タイの不動産市場はひとつではない。少なくとも6つあり、それぞれの性質があまりに違うため、プーケット向けのアドバイスはパタヤではほとんど役に立たない。フライトの便、賃貸シーズン、コンドミニアムとヴィラの比率、入居者の顔ぶれまで――海岸をひとつ越えるだけですべてが変わる。
本稿では、海外の買い手が最も質問するプーケット、パタヤ、コ・サムイの3市場を詳しく取り上げ、バンコク、ホアヒン、チェンマイは簡潔に紹介する。価格はあえて載せない。物件情報は動くもので、3月に正確だった数字も10月には的外れになる。変わらないのは市場同士の相対的な差とそれぞれの個性であり、それだけで候補地を絞り込むには十分だ。全物件のリアルタイム情報はHomeNSearchのタイのページにある。
すべてを左右するひとつのルール
外国人はタイで土地を所有できない。ビザを持っていても、結婚していても、何年待っても同じだ。このひとつのルールが、以下のすべての市場を二つの商品に分けている。コンドミニアムなら、建物の販売可能面積の49%以内という条件つきで、自分の名義でフリーホールド所有が可能。ヴィラは事情が違う。建物は自分のものにできても、その下の土地は登記されたリース(30年、更新条項の強さは物件による)か、タイ法人名義になる。会社が実際の事業を行っていれば合法だが、名ばかりの持株ペーパーカンパニーならリスクを伴う。
つまり場所選びは、実は二つの問いを同時に決めることになる。どこに住みたいか、そしてその場所はコンドミニアム向きかヴィラ向きか。プーケットとサムイは本質的にヴィラ市場、パタヤとバンコクはコンドミニアム市場だ。この違いは地理そのものと同じくらい重要になる。クオータ確認からリース登記までの実務は、外国人がタイで不動産を買う方法のガイドで扱っている。ここでは場所選びに絞る。
コンドミニアムに手付金を送る前に、その建物の管理事務所(ジュリスティック・オフィス)に現在の外国人クオータの残枠を書面で確認してもらうこと。1日あれば済むし、これで登記不能な部屋を掴まずに済んだ買い手は一人や二人ではない。
プーケット:オールラウンダー
プーケットはタイ最大のリゾート市場であり、長距離直行便が発着するタイ唯一の島でもある。ハイシーズンには湾岸諸国、アジアの主要都市、ヨーロッパの複数都市から直接飛んでこられる。この空路の強さこそが、タイ最長の賃貸シーズン、最も厚みのあるバカンス層のテナントプール、そして国内最大のヴィラリース市場を静かに支えているエンジンだ。
島は海岸ごとに性格が分かれる。バンタオとラグーナ周辺は老舗の高級ヴィラが集まり、リゾート級の管理サービスがすぐそばにある。カマラの丘陵地は国内屈指の高額オーシャンビュー物件が並ぶ。パトンはナイトライフのエンジンで、その眺めの割に価格は控えめ――静けさではなく賃貸需要を目当てに買う場所だ。南のラワイやナイハーンはペースが落ち着いていて、地元らしい暮らしを望む長期滞在ファミリー向き。純粋なコンドミニアム投資家はバンタオ、スリン、空港近くのエリアに集まりやすく、ブランド系レジデンスや賃貸プログラム付きの新規プロジェクトが集中している。
向いているのは誰か。一件の購入ですべてをまかないたい買い手だ。選び方さえ間違えなければ、プーケットの物件は年間のほとんどで賃貸に出せ、タイで最も幅広い層に再販でき、インターナショナルスクールや私立病院がすでに島内にあるため家族の拠点としても機能する。ただしトレードオフも本物だ。三市場の中で明確に最も高く、海岸間の移動は渋滞で遅く、近年の供給ラッシュで需要を追い越したコンドミニアム区画もある。南西モンスーンで5月頃から10月頃までビーチの魅力が落ちるため、賃貸シーズンは長いとはいえ、ピークは結局11月から4月に集中する。
パタヤ:コスパと数量
パタヤの魅力はシンプルだ。バンコクから高速道路で約2時間、これは島では真似できない。そしてコンドミニアム市場では、この記事に出てくるどの場所よりも安く、ビーチに近い広い専有面積が手に入る。売り文句はそれに尽きる。多くの買い手にとって、それだけで十分な理由になる。
