モンテネグロの通貨はユーロ、ヨーロッパ主要都市からは飛行機で3時間圏内、それでいて海の見えるアパートがジュネーブの駐車場一台分の値段で売られている。購入手続きも驚くほど短い。外国人向けの購入許可は不要、アパートに政府の承認も要らず、地籍局に名前が登記されるまで数週間しかかからない。本稿では誰が何を買えるか、取引の各ステップ、ネット上の情報の多くがまだ気づいていない2024年の税制改正、そして所有権登記書がどう居住許可につながるかを扱う。
外国人はモンテネグロで不動産を買えるか
買える。しかもバルカン半島の他国と比べて制約はかなり少ない。外国人個人はアパートや家をフリーホールドで、モンテネグロ国民とまったく同じ所有権のもとで自分名義に買える。判断基準は相互主義だ。もしモンテネグロ人があなたの国で不動産を所有できるなら、あなたもモンテネグロで所有できる。EU諸国、英国、米国、カナダ、オーストラリア、湾岸諸国など、実際に買い手が来る国のほとんどがこれに該当する。弁護士に確認させれば一日で答えが出る。相互主義の取り決めがない稀な国籍の人も締め出されているわけではなく、土地取引と同じ現地法人を通じて購入する。
規制が実際に効いてくるのは土地だ。個人の外国人でも家が建つ区画は保有できるが、農地、森林、一定面積を超える区画、国境地帯の土地は外国パスポートに直接登記できない。解決策はモンテネグロの法人、いわゆるd.o.o.をつくることだ。あなたが会社を所有し、会社が土地を所有する。弁護士なら一週間ほど、数百ユーロで設立してくれる。庭付きの外国人所有ヴィラの多くが、実際にこの仕組みで保有されている。抜け道ではなく、ごく普通のやり方だ。
購入プロセス、ステップごとに
オファー成立から登記完了まで、順調な取引なら4〜8週間。流れは次の通り。
- 何にサインする前にも、まず自分の弁護士を雇う。費用は物件価格の約1%が目安で、安いアパートでは数百ユーロが下限になることも多い。弁護士は地籍局から権利証書 list nepokretnosti を取り寄せ、抵当権、先取特権、署名していない共有者の有無、そして何より建物がきちんと合法化されているかを確認する。
- 税務当局から納税者番号を取得する。パスポート一冊と簡単な書式一枚で、たいてい即日発行される。契約と後の納税に必要になる。
- 予備契約に署名し、頭金(通常10%)を払う。モンテネグロ法は旧ユーゴスラビア式で頭金を扱う。買い手が取引をやめれば没収され、売り手が撤回すれば倍額を返さねばならない。単純な中古物件の再売買では任意だが、オフプラン物件では標準的な手順だ。
- 公証人の前で本契約に署名する。不動産売買における公証は義務であり、モンテネグロ語を話せなければ法廷通訳が署名に立ち会うか、契約が二か国語で作成される。
- 送金は銀行間で行う。公証人も銀行も明確に記録された振込を求め、現金主体の取引はモンテネグロでも他国同様に警戒される。
- 公証人が契約を地籍局に提出し、新しい所有者としてあなたが登記される。中古物件の場合、その後税務当局が移転税の課税通知を発行する。
モンテネグロ特有の典型的な落とし穴は詐欺ではなく、合法化の問題だ。1990年代から2000年代にかけて建てられた沿岸部の建物の多くが、完全な許可を得ないまま建設された。合法化されていない物件は住宅ローンを組めず、書類上とはいえ取り壊し命令のリスクを抱え、転売でも不利になる。地籍局での確認一つで解決する問題なので、これは省略しないこと。
オフプラン購入にはもう一段階の下調べが要る。モンテネグロにはドバイのようなエスクロー規制がないため、頼れるのはデベロッパーの実績、有効な建設許可、そして支払いを工事の進捗に紐づけた契約だ。そのデベロッパーの直近二つのプロジェクトがどうなったか、鍵の引き渡しは実際いつだったかを聞いてみるといい。あいまいな答えしか返ってこないなら、その割引価格に見合う価値はない。
委任状で遠隔から買う
現地に足を運ぶ必要はない。モンテネグロ大使館で、あるいは自国の公証人の前で署名しアポスティーユを取った委任状があれば、弁護士があなたの代わりに納税者番号を取得し、公証人のもとで契約に署名し、登記まで済ませてくれる。あなたはメールで経過を追うだけでいい。沿岸部の仲介業者はドイツ、英国、湾岸諸国の買い手向けに毎月のようにこうした遠隔決済をこなしている。内見はビデオ通話、契約は委任状経由、鍵は宅配便で届く。
