მადრიდელ იურისტს რომ ჰკითხოთ, რა გადასახადს გადაიხდით ესპანურ სახლზე, პასუხი განსხვავებული იქნება ვალენსიელი კოლეგისგან. და არა იმიტომ, რომ ერთ-ერთი ცდება. ესპანეთი უძრავი ქონების გადასახადს რეგიონებს გადასცემს, ხოლო რეგიონებმა ეს უფლებამოსილება აქტიურად გამოიყენეს. ერთი და იმავე 300 000 ევროიან ბინაზე გადასახადმა ერთ ავტონომიურ თემში შეიძლება 18 000 ევრო შეადგინოს, მეორეში კი — 30 000.
ეს რეგიონული სხვაობა მთელ ამ სტატიას გასდევს. ქვემოთ ნახავთ, რას გადაიხდით ესპანური ქონების ყიდვის, ფლობის, გაქირავებისა და გაყიდვის ყოველ ეტაპზე. თუ ჯერ კიდევ არ იცით, როგორ მიმდინარეობს თავად შესყიდვის პროცესი, ჯერ გაეცანით ჩვენს ნაბიჯ-ნაბიჯ სახელმძღვანელოს ესპანეთში უძრავი ქონების ყიდვის შესახებ და შემდეგ დაუბრუნდით ციფრებს აქ.
რატომ აქვს რეგიონს სახლზე მეტი მნიშვნელობა
ესპანეთს 17 ავტონომიური თემი აქვს, და ამ სტატიაში მოხსენიებული გადასახადების უმეტესობას ისინი ან თავად ადგენენ, ან ცენტრალურ განაკვეთს არეგულირებენ. გადაცემის გადასახადი, სახელმწიფო ბაჟი, ქონების გადასახადზე შეღავათები — ყველაფერი რეგიონულია. ცენტრალური მთავრობა ადგენს ნაგულისხმევ განაკვეთს, თემები კი მას ცვლიან. ასე რომ, ორი ობიექტის შედარებამდე შეადარეთ მათი რეგიონები. მყიდველი, რომელიც ალიკანტესა და მალაგას შორის ირჩევს, ფაქტობრივად ორ განსხვავებულ საგადასახადო კოდექსს შორის ირჩევს, თუმცა ამას ხშირად ვერც კი ამჩნევს.
გადასახადები ყიდვისას
პირველი გასაყარი: ობიექტი მეორადია თუ ახალაშენებული? ორივე სხვადასხვა სისტემით იბეგრება და ორივეს ერთდროულად არასდროს იხდით.
მეორად ბინებზე იხდით ITP-ს
ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) მეორადი ქონების გადაცემის გადასახადია, და სწორედ ამას ცვლიან რეგიონული ხელისუფლებები ყველაზე ხშირად. განაკვეთი, როგორც წესი, ფასის 6-დან 10%-მდე მერყეობს. სტატიის დაწერის მომენტისთვის მადრიდი 6%-ს იღებს, ანდალუსია — ერთიან 7%-ს, ვალენსია და კატალონია კი — 10%-ს. კანარის კუნძულებზე გადასახადი შედარებით დაბალია, 6,5%. ბალეარის კუნძულებზე კი საფეხურებრივი განაკვეთი მოქმედებს, რომელიც 8%-დან იწყება და ძვირადღირებულ ობიექტებზე 10%-საც აღემატება.
ერთი ხაფანგი. 2022 წლიდან ITP ითვლება საკადასტრო რეესტრის ოფიციალური საცნობარო ღირებულებით (valor de referencia), თუ ეს თანხა თქვენს მიერ გადახდილ ფასზე მაღალია — ანუ ნამდვილად ხელსაყრელი გარიგებაც კი შეიძლება სრული ფასის მიხედვით დაბეგროს. ვადაც მოკლეა: ITP ხელმოწერიდან დაახლოებით 30 სამუშაო დღეში უნდა გადაიხადოთ. დეკლარაციას თქვენი იურისტი ან გესტორია აწარმოებს, თუმცა პასუხისმგებლობა თქვენზეა.
