10年前なら、一度も足を踏み入れたことのないアパートのために、貯金をまるごと海外へ送金するなんて、詐欺話の導入部にしか聞こえなかっただろう。今ではそれが普通のことになっている。土地登記所はデジタル化され、ビデオ通話で物件を見るのが当たり前になり、人気の高い市場では弁護士が現地に来ない買主のために毎週のように契約を成立させている。
とはいえ、普通のことになったからといって自動的に安全というわけではない。リスクは消えたのではなく、場所を変えただけだ。現地で購入する場合、自分の目がデューデリジェンスの一部を担ってくれる。リモートで購入する場合は、手順がそのすべてを肩代わりしなければならない。本ガイドで扱うのはまさにその手順——ライブ内覧、独立した弁護士、委任状、エスクロー、登記の確認、そして鍵を受け取った後に起きることまでだ。一連の流れをすべて守れば、リモート購入が通常の購入より危険になることはない。どこか一つでも省けば、それは賭けになる。
リモート購入が向いているケース
物件によってリモート取引に向き不向きがある。実績のあるデベロッパーによる新築マンションは典型的な例だ。6B号室は一階上の7B号室とまったく同じ造りであり、図面やエスクローの条件、デベロッパーの実績以上のことを現地訪問が教えてくれる場面はほとんどない。賃貸に出して自分ではめったに見ない投資用フラットも相性がいいし、すでに通りの隅々まで知っている都市でのリピート購入も同様だ。
中古の住宅は話が違ってくる。湿気、深夜2時の道路の騒音、隣人の揚げ物の匂いが染みついた階段——カメラはそのすべてを見逃す。しかも家族が実際に暮らす場所であるなら、法的な手続き自体はリモートで完結させるにしても、決済前に最低一度は現地へ足を運んだほうがいい。物件が規格化されたものならリモートで買い、唯一無二のものなら自分の目で確かめる。それが妥当な線引きだ。
本当に役立つビデオ内覧のやり方
きれいに編集されたウォークスルー動画は、しょせん宣伝素材にすぎない。本当に必要なのは、自分がカメラの動きを指示できるライブ通話だ。
遠慮なく指示を出そう。エージェントにブレーカーパネルを開けさせ、すべての蛇口をひねらせ、トイレを流させ、窓を開けて通りの音が聞こえるようにさせ、各部屋からの眺めを撮影させる。そのうえで玄関から外に出て周辺の建物をぐるりと映してもらい、ビーチや学校までの道のりを車で走ってもらうといい。通話は時間帯を変えて二回予約すること。明るく静かな朝のフラットが、夜になると現れるナイトクラブに面していることもある。
そのうえで、同じ通話の生の映像を、日付が分かる状態で、編集なしにその日のうちに送ってもらおう。それを断られたり、代わりに美しく編集されたリールが届いたりすること自体が、多くを物語っている。自分でも下調べをしておきたい。衛星写真で隣の工事現場を確認し、ストリートビューで一階の実際の様子を見て、掲載写真の画像検索を行って別プロジェクトの写真の使い回しでないかを確かめる。
自分の費用で雇う、独立した弁護士
リモート購入における最大の安全確保のポイントは、どの国を選ぶか、どのデベロッパーを選ぶかではない。誰が書類をチェックするか、それに尽きる。そしてその人物は、あなただけのために働く人でなければならない。
販売代理店は「おすすめの弁護士」を紹介してくるだろう。デベロッパーには契約書を喜んで説明してくれる社内法務チームもある。どちらも丁重に断ろう。独立性が保証される道は一つしかない——自分で弁護士を探し、自分で依頼し、自分で報酬を払うことだ。
海外からでも弁護士の身元確認はできる。オンラインで弁護士会への登録を確認し、職業賠償責任保険の証明を求め、着手前に報酬を書面で確定させ、共通の言語か宣誓通訳者を確保しておこう。優秀な現地弁護士は登記の調査を行い、契約書を徹底的に精査し、委任状を作成し、多くの場合クライアント口座を経由させることで、資金が早い段階で売主の手に渡らないようにしてくれる。
委任状(POA)——謎めいたものではない
委任状こそが、そもそもリモート購入を成立させている仕組みだ。公証を受けた書類によって、あなたの弁護士や信頼できる誰かが、あなたの名前で購入契約に署名できるようになる。その仕組みは地味で退屈だが、それこそが良い兆候だ。多くの国では、次のような流れになる。
- 弁護士が現地の要件に合わせて委任状の文面を作成する。
- 本国の公証人の前で、あるいは自分の居住都市にある購入先の国の領事館で、その書類に署名する。
- 公証済みの書類にハーグ条約に基づくアポスティーユを取得する(領事館で署名した場合は不要)。
