იტალია თავს თავად ყიდის — რთული აქ ყიდვის სისტემაა. ყოველი გარიგების ცენტრში სახელმწიფოს მიერ დანიშნული ნოტარიუსი დგას, ერთი ხელშეკრულების ნაცვლად სამი ეტაპია, და არსებობს დაბეგვრის ბაზა, რომლის შესახებაც უცხოელ მყიდველთა უმეტესობას არაფერი სმენია — თუმცა სწორედ ის ამცირებს ხოლმე გადასახადს სამჯერ. ეს სამი რამ თუ გაიგე, დანარჩენი უბრალო ქაღალდების საქმეა.
ეს გზამკვლევი მთელ გზას გადის — პირველი საგადასახადო კოდიდან იმ დღემდე, როცა ნოტარიუსი ხმამაღლა კითხულობს აქტს. ცალკეც ვსაუბრობთ ორ ცნობილ თემაზე — 1-ევროიან სახლებზე და პენსიონერთა 7%-იან გადასახადზე — და არაფერს ვმალავთ წვრილმანებში.
ვის შეუძლია იტალიაში უძრავი ქონების ყიდვა
ევროკავშირის, ევროპის ეკონომიკური ზონისა და შვეიცარიის მოქალაქეები ყიდულობენ იტალიელების ტოლფასი პირობებით — ნებართვების, დამტკიცებების თუ შეზღუდვების გარეშე, რაოდენობითაც და ლოკაციითაც.
დანარჩენ ყველასთვის მოქმედებს ორმხრივობის წესი, condizione di reciprocità: იტალია გაძლევს ყიდვის უფლებას, თუ შენს ქვეყანაში იტალიელს იგივეს შეეძლებოდა. ამერიკელები, ბრიტანელები, კანადელები და ავსტრალიელები ამ ტესტს გადიან — ბრექსითმა ამ თვალსაზრისით არაფერი შეცვალა. ხოლო თუ იტალიური ბინადრობის ნებართვა უკვე გაქვს, ორმხრივობის ტესტი საერთოდ არ გეხება.
საკუთრება ცხოვრების უფლებას ავტომატურად არ იძლევა. აქტი გაძლევს შენგენის სტანდარტულ ლიმიტს — 90 დღეს ნებისმიერ 180-დღიან პერიოდში. მეტხანს დარჩენისთვის ვიზა გჭირდება, ჩვეულებრივ — elective residence ვიზა, რომელიც ერთი განმცხადებლისთვის დაახლოებით 31 000 ევროს პასიურ შემოსავალს ითხოვს წელიწადში.
სანამ ბინას დაათვალიერებ: ჯერ codice fiscale, მერე ბანკის ანგარიში
codice fiscale-ის, პირადი საგადასახადო კოდის გარეშე იტალიაში არაფერი ხდება — არც შეთავაზებაზე ხელმოწერა, არც ანგარიშის გახსნა, არც დენის მიერთება, არც SIM-ბარათის შეძენა. მისი მიღება უფასოა და სწრაფი: მიდიხარ Agenzia delle Entrate-ს ნებისმიერ ოფისში პასპორტით, ან წინასწარ ითხოვ იტალიის საკონსულოში საკუთარ ქვეყანაში.
ადგილობრივი ანგარიში კანონით სავალდებულო არაა, მაგრამ პრაქტიკაში დაგჭირდება. დეპოზიტიცა და საბოლოო თანხაც მოძრაობს საბანკო ჩეკით ან იტალიური გადარიცხვით, კომუნალურ კომპანიებსაც ჩვეულებრივ ადგილობრივი ანგარიში სჭირდებათ პირდაპირი დებეტისთვის. არარეზიდენტს შეუძლია გახსნას conto corrente non residenti — მოგიწევს პასპორტი, codice fiscale და მისამართის დამადასტურებელი დოკუმენტი, ხოლო დამუშავებას რამდენიმე დღე სჭირდება, არა წამები.
