ギリシャの不動産市場は一枚岩ではない。普通のヨーロッパの都市らしく振る舞う首都があり、それをそっと真似する第二の都市があり、そして価格も季節性も賃貸ルールもまるで違う数十の島々がある。だから「ギリシャのどこで買うべきか」という問いには、まず別の問いが必要になる——その物件に何をさせたいのか、ということだ。
以下で取り上げるのは、実際に海外の買い手が候補に入れる場所ばかりで、パンフレット的な美辞麗句は抜きにして比較する。本土側はアテネとテッサロニキ、大きな島ではクレタ、ロードス、コルフ、そして別格のミコノスとサントリーニ。さらに、実力の割に注目されていない価格帯——ペロポネソス沿岸やハルキディキから、パロス、ナクソス、小さなケアまで。価格は変動が激しすぎて本稿には載せず、最新の相場はギリシャの国別ページを見てほしい。ただ一つ、全体を貫く事実がある。2024年末以降、ゴールデンビザの投資額は購入場所によって二段階に分かれ、その線引きが永住権狙いの買い手にとって地図全体を書き換えてしまったということだ。
アテネ:一年中動く唯一の市場
ギリシャ不動産の中で、絵葉書というより投資対象らしく振る舞うのがアテネだ。テナント需要が冬眠しない。学生、若い専門職、デジタルノマド、そして今や3月から11月まで続く観光シーズンのおかげで、中心部のアパートは他の島がほぼ空になる時期にも埋まっている。これが首都を推す一番の理由であり、なかなか強い論拠だ。
二つ目の論拠は再生地区の存在だ。キプセリ、パティシア、メタクスルギオといった地区は何十年も人気がなかったせいで、コロナキや沿岸の高級住宅地よりずっと安い1960〜70年代の頑丈なアパート群がそのまま残っている。それが今、通りごとに改装されつつある。アテネの賃貸業者や大手ギリシャ系ポータルは、こうした中心部の改装済みアパートについて表面利回り一桁台後半クラスを挙げることが多く、西欧の他の首都圏物件よりはっきり高い。この数字は宣伝用の計算式として割り引いて聞くべきだが、方向性は間違っていない——アテネ中心部は今も価格の割によく貸せる。
それに地下鉄の話もある。4号線が建設中で、アルソス・ヴェイクからガラツィ、キプセリ、エクサルヒア、コロナキ、ゾグラフを経てグディまで走る新路線だ。アテネにはこの手の前例がある。3号線が海岸へと少しずつ延びていったとき、価格はトンネル工事より先に動いた。まだ工事現場のうちに将来の4号線の駅の近くを買うのは、この街が用意している数少ない「筋書き通りの値上がり」に近い話だ。もっとも、ゆっくりとした筋書きではあるし、開通予定はこれまでも遅れてきたし、これからも遅れるだろう。
ただしアテネにも留意点が二つある。アッティカ全域はゴールデンビザで80万ユーロの階層に入るため、後述する25万ユーロの用途転換ルートを使わない限り、永住権狙いの買い手の多くは首都から締め出される。さらに市は中心部のいくつかの地区で短期賃貸の新規登録を凍結しており、Airbnb前提の計画を立てるなら2023年のブログ記事ではなく今年のルールを確認する必要がある。
テッサロニキ:同じ理屈をもっと安く
テッサロニキはアテネの戦略を、より小さな数字でなぞる街だ。北ギリシャの中心地であり、国内最大の学生人口を抱える港町で、中心部の物件はアテネの同等の地区よりかなり安く取引される。アリストテレス大学だけで9月から6月まで住まいを必要とするテナントが何万人も供給され、これはまさに島の家主が恐れる季節に強い。
地下鉄も2024年末、掘削工事に関する地元の冗談が何十年も続いたのち、ついに開通した。新しい駅の周辺はすでにどの地区が「中心部」と呼ばれるかを塗り替えつつある。ギリシャ人自身が首都より高く評価する食文化も加われば、ここではそこそこの予算でも実際に貸せるアパートが買える。値下げされた妥協の産物ではなく。
