პორტუგალიაში უძრავი ქონების გადასახადები მთელ საკუთრების ციკლზეა გადანაწილებული. ყიდვისას იხდი IMT-სა და შტამპის გადასახადს, ყოველწლიურად — IMI-ს, ხოლო AIMI მხოლოდ მაშინ ჩნდება, თუ პორტუგალიაში შენი ქონების საგადასახადო ღირებულება 600 000 ევროს გადააჭარბებს. კაპიტალის ნამატის გადასახადი გაყიდვას ელოდება, ხოლო ქირავნობის შემოსავალს საკუთარი წესები აქვს, თუ ქონებას გააქირავებ.
ეს ყველაფერი შენ არ უნდა გაფრთხობდეს. პორტუგალიური გადასახადები დასავლეთ ევროპის მასშტაბით ზომიერია, ხოლო ყოველწლიური გადასახადი ითვლება საგადასახადო ღირებულებით, რომელიც ჩვეულებრივ გაცილებით დაბალია, ვიდრე რეალურად გადახდილი ფასი. მაგრამ მექანიზმი მნიშვნელოვანია — განსაკუთრებით ის სხვაობა, თუ როგორ ეპყრობა კანონი მუდმივ საცხოვრებელს და საკურორტო სახლს. HomeNSearch-ის ეს გზამკვლევი ყველა ეტაპს ალგარვეში 300 000 ევროდ ნაყიდი მეორე სახლის მაგალითზე ავხსნით. ქვემოთ მოცემულია დაწერის მომენტისთვის მოქმედი წესები; IMT-ის საფეხურები ყოველ იანვარს ოდნავ იცვლება.
ნებისმიერ გადასახადამდე — NIF
პორტუგალიური საგადასახადო ნომრის გარეშე გადასახადს ვერც გადაიხდი. NIF (Número de Identificação Fiscal) ყოველი გარიგების პირველი ნაბიჯია: ბანკი ანგარიშს მის გარეშე არ გაგიხსნის, ნოტარიუსიც აქტს ვერ დაასრულებს. ევროკავშირისა და EEA-ს მოქალაქეებს NIF-ის მოთხოვნა პირდაპირ, ნებისმიერი საგადასახადო სამსახურიდან შეუძლიათ. სხვა ქვეყნებიდან ჩამოსული მყიდველები ნიშნავენ ფისკალურ წარმომადგენელს პორტუგალიაში — ჩვეულებრივ, გარიგებაზე მომუშავე ადვოკატს — რომელიც მათ სახელზე საგადასახადო კორესპონდენციას იღებს. ქონების შეძენის შემდეგ დარეგისტრირდი Portal das Finanças-ზეც: სწორედ იქ ჩნდება IMI-ის ანგარიშები, IMT-ის შეფასებები და AIMI-ის შეტყობინებები, ხოლო უცხოეთის მისამართზე გაგზავნილი ქაღალდის წერილები ხშირად გადახდის ვადის გასვლის შემდეგ მოდის.
ყიდვისას: IMT — გადასახადი, რომელსაც აქტამდე იხდი
IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) ყიდვისას ყველაზე დიდი გადასახადია. ის იანგარიშება ფასსა და ქონების საგადასახადო ღირებულებას შორის უფრო მაღალ მაჩვენებელზე, ხოლო განაკვეთი დამოკიდებულია, რას ყიდულობ და როგორ გამოიყენებ.
- მუდმივი საცხოვრებელი პროგრესული სკალით იბეგრება: პირველი მონაკვეთი (დაწერის მომენტისთვის 100 000 ევროზე ოდნავ მეტი) გადასახადისგან თავისუფალია, შემდეგ საფეხურები — 2%, 5%, 7% და 8% — ბოლოს ბაზრის ზედა ნაწილში ერთიან 6%-სა და 7.5%-ში გადადის.
