南欧の国々の中で、ギリシャほど外国人買主への障壁が低い国はそう多くない。EU市民には制限が一切ない。EU域外の市民も、一部の国境地域で通常の許可を一つ取るだけでいい。難しいのは許可の取得ではない。
書類のほうだ。ギリシャの権利証書は何十年分もの相続の履歴を背負っていることが多く、建物のかなりの割合が許可内容と食い違っている。しかも国はいまだに、所有者名で索引付けされた紙の登記簿から現代的な地籍(パラレル)システムへの移行を完了させていない。とはいえ、これに怯える必要はない。むしろ、どこに労力を注ぐべきかを教えてくれている——壁の色ではなく、良い弁護士と焦らない確認作業に、だ。本ガイドでは購入の全経路を税金・手数料の実際の数字とともに扱う。市場そのものについては、まずギリシャの国別ページから見てほしい。
今、ギリシャ市場はどうなっているか
ギリシャの不動産は2008年以降の10年間で厳しい下落に見舞われ、価値のおよそ40%を失った。そこから2017年以降、じわじわと回復してきている。市場が賑わって見えるのはこのためだ。危機の底値でも1平方メートルあたり1,000ユーロ近くまで下がったアテネのアパートは、今や2倍から3倍になった。執筆時点のおおよその目安として、アテネ中心部は1平方メートル2,000~3,500ユーロ、一等地はさらに上、テッサロニキはやや下、そして島嶼部の価格はおよそ平均値など受け付けない。キクラデス諸島の海の見える物件は、コロナキの高級アパートより高くなることがある一方、内陸のクレタ島は依然として控えめな水準にとどまる。
都市部の表面利回りはおおよそ4~6%、学生街ではもう少し良く、観光需要と細い新築供給がその需要を下支えしている。もはや底値を拾える市場ではない。回復ストーリーではなく、その物件そのものを買うべき段階に来ている。
実際に外国人買主はどこへ向かうのか。利回りと流動性ならアテネ、なかでも中心部を取り囲む地区。北欧の人々が毎夏車で下ってくるならハルキディキ。年間を通して暮らすならクレタ島——小さな島々のように11月に町が閉じてしまわないからだ。トロフィー物件を狙うならキクラデス諸島、アテネから手が届く価格を求めるならペロポネソス半島。それぞれに固有の価格ロジックがあり、それは別の記事のテーマだが、以下で述べる購入プロセス自体はどこでも変わらない。
誰がギリシャの不動産を買えるのか
ほぼ誰でも買える。ギリシャは家屋、アパート、土地のいずれについても、外国人の所有に一般的な制限を設けていない。居住権もビザもギリシャ人パートナーも要らない。マンチェスター出身の夫婦も、トロントのソフトウェアエンジニアも、ベオグラードのデベロッパーも、同じ公証人のデスクで、同じルールのもとに同じ契約書へサインする。
唯一の例外は1990年の法律に基づく国境地域の指定で、東エーゲ海の島々、ドデカニサ諸島(ロドス島やコス島を含む)、北の陸上国境沿いの県などが対象になる。EU・EEA市民はそこでも特に手続きなく購入できる。EU域外の市民はまず地方の地方分権行政庁に許可を申請し、自分が何者で、その物件をどう使うつもりかを説明する。物々しく聞こえるが、実際にはほぼ形式的なもので、委員会は申請の大半を承認し、待ち時間は数週間ほど上乗せされるだけだ。今日、ロドス島やレスボス島には何千人ものEU域外出身の所有者がいる。選んだ物件がこうした地域にあるなら、弁護士がお金を動かす前に申請を提出し、それ以外の流れは通常どおり進む。
家を見に行く前に、独立した弁護士を雇う
多くの国では、弁護士はほとんど形式として取引の途中で登場する。ギリシャはそうではない。まず自分の弁護士を見つけること——売主の弁護士でも、仲介業者がコーヒーを飲みながら勧めてくる相手でもなく、あなただけに責任を負い、権利証書を読むことを生業にしている人物を。
理由はギリシャの不動産の歴史にある。この国の資産は何世代にもわたって非公式に受け継がれてきたことが多い。権利は兄弟姉妹の間で分割され、遺言は検認されないまま放置され、1974年に亡くなった祖母の名義のままの持分が今も登記簿に残っていたりする。島や村の物件でよく見られるケースだ。加えて、許可の範囲を少しだけ超えて建てるのが国民的な習慣だった時代が数十年続いた。増築した一階、囲ったベランダ、いつの間にかスタジオになった物置。その多くはその後、国の制度のもとで申告・合法化されてきたが、「合法化された」というのは証明書が存在するという意味であって、まだ未申告のものは署名の瞬間にあなたの問題になる。