ახალ მშენებლობებზე იხდით IVA-სა და AJD-ს
დეველოპერისგან ყიდვისას ITP აღარ გეხებათ. ამის ნაცვლად იხდით IVA-ს, ესპანურ დღგ-ს, ფასის 10%-ს — ეს განაკვეთი ერთნაირია მატერიკზეც და ბალეარის კუნძულებზეც. კანარის კუნძულებზე IVA საერთოდ არ არსებობს — მის ადგილს დაახლოებით 7%-იანი ადგილობრივი გადასახადი, IGIC, იკავებს, რაც ერთ-ერთი მიზეზია, რის გამოც ახალაშენებულის მყიდველები ტენერიფესა და გრან-კანარიას ყურადღებით უცქერენ.
ახალ მშენებლობებზე ასევე ირიცხება AJD — სახელმწიფო ბაჟი სანოტარო აქტზე. ისიც რეგიონულია: 0,5-დან 1,5%-მდე, ხოლო მაღალი გადასახადების მქონე თემების უმეტესობა სრულ 1,5%-ს ითხოვს. IVA-სთან შედარებით მცირეა, მაგრამ 300 000 ევროიან შესყიდვაზეც კი გარიგების დღეს ნაღდად 4 500 ევრო დაგჭირდებათ.
როგორ გამოიყურება საერთო ხარჯი
საქმე მხოლოდ გადასახადებში არ არის. თავზე ერთვის სანოტარო მოსაკრებელი, საკადასტრო რეესტრში რეგისტრაციის საფასური, გესტორია — რომელიც დოკუმენტაციას აწარმოებს — და დამოუკიდებელი იურისტი, დაახლოებით ფასის 1%-ად. დაგეგმეთ ბიუჯეტი ფასზე 10-15%-ის დამატებით, და მოულოდნელი ხარჯები არ დაგემართებათ. ესპანეთი საერთაშორისო მასშტაბით საშუალო რგოლში დგას — შედარება იხილეთ ჩვენს მიმოხილვაში უცხოეთში უძრავი ქონების შეძენის ნამდვილი ღირებულების შესახებ.
მაგალითი: 300 000 ევრო — მეორადი თუ ახალი მშენებლობა
ავიღოთ რეგიონი 8%-იანი ITP-ითა და 1,5%-იანი AJD-ით — დაახლოებით ესპანური დიაპაზონის შუალედი — და იმავე 300 000 ევროს დავდებთ როგორც მეორად, ისე ახალაშენებულ ბინაში.
მეორადი ბინა:
- ITP 8%-ზე: 24 000 ევრო
- ნოტარიუსი და საკადასტრო რეესტრი: დაახლოებით 1 500 ევრო
- დამოუკიდებელი იურისტი 1%-ზე: 3 000 ევრო
- ჯამური დანამატი ფასზე: დაახლოებით 28 500 ევრო, ანუ 9,5%
ახალი მშენებლობა:
- IVA 10%-ზე: 30 000 ევრო
- AJD 1,5%-ზე: 4 500 ევრო
- ნოტარიუსი, რეესტრი და იურისტი: დაახლოებით 4 500 ევრო
- ჯამური დანამატი ფასზე: დაახლოებით 39 000 ევრო, ანუ 13%
ერთი და იგივე ბიუჯეტი, სხვაობა კი დაახლოებით 10 000 ევრო. ახლა შევცვალოთ არა ობიექტი, არამედ რეგიონი. ის იგივე მეორადი ბინა მადრიდში, 6%-იანი ITP-ით, 18 000 ევრო დაჯდება; ვალენსიაში, 10%-ით — 30 000, ანუ ზუსტად იმდენივე, რამდენსაც ახალაშენებული IVA-ს სახით იხდის. სახლი არ შეცვლილა. თანხა შეიცვალა.
