პორტუგალიაში უცხოელ მყიდველზე არავითარი შეზღუდვა არ მოქმედებს. საერთოდ არავითარი. კანადელი, ბრიტანელი და ლისაბონელი ერთსა და იმავე ხელშეკრულებას აწერენ ხელს და ერთნაირ გადასახადს იხდიან. სირთულეს მყიდველებს რიგითობა უქმნის: საგადასახადო ნომერი საბანკო ანგარიშზე ადრე გჭირდება, ადვოკატის შემოწმება — დეპოზიტის გადახდამდე, ხოლო ხელშეკრულებას თითქმის არაფრის ღირებულება არ აქვს, სანამ არ დარეგისტრირდება. თუ თანმიმდევრობას სწორად დაიცავთ, პორტუგალიაში ყიდვა ევროპის ერთ-ერთი ყველაზე პროგნოზირებადი გარიგებაა.
ქვემოთ აღწერილია, როგორ მიმდინარეობს ეს პროცესი რეალურად — NIF-იდან ნოტარიუსამდე, მათ შორის 2024 წლის საგადასახადო შეღავათი 35 წლამდე მყიდველებისთვის, რომელსაც ინგლისურენოვანი გზამკვლევების უმეტესობა ჯერ კიდევ ვერ შენიშნავს.
ვის შეუძლია ყიდვა? ყველას
ევროკავშირის მოქალაქეს, არაევროპელს, რეზიდენტს თუ ტურისტს — პორტუგალიის კანონმდებლობა შესყიდვისას ერთნაირად ეპყრობა. არ არსებობს უცხოელი მყიდველის ნებართვა, სანაპირო ზონის შეზღუდვა თუ დამატებითი ბაჟი უცხოელებისთვის, როგორიც ესპანეთში განიხილება ან დიდ ბრიტანეთში უკვე მოქმედებს. ქვეყანაში ჩამოსვლაც კი არაა სავალდებულო — მინდობილობით ადვოკატს ყველაფრის ხელმოწერა შეუძლია.
ერთი რამ, რასაც საკუთრება არ იძლევა, პორტუგალიაში ცხოვრების უფლებაა. ამაზე ქვემოთაა საუბარი, რადგან წესები 2023 წელს შეიცვალა, თუმცა ბევრი აგენტი დღემდე ძველ ინფორმაციას იმეორებს.
პირველი ნაბიჯი ყოველთვის: NIF
NIF (Número de Identificação Fiscal) ცხრანიშნა პორტუგალიური საგადასახადო ნომერია და მის გარეშე ეს პროცესი არსად წავა. საბანკო ანგარიშის გასახსნელად, წინასწარი ხელშეკრულების ხელმოსაწერად, გადასახადების გადასახდელად და მოგვიანებით ელექტროენერგიის კონტრაქტისთვისაც კი დაგჭირდებათ.
ევროკავშირისა და EEA მოქალაქეებს Finanças-ის ნებისმიერ ოფისში პირადად, ხშირად იმავე დღეს და უფასოდ, შეუძლიათ მისი მიღება. ევროკავშირგარეშე მყიდველებმა პორტუგალიაში ფისკალური წარმომადგენელი — პრაქტიკულად ადვოკატი ან სპეციალიზებული სერვისი — უნდა დანიშნონ, რომელიც მათ სახელზე ითხოვს ნომერს. ეს ჩვეულებრივ დისტანციურად ხდება: პასპორტის ასლი, მისამართის დამადასტურებელი დოკუმენტი, ხელმოწერილი მინდობილობა — და NIF რამდენიმე დღეში მოდის. ონლაინ სერვისები დაახლოებით 100–150 ევრო ღირს; უკვე დაქირავებული ადვოკატი, როგორც წესი, ამას თავის ჰონორარში ითვლის.