- მეორე სახლი ან გასაქირავებელი ქონება იმავე კიბეზეა, თუმცა თავისუფალი მონაკვეთის გარეშე — პირველი ნაწილი 0%-ის ნაცვლად 1%-ით იბეგრება.
- სასოფლო-სამეურნეო მიწა ერთიანად 5%-ითაა დაბეგრილი, ხოლო კომერციული ან სხვა ურბანული ნაგებობები — 6.5%-ით.
- მყიდველი, რომელიც შავ სიაში მყოფი საგადასახადო თავშესაფრის იურიდიულ პირს იყენებს, 10%-ს იხდის — სწორედ აქედან მოდის შემაშფოთებელი სათაური „10%-მდე“. ეს ჩვეულებრივ ინდივიდუალურ მყიდველზე არ ვრცელდება.
დროის განრიგში ხშირად ცდებიან. IMT გარიგების დახურვისას კი არ იხდება, არამედ აქტის ხელმოწერამდე — ნოტარიუსი ქვითარს მოითხოვს და მის გარეშე გარიგებას არ დაასრულებს. პრაქტიკაში შენი ადვოკატი ონლაინ რეჟიმში რამდენიმე დღით ადრე აყალიბებს შეფასებას, ხოლო შენ იხდი ბანკში, საგადასახადო სამსახურში ან Finanças-ის პორტალის მეშვეობით.
წინასწარი ხელშეკრულებიდან აქტამდე მთელი გზა აღწერილია ჩვენს გზამკვლევში — როგორ იყიდო ქონება პორტუგალიაში.
35 წლამდე ხარ? პირველი სახლი შეიძლება გადასახადისგან თავისუფალი აღმოჩნდეს
2024 წლის აგვისტოდან, 35 წლამდე მყიდველები, რომლებიც პორტუგალიაში პირველ მუდმივ საცხოვრებელს ყიდულობენ, IMT-სა და შტამპის გადასახადს არ იხდიან დაახლოებით 320 000 ევრომდე ფასზე. 320 000-დან 640 000 ევრომდე შეღავათი ნაწილობრივია — გადასახადი მხოლოდ ზღვარს ზემოთ არსებულ ნაწილს ერგება. პირობებიც არსებობს: ეს უნდა იყოს პირველი სახლი, შენ იქ რეალურად უნდა ცხოვრობდე და ყიდვამდე სამი წლის განმავლობაში საცხოვრებელი ქონება არ უნდა გქონდეს ჰქონდეს. ეს ღონისძიება ისე ახალია, რომ ბევრი ძველი გზამკვლევი მას ვერც კი ითვალისწინებს — და პორტუგალიელებით არც შემოიფარგლება: 30 წლის უცხოელი მყიდველიც, თუ პირობებს აკმაყოფილებს და საცხოვრებლად გადადის, კვალიფიცირდება.
შტამპის გადასახადი: ერთიანი 0.8%
შტამპის გადასახადი (Imposto do Selo) სისტემის ყველაზე მარტივი ნაწილია. ის იმავე ბაზაზე 0.8%-ს შეადგენს, რასაც IMT, და აქტთან ერთად იხდება. 250 000 ევროიან გარიგებაზე ეს 2 000 ევროა. თუ ყიდვას პორტუგალიური იპოთეკით აფინანსებ, სესხი დამატებით 0.6%-იან შტამპის გადასახადს იძახებს — ხუთ წელზე გრძელი ვადისთვის — და ეს ხარჯი გასათვალისწინებელია, როცა ნაღდ ფულსა და საკრედიტო რესურსს ადარებ.
მაგალითი: 300 000 ევროიანი მეორე სახლი ალგარვეში
დავუშვათ, ლაგუშთან ახლოს ორსაძინებლიან ბინას საკურორტო სახლად 300 000 ევროდ ყიდულობ. ეს მუდმივი საცხოვრებელი არ იქნება, ამიტომ პირველივე ევროდან მეორე სახლის ცხრილი მოქმედებს.
