銀行は、追いかけようのない相手に金を貸したがらない。非居住者向け住宅ローンの問題は、この一文に尽きる。借主はある国に住み、物件は別の国にあり、外国の雇用主から出る給与明細を担保代わりに信用していいのか、銀行は判断を迫られる。この問いに「イエス」と答えることをビジネスにした銀行もあれば、単純に「ノー」で済ませる銀行の方が圧倒的に多い。
朗報は、外国人に融資する銀行が一部の市場に集中しており、その多くが国際的な買主にとってもともと人気のエリアだということだ。スペインとポルトガルの銀行は毎年数千件の非居住者ローンを承認している。UAEの銀行には海外在住や外国人買主専門の部署まである。銀行融資が細い国では、代わりに開発業者が分割払いで穴を埋めてきた——銀行を一切介さずに。
本稿では、海外の物件購入資金を調達する現実的な4つの方法、非居住者が実際に提示される条件、主要市場の比較、申請プロセス、そしてどんな却下通知よりも多くの買主を痛い目に遭わせる為替リスクまで、順を追って見ていく。
海外の物件を買う4つの資金調達法
国境をまたぐ購入資金の調達法は4通りしかない。エージェントに会う前に、自分がどれに当てはまるか正直に見極めておく価値はある。
1つ目は購入先の国での現地住宅ローン。融資は外国にある物件を担保に、通常は現地通貨建てで実行され、返済原資は別の国で得た所得が審査対象になる。本稿の大半はこのケースを扱う。
2つ目は自国での借入だ。自国に十分な資産価値のある不動産を持っているなら、そこで借り換えやホームエクイティローンを組んで資金を作り、海外では現金買主として振る舞う手がある。自国の銀行は既にあなたを知っており、契約書も母国語で、売主からは現金購入者として扱われる——これは交渉力に直結する。ただし裏返しの弱点も明白で、二千キロ離れた別荘のリスクを、自宅そのものが背負うことになる。
3つ目は開発業者の分割払いプランだ。トルコ、UAE、タイでは標準的な手法で、これらの国では外国人向けの銀行融資が限定的か、ほぼ存在しないに等しい。建設の進捗に応じて分割払いを進め、時には引き渡し後数年にわたって残額が続くこともある。銀行も所得証明も要らず、プロジェクトの採算性を独立した視点で審査する第三者もいない。この最後の点は、良くも悪くも両方に働く。
4つ目は現金で、他の3つを合わせたより多くの国際購入を支えている。買主が全員裕福だからではない。アンタルヤやキプロス沿岸で海まで徒歩10分の完成済み2ベッドルームが、ロンドン中心部のガレージより安いこともある。この価格帯では、そもそも借金が要らない買主が多い。
非居住者向け条件の実際
銀行が自国民向けに宣伝する金利や比率は忘れていい。非居住者向け融資は別のルールブックで動いており、その一行一行が自国民向けより厳しい。
まず頭金から。外国人にそもそも融資する市場の多くで、銀行が出す融資額は物件評価額の50%から70%程度が一般的で、つまり自己資金として30%から50%を用意する必要がある。自国民の頭金が10%から20%程度で済むのと比べてみてほしい。しかも評価額が物事を左右する。銀行の鑑定士が合意価格より低く評価すれば融資額はその分縮み、差額は自分で埋めなければならない。
購入諸費用はこれに上乗せされる。譲渡税、公証人費用、登記費用、弁護士報酬——国によって数パーセントから2桁前半まで幅があり、これらを銀行が融資してくれることはない。実際に必要な自己資金は、頭金プラスこれらすべてだ。
融資期間も見慣れたものより短く、15年から25年が一般的で、たいていの銀行は借主が70歳から75歳のどこかまでに完済することを求める。55歳の申請者は、好むと好まざるとにかかわらず15年ローンになりがちで、期間が短ければ月々の返済額はその分膨らむ。
金利は変動制であることが多い。ユーロ圏なら通常ユーリボー連動のマージン方式で、欧州の金利が動けば返済額も動く。固定金利商品も存在し、市場によって多い少ないの差はあり、非居住者はどちらのタイプでもわずかに上乗せを求められることがある。提示された数字はあくまで現時点での目安として受け止めるべきで、確約ではない——金利は市場サイクルに従って動く。
そして書類だ。実際、申請が頓挫する最大の要因はここにある。外国の所得を審査する銀行が求めるのは全体像であり、翻訳と、場合によってはアポスティーユ認証まで求められる。
- 2〜3年分の確定申告書
- 直近の給与明細、自営業なら決算書
- 6〜12か月分の銀行取引明細
- 母国の信用情報レポート