პორტუგალიური საბანკო ანგარიშის ადრეული გახსნა
ფორმალურად შესყიდვის დასრულება უცხოური ანგარიშიდანაც შეიძლება. პრაქტიკაში ამას თითქმის არავინ აკეთებს. გადახდები ჩვეულებრივ პორტუგალიური საბანკო გადარიცხვით სრულდება, კომუნალურ კომპანიებს ადგილობრივი პირდაპირი დებეტი სჭირდებათ, წლიური IMI გადასახადის გადახდაც ადგილობრივი ანგარიშით ყველაზე მარტივია, ხოლო ვერცერთი პორტუგალიური ბანკი ანგარიშის გარეშე იპოთეკას არ გაგცემთ.
წაიღეთ პასპორტი, NIF, მისამართისა და შემოსავლის დამადასტურებელი დოკუმენტები. რამდენიმე ბანკი არარეზიდენტებისთვის ანგარიშს დისტანციურადაც ხსნის. დაიწყეთ ეს ეტაპი მაშინ, როცა ჯერ კიდევ ობიექტებს ათვალიერებთ — უცხოური სახსრების შემოწმებას ორ-სამ კვირამდე შეიძლება დასჭირდეს, და არ გინდათ, რომ CPCV ამის გამო შეფერხდეს.
შესყიდვის თანხის გადარიცხვასაც დაგეგმვა სჭირდება. ბანკები ექვსნიშნა გადარიცხვებზე სახსრების წარმომავლობას ამოწმებენ, ამიტომ დოკუმენტები მზად გქონდეთ — თქვენი გაყიდული სახლის ხელშეკრულება, ანაბრის ამონაწერები, ნებისმიერი რამ, რაც თანხის წარმომავლობას ხსნის. თუ გირვანქა სტერლინგიდან ან დოლარიდან იხდით, შეადარეთ ბანკის კურსი სავალუტო ბროკერს — 300 000 ევროზე სხვაობამ შეიძლება ადვოკატის ჰონორარის დიდი ნაწილი დაფაროს.
ადვოკატი, რომელიც მხოლოდ თქვენ ემსახურება
პორტუგალია მყიდველს ადვოკატის დაქირავებას არ ავალდებულებს — და სწორედ ამიტომ ღირს დაქირავება. ნოტარიუსი ამოწმებს, კანონიერია თუ არა ხელშეკრულება, და არა იმას, თქვენთვის ხელსაყრელია თუ არა გარიგება. საბროკერო კომპანიას გამყიდველი უხდის. დამოუკიდებელი ადვოკატი — ფასის დაახლოებით 1–1.5%-ად, ან ფიქსირებული ჰონორარით იაფ ობიექტებზე — ერთადერთია მაგიდასთან, ვისაც ვალდებულება მხოლოდ თქვენს წინაშე აქვს.
რისკები კონკრეტულია. პორტუგალიაში ვალები მიწერილია არა გამყიდველზე, არამედ თვით ქონებაზე. თუ არავინ შეამჩნევს, თანამესაკუთრეთა გადაუხდელი გადასახადები, IMI-ის დავალიანება და დარეგისტრირებული იპოთეკები ახალ მესაკუთრეზე გადადის. ადვოკატის შემოწმება მინიმუმ მოიცავს:
- certidão permanente — მიწის რეესტრის მოწმობა, რომელიც ადასტურებს, რომ გამყიდველი მართლა ფლობს იმას, რასაც ყიდის, და ავლენს ნებისმიერ იპოთეკას, გირავნობას თუ სასამართლო შენიშვნას;
- caderneta predial — საგადასახადო ორგანოს ჩანაწერი, რომელიც ადგენს ქონების საგადასახადო სტატუსსა და დასაბეგრ ღირებულებას (VPT) და უნდა ემთხვეოდეს იმას, რაც ნახეთ;
- licença de utilização — საცხოვრებელი ლიცენზია, რომელიც ადასტურებს, რომ შენობა საცხოვრებლად დამტკიცებულია — სავალდებულო ყველა შენობისთვის, აშენებული 1951 წლის შემდეგ;
- თანამესაკუთრეთა კრებების ოქმები და ანგარიშები, რადგან ბინის წილი გადაუხდელ სამუშაოებში თუ გადასახადებში გასაღებთან ერთად გადადის.
