「ゴールデンビザ 国」で検索すると、上位に出てくる記事の多くはもはや博物館の展示品だ。今も2025年4月に終了したスペインの50万ユーロルートを売り込み、2023年10月以降ポルトガルでは不動産が対象外になったにもかかわらずリスボンのアパート写真を居住権への近道として載せ、2023年2月に閉鎖されたアイルランドを平然と一覧に加えている記事がいくらでも見つかる。制度は記事の更新よりずっと速く変わってしまい、その両者のずれの中で買い手は損をする。
だからこの記事は毛色が違う。狙いは明確——不動産を買って、どこかに住む権利を手に入れる——という人のために、2026年半ば時点で実際に生きている制度だけを扱う。すでに終わった制度も併せて示す。この分野で一番高くつく失敗は、もう存在しない制度を前提に計画を立ててしまうことだからだ。HomeNSearchは13か国で住宅を扱っており、その一部は本記事にも登場する。買い手が価格の次に必ず聞いてくるのが、居住権のルールだ。
ゴールデンビザとは何か、そして何でないか
宣伝文句を取り除けば、ゴールデンビザとは一定額の投資と引き換えに与えられる居住許可にすぎない。雇用主のスポンサーシップも、ポイント制も、意図を問う面接もいらない。その国にお金を入れれば、その国はあなたにそこで暮らすことを許す。中でも不動産型が人気なのには単純な理由がある。お金が政府の基金に消えるのではなく、自分で使い、たいていは貸し出し、いずれ売ることもできる家として手元に残るからだ。
ここで二つのカテゴリーを混同しないことが大切だ。雑な記事はこの二つをよく一緒くたにする。投資による居住権は、資産を保有し続ける限り更新できる許可証を与えるものだ。一方、投資による市民権はいきなりパスポートを与える制度で、トルコやカリブ海の数か国がこれを運用している。義務も価格も、周囲の政治情勢もまったく異なり、しかも後者はヨーロッパから完全に姿を消しつつある。
なぜゴールデンビザの一覧記事の大半が時代遅れなのか
2022年から2025年にかけては、まさに取り壊しの時代だった。英国は2022年2月にTier 1投資家ビザを廃止。アイルランドはその1年後に投資移民プログラムを打ち切った。ポルトガルは住宅危機でリスボンやポルトの地元住民が家を買えなくなった圧力を受け、2023年10月にゴールデンビザから不動産を除外した。スペインも同じ政治的流れをたどり、2025年4月3日に制度そのものを廃止した。同じ月、EU司法裁判所はマルタの投資による市民権プログラムを違法と判断し、EU域内で最後まで残っていた「金でパスポートを買う」制度に幕を引いた。
2024年に新しいゲスト投資家ビザを始めたハンガリーでさえ、予定していた50万ユーロの住宅購入オプションを、一件の申請も受け付けないうちに取り下げた。西ヨーロッパの流れは、一方向にしか動いていない。
こうした変化は、古い記事にはまず反映されない。2021年に書かれた記事が何年も検索順位を保ち、クリックを集めながら、訪れる人を静かに誤解させ続けることもある。実際、制度が終了してから何か月も経ったあとに、スペインのゴールデンビザ用の予算を持ってやって来る買い手にも会ったことがある。
ゴールデンビザ記事を見分ける一行テストがある。スペインが「開いている」と書かれていたり、ポルトガルの不動産が居住権への道として紹介されていたりしたら、そのページは何年も前の情報だ。今すぐ閉じていい。
ギリシャ:制度は健在、ただし価格は地域次第
ギリシャはゴールデンビザを維持し、スペインとポルトガルが締め出した需要の多くを吸収した。変わったのは価格の地図だ。2024年までは国内どこでも一律25万ユーロだったが、2024年9月1日からは3段階の区分になり、その差はワンルームと本格的な一戸建てほどの開きがある。
