Italië verkoopt zichzelf wel. Het koopproces vraagt meer uitleg: een door de staat aangestelde notaris staat centraal bij elke deal, er zijn drie afzonderlijke contracten in plaats van één, en de belasting wordt berekend over een grondslag waar de meeste buitenlandse kopers nog nooit van gehoord hebben — en die vaak twee derde van de rekening scheelt. Heb je die drie zaken helder, dan is de rest papierwerk.
Deze gids loopt het hele traject af, van je eerste belastingnummer tot de dag waarop de notaris de akte voorleest. Ook de twee bekende lokkertjes, de 1-eurohuizen en de 7%-pensioenbelasting, komen aan bod, inclusief de kleine lettertjes.
Wie mag onroerend goed kopen in Italië
Burgers uit de EU, de EER en Zwitserland kopen onder dezelfde voorwaarden als Italianen. Geen vergunningen, geen goedkeuringen, geen limiet op het aantal panden of de locatie.
Voor iedereen daarbuiten geldt de wederkerigheidsregel, de condizione di reciprocità: Italië laat je kopen als een Italiaan in jouw land zou mogen kopen. Amerikanen, Britten, Canadezen en Australiërs voldoen allemaal, dus de Brexit heeft niets veranderd aan het kooprecht. En heb je al een Italiaanse verblijfsvergunning, dan geldt de wederkerigheidstoets sowieso niet voor jou.
Wat eigendom niet meebrengt, is een verblijfsrecht. Een akte geeft je gewoon het standaard Schengenquotum van 90 dagen per 180. Wil je langer blijven, dan is een visum nodig, meestal het visum voor elective residence, waarvoor je een passief inkomen van ongeveer €31.000 per jaar moet aantonen als alleenstaande aanvrager.
Voordat je gaat kijken: eerst codice fiscale, dan een bankrekening
Zonder codice fiscale, het persoonlijke belastingnummer, gebeurt er in Italië niets. Je hebt het nodig om een bod te tekenen, een rekening te openen, de elektriciteit aan te sluiten, zelfs om een simkaart te kopen. Aanvragen is gratis en snel: bij elk kantoor van de Agenzia delle Entrate met je paspoort, of via het Italiaanse consulaat in je eigen land nog voordat je afreist.
Een lokale bankrekening is wettelijk niet verplicht, maar in de praktijk wil je er wel een. De borg en het restbedrag lopen via een bankcheque of Italiaanse overschrijving, en nutsbedrijven verwachten een binnenlandse rekening voor automatische incasso. Niet-ingezetenen kunnen een conto corrente non residenti openen: neem paspoort, codice fiscale en een adresbewijs mee, en reken op een paar dagen verwerkingstijd in plaats van meteen klaar.
Financier je de aankoop vanuit het buitenland, reken dan valutawissel apart mee naast belastingen en professionals. Onze gids over de werkelijke kosten van een huis kopen in het buitenland laat per markt zien waar dat geld precies naartoe gaat.
De drie contracten: zo verloopt een Italiaanse aankoop echt
Een Italiaanse verkoop doorloopt drie documenten, elk bindender dan het vorige. Weten in welke fase je zit, vertelt je precies hoeveel ruimte je nog hebt om terug te krabbelen.
Fase één: de proposta d'acquisto
Het schriftelijke bod. De makelaar stelt het op, jij tekent en voegt een cheque toe, meestal €5.000 tot €10.000, als bewijs dat het je menens is. Hier zit de valkuil die kopers vaak missen: zodra de verkoper tekent, bindt de proposta beide partijen. Het is geen vrijblijvende interesse, het is het begin van het contract. Onderhandel dus over prijs en voorwaarden vóórdat je tekent, en laat ontsnappingsclausules, zoals een financieringsvoorbehoud, al in deze fase opnemen.
Fase twee: de compromesso
Het contratto preliminare, beter bekend als de compromesso, is de echte verbintenis. Het legt de prijs, de leveringsdatum en alle voorwaarden van de verkoop vast, en gaat gepaard met een aanbetaling van 10 tot 30% van de prijs.
Die aanbetaling neemt doorgaans de juridische vorm aan van een caparra confirmatoria, en de spelregels tellen. Trek je zonder geldige reden terug, dan ben je de hele aanbetaling kwijt. Trekt de verkoper zich juist terug, dan moet hij het dubbele terugbetalen. Symmetrische pijn dus, en precies daarom verschijnen beide partijen doorgaans gewoon op de afgesproken datum bij de notaris.
Doe het onderzoek vóór de compromesso, niet erna. Een niet-vergunde aanbouw of €6.000 aan onbetaalde VvE-kosten ontdekken nadat je getekend hebt, is jouw probleem, niet je uitweg.