- IMT პროგრესულ საფეხურებზე გავლის შემდეგ 12 000 ევროზე ოდნავ ნაკლებია — ეფექტური განაკვეთი 4%-ს ოდნავ ჩამორჩება.
- შტამპის გადასახადი ფასის 0.8%-ს, ანუ 2 400 ევროს, ამატებს.
- პირველი წლის IMI ფასზე კი არა, საგადასახადო ღირებულებაზეა დამოკიდებული. თუ ბინის VPT 180 000 ევროდაა შეფასებული და მუნიციპალიტეტი 0.35%-ს არიცხავს, წლიური გადასახადი 630 ევრო გამოდის.
ნოტარიუსის, რეგისტრაციისა და იურიდიულ ხარჯებამდე, ყიდვისას მთლიანად 14 300 ევრო გადასახადი გამოდის — პლუს პირველი წლიური ანგარიში. ეს იგივე ბინა რომ მუდმივი საცხოვრებელი ყოფილიყო, თავისუფალი პირველი საფეხური IMT-ს დაახლოებით 1 000 ევროთი შეამცირებდა. ხოლო 34 წლის პირველი მყიდველი, რომელიც საცხოვრებლად გადადის, საერთოდ არაფერს გადაიხდიდა — არც IMT-ს, არც შტამპის გადასახადს.
ერთი დეტალი, რომელიც უნდა იცოდე: IMI ერიცხება იმას, ვინც ქონებას 31 დეკემბერს ფლობს, ასე რომ პირველი ანგარიში მომდევნო გაზაფხულზე მოვა. 500 ევროზე მეტი თანხა სამ ნაწილად იყოფა — მაისში, აგვისტოსა და ნოემბერში.
ფლობისას: IMI, წლიური გადასახადი, რომელიც შიშზე ნაკლებია
IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) პორტუგალიური ანალოგია იმ გადასახადისა, რასაც სხვაგან ქონების გადასახადს ან საბჭოთა გადასახადს ეძახიან. თითოეული მუნიციპალიტეტი ურბანული ქონებისთვის ეროვნულ ჩარჩოში — 0.3%-დან 0.45%-მდე — თავად ადგენს განაკვეთს. ფინანსური გაჯანსაღების პროგრამებში მყოფ ზოგიერთ მუნიციპალიტეტს 0.5%-მდე ატანა შეუძლია, ხოლო სასოფლო-სამეურნეო მიწა 0.8%-ითაა დაბეგრილი. ლისაბონი ამ ჩარჩოს ქვედა ზღვარზეა, ალგარვეს უმეტესი მუნიციპალიტეტები კი შუალედში იმყოფებიან.
ბაზა არის VPT (Valor Patrimonial Tributário) — საგადასახადო ღირებულება, რომელსაც ხელისუფლება ფართობის, ადგილმდებარეობის, ასაკისა და ხარისხის კოეფიციენტებზე აგებული ფორმულით ითვლის. VPT საკუთრების ხელში გადასვლისას განახლდება, მაგრამ მაინც საბაზრო ფასზე ბევრად დაბლა რჩება ხოლმე — ჩვეულებრივ 30-დან 50 პროცენტამდე. ზღვისპირა ბინას, რომელიც 400 000 ევროდ იყიდება, VPT შეიძლება 220 000 ევრო ჰქონდეს, რაც 0.35%-ზე წლიურად 770 ევროს ნიშნავს. საფრანგეთის taxe foncière-ს ან ამერიკული ქონების გადასახადის ჩვეულ მყიდველებს ეს ხშირად სასიამოვნოდ ეხატებათ.
შეღავათებიც არსებობს. მუდმივი საცხოვრებელი დაბალი VPT-ით შესყიდვის შემდეგ სამწლიან IMI-ისგან განთავისუფლებაზეც შეიძლება პრეტენზია ჰქონდეს, თუ ოჯახის შემოსავალი შესაბამის ზღვარს არ სცილდება, ხოლო დაბალი ღირებულების საცხოვრებელში მცხოვრები დაბალშემოსავლიანი ოჯახები საერთოდ არაფერს იხდიან.