80万ユーロ区分に含まれるのは、誰もがまず尋ねる場所ばかりだ。アテネを囲むアッティカ地方全域、テッサロニキ、ミコノス、サントリーニ、そして人口3,100人を超えるすべての島。この最後の条件は二度読む価値がある。時代遅れの一覧記事がまさに見落としている点だからだ。クレタ島、ロドス島、コルフ島はいずれも人口3,100人を軽く超えるため、これら人気のリゾート島はアテネと同じ最上位区分に入る。40万ユーロ区分はそれ以外すべて——ペロポネソス半島の大部分、ハルキディキ、本土沿岸の残り、そして本当に小さな島々だ。どちらの区分でも、資金は床面積120平方メートル以上の単一物件に投じなければならない。25万ユーロ時代の定番だった、小さなフラットを2〜3戸まとめて基準額に達するやり方は、もう使えない。
25万ユーロという入口も、2つの狭い抜け道で生き残っている。商業用建物を住宅用途に改修するか、指定文化財の建物を修復するかだ。どちらも許可申請・施工業者・遅延がつきものの本物の改修プロジェクトであり、この低価格は「見つけるもの」ではなく「勝ち取るもの」だと考えたほうがいい。
斜め読みする人がよく引っかかる規則が2つある。この制度で買った住宅は短期貸しができない。Airbnbに出せば、許可の取り消しと罰金の両方を覚悟することになる。また、このビザは最低滞在日数なしで5年ごとに更新できるが、放っておいても市民権にはつながらない。市民権を得るには、ギリシャで実際に税務上の居住者として7年間暮らし、さらに語学試験に合格する必要がある。
この許可証は配偶者、21歳未満の子ども、双方の両親までカバーし、180日のうち90日間はシェンゲン圏への自由な滞在も可能になる。40万ユーロでアテネ以外にどんな物件が買えるかは、当社のギリシャ物件一覧で見てほしい。アテネを離れると、思っている以上のものが手に入る。
UAE:200万ディルハム、10年、最低滞在日数なし
UAEは現在、世界で最も利用者の多い不動産連動型の居住権制度を運用しており、その動きはヨーロッパとは正反対だ——規制は厳しくなるどころか、緩くなった。評価額200万ディルハム(約54万5000米ドル)の住宅用不動産を所有すれば、10年間有効で更新可能なゴールデンビザの対象になる。配偶者、子ども、さらには家事使用人まで扶養家族として同行でき、有効性を保つための最低滞在日数もない。
基準となるのは登記簿(タイトルディード)上の評価額で、ドバイでは複数の物件を合算してこの額に到達させることもできる。認可されたデベロッパーのオフプラン(未完成)物件も対象になる。住宅ローン付きの物件も同様で、2024年初め以降は一定額を先に返済しておく必要がなくなり、銀行が申請用の異議なし通知書(NOC)を発行するだけで済むようになった。
手続き自体は、居住権制度としては異例に速い。ドバイの物件の場合、土地局(Land Department)を通じて進み、登記の適格性審査、健康診断、エミレーツID用の生体認証を経て、たいてい数か月ではなく数週間でビザが発給される。アブダビをはじめ他の首長国も、同じ200万ディルハムの基準で並行した手続きを運用しているので、どの首長国を選ぶかは実質的に制度の選択ではなく市場の選択になる。
ただし、自分が何を買っているのかははっきりさせておこう。これは資産に紐づいた居住権であって、パスポートへの道ではない。UAEは事実上、投資家に市民権を与えることはなく、物件を売却して200万ディルハムを下回れば、ビザも物件と一緒に失効する。その代わりに、所得税なし、固定資産税なし(購入時に一度だけ4%の登録移転手数料がかかるのみ)、中間価格帯エリアでは表面利回り6〜8%が見込める。ビザそのものを利回りの一部とみなす保有者も少なくない。
当社のUAE物件一覧では、単独で200万ディルハムの基準を満たす物件に印を付けている。
キプロス:新築物件で得る永住権
キプロスが与えるのは一時的な許可ではなく永住権であり、この一語が計算をまるごと変える。優先審査ルートでは、デベロッパーから直接購入する新築住宅に30万ユーロ(VAT別)を投じる必要がある。あくまで一次販売のみが対象で、中古物件は対象外だ。この点は、すでにパフォスの築10年のヴィラに惚れ込んでしまった買い手のおよそ半数を驚かせている。