თუ ყიდვას საზღვარგარეთიდან აფინანსებ, ვალუტის კონვერტაციაც ცალკე ხარჯის მუხლად ჩაწერე ბიუჯეტში, გადასახადებთან და სპეციალისტების ჰონორართან ერთად. სად მიდის ეს ფული ბაზრების მიხედვით, დეტალურად აღწერილია ჩვენს სტატიაში უცხოეთში უძრავი ქონების ყიდვის რეალურ ღირებულებაზე.
სამი ხელშეკრულება: როგორ მიმდინარეობს გარიგება იტალიაში
იტალიური გარიგება სამ დოკუმენტს გადის, ყოველი წინაზე უფრო მავალდებულებელია. თუ იცი, რომელ ეტაპზე ხარ, ზუსტად იცი, რამდენად ჯერ კიდევ შეგიძლია უკან დახევა.
პირველი ეტაპი: proposta d'acquisto
წერილობითი შეთავაზება. აგენტი ადგენს, შენ ხელს აწერ და ეპატიჟები ჩეკს — ჩვეულებრივ 5000-დან 10 000 ევრომდე — რომ სერიოზულობა დაადასტურო. აქ არის ის ასიმეტრია, რომელსაც მყიდველები ხშირად აშენებენ: როგორც კი გამყიდველი ხელს მოაწერს, proposta ორივე მხარეს აკავშირებს. ეს არ არის ინტერესის თავაზიანი გამოხატვა — ეს ხელშეკრულების დასაწყისია. ამიტომ ფასზე და პირობებზე მოლაპარაკება ხელმოწერამდე უნდა დასრულდეს, ხოლო გასასვლელი პირობები, მაგალითად სესხის დამტკიცებაზე დამოკიდებული პუნქტი, ამ ეტაპზევე უნდა ჩაწერო.
მეორე ეტაპი: compromesso
contratto preliminare, ცნობილი როგორც compromesso, სერიოზული ვალდებულების ეტაპია. ის აფიქსირებს ფასს, დასრულების თარიღსა და გარიგების ყველა პირობას, და მასთან ერთად მოდის დეპოზიტი — ფასის 10-30%.
ეს დეპოზიტი ჩვეულებრივ იურიდიულად caparra confirmatoria-ს ფორმას იღებს, და ამ მექანიზმს მნიშვნელობა აქვს. თუ მყიდველი უმიზეზოდ გავა, მთელ დეპოზიტს კარგავს. თუ გამყიდველი გავა, ორმაგად უნდა დაუბრუნოს. ტკივილი სიმეტრიულია — სწორედ ამიტომ ორივე მხარე ჩვეულებრივ ჩნდება ნოტარიუსთან შეთანხმებულ დღეს.
შემოწმებები compromesso-მდე გააკეთე, არა მერე. ხელმოწერის შემდეგ აღმოჩენილი უნებართვო მიშენება ან 6000 ევროს დაუფარავი კონდომინიუმის გადასახადი უკვე შენი პრობლემაა, არა გამოსავალი.
სტანდარტული შემოწმება ასე გამოიყურება: geometra (გეოდეზისტი) ათვალიერებს კონსტრუქციას და ადასტურებს, რომ შენობა შეესაბამება პროექტს, ხოლო შენი ადვოკატი ამოწმებს საკუთრებას და კონდომინიუმის ვალებს — რომლებიც იტალიაში ბინასთან ერთად გადადის მყიდველზე. თუ ხელშეკრულებასა და გარიგების დასრულებას შორის დიდი შუალედია, compromesso შეიძლება ქონებაზე დარეგისტრირდეს, პროცედურას trascrizione ჰქვია — ეს ხელს უშლის გამყიდველს ორჯერ გაყიდოს ან ახალი იპოთეკა აიღოს. მცირედ ძვირი ჯდება გადასახადებში და ნოტარიუსის დროში, მაგრამ ღირს.