ただし2024年のゴールデンビザ改革で、テッサロニキ県はアッティカと並んで80万ユーロの階層に組み込まれた。純投資家にとってはどうでもいい話だが、永住権狙いの買い手にとっては、割安な街がもう割安なビザとセットではなくなったことを意味する。それでも南東へ車で1時間走ればハルキディキがあり、そこでは基準額が半分になる。この点は後で改めて触れる。
クレタ:冬でも閉まらない島
どんな目的にもほぼ合う島を一つ挙げろと言われれば、クレタだ。断然最大の島であり、観光業の下に本物の経済がある唯一の島でもある。農業、海運、大学、大きな病院、そして2月でも実際に渋滞がある。イラクリオンとハニアは働く都市であり、冬でもテナントがいて、職人は11月でも電話に出るし、ヴィラが5か月間ゴーストタウンに沈むこともない。
アクセスの良さも強みだ。すでに二つの国際空港がヨーロッパの大半とこの島を結んでおり、狭いイラクリオンの空港に代わる新空港がカステリで建設中だ。ハニアとアポコロナス周辺のヴィラ地帯は20年にわたり外国人購入の中心地であり続け、東部のエルンダは高級路線の旗頭となり、レティムノはその中間を取る。
入る前に知っておくべきことが二つある。クレタは大きい分、ハニアから東の端まで車で4時間かかるので、家を選ぶ前に拠点を選ぶ必要がある。そしてこの島は人口がゴールデンビザの閾値を超えるため、他の有名どころと同じ80万ユーロの階層に入る。
ロードスとコルフ:パッケージツアーの働き者
どちらの島もミコノス的な意味でのおしゃれさはなく、それこそが投資先としての魅力になっている。ロードスとコルフは半世紀前にイギリス、ドイツ、北欧、ポーランドからのチャーター便で観光業を築き、そうした市場は今も戻ってきている。シーズンは長く、おおむね4月から10月末まで、時にそれ以上続く。稼働率はインフルエンサーの流行り廃りではなく旅行会社とリピーターに支えられていて、それがキクラデス諸島の何よりも地味で安定した賃貸収入をもたらす。
ロードスには中世の旧市街があり、それがロードス・タウンを一年中生かしている。加えて島の南部は島の水準からしてまだ安い。コルフはより緑豊かでイタリア風の島で、北東海岸は昔からボートアクセスに割増料金を払うイギリス人買い手に好まれてきた。どちらも病院、冬の学校、定住コミュニティを支えられるだけの規模がある。
この二島もゴールデンビザの上位階層の人口ラインを超えるため、80万ユーロが適用される。ロードス固有の注意点が一つある。ドデカニサ諸島の一部は国境地域に該当し、EU域外の買い手は購入完了前に許可証が必要になる。弁護士は形式的な手続きと見なすが、数週間は余分にかかる。
ミコノスとサントリーニ:トロフィー価格、短い稼ぎ時
この有名な二島はまったく別の計算式で動く。平方メートル単価ではギリシャ最高値の不動産であり、稼ぐ期間は最短——5月から10月初旬までの短距離走で、あとは静かになる。カルデラ・ビューのヴィラの繁忙期の宿泊料は破格だ。ただし維持費、管理費、水道代、そして冬の静寂もそれに見合って高い。
サントリーニのヴィラは8月にアテネの集合住宅一棟分を稼ぎ出すこともあれば、2月にはまったく稼がないこともある。年間を通して平均すれば、地味な資産の方が勝つことも多い。
これらは資産がおまけについてくるライフスタイル購入であり、閑散期の落ち込みに眠れなくなるタイプではない買い手向けだ。サントリーニのカルデラ周辺の建築規制やミコノスのインフラの逼迫は新規供給を制限し、それが資産価値を守る一方で改装計画を複雑にする。両島ともゴールデンビザの80万ユーロ階層に名指しで挙げられており、それはギリシャ政府がそこでの需要をどう見ているかを物語っている。