残りの審査項目は資金の出所と収入に関するものだ。資金は海外から送金されなければならず、キプロス国外からの安定した年間収入を証明する必要がある。主申請者で5万ユーロ、配偶者で追加1万5000ユーロ、扶養する子ども1人につき1万ユーロだ。承認は通常数か月で下り、身分はすぐに永住扱いになる。それを維持するために必要なことはただ一つ、2年に1度は島に足を踏み入れることだけだ。
どの顧客にも必ず伝えている注意点が2つある。キプロスはシェンゲン圏に入っていないため、この許可証はギリシャの居住権のようにヨーロッパの国境を開いてはくれない。加盟は何年も「間近だ」と言われ続けながら、いまだに実現していない。そしてVAT(付加価値税)が実際の価格を左右する。標準税率は19%だが、条件を満たせば実際に自分で住む住宅の最初の130平方メートル分には軽減税率5%が適用される。30万ユーロの購入では、その差はなんと4万2000ユーロにもなる。契約書にサインする前に、この構成を検討する価値は十分にある。
2023年の規制強化でもう一つ義務が加わった。保有者は毎年、申請の根拠となった投資と収入がまだ維持されていることを確認し、無犯罪証明書もあわせて提出しなければならない。これは罠ではなく、あくまで定型的な手続きだが、放置すれば「永久」であるはずの身分は、いつの間にか永久でなくなる。
この需要の大半はリマソール、パフォス、ラルナカに集中している。当社のキプロス物件ページで、それぞれの都市で30万ユーロが何を買えるか見てほしい。3都市の差は、思っているよりずっと大きい。
トルコ:40万ドルで買えるのは居住権ではなく市民権
トルコをこの一覧に加えるには注釈が要る。この国が提供しているのは居住権ではなく、市民権そのものだからだ。公式査定額が40万米ドル以上の不動産を購入し、登記簿に3年間の売却禁止条項を書き込まれることを受け入れれば、本人と配偶者、18歳未満の子どものためにトルコのパスポートを申請できる。標準的な所要期間は6〜9か月。居住要件も語学試験もなく、二重国籍も認められている。
この購入は通常の取引よりも監督が厳しい。国家公認の鑑定士が評価額を証明し、資金は必要な外国為替書類を伴ってトルコの銀行を経由しなければならず、登記上の申告価格は実態と一致していなければならない。移転税を節約するために価格を過少申告する昔ながらのやり方は、ここでは致命的だ。市民権申請そのものが無効になる。
正直に言っておくべき注意点は通貨だ。リラはこの10年下落し続けており、問題は物件が査定で40万ドルをクリアするかどうかではなく、3年後もその価値を保っているかどうかだ。イスタンブールの一等地や、アンタルヤ・ボドルム周辺の定評ある沿岸市場は、パスポート狙いの投資家向けに量産された郊外物件よりも、ドル建て価値をずっとよく維持する。まず資産として買い、市民権はその次に考えるべきだ。
念のため付け加えると、トルコは50万米ドルの銀行預金またはファンド投資を3年間保有することでも市民権を付与している。それでもほとんどの人は不動産ルートを選ぶ。カドキョイのフラットなら、権利取得を待つ間も少なくとも家賃を生んでくれるからだ。
モンテネグロ:どんな住宅でも、更新可能な許可証
モンテネグロは最もシンプルな選択肢だ。最低金額の設定はいっさいない。自分名義で登記された居住可能な住宅を所有していれば、1年間有効で、その家を保有し続ける限り更新できる一時居住許可を申請できる。コトル湾やブドヴァで物件を買う人にとって、これは購入の目的というより、休暇用住宅を買った結果として付いてくるおまけであることが多い。
申請は本人が直接行う必要があり、健康保険の加入と自活できることの証明が求められ、許可はその特定の物件に紐づいたままになる。家を売れば、許可の根拠もそれと一緒に消える。
