Frankrijk verkoopt jaarlijks bijna een miljoen woningen, en buitenlandse kopers nemen daar een flink deel van voor hun rekening. Niemand controleert je paspoort aan de deur: Frankrijk kent geen beperkingen voor niet-ingezeten kopers, wie ze ook zijn en waar hun geld ook vandaan komt. Een Amerikaanse gepensioneerde, een Noorse belegger en een Parijs koppel kopen onder precies dezelfde regels. Wat Frankrijk wél oplegt, is zijn eigen manier van zakendoen: een openbaar ambtenaar die notaris heet, een structuur met twee contracten, en een kostensysteem waar bijna elke starter de kluts kwijtraakt.
Deze gids haalt de machine uit elkaar, onderdeel voor onderdeel: het bod, het compromis de vente, het ontsnappingsluikje van tien dagen, het geld, de hypotheek en de belastingen die na de overdracht gewoon blijven binnenkomen. Reken op twee tot drie maanden tussen een getekend bod en de sleuteloverdracht. Gebruik die tijd goed.
Geen beperkingen, maar wel een heel Frans proces
Eerst het goede nieuws. Er is geen goedkeuringsprocedure voor buitenlandse kopers, geen extra overdrachtsbelasting voor kopers van over de grens, geen quotum zoals Singapore of delen van Canada die kennen. Je hoeft geen ingezetene te zijn en je kunt een aankoop afronden zonder ooit een voet in het land te zetten, door voor de ondertekeningen een volmacht te geven.
De praktische obstakels zitten in de administratie. Elk document is in het Frans. Spreek je de taal niet, dan staat de notaris er meestal op dat er bij de definitieve ondertekening een beëdigd vertaler aanwezig is, op jouw kosten (reken op €150–300). En elke overboeking gaat door antiwitwascontroles, dus houd nette papieren bij over waar je geld vandaan komt. Financier je de aanbetaling met de verkoop van aandelen? Bewaar dat brokeroverzicht.
De notaris regisseert het hele proces
Vergeet het Angelsaksische model met twee advocaten die voor hun eigen cliënt strijden. Een Franse verkoop wordt geleid door een notaris: een door de staat aangestelde ambtenaar die wettelijk verplicht is onpartijdig te zijn. De notaris controleert de eigendomstitel van de verkoper dertig jaar terug, haalt het bestemmingsplandossier op bij het gemeentehuis, checkt op erfdienstbaarheden, ontkracht voorkeursrechten, int de aankoopbelastingen namens de staat en registreert de akte bij het kadaster. Zonder de notaris gebeurt er niets.
Voorkeursrecht verdient een woord uitleg, want het verwart nieuwkomers steevast. In grote delen van stedelijk Frankrijk heeft de gemeente een droit de préemption: ze kan tussenbeide komen en de woning tegen de afgesproken prijs kopen. Landelijke grond kan een vergelijkbaar recht triggeren voor SAFER, het landbouwgrondagentschap. Bij verreweg de meeste verkopen wordt dit recht niet uitgeoefend, maar de notaris moet het altijd navragen, en de gemeente krijgt twee maanden om te antwoorden. Dat verklaart voor een groot deel waarom Franse transacties zo lang duren.
Hier zit een nuance die de meeste gidsen missen. Eén notaris mag wettelijk zowel koper als verkoper vertegenwoordigen, en in de meeste Franse verkopen gebeurt precies dat. Maar je mag ook je eigen notaris aanstellen. Doe je dat, dan splitsen de twee notarissen het gereguleerde honorarium onderling. Voor jou verandert er geen cent aan de kosten. Voor een buitenlandse koper die iemand wil die elke clausule met zijn eigen belangen in gedachten doorneemt, is een tweede notaris de goedkoopste verzekering van de hele transactie.
Van bod tot sleutels, stap voor stap
- Je doet een schriftelijk offre d'achat, op of onder de vraagprijs. Zodra de verkoper tekent, zit hij vast; jij nog niet helemaal, vanwege wat er hierna komt.