- 既存の借入やその他債務の一覧
さらに、たいていの銀行は返済比率のテストも課してくる。新規の住宅ローンを含めた毎月の債務返済総額は、おおむね手取り収入の3分の1を超えられない。自営業者はどこの国でも一段厳しい審査を受け、現金収入や不定期のフリーランス収入など証明しにくい所得は、ないものとして扱われかねない。
もうひとつ、欧州でよくある慣行も知っておきたい。多くの銀行は住宅ローンとセットで生命保険への加入を求め、保険料は年齢と健康状態で決まる。これはローンの実質的なコストの一部であり、60歳を過ぎると審査が厳しくなる理由のひとつでもある。
気に入った物件が見つかる前に、事前承認(Agreement in Principle)を取っておくといい。費用はわずかで、期間も1〜3週間程度。これがあるだけで、会うエージェントや売主すべてから本気の買主として扱われるようになる。
非居住者に融資する国はどこか
HomeNSearchが扱う国々を、外国人借主の視点で並べてみる。
スペインとポルトガル:最もハードルの低いペア
欧州でわかりやすい非居住者向け住宅ローンを求めるなら、イベリア半島が最も見込みが高い。スペインの銀行は数十年にわたって外国人買主に融資してきており、プロセスも成熟している。書類が整った所得を証明できる非居住者なら、評価額の60%から70%を20年から25年で借りられるのが一般的だ。決済前にはNIE(外国人税番号)、そして通常はスペインの銀行口座が必要になる。実際にどんな物件が買えるかはスペインのページで確認できる。
ポルトガルもほぼ同水準だ。非居住者向け融資は日常的に行われ、融資比率もスペインに近いか、やや低めのことがある。NIF(税番号)と現地口座が入場券になる。ポルトガルの銀行は書類の質にうるさいので、整った所得証明を用意すれば手続きはかなり速く進む。リスボンからアルガルヴェまでの価格感はポルトガルの物件一覧で見てほしい。
キプロスとギリシャ:可能だが、根気が要る
両国とも外国人に融資する銀行は存在するが、市場規模は小さく、答えは銀行、時には支店ごとに変わってくる——スペインほど一律ではない。融資比率は保守的で、審査は遅く、求められる書類も多いと見ておくべきだ。ギリシャの銀行は金融危機後の再建に何年もかけており、非居住者向け案件には今も選り好みが残る。ただし以前より緩んでもいる。どちらの市場でも、待てない買主はしばしば現金で決済してしまう。
UAE:給与基準で組み立てられた融資
ドバイとアブダビには、UAEに住んでいない買主も含めた外国人向け住宅ローン市場が活発に存在する。承認の軸は給与だ。銀行は月収の最低ラインを設定し、雇用主や自営業の安定性を厳しく見る。非居住者の融資比率はUAE居住者より低く、金利設定も別立てになるが、手続きは欧州基準からすると速く、銀行側も海外案件の扱いに慣れている。市場そのものについてはUAEのページを参照してほしい。
トルコとタイ:分割払いが銀行の代わりを務める市場
外国人向け住宅ローンはトルコでは制度としては存在し、タイではほぼ存在しない。実際にはどちらの国でも、これを利用する国際的な買主はごくわずかだ。資金調達の文化そのものが違い、銀行の代わりに開発業者が信用リスクを引き受けている。トルコとタイの新築プロジェクトでは、建設期間中の無利子分割払いがごく普通で、時には引き渡しから2〜3年先まで続くこともある。これは実際に使い勝手のいい資金調達法だ。ただし誰も銀行としてその開発業者を審査していない点は忘れないでほしい。プロジェクトの内容、土地の権利関係、エスクロー(預託金)の扱いを確認するのは、自分の弁護士のデューデリジェンスに委ねられる。
申請の流れをステップごとに
細部は国によって異なるが、非居住者の申請はほぼどこでも同じ骨格をたどる。
- 現地の税番号を取得し、必要なら現地の銀行口座も開く。スペインならNIE、ポルトガルならNIF。ほとんどの国に同等の制度がある。
- 所得証明一式をそろえる。確定申告書、給与明細、取引明細、信用情報——必要に応じて翻訳する。
- 非居住者案件を扱うブローカー経由か直接、事前承認を申請する。
- 物件を見つけて価格に合意し、融資付きで購入することを売主に伝える。
- 銀行が独自に鑑定評価を行う。融資額は「価格」と「評価額」の低い方に基づいて決まる。
- 正式なオファーを確認する。金利タイプ、期間、保険要件、繰上返済手数料など。
- 大陸法系の国の多くが求めるとおり、公証人の立会いで決済し、物件の権利証に抵当権を登記する。