მესამე ეტაპი: rogito
გარიგების დასრულება. მყიდველი, გამყიდველი და ნოტარიუსი იკრიბებიან, აქტი ხმამაღლა იკითხება, იხდი დარჩენილ თანხას, გადასახადები ნოტარიუსის მეშვეობით ირიცხება, და გასაღები ხელიდან ხელში გადადის. თუ იტალიურად არ ლაპარაკობ, კანონი მოითხოვს თარგმანს ან ორენოვან აქტს — ამის ხარჯიც გაითვალისწინე. ამის შემდეგ ნოტარიუსი ატარებს ტრანსფერს მიწის რეესტრში და ანახლებს Catasto-ს, იტალიის საკადასტრო ბაზას, შენს სახელზე. მისაღები ფასის დათანხმებიდან rogito-მდე ჩვეულებრივ ორი-სამი თვე გადის ნაღდი ანგარიშსწორებით, ოთხი-ექვსი — იპოთეკის შემთხვევაში.
რას აკეთებს ნოტარიუსი სინამდვილეში
notaio ის ცნებაა, რომელსაც უცხოელი მყიდველები ყველაზე ხშირად არასწორად ხვდებიან. ეს არ არის შენი ადვოკატი. ნოტარიუსი სახელმწიფოს საჯარო თანამდებობის პირია, ნეიტრალური ორივე მხარის მიმართ, და სწორედ ნოტარიული აქტი ხდის გარიგებას რეალურად. rogito-მდე ნოტარიუსი ადასტურებს, რომ გამყიდველი ნამდვილად ფლობს ქონებას, ამოწმებს ოცი წლის ჩანაწერებს იპოთეკებზე, ვალდებულებებზე და მესამე მხარის პრეტენზიებზე, და ამოწმებს, ემთხვევა თუ არა საკადასტრო მონაცემები არსებულ შენობას.
ნოტარიუსს შენ ირჩევ, და შენ იხდი მისი მომსახურების საფასურს — ჩვეულებრივ ფასის 1-2.5%, რეგისტრაციის სამუშაოსთან ერთად. რასაც ნოტარიუსი არ გააკეთებს: არ იმოლაპარაკებს შენ ნაცვლად, არ გეტყვის, ზედმეტს იხდი თუ არა, არც სახურავზე ავა. სწორედ ამიტომ უცხოელმა მყიდველმა მაინც უნდა დაიქირაოს საკუთარი ადვოკატი და geometra — ჯამში დაახლოებით 2000-5000 ევრო, და ეს იაფია იმასთან შედარებით, რასაც აღმოაჩენენ.
გადასახადები ყიდვისას: საკადასტრო ღირებულება ყველაფერს ცვლის
მეორადი სახლის ყიდვისას კერძო გამყიდველისგან იხდი სარეგისტრაციო გადასახადს, imposta di registro-ს, 9%-ის ოდენობით. ცხრა პროცენტი მძიმედ ჟღერს. აი ის დეტალი, რომელსაც ბევრი გზამკვლევი მალავს: გადასახადი გამოითვლება არა ფასზე, არამედ საკადასტრო ღირებულებაზე.
საკადასტრო ღირებულებები ძველ საიჯარო შეფასებებზეა დაფუძნებული და ბაზრის ფასზე გაცილებით დაბალია — ხშირად ბაზრის ღირებულების მესამედი ან ნახევარი. 300 000 ევროდ ნაყიდი სოფლის სახლისთვის, თუ საკადასტრო ღირებულება 100 000 ევროა, 9%-იანი გადასახადი 9000 ევრო გამოდის, არა 27 000. ოფერტამდე სთხოვე აგენტს rendita catastale, და შენი ადვოკატი წინასწარ ზუსტად გამოთვლის თანხას.
თუ ნამდვილად იქ გადასახლდები, საქმე კიდევ უკეთესია. თუ დაპირდები, რომ ამ comune-ში ბინადრობას 18 თვის განმავლობაში დაარეგისტრირებ, განაკვეთი ეცემა საკადასტრო ღირებულების 2%-მდე — ეს არის prima casa რეჟიმი. პირობებია: სახლი არ უნდა ეკუთვნოდეს ფუფუნების საკადასტრო კატეგორიას (A/1, A/8, A/9), არ უნდა გქონდეს სხვა prima casa იტალიაში, და თუ ხუთ წელიწადში გაყიდი ახალი მთავარი საცხოვრებლის შეძენის გარეშე, Agenzia delle Entrate ფასდაკლებას უკან წაართმევს 30%-იანი ჯარიმით. 18-თვიანი ვადის გამოტოვებაც იმავეს იწვევს.