弁護士費用は物件価格の1~1.5%プラス付加価値税ほどで、良い弁護士ならその報酬に見合う働きをする。20年分の権利証書の調査、技師との許可内容の照合、予約契約書の起草、公証立ち会い。委任状を渡せば、税番号の取得、銀行対応、あなたが渡航できない場合の代理署名まで引き受けてくれる。
AFM——これがなければ何も始まらない番号
その前にまず必要なのがAFM、9桁のギリシャ納税者番号だ。国籍を問わず買主全員に義務付けられている。AFMがなければ、契約書もなければ銀行口座もなく、公共料金契約も譲渡税の支払いも年次の資産申告もできない。役人はあなたの名前より先にAFMを聞いてくる。
良い知らせは、無料で取得も早いということだ。パスポートを持ってギリシャの税務署に出向くか、AADEのポータルから申請する。非居住者は海外在住者専用の税務署に割り当てられる。ほとんどの買主はここまでの手続きすら自分ではやらない。委任状を持った弁護士が、あなたが自国にいる間に数日でAFMを取得してくれる。
ギリシャの銀行口座は必要か
法律上は不要だ。だが現実にはほぼ必要になる。購入代金は銀行システムを通じて、出所のはっきりした記録として売主に届くべきだ。ギリシャの税務当局が資金の出所を確認するからであり、また後でENFIAや電気・水道の支払いのために結局現地口座が欲しくなるからでもある。銀行が求める書類は予想より多い——パスポート、AFM、住所証明、確定申告書、時には所得証明まで。早めに動き出すこと。公証人経由で海外口座から直接支払う買主もいるが、すべてのユーロが追跡可能である限り、それも通用する。
購入の流れ、一歩ずつ
弁護士を雇い、AFMを手にしたら、ギリシャの購入は何十年もほとんど変わっていないリズムをたどる。順番に五つの動きがある。
価格の合意と物件の仮押さえ
オファーは非公式で、たいてい仲介業者を通じて出される。価格が受け入れられると、多くの売主が3,000~10,000ユーロの手付金と引き換えに短い予約契約書を交わし、弁護士が作業する間、物件を市場から外す。権利関係の確認で問題が見つかった場合は手付金が戻ってくると予約契約書に明記させること。そして仲介業者が印刷した書式にそのままサインするのではなく、弁護士に起草させること。
確認作業を進める
ここから2~4週間、弁護士と技師が主役になる。権利、担保・抵当権、許可、税債務。詳細は次の節に譲るが、この段階こそが、あなたが家を買うのか訴訟を買うのかを決める。
予約契約(仮契約)に署名する
確認が済んだら、双方が価格・完了日・条件を確定させた予約契約書に署名し、5~10%の手付金を払う。ギリシャ法はこの手付金にしっかり効力を持たせている。理由なく取引から降りればその手付金は失う。売主側が降りれば、その倍額を返す義務を負う。この対称性のおかげで、完了までの数週間、ほとんどの取引が誠実に保たれる。
譲渡税を払い、契約書に署名する
取引の完了は公証人の事務所で行われる。ギリシャの公証人は国が任命する公職者であって、単なる事務員ではない。買主がまず譲渡税を支払い、公証人はその領収書なしには署名しない。その後、契約書はギリシャ語で読み上げられ、あなたがギリシャ語を話さない場合は認定通訳が同席し、双方またはその代理人が署名する。
登記を行う
残る一手はこれだけだが、これを飛ばせば致命的な事態になる——地元の登記所または地籍事務所での登記だ。ギリシャでは所有権は署名ではなく登記によって移転する。登記が済むまでは、押しの強い詐欺師が同じ物件を二重に売ることを止めるものは何もない。弁護士が数日以内に登記を申請する。それが終われば物件はあなたのものとなり、会計士がE9申告であなたのギリシャ税務ファイルに追加する。
デューデリジェンス——ギリシャの取引がつまずく場所
まだ整備途上の地籍
ギリシャは歴史的に、所有者名ではなく区画で索引付けされていない地方の登記簿で不動産を記録してきた。1990年代後半以降、すべてが区画ベースの全国地籍システム、クティマトロギオへと移行しつつある。移行はかなり進んだが、まだ完了していない。これは実務上、意味を持つ。移行済みの地域では、弁護士が地籍台帳を取り寄せれば物件の状態を一目で把握できる。まだ旧台帳のままの地域では、権利の連鎖を証書ごとに、通常20年分さかのぼって追う必要がある。そして新しく移行したばかりの地域では、移転エラー——境界の誤り、持分の欠落、係属中の隣人の異議申立てなど——が表面化することがある。現実と合わない地籍記載は修正できるが、購入前に直しておくべきだ。買った後では、それはあなたの紛争になる。