この許可証が何でないかも知っておくべきだ。国内に住むことは許されるが、パスポートへの近道はまったくない。多くの人がうろ覚えで記憶している投資による市民権制度は、2022年末に終了している。ここでの長期的な狙いはEU加盟だ。モンテネグロは加盟候補国の中で最も準備が進んでおり、加盟が実現するまでに何年も合法的な居住実績を積んでおいた所有者は、実現した暁には有利な立場に立てるだろう。
ジョージア:10万ドルと、世界でも屈指の身軽な手続き
ジョージアは、公認の現地評価によって10万米ドル以上と査定された不動産を所有する外国人に居住許可を与える。手続きの軽さは折り紙付きだ。購入の登記は公共サービスホールで1日で終わり、許可の取得は週単位で進み、家族も所有者と一緒に申請できる。
実は、この許可証が聞こえほど急を要さない事情が一つある。約100か国の国民は、そもそもビザなしで一度に丸1年ジョージアに滞在できるからだ。この許可証が本領を発揮するのは、本腰を入れて定住したいとき、現地で銀行口座を開きたいとき、あるいは毎年の国境越えなしに事業を営みたいときだ。そしてバトゥミの価格水準なら、10万米ドルでも良質な海沿いのアパートが今なお買える。ヨーロッパの沿岸地域の大半では、とうの昔にそうではなくなっている。
その他の制度、手短に
触れておくべき制度がいくつかある。ラトビアは今も25万ユーロの不動産購入と国家手数料の支払いで居住許可を出しており、件数は少ないものの門戸は開いている。マルタの永住プログラムは、賃貸または購入した住宅に加えて政府への拠出金を組み合わせる仕組みで、パスポート制度を潰した裁判所の判決後も生き残った。ハンガリーが復活させた投資家ビザは、自分でフラットを買う形ではなく、認可された不動産ファンドに25万ユーロを投じる仕組みだ。
大西洋を渡った先では、カリブ海の5か国(セントクリストファー・ネイビス、アンティグア、ドミニカ、グレナダ、セントルシア)が、認定リゾート不動産の購入を支払い方法の一つとして市民権を販売している。価格は20万米ドル前後から始まり、2023年以降、米国とEUの圧力を受けて急上昇した。そして、こうした一覧に無理やり押し込まれがちなアメリカのEB-5は、そもそも不動産プログラムではまったくない。80万米ドル以上の雇用創出型事業投資だ。マイアミのコンドミニアムを買っても、手に入るのはマイアミのコンドミニアムだけである。
ポルトガルとスペイン:購入はできても、居住権は別物
どちらの国も、外国人による不動産購入そのものを制限してはいない。なくなったのは、不動産と居住権を交換する仕組みだけだ。
ポルトガルのゴールデンビザは、別の燃料で生き延びている。50万ユーロからの投資ファンド、25万ユーロからの文化・研究への寄付、そしてほとんど使われない雇用創出ルートだ。市民権までの5年という期間は西ヨーロッパで最短であり、それがファンドルートを賑わわせ続けている。ポルトガルに実際に住みたいだけの買い手は、資本ではなく国の最低賃金に連動した安定的な不労所得を求めるD7ビザ、あるいはリモートワーカー向けのD8ビザのほうが、たいてい相性がいい。
スペインは2025年4月以降、投資による在留ルートを一切提供していない。代わりにその役割を担うのは、非就労ビザ(主申請者で月額およそ2,400ユーロの不労所得が必要で、スペイン国内での就労は不可)とデジタルノマドビザだ。どちらもスペインの住宅を保有しながら取得できるが、その住宅はもう申請の要件を満たす存在ではない。
ルートの選び方と、どんな一覧でも確かめるべきこと
現在生きている制度を並べてみると、何を優先するかによって自然と分かれてくる。移住せずにシェンゲン圏へのアクセスが欲しいなら、ギリシャの40万ユーロから。実際に使える無税の拠点が欲しいなら、UAEの200万ディルハム。最も低い金額でEU加盟国の永住資格が欲しいなら、キプロスの30万ユーロ+VAT。もう一つのパスポートが欲しいなら、トルコの40万米ドル。控えめな予算で沿岸の足場が欲しいなら、モンテネグロかジョージア——ここでは不動産そのものが目的で、許可証はおまけにすぎない。