ეს ყველაფერი ჩვეულებრივ ორ-სამ კვირას მოითხოვს. ჩქარობა ხშირად სხვისი ვალის ყიდვით მთავრდება.
CPCV: სად ხდება გარიგება სავალდებულო
შემოწმების დასრულების შემდეგ ორივე მხარე აწერს ხელს contrato-promessa de compra e venda-ს, რომელსაც უბრალოდ CPCV-ს ეძახიან. ის ადგენს ფასს, დასრულების ვადას, რა რჩება სახლში და ნებისმიერ პირობას, და სწორედ ამ მომენტში მოძრაობს ფული — მყიდველი იხდის დეპოზიტს, სახელად sinal, ჩვეულებრივ ფასის დაახლოებით 10%-ს, ხოლო მოთხოვნად ობიექტებზე ხანდახან 20%-მდეც. ზოგი სააგენტო თუ დეველოპერი წინასწარ პატარა ჯავშნის შეთანხმებას აწესებს — დაახლოებით 5000 ევრო, რომ ობიექტი შემოწმების პერიოდში ბაზრიდან მოიხსნას; დარწმუნდით, რომ ეს თანხა დაგიბრუნდებათ, თუ შემოწმებამ პრობლემა გამოავლინა.
sinal ორივე მხარეს ეხება. თუ მყიდველი ხელშეკრულებაში მითითებული საფუძვლის გარეშე გავარდება, დეპოზიტს კარგავს. თუ გამყიდველი გავარდება, სამოქალაქო კოდექსის 442-ე მუხლის თანახმად, ორმაგი დეპოზიტის დაბრუნებას იქნება ვალდებული. სწორედ ამიტომ არის იშვიათი გაზამპინგი პორტუგალიაში — მყიდველის უფრო მაღალი შეთავაზების გამო შეცვლა გამყიდველს ნამდვილ ფულს უჯდება.
თუ შესყიდვას იპოთეკით აფინანსებთ, CPCV-ში აუცილებლად ჩადეთ პირობა, რომ ხელშეკრულება იპოთეკის დამტკიცებაზეა დამოკიდებული. თუ ხელს უპირობოდ მოაწერთ სესხის გადაწყვეტამდე, ბანკის უარის შემთხვევაში დეპოზიტს რისკავთ. სწრაფი ნაღდი გარიგებების დროს მხარეები ხანდახან CPCV-ს გვერდს უვლიან და პირდაპირ ხელშეკრულებაზე გადადიან — ეს კანონიერია, მაგრამ ორივე მხარეს იცავს, ამიტომ ადვოკატები ამას არ ურჩევენ, თუ დასრულებამდე მხოლოდ რამდენიმე დღეღა არ დარჩენილა.
ჯერ არ აშენებული ობიექტის ყიდვა ხელშეკრულების ფორმას ცვლის, არა წესებს. ასეთ CPCV-ს მშენებლობის ეტაპებთან დაკავშირებული გადახდის გრაფიკი ახლავს, და მთავარია გაარკვიოთ, რა იცავს თქვენს გადახდილ ნაწილს, თუ დეველოპერი გაჩერდება — საბანკო გარანტია ის პასუხია, რაც გინდათ გაიგოთ. საცხოვრებელი ლიცენზია ჩაბარებამდე არ არსებობს, ამიტომ ასეთ გარიგებებში ადვოკატი მშენებლობის ნებართვასა და დეველოპერის რეპუტაციას ამოწმებს.
