フランスでは年間およそ100万戸の住宅が売買されており、そのかなりの部分を外国人買主が占める。玄関でパスポートを見せる必要はない――非居住者の購入を制限する規定はなく、資金の出どころがどこであれ、誰であっても関係ない。アメリカ人の年金生活者も、ノルウェー人投資家も、パリの若い夫婦も、まったく同じルールで物件を買う。フランスが独自に課しているのは購入資金の制限ではなく、取引の進め方そのものだ。ノテール(notaire)と呼ばれる公務員が仲介し、契約は二段階に分かれ、手数料の内訳は初めての買主のほとんどを混乱させる。
本ガイドでは、この仕組みを一つひとつ解きほぐしていく。オファー、コンプロミ・ド・ヴァント(compromis de vente)、10日間のクーリングオフ、資金、住宅ローン、そして引き渡し後も続く税金まで。署名から鍵の受け渡しまでは2〜3か月とみておこう。その時間を無駄にしないことだ。
制限はないが、進め方は極めてフランス的
まず良い知らせから。外国人買主向けの承認手続きはなく、海外購入者に上乗せされる印紙税もなく、シンガポールやカナダの一部にあるような割当枠もない。居住資格は不要で、署名を委任状(power of attorney)に任せれば、一度もフランスに足を運ばずに購入を完了させることもできる。
実務上の壁は事務手続きにある。書類はすべてフランス語で作成される。フランス語が話せない場合、最終署名の場に宣誓翻訳者(traducteur assermenté)を立ち会わせるようノテールから求められるのが通例で、費用は自己負担(目安150〜300ユーロ)だ。また、送金はすべてマネーロンダリング対策の審査を通過する必要があるため、資金の出所を示す書類は整理しておきたい。株式を売って頭金を工面するなら、証券会社の取引明細を保管しておくこと。
取引を仕切るのはノテール
双方の弁護士が交渉するという英米式のイメージは忘れてよい。フランスの売買を取り仕切るのはノテール――中立を法律で義務づけられた国家任命の公務員だ。ノテールは売主の権原を過去30年分さかのぼって確認し、市役所から都市計画の記録を取り寄せ、地役権の有無を調べ、先買権を消滅させ、国に代わって購入税を徴収し、登記所に証書を登録する。この人物を通さずに所有権が移ることはない。
先買権については説明しておく価値がある。新規参入者を戸惑わせる仕組みだからだ。フランスの都市部の多くでは、コミューン(基礎自治体)がドロワ・ド・プレアンプシオン(droit de préemption)を持ち、合意済みの価格で物件を横取りする権利がある。農地の場合はSAFER(農地整備公社)が似た権利を発動しうる。大半の取引ではこの権利は放棄されるが、ノテールは必ず照会をかけねばならず、コミューン側には回答まで2か月の猶予がある。フランスの取引完了に時間がかかる大きな理由の一つがここにある。
ほとんどのガイドが見落としている点がある。一人のノテールが買主と売主の双方を代理することは合法であり、実際フランスの売買の大半はそうなっている。ただし、自分専属のノテールを立てることもできる。その場合、規定の報酬は二人のノテールで分け合うだけで、買主が支払う総額は1ユーロも変わらない。契約条項を一つずつ自分の立場で説明してくれる人が欲しい外国人買主にとって、これは取引全体の中で最も安上がりな保険と言える。
オファーから鍵の受け渡しまで、手順を追う
- 希望価格かそれ以下でオフル・ダシャ(offre d'achat、購入申込書)を書面で提出する。売主が署名した時点で売主側は拘束されるが、次の段階を経るまで買主はまだ拘束されない。
- 1〜3週間後、両者はコンプロミ・ド・ヴァント(compromis de vente、まれにプロメス・ド・ヴァントpromesse de vente)に署名する。これが実質的な契約であり、希望する条件はすべてここに書き込む必要がある。
- その後10日間のクーリングオフ期間が与えられる。理由を示さずに撤回でき、違約金も発生しない。この権利は売主側にはない。
- 通常は価格の5〜10%を手付金としてノテールのエスクロー口座に払い込む。売主に直接渡してはならない。
- 停止条件(conditions suspensives)の審査が進む。中でも重要なのが住宅ローン条項で、コンプロミに記載した条件で銀行が融資を断れば取引は白紙に戻り、手付金は全額返還される。
- 続く数か月、ノテールは権原、都市計画、先買権、物件に紐づく未払い費用などの調査に充てる。
- コンプロミから2〜3か月後、残金と諸費用を数日前に送金したうえで、ノテールの事務所でアクト・オーサンティック(acte authentique、本契約書)に署名する。鍵はその場で渡される。