- Eén tot drie weken later ondertekenen beide partijen het compromis de vente (soms een promesse de vente), het echte contract. Elke voorwaarde die je wilt, moet erin staan.
- Daarna krijg je een bedenktijd van tien dagen. Je kunt zonder opgaaf van reden afhaken en verliest niets. De verkoper heeft dat recht niet.
- Je betaalt een aanbetaling, meestal 5–10% van de prijs, op de derdengeldrekening van de notaris. Nooit rechtstreeks aan de verkoper.
- De ontbindende voorwaarden (conditions suspensives) doorlopen hun traject. De belangrijkste is de hypotheekclausule: wijst een bank je lening af op de voorwaarden zoals in het compromis staan, dan valt de deal weg en krijg je je aanbetaling terug.
- De notaris besteedt de volgende maanden aan onderzoek: eigendomstitel, bestemmingsplan, voorkeursrecht, openstaande lasten op het pand.
- Twee tot drie maanden na het compromis onderteken je de acte authentique op het kantoor van de notaris, nadat je een paar dagen eerder het restbedrag en de kosten hebt overgemaakt. Aan tafel wisselen de sleutels van eigenaar.
Die periode van tien dagen is het overdenken waard. Franse wetgeving geeft particuliere kopers na ondertekening van een bindend contract een wettelijk recht op herroeping, aanbetaling volledig terug, zonder vragen. Weinig landen beschermen kopers op deze manier. Besteed die tien dagen aan het nog eens doorlezen van de technische rapporten, en loop weg als er iets niet klopt.
Over die rapporten: vóór het compromis moet de verkoper een diagnostisch dossier aanleveren over asbest, lood, termieten, elektra, natuurrisico's en het DPE-energielabel. Lees het DPE twee keer als je van plan bent te verhuren. Woningen met label G zijn al verbannen uit de langetermijnverhuur, F volgt in 2028, en dat romantische stenen boerderijtje met enkel glas is precies het soort aankoop dat deze regel treft.
Eén regel om ergens goed zichtbaar op te schrijven: geld loopt via de notaris, punt uit. Elk verzoek om een aanbetaling, een "reserveringsvergoeding" of het restbedrag naar een privérekening over te maken, is een fraudepoging, en een vrij gangbare bij internationale deals.
Wat notariskosten eigenlijk zijn: vooral belasting
Bij een bestaande woning bedragen de bijkomende kosten 7–8% van de prijs. Frankrijk noemt dit "frais de notaire" — een naam die kopers de stuipen op het lijf jaagt en niemand vleit, want bijna al dat geld gaat naar de staat, niet naar de notaris.
Neem een bestaande woning van €300.000. De rekening valt ongeveer zo uiteen:
- Overdrachtsbelasting (droits de mutation) van rond de 5,8%, en in de vele departementen die vanaf 2025 de mogelijkheid gebruikten om het tarief te verhogen iets meer: ongeveer €17.500.
- Het eigen gereguleerde honorarium van de notaris, een glijdende schaal die bij dit prijsniveau uitkomt op zo'n 1%: ongeveer €3.000 plus btw.
- Onkosten en de kadasterheffing: nog eens €1.000–1.500 voor onderzoeken, documentkosten en de registratieheffing van 0,1%.
Nieuwbouw werkt anders. Koop je off-plan, of een woning van minder dan vijf jaar oud bij de eerste doorverkoop, dan zakken de bijkomende kosten naar 2–3%. De vangst zit erin dat de afgesproken prijs al 20% Franse btw bevat. Het bedrag van de ontwikkelaar is het brutobedrag.
Makelaarscourtage is de andere grote kostenpost: 4–8%, en verhoudingsgewijs hoger bij goedkope landelijke huizen dan bij appartementen in Parijs. Franse advertenties vermelden bijna altijd de prijs FAI, frais d'agence inclus, dus het getal dat je ziet is het getal om te vergelijken. Het loont wel om na te gaan wie formeel de makelaar betaalt, want de overdrachtsbelasting wordt berekend over de prijs exclusief courtage als de koper die draagt. Bij een aankoop van €300.000 bespaart dat detail alleen al een paar honderd euro.