IMI-სთან ერთად, თუმცა ეს გადასახადი არ არის, გასათვალისწინებელია კონდომინიუმის გადასახდელებიც — ბინებზე დაახლოებით 50-დან 150 ევრომდე თვეში, შენობის მიხედვით — და კომუნალური მომსახურების ფიქსირებული ტარიფებიც, რომლებიც მაშინაც გრძელდება, სანამ ბინა ცარიელია.
AIMI: დანამატი 600 000 ევროზე ზემოთ
AIMI (Adicional ao IMI) ხშირად პორტუგალიის „სიმდიდრის გადასახადს“ ეძახიან, თუმცა ის მხოლოდ უძრავ ქონებას ეხება. თითოეული მესაკუთრე ჯამში ითვლის თავისი პორტუგალიური საცხოვრებელი ქონებისა და სამშენებლო ნაკვეთების VPT-ს, აკლებს 600 000 ევროს და ჩამორჩენილ ჭარბ თანხაზე 0.7%-ს იხდის. 1 მილიონ ევროზე მეტი ნაწილი 1%-ითაა დაბეგრილი, 2 მილიონ ევროზე ზემოთ კი — 1.5%-ით. დაქორწინებულ წყვილებსა და სამოქალაქო პარტნიორებს ერთობლივი დეკლარაცია შეუძლიათ, რაც ზღვარს 1.2 მილიონ ევრომდე ორმაგდება. კომპანიები ზღვრის გარეშე ერთიან 0.4%-ს იხდიან.
რადგან ზღვარი VPT-ით იზომება და არა საბაზრო ღირებულებით, ერთი საშუალო ფასის სახლი პრაქტიკულად არასდროს იწვევს ამ გადასახადს. 700 000 ევროდ ნაყიდი ვილას საგადასახადო ღირებულება ჩვეულებრივ 600 000-იან ზღვარს კომფორტულად ჩამორჩება. AIMI დიდი პორტფელებისა და ლისაბონისა და კაშკაიშის პრესტიჟული ქონების საზომია, ხოლო უცხოელი მყიდველების უმეტესობისთვის ის თეორიულ გადასახადად რჩება.
გაქირავებისას: რას იღებს ფისკი ქირიდან
გრძელვადიანი საცხოვრებელი ქირავნობის შემოსავალი ერთიანი განაკვეთით იბეგრება — 2023 წლის საბინაო პაკეტმა ძველი 28% შეამცირა და უმეტესი მეპატრონისთვის წმინდა ქირის 25% დააწესა. უფრო გრძელი ხელშეკრულების გაფორმებისას განაკვეთი კიდევ უფრო ეცემა — რაც უფრო გრძელია იჯარა, მით უფრო ღრმაა ფასდაკლება, ხელისუფლების ეს ხერხი მესაკუთრეებს სტაბილური ქირავნობისკენ უბიძგებს. IMI, კონდომინიუმის გადასახდელები, დაზღვევა, მოვლა და შეკეთება ქირისგან გამოიქვითება. იპოთეკის პროცენტი — არა. მაცხოვრებლებს შეუძლიათ ქირავნობის შემოსავალი ზოგად პროგრესულ დეკლარაციაშიც ჩართონ, თუ ეს მათთვის უფრო ხელსაყრელია — რაც დაბალი შემოსავლის დროს ხშირად ასეც ხდება.
მოკლევადიანი გაქირავება სულ სხვა რეჟიმია. Airbnb-ს მსგავს პლატფორმებზე გასაქირავებლად საჭიროა Alojamento Local-ის რეგისტრაცია, შემოსავალი ქირის ნაცვლად ბიზნეს შემოსავლად ითვლება, ხოლო გამარტივებული რეჟიმის მიხედვით მთლიანი შემოსავლის მხოლოდ ნაწილი იბეგრება. პრობლემა ლიცენზირებაშია: მუნიციპალიტეტებს შეუძლიათ ახალი AL რეგისტრაციები გადატვირთულ ზონებში გაყინონ, და ლისაბონისა და პორტოს ნაწილებმა ეს უკვე გააკეთეს კიდეც. ლიცენზიის მიღების შესაძლებლობა ან ქონებასთან ერთად მისი გადაცემა შეამოწმე, სანამ გარიგებას სასტუმროსავით გასაქირავებელი პროგნოზებით დაგეგმავ.