書類に問題がなければ、最初の提出から鍵の受け渡しまで6〜10週間が妥当な目安だ。翻訳やアポスティーユが手間取れば、もっとかかる。現地の慣行が許すなら、購入契約書に融資条件(financing condition)を弁護士に盛り込んでもらうといい。審査に落ちても頭金が守られる。スペインなどでは、これがデフォルトで含まれているわけではない。含まれていると思い込んで頭金を失った買主は少なくない。
誰も織り込んでいない為替のズレ
申請よりも長く付きまとうリスクがここにある。稼ぐ通貨と、返済する通貨が違うということだ。英国の給与でユーロ建てローンを返す、ユーロ収入からタイバーツ建ての分割払いを賄う——ローンは為替がどう動こうと知ったことではない。困るのはあなたの家計だ。
10%の変動を前提に計算しておこう。10%の変動は実際に起きるものだからだ。自国通貨がローン通貨に対して10%下落すれば、銀行が何も変えていなくても、月々の返済額は実質10%上がる。20年のローン期間中には、こうした振れを両方向で何度も経験することになる。
和らげる手立てはある。もっともきれいな解決策は、収入と同じ通貨で借りることだ——それを扱う銀行があればの話だが。6〜12か月分の支払いをローン通貨で予備として持っておくと、ショックを吸収できる。送金そのものについては、専門の外国為替業者が数か月先までレートを固定するフォワード契約を提供しており、これは開発業者への段階的な支払いで特に効いてくる。EUの規則も、外貨建て融資について借主に警告するよう銀行に義務づけており、契約によっては一定の閾値を超えて為替が動いた場合にローンを転換できる権利が組み込まれていることもある。自分の契約がそうなっているか、確認しておくべきだ。
銀行に断られたら
非居住者向け融資では却下自体は珍しくなく、あなた自身の問題とは限らないことも多い。自営業の所得証明が薄い、その銀行の内部方針に合わないパスポート、貸したがらない物件種別——このどれか一つでも申請は簡単に沈む。大事なのは次の一手だ。
別の銀行に持ち込めば通ることもある。同じ国の中でも審査基準は銀行ごとにかなり違い、非居住者案件を専門にするブローカーがここで役に立つ。頭金を増やすという手もある——3割で断られた銀行が、5割なら通すこともある。自宅を担保にすれば、問題を自国の銀行が解決できる国内案件に変えられる。開発業者の分割払いが使える市場なら、銀行そのものを迂回できる。そして時には、条件の厳しい借金で無理をするより、価格が現実的な市場で、もっと安い物件を現金で買うのが正直な答えになることもある。
これらの選択肢を比較検討しているなら、ぜひ相談してほしい。HomeNSearchは13か国を横断して事業を展開しており、内見旅行を予約する前に、予算と資金調達の両方が実際に噛み合う市場へ買主をつなぐことも、私たちの仕事のひとつだ。
よくある質問
そこに住んでいなくても海外で住宅ローンを組めるか
正しい国を選べば可能だ。スペイン、ポルトガル、UAEはいずれも非居住者向け融資が確立しており、キプロスとギリシャの銀行もケースバイケースで外国人申請者を検討する。証明可能な所得、現地の税番号、そして30%から50%の頭金が必要になる。トルコとタイは外国人買主にほとんど融資せず、これらの国で買う人は開発業者の分割払いか現金を使う。
海外の住宅ローンにはどれくらいの頭金が必要か
非居住者向けの融資比率は一般的に物件価格の50%から70%なので、頭金は30%から50%を見込んでおきたい。購入諸費用はこれとは別にかかり、融資してくれる銀行はない。物件価格の40%を現金で持ち、諸費用分も用意できていれば、外国人に融資する国のほぼどこでも現実的な候補者になれる。
非居住者の住宅ローンが一番組みやすい国はどこか
私たちが扱う市場の中では、スペインとポルトガルが筆頭で、UAEも銀行の設定する給与基準さえクリアすれば僅差で続く。この3か国はいずれも、外国人からの申請を例外的なものとしてではなく、日常業務として処理している。
開発業者の分割払いは住宅ローンより良いのか
取得しやすく、所得証明も要らず、建設期間中の分割払いは無利子であることが多い。引き換えにあるのがリスクだ。誰もそのプロジェクトを審査しておらず、物件が完成し登記されるまで資金は宙に浮いた状態になる。住宅ローンなら銀行の評価と法的チェックが味方につく。分割払いを使うなら、優秀な弁護士と、完成済みプロジェクトを実際に見て回れる開発業者を選ぶことだ。