お買い得な価格帯:ペロポネソス、ハルキディキ、パロス、ナクソス、ケア
ここからが地図として面白くなる部分だ。2024年のゴールデンビザ改革が、ギリシャを二つの速度に分けたからだ。アッティカとテッサロニキを除く本土、そして人口およそ3,100人未満の島は40万ユーロの基準額のままとなり、有名どころはすべて80万ユーロに引き上げられた。以下の場所はそれ自体として見る価値があり、ビザの計算はそれをさらに魅力的にするおまけに過ぎない。
ペロポネソス沿岸が最も強力なケースだ。本土なので40万ユーロの階層が適用され、一年中生きている。コスタ・ナヴァリノは南西部を国際的なリゾート地図に載せ、カラマタ空港は路線を増やし続け、マニ地方の石造りの家々はヨーロッパ各地から改装好きを引き寄せ、東部のポルト・ヘリは長年アテネ海運一族の目立たない週末の海として機能してきた。海と歴史と本物の冬のコミュニティが、本土価格で手に入る。
ハルキディキはテッサロニキのリビエラだ。カサンドラとシソニアの二つの半島は、人口100万都市から車で1時間という立地で、毎夏バルカン半島や中欧からの客で埋まる。季節性はあるものの、大都市を後ろ盾に持つ季節性市場は、フェリーの時刻表しか後ろ盾にない市場よりずっと安定して動く。そしてテッサロニキ市そのものとは別の県であるため、40万ユーロの区域にとどまる。
パロスとナクソスは、ミコノスとサントリーニから弾き出された買い手を取り込みつつあるキクラデスの新興ペアで、光と建築様式はそのままに手が届く。パロスは空港を拡張中で国際的な客層が急速に増えており、ナクソスはより大きく農業色が強く、10月以降も生活感が残る。ビザ狙いの人には警告が一つ。両島とも人口基準を超えるため、有名な隣人よりはるかに安いにもかかわらず80万ユーロの階層に入る。価格の面ではお得だが、永住権の面ではお得ではない。
ケアは知る人ぞ知る島だ。ラヴリオからフェリーで1時間、そのラヴリオ自体がアテネ空港から1時間圏内にある。アテネの建築家や学者が週末用の石造りの家を持つ場所で、空港はなく、素朴な港と少ない定住人口だけがある。そしてまさにその人口が3,100人の線を下回っているおかげで、本稿執筆時点では40万ユーロの階層が適用される。首都から金曜夕方に通える島暮らしとしては、エーゲ海で最も賢い選択の一つと言っていい。
ゴールデンビザという層が順位を変える
2024年9月以降、ギリシャは地理によって永住権の値段を分けるようになり、その細部はこの記事の問いに対する答えを、多くのガイドが認める以上に左右する。現行の仕組みはギリシャのゴールデンビザガイドで詳しく扱っているが、要点は三つの数字に集約される。
- アッティカ、テッサロニキ県、ミコノス、サントリーニ、そして人口3,100人を超えるすべての島では80万ユーロ。ただし最低120平方メートルの単一物件への投資に限る。
- それ以外の地域はすべて40万ユーロで、単一物件・120平方メートル以上という条件は同じ。
- 国内どこであっても、住宅への用途転換を伴う商業建築または修復対象の指定建築物なら25万ユーロ。これはアテネ中心部でも適用される。
この結果、二つの帰結が生まれる。有名な島々も二大都市も、ビザ目的では今や同じ値段になり、予算を意識する永住権狙いの買い手をまさに一段上の価格帯——ペロポネソス、ハルキディキ、小さな島々——へと押し出す。そして新規則のもとで購入した物件は一切短期貸しができない。これがAirbnb収入でビザ取得資金を賄うという旧来の戦略を潰し、ビザ狙いの買い手を長期賃貸市場、つまり主に本土へと傾かせている。
買い手タイプ別の結論
純粋な投資家はまずアテネから検討し、より安いテッサロニキを次に見るべきだ。一年中いるテナント、流動性の高い再販市場、再生地区、そして建設中の地下鉄路線——首都には勝ち筋が多い。島のヴィラも好シーズンには総額でアテネに匹敵することはあるが、冬の空室と管理費が普通はその差を食い潰す。