この10日間の猶予は特筆に値する。フランス法は拘束力のある契約に署名した居住用不動産の買主に法定の撤回権を与えており、手付金は全額、質問なしで戻ってくる。ここまで買主を守る国は多くない。技術報告書を読み返すのにこの10日を使い、少しでも引っかかることがあれば手を引けばいい。
その報告書について補足すると、コンプロミの前に売主はアスベスト、鉛、シロアリ、電気設備、自然災害リスク、そしてDPE(エネルギー性能診断)を網羅した診断書一式を用意する義務がある。賃貸に出す計画があるなら、DPEは二度読むべきだ。格付けGの住宅はすでに長期賃貸市場から締め出されており、Fも2028年に続く。シングルガラスの趣ある石造りの農家は、まさにこの規制に引っかかる典型例だ。
目立つところに刻んでおくべきルールが一つある。資金はすべてノテールを経由する、それだけだ。手付金や「予約料」、残金を個人口座に振り込ませようとする依頼があれば、それは詐欺であり、国際取引ではよくある手口だ。
ノテール費用の正体――ほとんどは税金
中古物件の場合、決済にかかる諸費用は価格の7〜8%にのぼる。フランスではこれを「フレ・ド・ノテール(frais de notaire)」とひとまとめに呼ぶが、この名称のせいで買主は必要以上に身構えてしまう。実際にはそのほとんどが国庫に入り、ノテール個人の懐に入るわけではない。
30万ユーロの中古物件を例に取ろう。内訳はおおよそ次のようになる。
- 譲渡税(droits de mutation)が約5.8%、さらに2025年以降に税率引き上げを選択した多くの県ではもう少し上乗せされ、合計で約1万7,500ユーロ。
- ノテール自身の規定報酬は、この価格帯だとスライド制でおよそ1%、約3,000ユーロにVATが加算される。
- 実費と登記手数料――調査費、書類作成費、0.1%の登録料などで、さらに1,000〜1,500ユーロ。
新築は事情が異なる。未完成物件(off-plan)や築5年未満で初めて転売される住宅なら、決済諸費用は2〜3%に下がる。ただし、その分合意価格にはフランスのVAT20%がすでに含まれている点に注意が要る。デベロッパーが提示する数字は税込みの総額だ。
仲介手数料もまた大きな項目で、4〜8%。田舎の安価な住宅ほど比率が高く、パリのアパートより高くつくことも珍しくない。フランスの物件情報はほぼ例外なく「FAI(frais d'agence inclus、仲介手数料込み)」で表示されるので、目にする価格がそのまま比較対象になる。とはいえ、仲介手数料を形式上どちらが支払うかは確認する価値がある。買主負担とした場合、譲渡税は手数料を除いた価格に対して計算されるため、30万ユーロの取引でも数百ユーロの差が出る。
非居住者の住宅ローン――可能だが書類は多い
フランスの銀行は非居住者にも融資し、金利面で罰則的な水準を課すわけでもない。変わるのは頭金の割合だ。EU居住者はおおむね価格の70〜80%まで借りられるが、EU圏外の買主に提示されるのは50〜70%程度が多い。アメリカ人はさらにハードルが高く、FATCAの報告義務を嫌って米国籍の顧客を一律断る銀行もあるため、どの銀行がまだ応じているかを知るブローカーの存在が助けになる。
フランス特有の慣行が二つ、審査全体を左右する。一つ目は、返済負担率の上限を保守的に見積もった所得の35%に規制で定めている点で、これは最長25年の固定金利ローンに適用される。二つ目は、銀行がローンに団体信用生命保険(借主の医療質問票込み)の付帯を求める点で、フランスの貸し手はこの商品を非常に重視しており、高齢の借主にとっては金利差分より保険料の方が高くつくこともある。60歳までに完済する小口ローンは医療質問票が免除されるようになり、この点は多少緩和されている。
手順も重要だ。コンプロミに署名する前に書面での事前承認を取得し、その後ローン条項が実際に申し込んだ融資条件――金額、上限金利、期間――と一致しているか確認する。銀行が断った場合、この条項があるからこそ手付金が戻ってくる。非居住者としての海外での住宅ローンの組み方については、別のガイドで詳しく解説している。
ドルやポンドで支払う場合はどうか。価格はコンプロミに署名した日にユーロで固定されるため、2か月の待機期間中に為替が3%動くだけで、ノテール費用の総額を上回る差が生じることもある。こうした事態に備えるための為替予約(forward contract)も存在する。
保有コスト――鍵を受け取った後も続く税金
重要な地方税は二つある。タックス・フォンシエール(taxe foncière)は所有者税で、毎年秋に請求され、コミューンによって大きく異なる。同じ4LDKの一戸建てでも、ある村では年600ユーロ、車で20分の町では2,500ユーロということもある。コミューンが主たる住居に対する主要な税収源を失ったこともあり、税率は上昇を続けており、パリだけでも2023年に半分以上引き上げられた。オファーを出す前に、売主から直近のタックス・フォンシエール通知書(avis de taxe foncière)を見せてもらうといい。これはごく普通の依頼だ。