დასრულება: escritura და რეესტრი
საბოლოო ხელშეკრულებას, escritura pública de compra e venda-ს, ნოტარიუსის წინაშე აწერენ ხელს. გადასახადები წინასწარ უნდა იყოს გადახდილი, რადგან ნოტარიუსს ხელმოწერამდე გადახდის დამადასტურებელი სჭირდება — ადვოკატი Finanças-ის პორტალის მეშვეობით ითვლის IMT-სა და სახელმწიფო ბაჟს და ორივეს შეხვედრამდე ერთი-ორი დღით ადრე იხდის. შეხვედრაზე ნოტარიუსი ხმამაღლა კითხულობს ხელშეკრულებას, ამოწმებს პირადობასა და დოკუმენტებს, და ბალანსი გადადის. თუ იმ დღეს პორტუგალიაში ვერ ხართ — მინდობილობაც ამას ფარავს; საზღვარგარეთელი მყიდველები ხშირად ფრენის გარეშეც ასრულებენ გარიგებას.
ხელმოწერა დასასრული არაა. საკუთრება პორტუგალიაში Conservatória do Registo Predial-ში რეგისტრაციით ფიქსირდება, და სანამ თქვენი სახელი რეესტრში არაა, ხელშეკრულება მარტო ვერ დაგიცავთ ადრე დარეგისტრირებული მესამე პირის მოთხოვნისგან. სახელმწიფოს ერთი ფანჯრის სერვისი Casa Pronta ხელშეკრულებასა და რეგისტრაციას ერთ სხდომაზე აგვარებს, ფიქსირებულ 375 ევროდ, ან 700 ევროდ, თუ იპოთეკაა ჩართული; ტრადიციული ნოტარიუსის გზაც, რეგისტრაციის საფასურის დამატებით, დაახლოებით იმავეს ჯდება. ორივე შემთხვევაში დაუყოვნებლივ დარეგისტრირდით.
რა ჯდება პორტუგალიაში ყიდვა
საშუალო ფასის მეორადი ობიექტისთვის დაგეგმეთ ფასის დაახლოებით 6–8% დამატებით. აი, სად მიდის:
- IMT, უძრავი ქონების გადაცემის გადასახადი. ის პროგრესიულია — შკალა 0%-დან იწყება და მხოლოდ უკიდურეს შემთხვევაში, შავ სიაში მყოფი საგადასახადო თავშესაფრებიდან მყიდველებისთვის, აღწევს 10%-ს, ხოლო ტიპური სახლისთვის ეფექტური განაკვეთი 1–6.5%-ს შორისაა. სრული სკალა იხილეთ ჩვენს გზამკვლევში პორტუგალიის უძრავი ქონების გადასახადებზე.
- სახელმწიფო ბაჟი ფასის ფიქსირებული 0.8%, პლუს ცალკე 0.6% სესხის თანხაზე, თუ ისესხებთ.
- ნოტარიუსი და რეგისტრაცია — რამდენიმე ასეული ევროდან დაახლოებით 1000 ევრომდე, გზის მიხედვით; ზემოთ მოცემული Casa Pronta-ს ფიქსირებული ტარიფები არის საორიენტაციო.
- იურიდიული მომსახურება, ჩვეულებრივ ფასის 1–1.5%, გონივრული მინიმუმით იაფ ობიექტებზე.
დასრულების შემდეგ იხდით IMI-ს — წლიურ მუნიციპალურ გადასახადს, დასაბეგრი ღირებულების 0.3–0.45%-ს საქალაქო სახლებზე. უმეტესი ბინისთვის ეს წელიწადში რამდენიმე ასეული ევროა, არა ათასობით.