土地を買う場合、譲れない確認事項がもう二つある。森林地図——森林に分類された区画は、売主が何を約束しようと絶対に建築できない——と、海辺に近い物件のための海岸線境界の確認だ。
建物と許可のズレ
建築許可を取得し、技師に図面と現物を照合してもらう。違いが見つかるのはよくあることで、ギリシャにはそのための制度が丸ごと用意されている。合法化法(現行のものは法律4495/2017)のもとで申告された違反は、証明書と罰金の支払いを経て公証書に記載される。未申告の違反は、契約書を適切に起草していれば売主負担で、売主が解決するまで売買がブロックされる。2021年以降、すべての売買には建物が許可内容と一致していること、またはすでに完全に是正されていることを確認する技師の証明書と、物件の電子建物IDも必要になった。
技師は実際に何を見つけるのか。スタジオとして賃貸されている半地下、セットバックラインを越えたプールデッキ、いつの間にか寝室になった屋根裏部屋。この調査は300~500ユーロで、売主の誠実さを写し出すレントゲンのようなものだ。
見分け方のひとつ。問題のない建物なら、技師の証明書を用意するのに数日しかかからない。売主が数週間も先延ばしにするなら、裏で何かが合法化されている最中だと考えていい。その遅れを価格に織り込むか、取引から降りるかだ。
債務と各種証明
ギリシャでは一部の債務が物件に付随するため、公証人はそれらが存在しないことの証明を求める。完了前に売主が用意すべきものは以下だ。
- 過去5年分の固定資産税(ENFIA)の納付を示す証明書
- AADEによる納税証明、事業者の場合は社会保険の完納証明も
- 未払いのTAP自治体税がないことを示す自治体の証明書
- 登記所または地籍事務所発行の、抵当権・担保・請求権がないことの証明書
- アパートの場合は、共益費が完済されていることの確認
いずれも珍しいものではない。標準的な書類一式であり、これを揃えるのに苦労する売主は、それ自体が何かを物語っている。
費用はいくらか——価格に8~10%を上乗せして見積もる
ギリシャの諸費用はヨーロッパの中では中位につく。目玉は譲渡税で3.09%。契約価格と、税務当局が国内の全ゾーンについて設定している「客観的価値」のどちらか高いほうに課される。
新築物件には一言注意が必要だ。制度上は、デベロッパーが初回使用前に販売する新築物件には、譲渡税ではなく24%の付加価値税がかかる。だが実務上は、近年停止措置が適用されてきた。ギリシャは新築販売への付加価値税課税を凍結し、その凍結を何度も延長してきたため、こうした取引の多くは通常の3.09%の税率で完了している。個々の契約について現在の扱いを、書面で事前に確認すること。その差は税率にして20ポイント以上になる。
残りの費用内訳は次のとおり。
- 弁護士費用、1~1.5%プラス付加価値税
- 公証人費用、おおよそ0.8~1.2%プラス付加価値税
- 登記所または地籍事務所への登録費用、0.5~0.8%
- 仲介手数料、買主側が負担する場合は一般的に2%プラス付加価値税
- 遠隔で完了させる場合の通訳、アポスティーユ、委任状の費用、数百ユーロ程度
25万ユーロのアパートなら、諸費用込みでおよそ2万~2万5,000ユーロを見ておくとよい。比較として、フランスの公証人(ノテール)制度は他の誰にも支払いが行く前に7~8%を取っていくし、キプロスは新築なら総費用でギリシャより安く済むこともある。ギリシャは費用面で特にお得でもなければ、罠でもない。お金の問題より重要なのは権利証書そのものだ。
非居住者向け住宅ローン
ギリシャの銀行は外国人買主にも融資するが、選別的で、時間もかかる。頭金は最低でも30~40%を見込むべきだ。非居住者向けの融資比率(LTV)は一般に60~70%が上限で、EU域外での所得の場合はさらに低くなることもある。四大銀行(National Bank、Piraeus、Alpha、Eurobank)はいずれも海外在住買主向けのプログラムを用意しているが、金利は居住者向けより一段高い。審査は書類負担が大きく、認証済みの所得証明、確定申告書、時には多少の履歴のあるギリシャ口座も求められ、処理には1~2カ月かかる。
そのため、外国人の購入の相当な割合が現金決済で、多くは書類手続きがずっと楽な自国での借り換えによって資金を賄っている。ギリシャでの融資を望むなら、予約契約書を交わす前に書面での事前審査を取得し、融資条件を契約に組み込んでおくこと。ローン審査が通らず手付金を失うのは、高くつく教訓だ。
所有後——ENFIAと毎年の手続き