- クーリエ便で原本が届けられ、弁護士が宣誓翻訳の手配を行う。
委任の範囲は狭く絞ること。対象物件を明記し、上限価格を設定し、有効期限を定め、転売や抵当権設定の権利は除外する。範囲を絞った委任状は、悪用しようとする者にとってはほとんど無意味なものになるし、いつでも同じ公証人の窓口を通じて取り消すことができる。
一部の国・地域では、公証人とのビデオ通話の場で作成される、リモート公証や電子署名による委任状を受け付け始めている。とはいえ大半の国では、依然としてインクによる署名、印章、アポスティーユが求められる。何かを予約する前に、自分のケースにどちらの制度が適用されるのか弁護士に確認しておこう。答えは国によって異なり、年によって変わることさえある。
予約契約と、最初に送金するお金
ある段階で、エージェントから物件を市場から取り下げるための予約金を求められる。それ自体は普通のことだ。だが、届いたメールに1時間以内に何でもかんでもサインしてしまうのは普通ではない。
支払いをする前に、予約契約書を必ず弁護士に見せること。書面から得るべき答えは三つある。デポジットがいつ返金可能になるか、予約期間はどれくらいか、そしてデューデリジェンスの結果次第で無条件になるかどうかだ。返金条件が曖昧な表現になっていれば、実質的には返金されないと考えたほうがいい。急かされること自体も一つのシグナルとして扱おう。「今日の午後、別の買い手が内覧に来る」というのは業界で最も古い決め台詞であり、時差が三つも離れた相手にはなおさら効果的に働く。
エスクローの徹底——お金は常に法的プロセスの内側に置く
たった一つのルールを守るだけで、リモート購入で起きる大半の悲劇を防げる。
お金は、法的プロセスの内側に存在する口座にしか動かしてはならない。公証人のエスクロー、弁護士のクライアント口座、銀行のエスクロー、あるいは規制対象のデベロッパー・エスクロー口座だ。個人口座には、名義が誰であろうと、どんなにもっともらしい理由が添えられていようと、絶対に送金してはならない。
成熟した市場には、それぞれこの仕組みに相当するものが存在する。ドバイではデベロッパーがオフプラン(未完成物件)の支払いを、監督下にあるエスクロー口座を通じて受け取ることが義務づけられている。ヨーロッパの多くの国では、所有権が移転するまで公証人か買主側の弁護士が資金を保管する。現地の慣行を知っているのは弁護士であり、あなたの役目はそれ以外のすべてを断ることだ。「手数料を節約するため」と称して売主の従兄弟に直接送金させようとするような依頼こそ、預けたお金が消える典型的な手口だ。
逆方向からの質問も想定しておこう。購入先の国の銀行は、資金を受け入れる前に、その出所を尋ねてくる。資金源を証明する書類は早めにまとめておきたい。確定申告書、以前所有していた物件の売買契約書、貯蓄が積み上がっていく様子が分かる預金明細などだ。送金前にこれをやっておけば午後の数時間で済むが、送金が差し戻されてから対応すると数週間かかる。
為替——契約書には書かれていないコスト
契約書に書かれているのは一つの数字だけだ。実際の購入コストを決めるのは、それぞれの支払いが口座から出ていく日の為替レートである。街の大手銀行と専門の外国為替ブローカーとでは、6桁の金額の送金であれば差額は無視できない実額になるし、2年にわたるオフプランの分割払いでは、為替リスクが多くの買主が想定する以上にじわじわと膨らんでいく。
最初の支払いをする前に、自分の銀行のレートを、規制対象の外国為替ブローカーの少なくとも一社と比較しておこう。分割払いの場合は、フォワード契約についても確認するといい。数か月先に行う送金のレートを、今日の水準で固定できる仕組みだ。そして残金を送る前に少額のテスト送金をしておくこと。IBANの入力ミスは、その程度の金額で発見するほうがはるかに安く済む。
登記は自分の目で確認する——登記所はデジタル化された
その物件の所有者が誰かについて、誰かの言葉を鵜呑みにする必要はない。土地登記がオンライン化されている国は増え続けており、所有権抄本の取得費用はごくわずか、あるいは無料であることも多い。
最も分かりやすい例がジョージアだ。登記は完全にデジタル化され、抄本は公開されており、完了した売買はおよそ営業日1日で登記され、委任状を使った購入もごく日常的な慣行になっている。この組み合わせこそが、ジョージアでの不動産購入がリモートの買主に非常に向いている理由だ。もう一つの好例がドバイである。権利証は電子化されており、取引はドバイ土地局(Dubai Land Department)ですばやく登記されるため、アラブ首長国連邦での購入は紙の書類にまったく触れることなく、最初から最後まで確認できる。