Hypotheken voor niet-ingezetenen: mogelijk, met papierwerk
Franse banken lenen aan niet-ingezetenen, en tegen Franse tarieven, geen strafopslag. Wat wél verandert, is de aanbetaling. Ingezetenen van de EU kunnen doorgaans 70–80% van de prijs lenen; kopers van buiten de EU krijgen vaker 50–70% aangeboden. Amerikanen lopen tegen een extra drempel aan, omdat FATCA-rapportage sommige Franse banken ertoe brengt Amerikaanse klanten simpelweg te weigeren; een hypotheekadviseur weet welke banken nog wel ja zeggen.
Twee Franse gewoontes bepalen elke aanvraag. Ten eerste beperkt de toezichthouder de totale schuldenlast tot 35% van het inkomen, conservatief berekend, bij vastrentende leningen tot 25 jaar. Ten tweede willen banken een overlijdensrisicoverzekering rond de lening, inclusief medische vragenlijst; Franse geldverstrekkers hechten hier sterk aan, en voor oudere aanvragers kan dat meer kosten dan de rentemarge zelf. Kleinere leningen die vóór het zestigste levensjaar zijn afgelost, zijn nu vrijgesteld van de vragenlijst, wat helpt.
Volgorde is belangrijk. Vraag schriftelijke voorgoedkeuring aan vóórdat je het compromis tekent, en zorg dat de hypotheekclausule de lening spiegelt waarvoor je daadwerkelijk hebt aangevraagd: bedrag, rentemaximum, looptijd. Zegt de bank nee, dan is die clausule wat je aanbetaling terugbrengt. We schreven een aparte gids over een hypotheek in het buitenland afsluiten als niet-ingezetene die dit onderwerp uitgebreider behandelt.
Betaal je in dollars of ponden? De prijs wordt in euro's vastgelegd op de dag dat je het compromis tekent, en een koersschommeling van 3% tijdens de wachttijd van twee maanden verschuift je rekening met meer dan het volledige honorarium van de notaris. Voor precies deze situatie bestaan termijncontracten.
Eigenaarslasten: de belastingen die na de sleutels blijven komen
Twee lokale belastingen zijn van belang. Taxe foncière is de eigenaarsbelasting, elke herfst geïnd, en varieert enorm per gemeente: hetzelfde huis met vier slaapkamers kan €600 per jaar kosten in het ene dorp en €2.500 in een stad twintig minuten verderop. De tarieven stijgen al sinds gemeenten hun inkomsten uit de hoofdverblijfbelasting verloren, en Parijs alleen al verhoogde zijn aandeel in 2023 met meer dan de helft. Vraag de verkoper om zijn laatste avis de taxe foncière voordat je een bod uitbrengt. Dat is een heel normaal verzoek.
Taxe d'habitation, de oude woonbelasting, is in 2023 afgeschaft voor hoofdverblijven maar bestaat nog voor tweede huizen. Hier zit de valkuil die vakantiehuiskopers verrast: in zones tendues, de officieel aangewezen krappe woningmarkten die duizenden gemeenten omvatten, waaronder Parijs, Nice, Bordeaux en het grootste deel van de Côte d'Azur, mogen gemeenteraden er een opslag van 5–60% bovenop zetten, en behoorlijk wat toeristenstadjes rekenen de volle 60%. Zet deze post op de begroting voordat je verliefd wordt op het uitzicht.
Appartementseigenaren betalen ook servicekosten aan de copropriété. Wie met zijn Franse netto vastgoedvermogen boven €1,3 miljoen komt, valt onder de IFI-vermogensbelasting, en huurinkomsten zijn in Frankrijk vanaf de eerste euro belastbaar, ingezeten of niet.