ギリシャの所有者は全員、年次の固定資産税ENFIAを支払う。物件の広さ、ゾーン価値、築年数、階数から算出される。標準的なアパートなら年間数百ユーロ程度に収まり、大型物件や一等地の物件はもっと高く、高額な保有には追加課税がかかる。年に一度請求され、AADEの口座を通じて月々の分割で支払う。
賃貸に出せば、その収入は段階課税の対象になる——年12,000ユーロまでは15%、そこから35,000ユーロまでは35%、それ以上は45%。短期賃貸には登録義務があり、観光が特に集中する地域では規制が強まりつつあるので、Airbnb収益を当てにする前に自治体ごとのルールを確認しておくこと。
あとで気づきがちな小さな点が二つある。建物保険は義務ではないが、地震の多い国であることを考えれば、地震補償は保険料が安いわりに価値がある。そして相続について——ギリシャの資産は原則としてギリシャの相続法に従うが、EUの規則により、多くの所有者は自国の国籍法を選択することもできる。同じ公証人のもとでギリシャの物件について遺言を作成しておけば、費用はわずかで済み、相続人が国境をまたぐ複雑な手続きに悩まされずに済む。
近隣諸国とギリシャを比べると
HomeNSearchが扱う地中海の他の市場と比べると、ギリシャは費用面では平均的、書類手続きの速さでは後れを取る。スペインのNIEはAFMと同じ役割を果たし、スペインの諸費用も同じような8~12%の帯に収まるが、スペインの登記システムは完全にデジタル化されており、確認が速い。キプロスはEU域外の買主に閣僚評議会の承認を求めるが、これはギリシャの国境地域許可と同じくらい形式的なもので、新築なら総費用でギリシャを下回ることもある。ポルトガルはこの4カ国の中でもっとも整った書類制度を、同程度の費用で提供している。ギリシャがその代わりに、遅い官僚手続きと引き換えに差し出すのが入り口の価格だ。同等の条件の沿岸物件は、スペインやポルトガルの海岸沿いの大半よりまだ安く、その差は縮まってはいるものの、まだ埋まっていない。
ゴールデンビザ、簡単に
然るべき水準で購入すれば、家族分の5年更新可能な居住権が付いてくる。しきい値は今や購入する場所と物件の種類によって変わる——アッティカ、テッサロニキ、ミコノス島、サントリーニ島、および大きめの島々では80万ユーロ、それ以外の地域では40万ユーロ、そして商業用建物を住宅に転用する場合や指定建造物の修復には、全国一律で25万ユーロの区分が残っている。上位区分には最低面積や賃貸制限が課される。詳細は頻繁に変わるため、最新の内容はギリシャのゴールデンビザガイドで確認してほしい。
ひとつだけ警告を。ビザの取得目標に物件選びを引きずられないこと——40万ユーロの質の悪いアパートは、居住カードが付いていても質の悪いアパートのままだ。
読むだけでなく実際に探し始める段階になったら、HomeNSearchの現在の掲載物件を眺め、予算を決め、本ガイドを片手に最初の内見に臨んでほしい。
よくある質問
アメリカ人はギリシャで不動産を買えるか
買える。他のEU域外市民と同じ条件で——AFM取得、弁護士、公証人という通常のルートだ。追加の手続きが必要なのは指定国境地域、たとえば東エーゲ海の島々やドデカニサ諸島に限られ、そこではEU域外の買主がまず許可を取得するが、その大半は承認される。
ギリシャでの不動産購入にはどれくらい時間がかかるか
オファーが受け入れられてから登記完了まで、現実的には1~3カ月とみておくとよい。地籍記載がきれいな都市部のアパートなら4~6週間で完了することもある。古い田舎の権利証書を持つ島の家や、係属中の合法化手続き、国境地域の許可が絡む場合は、3カ月かそれ以上に伸びる。
ギリシャに渡航せずに購入できるか
法的には可能だ。ギリシャ領事館で署名した委任状、または自国でアポスティーユを取った委任状があれば、弁護士があなたに代わってAFMを取得し、予約契約に署名し、公証人のもとで完了手続きを行える。実際、こうしたやり方をする買主は珍しくない。とはいえ、可能なら物件は自分の目で見ておくべきだ——写真はひび割れた壁や騒がしい道路を見逃してしまう。
所有者として、この先どんな税金がかかるか
毎年のENFIA、賃貸収入があればそれに対する所得税(15%から始まる)、そして電気料金を通じて徴収される自治体税だ。将来売却する際は、その時点でのキャピタルゲインのルールを確認すること——長年続いてきた停止措置により、個人の売主はこれまでのところ非課税のままだ。ギリシャの会計士を雇う費用はわずかで、それ以上の節約になる。
