Huurrendement berekenen
Bereken het huurrendement en de cashflow van een woning na kosten, plus de Cap Rate en de winst na vijf jaar, inclusief hypotheek, leegstand en aan- en verkoopkosten. De cijfers veranderen direct als u de schuifregelaars verplaatst.
- Beoordeel het rendement
- Vergelijk scenario's
- Neem een weloverwogen besluit
Uw investering
1. Woning en huur
Deel van het jaar dat de woning leegstaat
2. Kosten
Onderhoud, VvE- of servicekosten, energie en water voor rekening van de eigenaar, kleine reparaties
3. Waardestijging van de woning
Resultaten van de berekening
Netto cashflow
€ 1.130 / mnd
€ 13.560 / jaar
- Bruto huurrendement
- 6%
- Cap Rate
- 4,5%
- Cash-on-Cash
- 4,3%
- Waardestijging
- 3%
Prognose voor 5 jaar
Beleggingsprofiel
Zo rekenen we- Rendement
- Gemiddeld
- Cap Rate 4,5%
- Cashflow
- Positief
- € 1.130 per maand
- Veiligheidsmarge
- Hoog
- kostendekkend vanaf 17% bezetting
- Afhankelijkheid van waardestijging
- Gemiddeld
- 40% van het rendement komt uit waardestijging
Kerncijfers (jaar 1)
- Bruto huurinkomsten
- € 18.000
- Huurderving door leegstand
- € -1.440
- Exploitatiekosten
- € -3.000
- Netto exploitatieresultaat
- € 13.560
- Belasting op huurinkomsten
- € 0
Netto cashflow
€ 13.560
€ 1.130 / mnd
Resultaat na 5 jaar
- Woningwaarde
- € 347.782
- Verkoopkosten
- € -10.433
- Cashflow over 5 jaar
- € +70.567
- Geïnvesteerd eigen geld
- € -315.000
Totale winst
€ 92.916
ROI na 5 jaar: 29,5% · gemiddeld 5,7% per jaar
Break-evenpunt
- Minimale bezetting
- 17%
- Minimale huur
- € 272 / mnd
Niet meegenomen in de berekening
- Wisselkoersschommelingen
- Wijzigingen in de hypotheekrente
- Grote renovaties buiten het gewone onderhoud
- Belasting op de verkoopwinst
- Belastingen in uw woonland
- Inrichting en het verhuurklaar maken van de woning
Een adviseur controleert de cijfers voor een specifiek land en zoekt woningen binnen uw budget
Zo rekenen we
De calculator gebruikt alleen de cijfers die u invult en voegt geen marktgegevens toe. De uitkomst is dus zo betrouwbaar als uw schatting van huur en kosten. Cashflow, rendement en break-evenpunt gelden voor het eerste jaar, de prognose loopt over vijf jaar.
Cashflow
We nemen de huur van een jaar en trekken de leegstand eraf. Van wat overblijft gaan de onderhouds- en servicekosten, onroerendgoedbelasting, verzekering en de vergoeding van de beheerder af. Wat dan resteert, is de netto huuropbrengst (NOI, net operating income). Daarna trekken we de belasting op huurinkomsten af, die over de NOI wordt berekend en alleen als die positief is, plus een jaar hypotheeklasten. Het resultaat is de cashflow per jaar. Gedeeld door 12 krijgt u het bedrag per maand.
Rendement
Het bruto huurrendement is de jaarhuur gedeeld door de aankoopprijs, vóór leegstand en kosten. De Cap Rate (kapitalisatievoet: het netto rendement op de aankoopprijs) is de NOI gedeeld door de aankoopprijs. De hypotheek heeft er geen invloed op, daarom is de Cap Rate geschikt om woningen onderling te vergelijken. De Cash-on-Cash (rendement op eigen geld) is de cashflow gedeeld door uw geïnvesteerde eigen geld: de eigen inbreng plus de aankoopkosten. Bij een aankoop zonder hypotheek is de eigen inbreng gelijk aan de volledige aankoopprijs.
Resultaat na 5 jaar
De woningwaarde groeit volgens het gekozen scenario, huur en kosten stijgen elk jaar met het percentage dat u instelt. Na vijf jaar berekenen we uw netto verkoopopbrengst: de woningwaarde min de verkoopkosten en de restschuld. Daar tellen we vijf jaar cashflow bij op, en we trekken uw geïnvesteerde eigen geld eraf. Dat is de totale winst. De ROI na 5 jaar is die winst gedeeld door het geïnvesteerde eigen geld.