გადასახადები ფლობის პერიოდში
IBI — წლიური მუნიციპალური გადასახადი
ყოველი მესაკუთრე ყოველწლიურად იხდის IBI-ს (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) მუნიციპალიტეტში. გამოითვლება საკადასტრო ღირებულებაზე დაყრდნობით — ეს ადმინისტრაციული მაჩვენებელი ჩვეულებრივ საბაზრო ფასზე გაცილებით დაბალია — და თითოეული მუნიციპალიტეტი თავად ირჩევს განაკვეთს. ტიპურ ორსაძინებლიან სანაპირო ბინაზე შესაძლოა წელიწადში რამდენიმე ასეული ევრო დაერიცხოთ; დიდი ვილები საუკეთესო ლოკაციებზე კი 1 000 ევროსაც აჭარბებს. ბევრი მუნიციპალიტეტი ცალკე, მცირე თანხასაც ითხოვს ნაგვის გატანისთვის (basura). არც ერთი მათგანი გაგაკოტრებთ. მაგრამ მათი უგულებელყოფა შეიძლება ნელ-ნელა გამოგივიდეთ გვერდზე — გადაუხდელი IBI თავად ობიექტს მიჰყვება და ყველაზე შეუფერებელ მომენტში, ჩვეულებრივ გაყიდვის დროს, ამოტივტივდება.
გადასახადი, რომელსაც არარეზიდენტები ივიწყებენ: პირობითი შემოსავალი
აი ეს არის ის, რაშიც თითქმის ყოველი უცხოელი მესაკუთრე ებმება. თუ არარეზიდენტი ხართ და თქვენი ესპანური სახლი გაქირავებული არ არის, ესპანეთი მაინც გბეგრავთ — ე.წ. პირობითი შემოსავლის საფუძველზე, იმ ვარაუდით, რომ შეგეძლოთ მისი გაქირავება. ბაზა შეადგენს საკადასტრო ღირებულების 1,1%-ს ან 2%-ს, იმის მიხედვით, თუ როდის გადაასინჯა თქვენმა მუნიციპალიტეტმა ბოლოს ღირებულებები; ამ ბაზაზე იხდით 19%-ს, თუ ცხოვრობთ ევროკავშირში ან ევროპულ ეკონომიკურ სივრცეში, და 24%-ს — ყველა სხვა შემთხვევაში. ფულადი გამოხატულებით ეს ჩვეულებრივ მოკრძალებულია, ხშირად წელიწადში 200-600 ევრო. მაგრამ ეს დეკლარირების ვალდებულებაა, Modelo 210, და არავინ გამოგიგზავნით ანგარიშს. წერილიც არ მოვა. თქვენ თავად ხართ ვალდებული, დეკლარაცია შეავსოთ, ხოლო დავალიანება პროცენტთან ერთად მოთმინებით ელოდება მესაკუთრეებს, რომლებმაც ამის შესახებ ხუთი წლის შემდეგ შეიტყვეს.
ქონების გადასახადი, მოკლედ
ესპანეთში დღემდე მოქმედებს ქონების გადასახადი, და არარეზიდენტებიც ექცევიან მის ფარგლებში საკუთარი ესპანური აქტივების ნაწილში. პრაქტიკაში ერთი დასასვენებელი სახლი იშვიათად იწვევს ამ გადასახადის ამოქმედებას — შეღავათები საკმაოდ დიდია, ხოლო რამდენიმე რეგიონმა ადგილობრივი შეღავათებით ეს გადასახადი თითქმის უსახური გახადა. რეალური საფრთხე დაახლოებით ერთ მილიონ ევროზე მეტი ესპანური აქტივების შემთხვევაში ჩნდება, ხოლო ზღვრები და შეღავათებიც, როგორც ყველაფერი აქ, რეგიონის მიხედვით იცვლება. ამ დონეზე კონსულტაცია იყიდვამდე გაიარეთ, არა შემდეგ — საკუთრების სტრუქტურის შეცვლა უკვე გაფორმებული გარიგების შემდეგ ვეღარ ხერხდება.
გადასახადები გაქირავებისას
ესპანური ქონებიდან მიღებული ქირავნობის შემოსავალი ესპანეთში იბეგრება მაშინაც კი, თუ სხვა ქვეყანაში ცხოვრობთ, ხოლო წესები მკვეთრად განსხვავდება საცხოვრებელი ქვეყნის მიხედვით. ევროკავშირისა და ევროპული ეკონომიკური სივრცის რეზიდენტები 19%-ს იხდიან წმინდა შემოსავალზე: იპოთეკის პროცენტი, IBI, დაზღვევა, საერთო ქონების მოსაკრებელი, რემონტი და ცვეთა — ყველაფერი გამოიქვითება წინასწარ, რაც ხშირად საგადასახადო ბაზას ნახევრამდე ამცირებს. სხვა ყველგანელი რეზიდენტები, დიდი ბრიტანეთისა და აშშ-ის მოქალაქეების ჩათვლით, 24%-ს იხდიან სრულ ქირაზე — გამოქვითვის გარეშე.