どこで購入するにせよ、弁護士に抄本を取得させ、通話でその内容を一つずつ説明してもらおう。売主の名前はパスポートと一致しているか。抵当権、先取特権、裁判所による付記事項は付いていないか。新築物件であれば、建築許可とデベロッパーの土地に対する権利も確認に加える。要約ではなく書類そのものの提示にこだわること。その言語を読めなくても構わない。宣誓翻訳はあなたの手元に残り、あなたが疑問を投げかけるための材料になる。
決済、そしてその後に起きること
決済当日、あなたの代理人が公証人の前で署名し、エスクローの資金が解放され、登記所が所有権移転を記録する。まずスキャンデータが届き、原本はクーリエ便で後から届く。拍子抜けするほど地味に感じられるはずだが、それこそが手続きが正しく機能している証拠だ。
そこから所有者としての生活が始まり、事前に計画していなければ、距離そのものがお金のかかる要素になってくる。公共料金の名義は自分に切り替える必要がある。ほとんどの国では、賃貸収入がなくても非居住者オーナーに何らかの納税申告を求めてくる。あとの部分は現地の物件管理会社に任せることになる——鍵の管理、請求書の処理、点検、賃貸に出す場合はテナント対応まで。契約範囲は書面で合意し、「様子を見ておきます」という口約束の代わりに、一定間隔での写真付き点検レポートを求めるようにしよう。
まだ物件の候補選びの段階にあるなら、HomeNSearchのカタログは13か国をカバーしており、本ガイドで解説した手順はそのどの国にもそのまま当てはまる。
危険信号——取引を止めるべきとき
以下のどれか一つに当てはまれば、いったん立ち止まる理由になる。二つ以上当てはまるなら、その取引からは手を引くべきだ。
- 個人口座への支払いを求められる、あるいは直前になってメールで振込先が変更される。
- ライブのビデオ通話が提供されず、編集済みの映像しか出てこない。
- 委任状が売主側によって作成されている、あるいは受任者が売主と関係のある人物になっている。
- 代理店が自社の弁護士の利用を強く求め、第三者によるチェックを避けようとする。
- 類似物件と比べて価格が著しく安く、それにもっともらしい理由付けがされている。
- デポジットの支払い前に登記抄本を見せられない理由として、あれこれ言い訳をしてくる。
- 法律上エスクロー口座が義務づけられているはずのオフプラン案件に、それが存在しない。
- 契約書が自分の読めない言語のみで用意され、宣誓翻訳も提供されない。
これらはどれ一つとして、単独で詐欺を証明するものではない。だが、それぞれがあなたに不利な方向へと確率を傾けていく。そして、どれほど見晴らしのいい海の眺めであっても、その計算式を変えることはできない。
よくある質問
現地に一度も行かずに、購入をすべて完了させることはできますか?
成熟した市場のほとんどでは、可能だ。委任状によって弁護士があなたに代わって署名でき、資金はエスクローを通じて動き、あなたが自宅にいる間に登記所があなたを所有者として記録する。オフプラン購入や投資用物件の購入は、日常的にこの方法で完了している。もし可能であれば現地で行う価値がある唯一のステップは、自分が実際に住む予定の中古住宅の最終内覧だ。
誰かに委任状を渡すのは危険なことですか?
範囲を狭く絞ってあれば危険ではない。対象を名指しした一つの物件に限定し、上限価格を設け、有効期限を付け、それを売主側の誰かではなく独立した弁護士に渡すこと。そのように作成された委任状は、あなたの取引以外にはほとんど使いようがなく、気が向けばいつでも公証人を通じて取り消すことができる。
もっとも安全な支払い方法は何ですか?
法的プロセスの中を通すことであり、それを迂回することは絶対にない。具体的には、公証人または銀行のエスクロー、弁護士のクライアント口座、あるいはオフプラン案件であれば規制対象のデベロッパー・エスクローだ。他の通貨から支払う場合は、両替に規制対象の外国為替ブローカーを使い、本送金の前に少額のテスト送金をしておこう。
リモートで購入しやすいのはどの国ですか?
見るべきポイントは二つある。自分で確認できるデジタル土地登記があるかどうかと、委任状の慣行が確立しているかどうかだ。ジョージアはその両方を満たしており、売買はおよそ営業日1日で登記される。アラブ首長国連邦はドバイ土地局を通じた電子権利証システムを運用している。HomeNSearchが扱う13か国の中では、この二か国が定番の答えになるが、優秀な現地弁護士がいれば、ほぼどの国でもリモート購入は現実的な選択肢になる。