35 წლამდე ხართ? შესაძლოა, IMT საერთოდ არ გადაგიხდიათ
აქ მოდის ის ნაწილი, რომელსაც უმეტესი გზამკვლევი გამორჩენს. 2024 წლის აგვისტოდან, პორტუგალიაში პირველი მუდმივი საცხოვრებლის მყიდველები 35 წლამდე ასაკის, IMT-სგანაც და სახელმწიფო ბაჟისგანაც თავისუფლდებიან. სრული გათავისუფლება მოქმედებს IMT-ის მეოთხე საფეხურამდე, დაწერის მომენტში დაახლოებით 325 000 ევრომდე (ზღვარი ყოველწლიურად იცვლება), ხოლო ამის დაახლოებით ორმაგ ღირებულებამდე — ნაწილობრივი შეღავათი. პირობებია: ეს უნდა იყოს თქვენი პირველი სახლი, რეალურად უნდა ცხოვრობდეთ იქ, და წინა სამი წლის განმავლობაში საცხოვრებელი ქონება არ უნდა გქონდეთ. ეროვნებას მნიშვნელობა არა აქვს — საზღვარგარეთიდან გადმოსული 30 წლის მყიდველი ისეთივე პირობებით სარგებლობს, როგორც ადგილობრივი პირველად მყიდველი. ერთად მყიდველი წყვილები ცალ-ცალკე ფასდება: თუ ერთი მათგანი 36 წლისაა, გათავისუფლება მაინც ფარავს უმცროსის წილს.
თანხები არც ისე მცირეა. 300 000 ევროიან ბინაზე IMT და სახელმწიფო ბაჟი ჯამში დაახლოებით 13 000 ევროა. გათავისუფლების პირობებში — ნული.
იპოთეკა არარეზიდენტებისთვის
პორტუგალიური ბანკები არარეზიდენტებსაც ადვილად აძლევენ სესხს, უბრალოდ უფრო მკაცრი პირობებით. მოსალოდნელი სესხი-ღირებულების თანაფარდობაა 60–70%, რეზიდენტების 90%-თან შედარებით, ამიტომ დაგეგმეთ სულ მცირე მესამედი წინასწარი გადასახადი. ბანკებს სჭირდებათ შემოსავლის დამადასტურებელი, ბოლო საგადასახადო დეკლარაციები, და მთლიანი ვალის გადახდები წმინდა შემოსავლის დაახლოებით 35%-ზე დაბალი, ხოლო სესხი, ზოგადად, 70–75 წლამდე უნდა დაიფაროს, რაც უფროსი მყიდველებისთვის ვადებს ამოკლებს. საპროცენტო განაკვეთები Euribor-თან არის დაკავშირებული, ცვალებადი ან შერეული, და ბანკები სესხს სიცოცხლის დაზღვევას ურთავენ, ასაკზე დამოკიდებული ღირებულებით, ამიტომ ეს ყოველთვიურ ხარჯშიც გაითვალისწინეთ. მიიღეთ წინასწარი დამტკიცება CPCV-ზე ხელმოწერამდე და შეიტანეთ დაფინანსების პირობა ხელშეკრულებაში — დამტკიცება გრაფიკს ოთხ-ექვს კვირას ამატებს.
ყიდვა აღარ იძლევა რეზიდენტობას
პორტუგალიამ 2023 წლის ოქტომბერში დახურა ოქროს ვიზის უძრავი ქონების მარშრუტი. უძრავი ქონების ყიდვა, ნებისმიერ ფასად, ნებისმიერ რეგიონში, ცხოვრების უფლებას აღარ იძლევა, და აგენტი, ვინც სხვა რამეს გვარაუდობს, ძველი სცენარით მუშაობს. არაევროპელ მესაკუთრეებს ეკუთვნით მხოლოდ სტანდარტული შენგენის 90 დღე ნებისმიერ 180 დღეში.
მარშრუტები, რომლებიც მუშაობს, არის D7 — პასივური შემოსავლის მქონეთათვის, რომელიც პორტუგალიის მინიმალურ ხელფასთან ახლოსაა (ახლა დაახლოებით 870 ევრო თვეში), და D8 ციფრული ნომადის ვიზა, რომელიც ამის ოთხმაგ დისტანციურ შემოსავალს ითხოვს. ორივე საცხოვრებელ ნებართვამდე მიდის და ხუთი წლის შემდეგ მუდმივ რეზიდენტობასა თუ მოქალაქეობის მოთხოვნის უფლებამდე. ორივეზე დაწვრილებით ჩვენს გზამკვლევში პორტუგალიის D7 და ციფრული ნომადის ვიზებზე გვაქვს განხილული.