休暇用の拠点を求める家族は、まずクレタを、次にロードスかコルフを検討すべきだ。三島ともヨーロッパの大半から直行便があり、三島とも薬局や整備工場のある本物の町があり、最後のチャーター便が去っても閉まることはない。パロスとナクソスは、ミコノスの喧騒抜きでキクラデスを味わいたく、フェリー前提の暮らしに耐えられる家族に向く。
実際に一年の大半をギリシャで暮らす移住者は、選択肢がすぐにアテネ、テッサロニキ、クレタ、ペロポネソスに絞られる。それ以外はすべて島の2月を愛せるかどうかを試される話であり、それは購入前に確かめる価値がある。まず一冬借りてみることだ。不動産で最も安上がりなデューデリジェンスだ。
予算重視でゴールデンビザを狙う人には、最も分かりやすい道がある。ペロポネソス沿岸、ハルキディキ、あるいはケアのような小島で、120平方メートル以上の住宅を40万ユーロの階層で買うか、海より街の暮らしが大事なら25万ユーロの用途転換プロジェクトを選ぶかだ。絵葉書のような島をビザ目的で追いかけると今や倍の費用がかかり、短期貸し禁止によってそうする主な理由も消えてしまった。
どこに落ち着くにせよ、手続きの骨格はほとんど変わらない。自分専属の弁護士、公証人、ギリシャの納税者番号、土地登記簿での権利確認。変わるのは、その場所が何を返してくれるかだ。ここで挙げたすべての地域の最新物件を、国、エリア、予算で絞り込んで物件検索で比較してほしい。
よくある質問:ギリシャで不動産を買うならどこか
ギリシャで不動産が最も安いのはどこか
平方メートル単価で見れば、最も安い物件は沿岸から離れた本土、クレタやペロポネソスの内陸の村々、そしてロードスのような大きな島の人気のない南部にある。海外の買い手が候補に入れる場所の中では、同等の中心部アパートで比べるとテッサロニキはアテネよりはっきり安く、ナクソスは同じキクラデスの隣人たちより割安だ。ただし安いことと貸せることは同じではないので、祝杯を上げる前に価格を本物の賃貸市場と照らし合わせるべきだ。
外国人はギリシャのどこでも不動産を買えるのか
EU市民は制限なく購入できる。EU域外の買い手も購入は可能だが、一つ癖がある。指定国境地域——東エーゲ海の一部やドデカニサ諸島、ロードスもその一つ——では購入前に許可証が必要になる。ほぼ自動的に交付され、弁護士が申請してくれるが、数週間分の余裕は見ておくべきだ。それ以外の手続きはどこでも同じで、ギリシャの納税者番号、公証済み権利証書、土地登記が必要になる。
賃貸利回りはアテネと島とどちらが良いか
提示される表面利回りはどちらも似たような数字に見えがちで、双方の業者が喜んで同じ数字を挙げてくる。違いは手取りに出る。アテネは管理費が控えめなまま12か月稼ぐのに対し、季節性の島のヴィラは5〜6か月しか稼がず、清掃や維持管理、現地運営者への支払いが重くのしかかる。ギリシャの業者はアテネ中心部の地区について表面利回り一桁台後半クラスをよく挙げるが、島の実質収益は運営者の質によってはるかに大きく振れる。
ギリシャのどの地域が40万ユーロのゴールデンビザ対象になるか
アッティカとテッサロニキ県を除く本土、そして人口およそ3,100人未満の島々が対象だ。これにはペロポネソス、ハルキディキ、ケアのような小島が含まれるが、クレタ、ロードス、コルフ、パロス、ナクソスは含まれず、これらはミコノス、サントリーニ、アテネ、テッサロニキとともに80万ユーロの階層に入る。商業用建築の住宅転換や指定建築物の修復には全国一律で適用される25万ユーロの別ルートもある。規則は変わり得るので、決断前に最新のリストを確認してほしい。