ახალი მშენებლობა სხვანაირად მუშაობს. თუ დეველოპერისგან ყიდულობ დასრულებიდან ხუთი წლის განმავლობაში, იხდი დღგ-ს რეალურ ფასზე: სტანდარტულად 10%, prima casa სტატუსით — 4%, ფუფუნების კატეგორიაში — 22%. ზემოთ ემატება მცირე ფიქსირებული გადასახადები — რეგისტრაცია, იპოთეკა და კადასტრი — 50 ევრო თითოეული კერძო გარიგებაზე, 200 ევრო თითოეული დღგ-ს გარიგებაზე.
გადასახადის გარდა, მეორადი ბინის ყიდვისას ხშირად ჩნდება ეს ხარჯები:
- ნოტარიუსი: ფასის 1-2.5%
- საბროკერო კომისია: დაახლოებით 3% პლუს დღგ, და იტალიაში მყიდველიც იხდის საკუთარ წილს
- საკუთარი ადვოკატი და geometra: 2000-5000 ევრო ჯამში
- იპოთეკის ხარჯები, თუ არსებობს: ბანკის საკომისიო პლუს ჩანაცვლების გადასახადი — სესხის 0.25% prima casa-სთვის, 2% სხვა შემთხვევაში
რას იხდი ყოველწლიურად
იტალიის წლიურ ქონების გადასახადს, IMU-ს, აქვს გამონაკლისი, რომელიც ბევრს აკვირვებს: ფუფუნებას მიღმა prima casa საერთოდ არაფერს იხდის. საკუთარ სახლში ცხოვრებისას წლიური გადასახდელი მცირდება მხოლოდ ნარჩენების TARI-გადასახადამდე — რამდენიმე ასეული ევრო — პლუს კონდომინიუმის საფასურები, თუ არსებობს.
მეორე სახლები და ფუფუნების ობიექტები IMU-ს იხდიან. საბაზო განაკვეთი 0.86%-ია, თითოეულ comune-ს შეუძლია 1.06%-მდე აწიოს, გამოთვლილი გაზრდილ საკადასტრო ბაზაზე, არა ბაზრის ფასზე — ასე რომ 250 000 ევროიანი საკურორტო ბინა ხშირად წელიწადში 800-2000 ევროს შორის გამოდის. გრძელვადიან გაქირავებაზე შემოსავალს cedolare secca-ს ბრტყელი 21%-იანი განაკვეთით შეგიძლია დაბეგრო, პროგრესიული გადასახადის ნაცვლად.
იპოთეკა არარეზიდენტებისთვის
იტალიური ბანკები არარეზიდენტს აძლევენ სესხს ღირებულების 50-70%-ის ოდენობით, რეზიდენტისთვის ეს მაჩვენებელი 80%-ია, ვადა — 10-დან 25 წლამდე. პროცესი ბევრ დოკუმენტს მოითხოვს: ნათარგმნი ხელფასის ფურცლები ან საგადასახადო დეკლარაციები, საბანკო ამონაწერები, საკრედიტო ისტორია სამშობლოდან. მოსალოდნელია ცოტა უფრო მაღალი განაკვეთი, ვიდრე რეზიდენტისთვის, და გადაწყვეტილება რამდენიმე კვირაში.