かつての居住税タックス・ダビタシオン(taxe d'habitation)は2023年に主たる住居については廃止されたが、セカンドハウスには今も残る。休暇用の家を買う人が引っかかりやすい落とし穴がここにある。ゾーン・タンデュ(zones tendues、住宅需給が逼迫した地域として公式に指定された地区)――パリ、ニース、ボルドー、コート・ダジュールの大半を含む数千のコミューンが該当する――では、自治体が5〜60%の割増を上乗せできることがあり、観光地の多くは上限の60%を適用している。眺望に一目惚れする前に、この項目を予算に組み込んでおくべきだ。
集合住宅の所有者はコプロプリエテ(copropriété)の管理費も負担する。フランス国内の純不動産資産が130万ユーロを超える場合はIFI(不動産富裕税)の対象となり、賃貸収入は居住者・非居住者を問わず最初の1ユーロから課税される。
登記簿は査証ではない
フランスの住宅を購入しても、フランスに住む権利が自動的に得られるわけではない。EU・EEA市民ならそのまま移住できるが、それ以外の人――ブレグジット後の英国人も含む――は、シェンゲン協定のもと180日のうち90日までしか滞在できない。それ以上を望む所有者は長期滞在ビジタービザ(visa de long séjour visiteur)を申請する。おおむねフランスの最低賃金水準の安定した非労働所得の証明、民間の医療保険への加入、フランス国内で就労しないという署名入りの誓約が求められる。このビザは毎年更新可能で、5年間合法的に滞在すれば長期滞在カードへの切り替えも可能になる。住宅の所有は滞在先の証明としてビザ申請を後押しするが、ビザの代わりにはならない。
どこで買うか――地域を駆け足で見る
コート・ダジュールは最高級市場で、ニース、アンティーブ、カンヌは1平方メートルあたりおおむね6,000〜1万5,000ユーロで取引され、名だたる岬のエリアはさらにその上をいく。転売時にも次の国際的な買主が必ず控えている。パリは流動性で選ぶ街だ。1平方メートル9,500〜1万1,500ユーロは決して安くはないが、フランス国内でこれほど早く売れ、これほど安定して賃貸に出せる街はほかにない。アルプスは季節性への賭けと言える。シャモニーのような二シーズン型のリゾートは年間を通じて稼げるが、純粋な冬型のリゾートは雪のある14週間だけで生計を立てている。値ごろ感を求めるなら、有名な村を外れたプロヴァンス、オクシタニー、そしてドルドーニュに目を向けたい。ドルドーニュでは今なお住める状態の田舎家が1平方メートル1,500〜2,500ユーロで取引されている。フランスの国別ページではこうした市場の動向を追っており、HomeNSearchの現在の物件一覧を地域や予算で絞り込むこともできる。
フランスの手続きは外から見れば遅く映るし、実際に遅い。しかしそれは同時に、世界でも指折りに安全な仕組みでもある。国家公務員がすべてを確認し、手付金はエスクロー口座に守られ、法律は考え直すための10日間を買主に与えている。遅さそのものが、この保護の一部なのだ。
FAQ
外国人はフランスで不動産を買えますか?
はい、制限はありません。フランスは居住者と非居住者、EU圏内と圏外を区別せず、手続きは誰にとっても同一です。予算に加えるべきなのは、署名の場に立ち会う宣誓翻訳者の費用と、ユーロ圏外の買主にとっての為替送金サービスくらいです。
フランスのノテール費用はどれくらいですか?
中古住宅なら価格の7〜8%、新築なら2〜3%を見込んでください。中古の場合、その大半は国の譲渡税で、ノテール自身の規定報酬はおよそ1%にすぎません。自分専属のノテールを立てても追加費用はかかりません。同じ報酬を二人で分け合うだけだからです。
フランスで住宅を購入するのにどれくらいかかりますか?
コンプロミ・ド・ヴァントからアクト・オーサンティックまで、通常は2〜3か月、長ければ4か月かかります。ペースを決めるのはコミューンが最長2か月かけて回答する先買権の照会と、住宅ローンの条件です。ローン条項を外した現金購入なら、より早く完了します。
フランスで不動産を買うと居住権が得られますか?
いいえ。所有権に移民上の権利は一切伴わないため、EU圏外の所有者はビザを持たない限りシェンゲンの180日中90日という上限の中で過ごすことになります。多くのセカンドハウス所有者に向いているのが長期滞在ビジタービザで、非労働所得と医療保険を条件に就労を除外し、毎年更新できます。5年間の合法滞在を経れば長期滞在カードを申請できます。