ვნახოთ, რას ნიშნავს ეს რიცხვებში. 12 000 ევრო წლიური ქირა, 5 000 ევრო ხარჯებით, ევროკავშირის მესაკუთრეს უტოვებს 19%-ს 7 000 ევროზე — დაახლოებით 1 330 ევროს. ბრიტანელ მესაკუთრეს იმავე ბინითა და იმავე ხარჯებით 24% ერიცხება მთელ 12 000 ევროზე — 2 880 ევრო, ანუ ორ ჯერზე მეტი იმავე ობიექტისთვის. ეს ყველაზე დიდი საგადასახადო სხვაობაა ევროკავშირისა და მის გარეთ მყოფ მესაკუთრეებს შორის, და ის თქვენს შემოსავლიანობის გათვლებში ჯერ ყიდვამდე უნდა გაითვალისწინოთ, არა პირველი მდგმური მოსვლის შემდეგ.
გადასახადები გაყიდვისას
კაპიტალის მოგება და 3%-იანი დაკავება
თუ მოგებით ყიდით, ესპანეთი მოგებას 19%-ით ბეგრავს არარეზიდენტებისთვის; რეზიდენტები პროგრესული სკალით იხდიან. შესყიდვის ხარჯები და დოკუმენტირებული სარემონტო სამუშაოები ზრდის თქვენს შესყიდვის ღირებულებას და, შესაბამისად, ამცირებს დასაბეგრ მოგებას — ამიტომ ყოველი ქვითარი პირველივე დღიდან შეინახეთ.
რაც ხალხს გაუკვირდება ხოლმე, დაკავების მექანიზმია. როცა არარეზიდენტი ყიდის ქონებას, მყიდველი კანონით ვალდებულია, ფასის 3% დააკავოს და პირდაპირ საგადასახადო სამსახურს გადაურიცხოს. თქვენ ნოტარიუსთან მხოლოდ 97%-ს იღებთ. ეს 3% თქვენი კაპიტალის მოგების გადასახადის ავანსია: Modelo 210-ს ოთხი თვის ვადაში წარადგენთ, სხვაობას ასწორებთ ან, თუ თქვენი ფაქტობრივი ვალდებულება ნაკლები აღმოჩნდა, ჭარბად გადახდილს ითხოვთ უკან. თანხის დაბრუნება რეალურად ხდება, მაგრამ საგადასახადო სამსახურის საკუთარი განრიგით — და გამყიდველები ხშირად თითქმის მთელ წელს ელოდებიან.
Plusvalía municipal
კაპიტალის მოგების გადასახადის გარდა, მუნიციპალიტეტი აწესებს plusvalía-ს — გადასახადს მიწის ღირებულების ზრდაზე იმ პერიოდში, სანამ ის თქვენს საკუთრებაში იმყოფებოდა. 2021 წლის სასამართლო გადაწყვეტილებამ ეს გადასახადი შეცვალა: ახლა შეგიძლიათ ორ გაანგარიშების მეთოდს შორის აირჩიოთ, ხოლო თუ რეალურ ზარალზე ყიდით, საერთოდ არაფერს იხდით. თუმცა ჩვეულებრივი გაყიდვების უმეტესობაზე ეს ოთხნიშნა თანხაა, რომელიც მუნიციპალიტეტისა და ფლობის ხანგრძლივობის მიხედვით განისაზღვრება. ბევრი გამყიდველი ამ სიტყვას პირველად სწორედ გარიგების დასრულებისას ესმის.
ერთი დამახასიათებელი დეტალიც არსებობს. Plusvalía-ს გადახდა გამყიდველს ევალება, მაგრამ თუ გამყიდველი არარეზიდენტია, პასუხისმგებლობა შესაძლოა მყიდველზეც გადავიდეს. თუ არარეზიდენტისგან ყიდულობთ, კარგი იურისტი გარიგებისას ფასიდან ამ სავარაუდო თანხას შეაკავებს და პირდაპირ დაფარავს.