ორი პრაქტიკული შენიშვნა. ბანკებს ნანგრევები არ მოსწონთ, ამიტომ ყველაფერი, რასაც სტრუქტურული რემონტი სჭირდება, 1-ევროიანი კატეგორიის ჩათვლით, ჩვეულებრივ ნაღდი ანგარიშსწორებით იყიდება. და მოძრავი გახადე ბანკი compromesso-ზე ხელმოწერამდე, ხოლო დაფინანსების პირობა ხელშეკრულებაში ჩაწერე — 20%-იანი caparra-ს დაკარგვა უარყოფილი სესხის გამო ძვირად ჯდება ამ აბზაცის სწავლების საფასურად.
rogito-ს შემდეგ: არასახარბიელო კვირა
საკუთრება იწყება ადმინისტრაციული საქმეების სერიით, რომელსაც არავინ სთხოვს ინსტაგრამისთვის. პირველად — კომუნალურები: ელექტროობის, გაზისა და წყლის კონტრაქტები შენს სახელზე გადადის voltura-ს ეწოდებულ პროცედურაში, ან თავიდან იხსნება, თუ სახლი ცარიელი იდგა — ეს უფრო ძვირი და ხანგრძლივია. შემდეგ — ბინის დაზღვევა, რაც იტალიაში სავალდებულო არაა, თუ იპოთეკის გამცემი ბანკი არ ითხოვს, თუმცა ძველი ქვის სახლისთვის ხანძრის დაზღვევა კარგად დახარჯული ფულია. კონდომინიუმში წარუდგინე თავი amministratore-ს, დარეგისტრირდი გადასახადებისა და შეხვედრებისთვის, და სთხოვე ბოლო ორი წლის ოქმები — ისინი ისე კითხულობენ, თითქოს დღიურია, სადაც ჩაწერილია შენობის ყველა პრობლემა.
და თუ prima casa გამოაცხადე, საათი უკვე დაიწყო: 18 თვე გაქვს ბინადრობის დასარეგისტრირებლად. კალენდარში ჩაიწერე ეს ვიზიტი იმ კვირას, როცა გასაღებს მიიღებ.
ცნობილი თემები, გულახდილად
1-ევროიანი სახლები
ეს რეალურია. ათობით comune, ძირითადად სიცილიასა, სარდინიასა და სამხრეთ შიდა რეგიონებში, ყიდის მიტოვებულ სახლებს ერთ ევროდ დაცლილობის წინააღმდეგ საბრძოლველად. ევრო არის სათაური, არა გარიგება. აპირებ რემონტს, ჩვეულებრივ ერთი-სამი წლის განმავლობაში, დებ გარანტიას 1000-5000 ევროს ოდენობით, ნოტარიუსისა და გადაცემის ხარჯებს თავად ფარავ, და იღებ შენობას, რომელიც ათწლეულებია ცარიელია და სჭირდება სახურავი, იატაკები, გაყვანილობა და მილები. რეალისტური საერთო ღირებულება 30 000 ევროდან იწყება და სწრაფად იზრდება. აიღე, თუ პროექტი გინდა და ქალაქი, რომელსაც ეკუთვნი. თუ უბრალოდ იაფი და საცხოვრებელი გინდა, 30 000-60 000 ევრო იმავე რეგიონებში საცხოვრებელ ბინებს ყიდულობს, ვალდებულებების გარეშე.
7%-იანი ბრტყელი გადასახადი უცხოელი პენსიონერებისთვის
ეს გაცილებით მეტ ყურადღებას იმსახურებს, ვიდრე რეალურად იღებს. გადაიტანე საგადასახადო რეზიდენცია 20 000-ზე ნაკლები მოსახლის ქალაქში სიცილიაში, სარდინიაში, კალაბრიაში, კამპანიაში, ბასილიკატაში, აბრუცოში, მოლიზეში ან პულიაში, ჰქონდეს საზღვარგარეთიდან გაცემული პენსია — და იტალია ბეგრავს შენს მთელ საზღვარგარეთულ შემოსავალს ბრტყელი 7%-ით, ათ წლამდე. პირობები მოკლეა: ბოლო ხუთ წელიწადში არ ყოფილა იტალიის საგადასახადო რეზიდენტი, პენსია კი უცხოური წყაროდანაა. დაამატე ამას prima casa-ს 2%-იანი ყიდვის განაკვეთი და ნულოვანი IMU მთავარ საცხოვრებელზე — და პატარა სამხრეთ იტალიური ქალაქები ერთ-ერთი ყველაზე იაფი ადგილი ხდება ევროპაში პენსიონერისთვის, რომელსაც კარგად ცხოვრება უნდა.