კიდევ ერთი დეტალი: ახალი იჯარის ხელშეკრულება საგადასახადო ორგანოში რეგისტრაციისას ერთჯერად შტამპის გადასახადს იძახებს — ერთი თვის ქირის 10%-ს.
გაყიდვისას: კაპიტალის ნამატის გადასახადი შემზარავი ისტორიების გარეშე
პორტუგალიის რეზიდენტები ნამატის მხოლოდ ნახევარზე იბეგრებიან — მეორე ნახევარი გამოთვლაშიც კი არ შედის. თუ ქონება საკუთარ ხარჯებზე 150 000 ევროთი მეტად გაყიდე, 75 000 ევრო წლიურ შემოსავალს პროგრესული განაკვეთით ემატება. შესყიდვის ხარჯში შედის ყიდვისას გადახდილი IMT და შტამპის გადასახადი, ბოლო თორმეტი წლის დოკუმენტირებული სარემონტო სამუშაოებიც, ხოლო ორ წელზე მეტი ფლობის შემდეგ ინფლაციაზე კორექტირებაც ჩნდება.
შენს ძირითად საცხოვრებელს გამოსავალი აქვს. თუ თანხას კანონით დადგენილ ვადაში სხვა ძირითად საცხოვრებელში ჩადებ — პორტუგალიაში ან ევროკავშირის/EEA-ს სხვა ქვეყანაში — ხელახლა ჩადებული ნაწილი გადასახადისგან თავისუფალდება. პენსიონერებსა და 65 წელს გადაცილებულ მესაკუთრეებს პარალელური ვარიანტიც აქვთ — თანხის საპენსიო ან სადაზღვევო პროდუქტში გადატანა.
არარეზიდენტები დიდი ხნის განმავლობაში მთელ ნამატზე ერთიანი განაკვეთით იბეგრებოდნენ — წესი, რომელიც ევროპულმა სასამართლოებმა საქმეზე საქმეს ეჭვქვეშ აყენებდნენ. ამის შემდეგ სისტემა გასწორდა: არარეზიდენტებიც ახლა ნამატის ნახევარზე იბეგრებიან, თუმცა განაკვეთის დადგენისას პორტუგალია მსოფლიო შემოსავალსაც ითვალისწინებს. პრაქტიკული რჩევა უცვლელია — გაყიდვის წელს პორტუგალიელი ბუღალტერი დაიქირავე. აქ საგადასახადო შეცდომები ძვირად ჯდება.
როგორ ადარებს პორტუგალია ესპანეთსა და იტალიას
შესყიდვის გადასახადებში პორტუგალია საშუალო ფასის სეგმენტში ჩუმად იმარჯვებს. ესპანეთში მეორადი საცხოვრებლის გადაცემის გადასახადი რეგიონის მიხედვით 6-დან 10 პროცენტამდეა და პირველივე ევროდან ერიცხება — ზემოთ მოყვანილი ალგარვეს 300 000 ევროიანი ბინა ვალენსიის თემში 30 000 ევრომდე ITP-ს გამოიწვევდა, პორტუგალიის დაახლოებით 12 000 ევროს წინააღმდეგ. ესპანური სურათი სრულად ჩვენს გზამკვლევშია — გადასახადები ესპანეთში ქონების ყიდვისას. იტალია რეზიდენტებისთვის იაფად გამოიყურება — პირველი სახლის რეგისტრაციის გადასახადი 2%-ია — მაგრამ არარეზიდენტი მეორე სახლის მყიდველები 9%-ს იხდიან, თუმცა შერბილებულია იმით, რომ იტალიური გადაცემის გადასახადი ფასის ნაცვლად დაბალ საკადასტრო ღირებულებაზეა დაწესებული.