Gemiddeld jaarrendement (IRR)
De ROI over vijf jaar zegt niet wanneer het geld binnenkomt, de IRR wel. De IRR (internal rate of return, in het Nederlands interne rentevoet) is het jaarlijkse rendement waarbij uw geïnvesteerde eigen geld, de cashflow van elk jaar en uw netto verkoopopbrengst tegen elkaar wegvallen. De calculator zoekt dat percentage tussen −99% en +100% per jaar. Vindt hij er binnen die grenzen geen, bijvoorbeeld omdat er alleen geld uitgaat, dan meldt hij dat er geen gemiddeld jaarrendement is.
Break-evenpunt
De minimale bezetting is het deel van het jaar dat de woning verhuurd moet zijn om de cashflow op nul te krijgen. De minimale huur is de maandhuur waarbij de cashflow bij uw leegstand op nul uitkomt. Blijft de cashflow negatief, zelfs als de woning het hele jaar verhuurd is, dan meldt de calculator dat.
Beleggingsprofiel
Dit is de eigen schaal van de calculator, geen marktoordeel en geen advies. Het rendement is hoog vanaf een Cap Rate van 6%, gemiddeld van 4 tot 6% en laag onder 4%. De cashflow telt als rond nul als die maximaal 2% van de jaarhuur naar boven of beneden afwijkt. De veiligheidsmarge is hoog als de woning al onder 70% bezetting kostendekkend is, en laag als daar meer dan 90% voor nodig is. Voor de afhankelijkheid van waardestijging tellen we vijf jaar waardestijging en vijf jaar cashflow op en kijken we welk deel uit waardestijging komt: onder 30% is de afhankelijkheid laag, boven 60% hoog.
Veelgestelde vragen
Wat is het verschil tussen de Cap Rate en het bruto huurrendement?
De Cap Rate houdt rekening met leegstand en kosten, het bruto huurrendement niet. Het bruto huurrendement is de jaarhuur gedeeld door de aankoopprijs. De Cap Rate is de netto huuropbrengst gedeeld door de aankoopprijs, waarbij de NOI de huur is min leegstand, onderhouds- en servicekosten, onroerendgoedbelasting, verzekering en beheer. Daarom is de Cap Rate nooit hoger dan het bruto huurrendement, en het verschil tussen beide zijn uw leegstand en kosten.
Hoe rekent de calculator met een hypotheek?
Als annuïteitenhypotheek: elke maand hetzelfde bedrag, de hele looptijd lang. Een jaar hypotheeklasten gaat van de cashflow af, de restschuld na vijf jaar van de verkoopwaarde. De eigen inbreng en de rente stelt u in bij het blok Hypotheek, de looptijd bij de geavanceerde instellingen. Toekomstige renteveranderingen rekent de calculator niet door.
Waarom is de totale winst hoger dan de waardestijging?
Omdat ook vijf jaar cashflow meetelt. De totale winst is uw netto verkoopopbrengst (woningwaarde min verkoopkosten en restschuld) plus de cumulatieve cashflow, min uw geïnvesteerde eigen geld. Aan- en verkoopkosten drukken de winst. Een negatieve cashflow ook, en dan kan de winst zelfs onder de waardestijging uitkomen.
Wat is de IRR en wat zegt die naast de ROI?
De IRR is het gemiddelde jaarrendement, waarbij meetelt wanneer het geld binnenkomt. Twee woningen met dezelfde ROI na vijf jaar kunnen een verschillende IRR hebben: levert de ene vanaf het eerste jaar huur op en maakt de andere al haar winst bij verkoop, dan heeft de eerste de hogere IRR. Omdat de IRR een jaarpercentage is, kunt u hem direct vergelijken met de jaarrente op een deposito of obligaties.
Rekent de calculator met de belastingen van een bepaald land?
Nee. Belastingen bij aankoop, op bezit en op huurinkomsten verschillen sterk per land en hangen af van uw fiscale situatie. Daarom vult de calculator voor geen enkel land tarieven in. In de geavanceerde instellingen staan onroerendgoedbelasting (bedrag per jaar) en belasting op huurinkomsten standaard op 0, en de aankoopkosten op een algemene 5% van de aankoopprijs. Vervang ze door de cijfers die voor u gelden. Belasting op de verkoopwinst en belastingen in uw woonland zijn niet meegenomen. Onze landengidsen geven een eerste indicatie; laat de exacte bedragen controleren door een belastingadviseur.
Wat is een goed huurrendement?
Eén vaste norm bestaat niet: het hangt af van het land, het type woning en de hypotheekrente. Op de schaal van de calculator geldt een Cap Rate vanaf 6% als hoog en van 4 tot 6% als gemiddeld. Vergelijk de uitkomst met uw alternatief. Levert een deposito in uw valuta meer op dan de Cash-on-Cash van de woning, dan zet u bij deze aankoop in op waardestijging en niet op huur.