რამდენ ხანს გრძელდება მთელი პროცესი
პორტუგალიის ბიუროკრატიის რეპუტაციაზე უფრო სწრაფად. NIF რამდენიმე დღეშია. საბანკო ანგარიში — ერთი-სამი კვირა. შემოწმება — ორი-სამი კვირა. CPCV-სა და escritura-ს შორის დროს მხარეები თავად ათანხმებენ, ჩვეულებრივ 30-დან 90 დღემდე. ნაღდი ფულით სწრაფი მყიდველი შეთავაზების მიღებიდან რეგისტრირებულ მესაკუთრედ ქცევამდე ექვს-ათ კვირაში აღწევს; იპოთეკით — სამი-ოთხი თვე უფრო რეალისტურია. ყველაზე ნელი რგოლი თითქმის ყოველთვის გამყიდველის მხრიდან დოკუმენტების ძებნაა — კიდევ ერთი მიზეზი, რატომ ღირს ადვოკატი, რომელიც ამას აჩქარებს.
როცა თავად ბაზრის დათვალიერება მოგინდებათ, დაათვალიერეთ HomeNSearch-ის პორტუგალიის განცხადებები — ლისაბონისა და პორტოს ბინებიდან ალგარვის ვილებამდე.
ხშირად დასმული კითხვები
შემიძლია პორტუგალიაში ქონების ყიდვა ვიზიტის გარეშე?
დიახ. NIF ფისკალური წარმომადგენლის მეშვეობით მიიღება, რამდენიმე ბანკი დისტანციურად ხსნის ანგარიშს, ხოლო მინდობილობით ადვოკატს შეუძლია მოაწეროს ხელი როგორც CPCV-ს, ისე escritura-ს. კანონიერად პორტუგალიაში ფეხის დადგმა არასდროს გჭირდებათ, თუმცა ექვსნიშნა თანხის ჩადებამდე ობიექტის პირადად ნახვა მაინც ღირს.
რამდენია CPCV-ის დეპოზიტი და შემიძლია დავკარგო?
სტანდარტულია დაახლოებით 10%. თუ ხელშეკრულებაში ჩაწერილი პირობის გარეშე გავარდებით, კარგავთ. სწორედ ამიტომაა იპოთეკის პირობა ასე მნიშვნელოვანი. საპირისპირო მხარეს — გამყიდველი, ვინც უკან იხევს, ორმაგ დეპოზიტს გიბრუნებთ.
პორტუგალიაში სახლის ყიდვა რეზიდენტობის ნებართვას მაძლევს?
არა. ოქროს ვიზის უძრავი ქონების მარშრუტი 2023 წლის ოქტომბერში დასრულდა, და საკუთრებამ თავისთავად ვერანაირი საიმიგრაციო სტატუსი ვერ მოგცემთ. თუ გეგმა პორტუგალიაში ცხოვრებაა, სამუშაო მარშრუტებია D7 და D8 ვიზები, რომლებზეც ცალკე, ყიდვისგან დამოუკიდებლად, უნდა განაცხადოთ.
რა გადასახადებს ვიხდი ყიდვისას?
IMT პროგრესიული სკალით, პლუს 0.8% სახელმწიფო ბაჟი, შემდეგ ნოტარიუსის, რეგისტრაციისა და იურიდიული მომსახურების ხარჯები — უმეტესი მყიდველისთვის სულ 6–8%-მდე. პირველად მყიდველები, 35 წლამდე ასაკის, გათავისუფლებულნი არიან IMT-სგან და სახელმწიფო ბაჟისგან მეოთხე საფეხურამდე, რაც ტიპურ სახლზე ამ თანხის უმეტეს ნაწილს აქრობს.