資金調達:現金前提で考える
モンテネグロの銀行も不動産担保融資を行うが、非居住者向けの住宅ローンは少なく、手続きも独自のペースで進む。地元向けの融資条件はおおむね20〜25年、金利はドイツや英国の銀行に慣れた人には物足りないだろう。ほとんどの外国人買い手は現金で払うか、自国の資産を担保に借りるか、新築物件ならデベロッパーの分割払いプランを使う。引き渡しまで段階的に支払っていくのが標準的なやり方だ。現地融資に頼る計画なら、予備契約に署名する前に、銀行の承認を書面で取っておくこと。
実際の購入コスト
ここはGoogleが出す情報の大半を疑ってかかるべき部分だ。長年、どのガイドも同じ一文を繰り返してきた。「モンテネグロの移転税は一律3%」。それは2024年1月に終わった。中古物件の移転税はいまや累進制だ。
- 15万ユーロまでの部分に3%
- 15万〜50万ユーロの部分に5%
- 50万ユーロを超える部分に6%
30万ユーロのアパートで計算してみよう。最初の帯に4,500ユーロ、次の帯に7,500ユーロ、合計12,000ユーロ、実効税率にして4%だ。いまだに一律3%と書いている記事は改正前のもので、一度も更新されていない。それだけで、その記事の他の部分もどれだけ信用できるかがわかる。
VAT登録済みデベロッパーが売る新築物件は、移転税がまるごとかからない。その代わり価格には21%のVATが含まれる。「含まれる」がポイントで、公証人の窓口で上乗せされるのではなく、掲示価格にすでに織り込まれている。それ以外の費用は控えめだ。公証人費用は一般的なアパートで数百ユーロ、価格に応じて変動する。弁護士費用は約1%。仲介手数料は3%以上で、伝統的には売り手負担だが、安い物件では実質的に価格へ転嫁されがちなので、内見を予約する前にどちらが払うのか確認しておこう。印紙税や富裕税は存在しない。
保有コストも安い。年間の市の固定資産税は市場価値の0.25〜1%で、沿岸の町ではセカンドハウスにその上限に近い税率がかかる。ブドバの20万ユーロのアパートなら、年間数百ユーロで済み、千の単位にはならない。売却時のキャピタルゲイン税は15%。賃貸収入も一律30%の経費控除後に同じ15%が課される。
居住許可:所有権登記書が何をもたらすか
モンテネグロで住宅を所有していることは、一時居住許可 privremeni boravak の申請の根拠になる。申請には権利証書、健康保険、資金証明、無犯罪証明書が必要だ。許可は一度に最長1年発行され、物件を保有し続ける限り更新できる。多くの買い手にとって、これこそが購入の本当の目的だ。休暇用の部屋が正式な拠点に変わり、90日の観光滞在制限を気にする必要がなくなる。申請は物件がある自治体を管轄する内務省の窓口を通じ、たいてい数週間で結果が出る。配偶者や子どもは家族呼び寄せを理由に申請できるので、一つの登記書で世帯全体をカバーできる。
ただし正直に言っておくべき点が二つある。この居住許可には就労権がなく、この許可のもとで過ごした年数は永住権の要件には算入されない。永住権には就労や家族関係など別の根拠が必要になる。モンテネグロを長い夏の別荘先ではなく本拠地にするつもりなら、その前提でルートを計画したほうがいい。
市民権はどうか。モンテネグロはかつて承認済みリゾート事業に紐づく投資移民プログラムを運営していた。2022年末に新規申請の受付を終了し、以降再開していない。それでも45万ユーロの投資でモンテネグロのパスポートが手に入ると宣伝し続けているページは、もう存在しないプログラムを説明していることになる。これも、古い情報がうっかり読者を誤解させかねない二つ目の例だ。
どこで買うか:沿岸部を駆け足で見る
海岸線は端から端までわずか100キロほどだが、そこに並ぶ市場はまるで別の国のように振る舞う。モンテネグロの国別ページでは実際の物件情報と価格を追える。ここでは短くツアーしよう。内陸にはコラシンやジャブリャクの周辺に小さなスキー市場もあるが、資金もこのツアーも海沿いに集中している。