この街は数量で回っている。バンコク住民は一年中週末になると車で下ってくるし、島が閑散とする時期でも海外からの団体旅行客が短期賃貸を埋めてくれる。そのため賃貸の動きはプーケットやサムイより平坦で季節依存が少ない――華やかなピーク週は少ない代わり、閑散期もずっと少ない。駐在員向けのインフラは実用的な意味で密度が高い。国際病院、モール、複数方向のゴルフ場、そして数十年住み着いた外国人コミュニティ。構造的な追い風もある。東部経済回廊(EEC)がこの地域の道路と鉄道に資金を流し続け、市の南にあるウタパオ空港もじわじわと本格的な国際玄関口へ育ちつつある。これらは値上がりを保証するものではないが、テナント基盤を下支えしているのは確かだ。
どこに立つかで街の表情は変わる。中心部パタヤはナイトライフの評判どおりで、その評判にふさわしい実態がある。岬をひとつ越えた南のジョムティエンはまったく別の町だ。中層コンドミニアムが連なる長いビーチフロント、砂浜で遊ぶ家族連れ、夕方の市場。北のウォンアマットとナクルアは静かな高級住宅エリアを形成している。トレードオフも見ておこう。海の美しさではタイ随一とは言えず、この街のイメージは将来の買い手に説明が要るし、どの再販物件も次々に出る新規プロジェクトと競り合う。希少性のあるもの――本物のオーシャンビュー、徒歩圏のビーチフロント、低層低密度の棟――を買うか、緩やかな値上がりで我慢するかのどちらかになる。
コ・サムイ:ブティック・アイランド
サムイはプーケットの対極にある。より小さく、より緑豊かで、開発地の間にはまだヤシ園が残り、建築規制のおかげで高層タワーがスカイラインに現れない。市場の中心は海を望む丘陵のヴィラで、コンドミニアム市場はまだ控えめだ。プーケットが一大産業だとすれば、サムイはまだ地区の集合体でしかない。
その地区ごとの違いは実用的だ。チャウエンは賑やかな商業中心地で、パトンに最も近い存在。フィッシャーマンズ・ビレッジを抱えるボープットは、サムイらしさが最も色濃く出るエリアで、水辺のレストラン、歩いて楽しめる夜の街並み、家族連れも歓迎される雰囲気がある。メナムは静かな住宅地のまま、ラマイはその中間に位置する。買い手層はプーケットを騒がしいと感じた家族連れやリタイア層に偏りがちで、一方でハネムーナーが高級志向の短期賃貸ニッチを支えている。
投資判断を左右する構造的な特徴が二つある。ひとつはアクセスだ。サムイの空港はバンコク・エアウェイズが建設・運営しており、発着枠が限られ運賃も割高なため、訪れるのは富裕層かよほど本気の旅行者に絞られる。これが大衆観光を自動的に抑え、島の雰囲気を守る一方で、テナント層の規模にも上限をかけている。代替ルートであるスラートターニー経由のフェリーは、バンコクから丸1日近くかかる。もうひとつは気候だ。サムイの天候はプーケットとちょうど逆サイクルで回る。サムイはタイ湾側にあり、最も雨の多い時期はおおよそ10月から12月、乾季は1月から8月終盤まで長く続く。アンダマン海側の物件が雨に沈んでいる月に、サムイのヴィラは稼ぎ時を迎える。
正直な弱点も挙げておく。買い手層が薄いため再販には時間がかかりやすく、施工品質はプーケットの実績あるエステートより振れ幅が大きく、本格的な医療となると今も飛行機での移動が要ることが多い。物件調査は徹底的に行い、島を熟知していない限りは実績のある北東エリアにとどまるのが無難だ。
候補リストの残り
バンコク
首都は、この記事の中で唯一長期賃貸で回る市場だ。テナントは1年契約の会社員が中心で、需要はほとんど季節を気にせず、再販市場も国内最大の厚みがある。だからこそバンコクはタイで最も出口の取りやすい市場になる。一つだけ注意しておきたい仕組みがある。人気の新規プロジェクトでは、49%の外国人クオータが発売初週末で埋まることがあり、クオータ枠の物件はその後、同一条件のタイ人枠物件よりプレミアム価格で外国人に再販される。新しい鉄道路線が開通するたびに供給過剰が波状にやってくるため、エリア選びがすべてを決める。
ホアヒン
バンコクから車で無理なく行ける王室ゆかりの海辺の町で、実際その通りの空気がある。静かで秩序があり、ゴルフが盛んで、腰を据えたリタイア層のコミュニティが大きく、団体旅行ではなく首都からの週末客で賑わう。市場は低層で土地の比重が大きいため、リースか法人かという問題がどこまでもついて回る。短期賃貸の収益は歓楽街より薄い。ホアヒンは住むために買う場所だ。