Een akte is geen visum
Een Franse woning kopen geeft je geen recht om in Frankrijk te wonen. Burgers van de EU en de EER kunnen gewoonweg verhuizen. Iedereen daarbuiten, sinds de brexit ook Britten, is beperkt tot 90 dagen per periode van 180 dagen onder de Schengenregels. Eigenaren die meer willen, vragen het langverblijfvisum voor bezoekers aan: bewijs van een stabiel passief inkomen op ongeveer het niveau van het Franse minimumloon, volledige particuliere ziektekostenverzekering, en een ondertekende verklaring dat je in Frankrijk niet gaat werken. Het visum is jaarlijks verlengbaar en kan na vijf jaar verblijf omgezet worden in een meerjarige verblijfskaart. Het huis versterkt je dossier als bewijs van huisvesting. Het vervangt het visum alleen niet.
Waar kopen: een korte tour langs de regio's
De Côte d'Azur is de premiummarkt: Nice, Antibes en Cannes verhandelen rond de €6.000–15.000 per vierkante meter, de topkapen gaan daar ver overheen, en er staat bij doorverkoop altijd wel weer een internationale koper achter je in de rij. Parijs is de liquide keuze; bij €9.500–11.500 per vierkante meter is het niet goedkoop, maar niets in Frankrijk verkoopt sneller of verhuurt voorspelbaarder. De Alpen zijn een gok op seizoensgebondenheid: tweeseizoensresorts als Chamonix draaien het grootste deel van het jaar, terwijl puur winterse stations het moeten hebben van veertien weken sneeuw. Kopers die op zoek zijn naar waarde kijken beter naar de Provence buiten de bekende dorpen, naar Occitanie en naar de Dordogne, waar leefbare landelijke huizen nog steeds van eigenaar wisselen voor €1.500–2.500 per vierkante meter. Onze landenpagina over Frankrijk volgt deze markten, en je kunt actueel aanbod op HomeNSearch filteren op regio en budget.
Het Franse proces oogt traag van buitenaf, en dat is het ook. Het is tegelijk een van de veiligste ter wereld: een ambtenaar van de staat controleert alles, je aanbetaling staat op een derdengeldrekening, en de wet geeft je tien dagen om van gedachten te veranderen. Traag is hier onderdeel van de bescherming.
Veelgestelde vragen
Mogen buitenlanders een woning kopen in Frankrijk?
Ja, zonder beperkingen. Frankrijk maakt geen onderscheid tussen ingezeten, niet-ingezeten, EU- of niet-EU-kopers; het proces is voor iedereen gelijk. De enige extra kosten om rekening mee te houden zijn een beëdigd vertaler bij de ondertekening en, voor kopers buiten de eurozone, een valutatransferdienst.
Hoeveel bedragen de notariskosten in Frankrijk?
Reken op 7–8% van de prijs bij een bestaande woning en 2–3% bij nieuwbouw. Bij bestaande woningen gaat het grootste deel van dat bedrag naar overdrachtsbelasting van de staat; het eigen gereguleerde honorarium van de notaris komt uit op ongeveer 1%. Een tweede notaris aanstellen om jou te vertegenwoordigen kost niets extra, omdat de twee hetzelfde honorarium delen.
Hoe lang duurt het kopen van een huis in Frankrijk?
Meestal twee tot drie maanden tussen het compromis de vente en de acte authentique, soms vier. Het tempo wordt bepaald door de voorkeursrechtcheck, waarbij de gemeente tot twee maanden de tijd heeft om te reageren, en door de hypotheekvoorwaarde. Een contante aankoop zonder leningsclausule verloopt sneller.
Geeft een woning kopen in Frankrijk je verblijfsrecht?
Nee. Eigendom brengt geen immigratierechten met zich mee, dus niet-EU-eigenaren blijven gebonden aan de Schengenlimiet van 90 op 180 dagen, tenzij ze een visum hebben. Het langverblijfvisum voor bezoekers past bij de meeste kopers van een tweede huis: het vereist passief inkomen en een ziektekostenverzekering, sluit werken uit en wordt jaarlijks verlengd. Na vijf jaar legaal verblijf kun je een meerjarige verblijfskaart aanvragen.