この記事を含め、どんな一覧記事を鵜呑みにする前にも、私たちが実際に行っている5つの確認を試してほしい。
- 公開日を確認する。この分野では、1年以上前の情報は指針ではなく、もはや歴史でしかない。
- 制度そのものを政府の一次情報源で確認する。営業目的のファネルが付いた仲介会社のページではなく。
- 地域ごとの区分の有無を確認する。ギリシャについて単一の見出し金額しか書かれていない情報は、2024年9月以降ずっと間違っている。
- その物件で何ができないかを確認する。ギリシャはゴールデンビザ対象住宅の短期貸しを禁じている。
- いつ売却が認められるかを確認する。トルコは登記を3年間ロックする。
この記事に登場したすべての制度は、2023年から2026年の間に何かしら変わっており、これからもまた変わるだろう。HomeNSearchは当社が扱う13か国すべてでこうした動きを追跡しており、現地のチームは、法改正がまだ草案の段階にあるうちから、現地の弁護士を通じて情報をつかむことも珍しくない。予算、パスポート、税務上の立場に照らして本当に耐えうる候補リストが欲しければ、ぜひ相談してほしい。その相談は無料だが、誤った40万ユーロの購入を後から解消するのは、決して無料ではない。
よくある質問
2026年時点で、不動産購入により居住権が得られる国はどこか?
ギリシャ(大半の地域で40万ユーロから、アテネと主要な島々では80万ユーロ、改修・修復プロジェクトなら25万ユーロ)、UAE(200万ディルハム)、キプロス(新築でVAT別30万ユーロ)、モンテネグロ(登記済みの住宅であれば何でも可)、ジョージア(10万米ドル)、そしてラトビア(25万ユーロ、規模は小さいが機能している)。トルコはさらに一歩進んで、40万米ドルで市民権そのものを与える。カリブ海の複数の国も不動産オプション付きで市民権を販売しているが、これらは多くの買い手が実際に住むための制度というより、パスポート取得のための制度だ。
スペインやポルトガルで、今もゴールデンビザは取得できるか?
不動産を通じてなら不可能だ。スペインは2025年4月3日にゴールデンビザを完全に終了した。ポルトガルの制度は今も続いているが、不動産は2023年10月以降対象外であり、現在生きているルートは50万ユーロからのファンド投資と25万ユーロからの文化寄付だ。投資よりも実際にそこで暮らすことが目的なら、資本ではなく収入を基準とするスペインの非就労ビザと、ポルトガルのD7ビザが誠実な代替策になる。
不動産を通じてヨーロッパの居住権を得る、最も安い方法は?
モンテネグロだ。居住可能な住宅であれば何でも、最低価格なしで更新可能な許可証の裏付けになる。EU域内では、プロジェクトを引き受ける覚悟があるなら、ギリシャの25万ユーロの改修・修復ルートが最も安い床値になる。それ以外なら、永住資格ならキプロスの30万ユーロ+VAT、シェンゲン圏内の移動のしやすさならギリシャの40万ユーロ区分が選択肢になる。
ゴールデンビザは市民権につながるのか?
どこでも、それ単独ではつながらない。ギリシャは実際の居住7年間に加えて語学試験を求める。キプロスは実際に島で過ごした年数をカウントする。ポルトガルは5年という例外的な短さで、これが不動産なしでもファンドルートを賑わわせている理由だ。トルコは列に並ぶことすら省き、40万ドルの購入と引き換えに直接市民権を与える。UAEは実質的に、投資家に市民権を与えることはまったくない。
ビザを維持するには、その国に住み続ける必要があるか?
ほとんどの場合、その必要はない。それこそがこの制度の本質だ。ギリシャは最低滞在日数を設けていない。UAEが求めるのは、対象となる物件を保有し続けることだけだ。キプロスは2年に1度の訪問を望む。モンテネグロは例外で、その許可証は本人が実際にそこにいることを前提としており、まったく姿を見せなければ更新は難しくなる。もちろん、トルコの市民となった人は誰に対しても居住の義務を負わない。