ブドバ
賃貸収益のエンジン。ブドバとそのリビエラ、ベチッチ、ラファイロヴィチ、ペトロヴァツは、モンテネグロの夏の観光客の大半を吸収し、旧市街近くの管理の行き届いたワンベッドルームなら6月から9月までしっかり埋まる。利回りと再売却のしやすさを狙うならここで買うのがいい。コンクリートの街並みと8月の混雑は、その代わりに受け入れる部分だ。
コトル湾
ここは絵葉書そのもの。ユネスコ世界遺産の入江で、ペラストやドブロタといった石造りの村々が水辺に連なり、湾の奥には城壁都市コトルがある。買い手はここでは収支表よりも美しさを追いかける。改修には遺産保護のルールがかかり、修復された石造りの家は沿岸の他の場所には届かない価格になる。
ティヴァトとポルト・モンテネグロ
プレミアム層。スーパーヨットマリーナのポルト・モンテネグロは、海軍の町だったティヴァトを国内で最も高額な地域に変えた。空港はマリーナから車で5分。アパートの価格は全国平均をはるかに超え、この市場は独自のリズムで動く。モンテネグロというよりミニチュア版モナコに近い。
バールとウルツィニ
コスパ重視の選択肢。バールは長い海岸線を持つ現役の港湾都市で、アドリア海沿岸でも平方メートル単価は最も安い部類に入る。アルバニア国境近くのウルツィニには13キロメートルに及ぶヴェリカ・プラジャの砂浜がある。予算優先で探しているならここから始め、地中海の他の掘り出し物件とモンテネグロ南部を比べる際は海辺の手頃な物件についてのガイドも参考にしてほしい。
ヘルツェグ・ノヴィ
湾の入り口を守るヘルツェグ・ノヴィは、階段と庭が連なるテラス状の町で、沿岸の他の多くの町と違い冬でも活気を保つ。ブドバより静かでコトルより安く、8月の二週間だけでなく実際に長い期間をこの国で過ごすつもりの買い手に向いている。
EU加盟という論点
モンテネグロの長期的な魅力は、加盟という一語に集約される。同国はEUの公式加盟候補国で、すべての交渉章をすでに開いており、2002年に一方的に導入したユーロをいまも使っている。つまりユーロ建てで稼ぐ買い手には為替リスクがまったくない。ブリュッセルとポドゴリツァは2030年より前の加盟実現も取り沙汰しており、2013年以降のクロアチアは加盟が沿岸部の価格にどう作用するかを示した。とはいえ、これはあくまで上振れ要素であって、前提にすべきものではない。バルカン諸国の加盟スケジュールはこれまでも遅れてきたし、これからも遅れうる。だから今日の価格で理にかなう物件を買い、EU加盟はその登記書に付いてくるおまけの選択肢くらいに考えておくのがいい。
数字が合うなら、実際に何が売りに出ているかを見てみよう。HomeNSearchの物件カタログでは、モンテネグロ沿岸のアパート、家、土地を、他の12か国と並べて検索できる。まだ市場を比較検討している段階でも役立つはずだ。
よくある質問
アメリカ市民はモンテネグロで不動産を買えますか
買える。相互主義が適用され、アメリカ人もEU国民と同様、アパートや家をフリーホールドで自分名義に買える。制限がかかるのは農地、森林、国境地帯の土地といった限られた土地区分のみで、その場合はモンテネグロの法人を使う必要がある。このルールはどの国籍の外国人にも等しく適用される。
モンテネグロで不動産を買うと市民権はもらえますか
もらえない。投資移民プログラムは2022年末に終了した。所有権が支えるのは更新可能な一時居住許可であり、帰化はおおむね10年の合法滞在という通常の道筋をたどる。
現地を訪れずにモンテネグロで不動産を買えますか
買える。しかもごく普通のやり方だ。公証を受けアポスティーユを取った委任状があれば、現地の弁護士があなたに代わって納税者番号を取得し、公証人のもとで署名し、登記まで行える。送金は銀行振込で済む。鍵を受け取ったあとで初めて自分のアパートに足を踏み入れるオーナーも珍しくない。
所有すると毎年どれくらいかかりますか
市場価値の0.25〜1%の市の固定資産税、西ヨーロッパから見れば安く感じる光熱費、そして標準の30%経費控除後に賃貸収入へかかる15%の税金。中堅クラスの沿岸アパートなら、固定費は年間1,000ユーロ未満に収まるのが普通だ。