ჯერ გაიცანით რეგიონი, მერე აირჩიეთ სახლი
ეს ყველაფერი არ უნდა გაფრთხოთ. ესპანური უძრავი ქონების გადასახადები საკმაოდ გასაგები და, თუ თქვენს რეგიონს კარგად შეისწავლით, დიდწილად პროგნოზირებადია: ჯერ შეამოწმეთ ავტონომიური თემი, ყიდვისას ბიუჯეტს დაუმატეთ ფასის 10-15%, ყოველი წელი, სანამ ფლობთ ობიექტს, შეავსეთ პირობითი შემოსავლის დეკლარაცია, გაყიდვისას კი გაითვალისწინეთ 3%-იანი დაკავება. როცა კონკრეტულ ობიექტებზე გადასვლის დროც მოვა, გადახედეთ HomeNSearch-ის უძრავი ქონების განცხადებებს ესპანეთში, სადაც შეგიძლიათ შეადაროთ რეგიონები, სანამ კონკრეტულ მისამართს შეუყვარდებით.
ხშირად დასმული კითხვები
უცხოელები ესპანეთში ყიდვის გადასახადს მეტს იხდიან?
არა. ITP, IVA და AJD ერთნაირია ყველასთვის, მოქალაქეობისა თუ საცხოვრებელი ქვეყნის მიუხედავად. სხვაობა მოგვიანებით ჩნდება: პირობითი შემოსავლის დეკლარირება, ევროკავშირის გარეთ მცხოვრები მესაკუთრეების დაბეგვრა სრულ ქირაზე და 3%-იანი დაკავება გაყიდვისას — ეს ყველაფერი არარეზიდენტებს ეხება. თავად შესყიდვა ყველა მყიდველს თანაბრად ეპყრობა.
რომელ ესპანურ რეგიონებში ყიდვის გადასახადი ყველაზე დაბალია?
სტატიის დაწერის მომენტისთვის მადრიდი, 6%-ით, და კანარის კუნძულები, 6,5%-ით, ITP-ის დიაპაზონის ყველაზე დაბალ ნაწილშია, უშუალოდ მათ ახლოს არის ანდალუსია — ერთიანი 7%-ით. ვალენსია, კატალონია და ბალეარის კუნძულების ზედა საფეხურები 10%-ს ან მეტს აღწევს. განაკვეთები რეგიონული პოლიტიკის ცვლილებასთან ერთად იცვლება, ამიტომ გადაწყვეტილებამდე დაადასტურეთ თქვენთვის საინტერესო რეგიონის მიმდინარე მაჩვენებელი.
ესპანეთში ახალი მშენებლობა თუ მეორადი ბინა უფრო იაფია გადასახადის მხრივ?
ჩვეულებრივ — მეორადი. ახალ მშენებლობებზე ყველგან 10%-იან IVA-ს AJD ემატება, მაშინ როცა მეორადის ITP დაბალ განაკვეთიან რეგიონებში 6%-დანაც კი იწყება. 10%-იანი ITP-ის მქონე რეგიონში სხვაობა თითქმის მხოლოდ სახელმწიფო ბაჟამდე ვიწროვდება. გამონაკლისია კანარის კუნძულები, სადაც ახალი მშენებლობა მეორადს უახლოვდება, რადგან დაახლოებით 7%-იანი IGIC მატერიკის IVA-ზე დაბალია.
რა ხდება, თუ არარეზიდენტის პირობითი შემოსავლის დეკლარაცია არასდროს შემიტანია?
ვალდებულება არ ქრება მხოლოდ იმის გამო, რომ არავინ დაგიკავშირდათ. საგადასახადო სამსახურს შეუძლია მოითხოვოს ბოლო ოთხი წლის თანხა, პროცენტთან და შესაძლო ჯარიმებთან ერთად. მესაკუთრეთა უმეტესობა ვითარებას ურეგულირებს გამოტოვებული დეკლარაციების ნებაყოფლობით შევსებით, რაც ჯარიმას ამცირებს. თუ წლების განმავლობაში ფლობთ ობიექტს და Modelo 210-ის შესახებ არასდროს გსმენიათ, გაყიდვამდე მიმართეთ ესპანურ საგადასახადო კონსულტანტს — ეს საკითხი ჩვეულებრივ სწორედ იმ დროს ამოტივტივდება.