სად არის ღირებულება
ქვეყნის მასშტაბით, მეორადი სახლები საშუალოდ დაახლოებით 1800 ევრო ღირს კვადრატულ მეტრზე, და ამ რიცხვის გარშემო არსებული სხვაობა თავად ამბავს ყვება. კალაბრია, მოლიზე, სიცილია და შიდა პულია 1000 ევროზე დაბლა ივაჭრება, კალაბრიის შიდა ქალაქებში კი — 400-600 ევრო. პრემიუმ სეგმენტი არასდროს შეცვლილა: ტოსკანა, ლიგურია და ჩრდილოეთის ტბები დაახლოებით 3000 ევროდან იწყება და კიანტიში ან კომოს ტბის სანაპიროზე ბევრად აღემატება ამას. პულიის სანაპირო ოსტუნისა და სალენტოს გარშემო ბოლო ათწლეულში მკვეთრად გაძვირდა, თუმცა შესადარებელ ტოსკანურ გორაკულ ქალაქებზე ჯერ კიდევ ნახევრად იაფია. შედარებით ბაზრები ნახე ჩვენს იტალიის ქვეყნის გვერდზე, ან პირდაპირ გადადი HomeNSearch-ის ცოცხალ განცხადებებზე და თავად შეამოწმე ფასები.
ხშირად დასმული კითხვები
შეუძლიათ თუ არა ამერიკელებს იტალიაში უძრავი ქონების ყიდვა?
დიახ. ორმხრივობის პირობა აშშ-ის მოქალაქეებისთვის დაცულია, და პროცესი ისეთივეა, როგორც ნებისმიერი უცხოელი მყიდველისთვის: codice fiscale, proposta, compromesso, rogito. ერთადერთი ხახუნი, რასაც ამერიკელები რეგულარულად აწყდებიან, ბანკინგშია — ზოგიერთი იტალიური ბანკი FATCA-ს ქაღალდებს ნელა ამუშავებს, ასე რომ ანგარიშისთვის დამატებითი დრო დაითვალე.
რამდენ ხანს გრძელდება ყიდვა იტალიაში?
ორი-სამი თვე მისაღები ოფერტიდან rogito-მდე ნორმალურია ნაღდი გარიგებისთვის, ოთხი-ექვსი — იპოთეკით. compromesso-ს ეტაპი განზრახ მოქნილია: მხარეები უბრალოდ თანხმდებიან თარიღზე, რომელიც ორივეს ერგება, და ექვს თვეზე მეტი შუალედი უჩვეულო არაა, თუ გამყიდველს გადასვლისთვის დრო სჭირდება.
შემიძლია თუ არა prima casa-ს შეღავათების მიღება უცხოელად?
დიახ, მაგრამ მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ნამდვილად გადადიხარ საცხოვრებლად. 2%-იანი განაკვეთი დამოკიდებულია ბინადრობის დარეგისტრირებაზე ქონების comune-ში ყიდვიდან 18 თვის განმავლობაში, და საგადასახადო სამსახური ამას რეალურად ამოწმებს. საკურორტო სახლისთვის გადაიხდი 9%-ს, თუმცა ისევ საკადასტრო ღირებულებაზე გამოთვლილს — ასე რომ ცხოვრების გადაწყობამდე ფასდაკლების გულისთვის, ჯერ რიცხვები გამოთვალე.
იძლევა თუ არა იტალიაში სახლის ყიდვა ბინადრობას?
არა. საკუთრება საიმიგრაციო უფლებებს არ იძლევა, ასე რომ EU-ს გარეთელ მფლობელებს რჩებათ ჩვეულებრივი 90 დღე ყოველ 180-ში, შენგენის წესების მიხედვით. სრულ განაკვეთზე ცხოვრებას ვიზა სჭირდება; elective residence მარშრუტი მუშაობს პასიური შემოსავლის მქონე მყიდველებისთვის, და სამხრეთისკენ გადასული პენსიონერებისთვის ეს შესაძლებელია დაუკავშირდეს 7%-იან ბრტყელ გადასახადს.
