシーズンの訪問は、夏の内見では答えの出ない疑問に答えてくれる。2月に近くで機能している診療所はあるか。頼りにしている冬の賃貸需要は本当に存在するのか、それとも町は5か月間眠るのか。キプロスでは、リマソールは一年中フル稼働している一方、1時間ほど離れた沿岸の村の多くは10月以降ほぼ閉まってしまう。この違いが、フラットが12か月分稼ぐか6か月分しか稼がないかを決める。地域ごとの違いは当社のキプロスのページで詳しく説明している。
冬にもう一度行ってから決めること。
価格しか予算に入れない
表示価格は支出の出発点であって終着点ではない。取引コストは国によって大きく異なる。ドバイは移転時に一律4パーセントの土地局手数料を課す一方、フランスでは築古物件の公証人費用が通常7〜8パーセントにのぼり、これは仲介業者や弁護士の費用が入る前の話だ。所有が始まればまた費用がかかる。管理組合費、固定資産税、保険、賃貸に出すなら管理会社への支払い、実際に使うためのフライト代。
リフォームをするなら、施工業者が提示する工期をおよそ倍と見積もり、遅れそのものにも値段を付けること。まだ住めない、貸せない家に何か月分もの管理費と光熱費がかかる。手持ちの最後の一ユーロまで購入に注ぎ込んだ買い手には、こうした支払いに回すお金が残っていない。そして資金に余裕のないオーナーは、いずれ売らざるを得ないオーナーになる。
予備費を残すこと。それも本物の予備費を。
為替リスクを無視する
買い物はユーロやバーツ、ディルハムで支払うが、稼ぎは別の通貨だ。そのギャップは、意識するかどうかにかかわらず、常に生きているポジションである。オフプラン物件が最も鋭いケースだ。2〜3年にわたる分割払いに合意するということは、最終的に自国通貨でいくらかかるか分からないまま価格に合意していることになる。
レートは動く。思っている以上に。6桁の金額の購入に対して数パーセントのずれが生じるだけで、キッチン一つ分、屋根一枚分、あるいは1年分の維持費に相当する差が出る。
レートは予測できないが、管理はできる。専門の外国為替業者は、数か月先の支払いに対して今日のレートを固定するフォワード契約を提供しており、通常は大口送金に対する市中銀行のレートより有利なマージンで取引できる。同じ論理は完済後にも当てはまる。自分が稼いでいない通貨で借り入れることは、じっくり冷静に考える価値がある。
エスクロー口座周りで送金をやらかす
この業界での最悪の損失は、悪い投資ではない。間違った口座への送金だ。価格を確保するために個人口座へ振り込む「予約金」。デベロッパーの「提携会社」に払う頭金。決済週にハッキングされたメールで差し替えられた銀行口座情報。不動産取引をめぐる決済詐欺は、活発などの市場でも文書化されており、第二言語で急いで動く外国人買い手は、格好の標的になる。
防御は勘ではなく手順だ。お金は必ずその国の正式なルートを通してのみ動かす。公証人の預り口座、認可を受けたエスクロー代理人、あるいは規制のある市場のオフプラン物件なら政府監督下のエスクロー口座だ。送金のたびに、メールに書かれた番号ではなく、自分で調べた電話番号で口座情報を確認すること。感じのいい相手にも例外はない。
取引の誰かが、弁護士が送金先を確認するより早くお金を動かしたがるとき、その速さ自体が危険信号だ。
急がないこと。信用だけで送金しないこと。
出口を考えずに高値をつかむ
ロンドンやチューリッヒから来た買い手には、海外のポータルサイトの何もかもが安く見える。売り手はそれを知っている。市場によっては静かに二重価格が運用されており、高い方があなた向けに用意されている。対策は現地の成約事例だ。似た物件がこの通りでいくらで「成約」したか、いくらで「掲載」されたかではない。良い仲介業者は喜んでそれを見せる。渋る業者は、それだけで別の質問に答えたことになる。
入口より先に出口を考えること。10年後、この物件を誰から買うのか。外国人同士でしか取引されないコンドミニアムは、地元の人も欲しがる物件より薄く遅い市場に置かれることになり、その流動性自体が価値の一部だ。内見のフライトを予約するずっと前に、市場間の価格水準を比較するために当社のカタログがある。
安いことは良い買い物であることと同じではない。これまでも一度もそうだったことはない。
よくある質問
タイでは外国人が土地を買えますか?
原則として買えない。外国人は建物ごとの49パーセントという外国人枠の範囲内でコンドミニアムの区分所有権を持てるが、土地は通常、契約上の更新オプション付きで約30年のリースとして扱われ、所有権そのものは持てない。会社を設立する方法も存在するが、法的リスクが実際に伴うため、頼る前にタイの専門家の助言が必要だ。
公証人制度の国でも自分の弁護士は必要ですか?
必要だ。公証人は取引が形式上合法であることを証明するだけで、その取引があなたにとって良いものかどうかを公証人の机で確認する人は誰もいない。自分の弁護士が契約書を読み込み、登記と債務を確認し、悪い条項に異議を唱える。この二つの役割は重ならない。
ゴールデンビザは国を選ぶ良い理由になりますか?
居住権はあくまでおまけとして扱い、計画そのものにはしないこと。プログラムはほとんど予告なく変わる。スペインは2025年4月にゴールデンビザを廃止し、他の国々も基準を引き上げたり対象エリアを狭めたりしている。物件そのものの価値で判断して買い、許可証がついてくるならそれはさらに良いことにすぎない。
購入価格に上乗せしていくら予算を組むべきですか?
それは国によるからこそ、何かに署名する前に弁護士に項目ごとの費用リストを出してもらうべきだ。移転税や手数料は、ドバイの一律4パーセントから、公証人・税金・仲介業者を合わせるとそれを大きく上回るヨーロッパの市場まで幅がある。それに自分の弁護士費用、為替コスト、初年度の維持費の予備費を加えること。