チェンマイ
この記事の中で最も参入価格が低く、北部タイの中心都市。海がないため、バカンス賃貸の経済圏はほぼ存在しない。賃貸需要を支えるのは長期滞在型のデジタルノマド、留学生、リタイア層だ。11月から2月は素晴らしい季節。2月から4月は野焼きシーズンで、農地の野焼きにより大気質が健康被害レベルまで悪化する。購入を決める前に、まさにこの時期に必ず現地を訪れておくべきだ。決めた後ではなく。
買い手タイプ別の結論
どの市場でも、満足するオーナーと後悔するオーナーを分ける習慣がひとつある。閑散期に現地を訪れることだ。プーケットなら9月、サムイなら11月、チェンマイなら3月に。その場所の一番弱い姿を見てもなお好きだと思えるなら、自信を持って買っていい。2月の晴天につられて購入し、雨の季節に後悔するケースは意外なほど多い。それを踏まえたうえで、よく出会う4タイプの買い手に対して、6つのエリアがどう見えるかをまとめる。
利回り重視の投資家
低い入口価格で高い短期賃貸の総収益を狙うならパタヤ。季節変動の少なさとバンコクからの週末客が働いてくれる。より安定した長期賃貸収入と最速の再販性を求めるならバンコク。プレミアムな選択肢はプーケットだ。管理付きヴィラリースはうまく回れば好成績を出すが、その分大きな投資額と季節性のあるカレンダーを引き受けることになる。
別荘を求めるファミリー
多くの場合はプーケットになる。子供連れには直行便の有無が大きく響くし、学校や病院が揃っていることで、その家は後々ただの別荘以上の存在に育っていける。より静かな環境がよく、割高な航空券を受け入れられるならサムイ。予算重視でも十分機能する答えはジョムティエンだ。
リタイア層
静けさとバンコクの病院への近さを求めるならホアヒン。ゆったりした島暮らしを望み、緊急搬送の問題を受け入れられるならサムイ。プーケットは島内にインフラが一通り揃っているぶん、両者の中間を取れる。そしてパタヤのリタイアコミュニティが巨大なのには理由がある――4つの中で最も安く快適に暮らせるからだ。
デジタルノマド
コストとコミュニティならチェンマイ、ただし煙害の季節があることは承知の上で。それ以外の用途はすべてバンコクがカバーする。島々はノマドが訪れる場所であって、買う場所ではない。もし自分がそのタイプなら、まずは1年間丸ごと賃貸で暮らしてから決めるべきだ。6つの市場すべてのリアルタイム物件を比較する準備ができたら、HomeNSearchのカタログで国や物件タイプごとに絞り込める。
よくある質問:タイでの不動産購入先
賃貸収入ならプーケットとパタヤ、どちらが有利か?
それぞれ勝負しているゲームが違う。パタヤは入口価格が低く需要が通年あるため、総収益率(グロス)では優位に立つことが多い。プーケットは物件1件あたりの絶対的な収入額が大きく、特にヴィラ区画で顕著だが、稼ぎは11月から4月に集中する。まず自分が何を追っているのか――利回り率か、総収益額か――を決めることが先決だ。
外国人はプーケットやサムイで一戸建てを買えるか?
建物は可能、土地は不可能。実際には、ヴィラを買う人は土地に30年のリースを登記するか、タイ法人を通じて保有する。その会社は名ばかりのペーパーカンパニーではなく、実態のある事業体でなければならない。自分名義でのフリーホールド所有が可能なのは、建物ごとの49%外国人クオータの範囲内にあるコンドミニアムだけだ。どちらの仕組みを選ぶにしても、契約前に独立した弁護士のアドバイスを受けること。
価格が最も低く始まるのはどこか?
全体で最も入口価格が低いのはチェンマイ、ビーチ系市場の中で最も低いのはパタヤだ。プーケットは最上位に位置し、サムイはその下だが、オーシャンビュー物件に関してはパタヤより上になる。バンコクは国内のどの市場より価格帯の幅が広く、郊外のワンルームから都心のペントハウスまで揃う。
コ・サムイはプーケットより再販が難しいか?
一般的にはそうだ。サムイは買い手層が薄く、島に来るコスト自体も高いため、適正価格のヴィラでも買い手が見つかるまで目に見えて時間がかかることがある。プーケットは市場が大きく空路も強いため、タイのリゾート市場の中で最も流動性が高い。サムイを買うのはサムイが欲しいからであって、早い出口が必要だからではない。