წლიური ხარჯები სამივე ქვეყანას უფრო აახლოებს. ესპანეთის IBI და იტალიის IMU IMI-ს მსგავს დიაპაზონშია, თუმცა იტალია ძირითად საცხოვრებელს ათავისუფლებს, ესპანეთი კი მსხვილ ქონებას რეგიონულ სიმდიდრის გადასახადს ამატებს. პორტუგალიის AIMI მხოლოდ 600 000 ევროზე მეტ საგადასახადო ღირებულებაზე ერევა, ამიტომ ერთი ქონების ტიპური უცხოელი მესაკუთრისთვის ეს სამივეს შორის ერთ-ერთი ყველაზე მსუბუქი მიმდინარე ხარჯია.
თუ ეს ციფრები შენთვის მუშაობს, დაათვალიერე მიმდინარე ფასები და განცხადებები ჩვენს პორტუგალიის ქონების გვერდზე. HomeNSearch ბინებსა და ვილებს ლისაბონიდან და პორტოდან ალგარვემდე მოიცავს და შენ შეგვიძლია ადგილობრივ საგადასახადო კონსულტანტებთანაც დაგაკავშირო, სანამ რაიმეზე თანხმობას გასცემდე.
ხშირად დასმული კითხვები
უცხოელი მყიდველები პორტუგალიაში მეტ გადასახადს იხდიან?
არა. IMT, შტამპის გადასახადი, IMI და AIMI ეროვნებისა თუ საცხოვრებელი ქვეყნის მიუხედავად ერთნაირი განაკვეთით მოქმედებს. ერთადერთი მკაცრი განაკვეთი — 10% IMT — შავ სიაში მყოფი საგადასახადო თავშესაფრის იურიდიული პირის მეშვეობით შესყიდვისას ჩნდება. ყველა უცხოელ მყიდველს, ხელმოწერამდე, მხოლოდ NIF, პორტუგალიური საგადასახადო ნომერი, სჭირდება.
ზუსტად როდის იხდიან IMT-ს?
დახურვამდე. საგადასახადო სამსახური გადახდის მითითებას გასცემს, შენ მას აქტამდე დღით ან ორით ადრე იხდი, ხოლო ნოტარიუსი ხელმოწერამდე ქვითარს ამოწმებს. თუ გადახდა დაგაგვიანდა, დახურვის თარიღიც გადაინაცვლებს.
რა არის VPT და რატომაა ის ჩემი შესყიდვის ფასზე დაბალი?
VPT ყველა ქონებას ენიჭება ფორმულით, რომელიც ფართობს, ადგილმდებარეობას, ასაკსა და მშენებლობის ხარისხს ითვალისწინებს. ის ყიდვისას განახლდება, მაგრამ ფორმულა კონსერვატიულია, ამიტომ შედეგი ხშირად საბაზრო ფასზე 30-დან 50 პროცენტამდე დაბლაა. IMI-იც და AIMI-იც სწორედ მასზეა დაანგარიშებული — სწორედ ეს ინარჩუნებს პორტუგალიური წლიური ანგარიშების დაბალ დონეს.
პორტუგალია ქონებაზე მემკვიდრეობის გადასახადს ითხოვს?
ფორმალურად, არა. მეუღლეები, შვილები და მშობლები პორტუგალიურ ქონებას გადასახადის გარეშე ღებულობენ მემკვიდრეობით. სხვა მემკვიდრეები ქონების საგადასახადო ღირებულების 10%-ს იხდიან შტამპის გადასახადის სახით, ხოლო ქონების ჩუქებაც იმავე ლოგიკას მისდევს — ზემოდან ემატება სტანდარტული 0.8%-იანი ქონების შტამპის გადასახადიც.