Standaard due diligence ziet er zo uit: een geometra (landmeter) inspecteert de constructie en controleert of het gebouw overeenkomt met het bouwdossier, terwijl je advocaat de eigendomstitel en de VvE-schulden natrekt, die in Italië gewoon met de woning meegaan. Bij een lange periode tussen contract en levering kan de compromesso ook worden ingeschreven bij het kadaster, een stap die trascrizione heet en voorkomt dat de verkoper het pand tweemaal verkoopt of er alsnog een hypotheek op vestigt. Het kost wat extra belasting en notaristijd. De moeite waard.
Fase drie: de rogito
De levering. Koper, verkoper en notaris komen samen, de akte wordt voorgelezen, jij betaalt het restbedrag, de belastingen worden via de notaris afgehandeld en de sleutels wisselen van eigenaar. Spreek je geen Italiaans, dan verplicht de wet een vertaling of een tweetalige akte, dus reken daar budget voor. Daarna schrijft de notaris de overdracht in bij het kadaster en werkt hij de Catasto, Italiës kadastrale database, bij op jouw naam. Van geaccepteerd bod tot rogito duurt het bij een contante aankoop meestal twee tot drie maanden, met een hypotheek eerder vier tot zes.
Wat de notaris precies doet
De notaio is wat buitenlandse kopers het vaakst verkeerd inschatten. Dit is niet jouw eigen advocaat. Een notaris is een openbaar ambtenaar van de staat, neutraal tussen beide partijen, en de notariële akte is wat de overdracht juridisch geldig maakt. Vóór de rogito bevestigt de notaris dat de verkoper daadwerkelijk eigenaar is, doorzoekt hij twintig jaar aan registers op hypotheken, beslagen en claims van derden, en controleert hij of de kadastrale gegevens overeenkomen met het bestaande gebouw.
Je kiest zelf de notaris en betaalt zelf het honorarium, doorgaans 1 tot 2,5% van de prijs inclusief registratiewerk. Wat de notaris niet doet: voor jou onderhandelen, je vertellen of je te veel betaalt, of op het dak klimmen. Daarom huren buitenlandse kopers toch het beste hun eigen advocaat en een geometra in, samen zo'n €2.000 tot €5.000 bij een gemiddelde deal, en dat is goedkoop vergeleken met wat ze eruit vissen.
Belastingen bij aankoop: de kadastrale waarde verandert alles
Koop je een bestaande woning van een particulier, dan betaal je registratiebelasting, de imposta di registro, van 9%. Negen procent klinkt fors. Wat de meeste gidsen wegmoffelen: de heffing gaat over de kadastrale waarde — niet over wat je daadwerkelijk betaalt.
Kadastrale waarden komen uit oude taxaties en liggen ver onder de marktprijzen, vaak op een derde tot de helft daarvan. Bij een landhuis van €300.000 met een kadastrale waarde van €100.000 bedraagt de 9%-belasting €9.000, niet €27.000. Vraag de makelaar vóór je een bod uitbrengt om de rendita catastale, dan kan je advocaat het exacte bedrag vooraf berekenen.
Het wordt nog gunstiger als je er echt gaat wonen. Verbind je ertoe om binnen 18 maanden je woonplaats in die comune te registreren, dan zakt het tarief naar 2% van de kadastrale waarde, de prima casa-regeling. De voorwaarden: de woning mag niet in een luxe kadastrale categorie vallen (A/1, A/8, A/9), je mag geen andere prima casa in Italië bezitten, en verkoop je binnen vijf jaar zonder een nieuwe hoofdwoning te kopen, dan haalt de Agenzia delle Entrate de korting terug plus een boete van 30%. Mis je de termijn van 18 maanden, dan geldt dezelfde terugvordering.
Nieuwbouw werkt anders. Koop je van een ontwikkelaar binnen vijf jaar na oplevering, dan betaal je btw over de werkelijke prijs: standaard 10%, 4% met prima-casastatus, 22% voor luxe categorieën. Daarbovenop komen kleine vaste bedragen voor registratie-, hypotheek- en kadasterbelasting: €50 elk bij aankopen van particulieren, €200 elk bij btw-aankopen.
Naast belasting komt bij een bestaande woning ook nog het volgende vaste rijtje kosten:
- notaris: 1 tot 2,5% van de prijs
- makelaarscourtage: ongeveer 3% plus btw, en in Italië betaalt de koper ook zijn eigen aandeel
- je eigen advocaat en geometra: samen €2.000 tot €5.000
- hypotheekkosten, indien van toepassing: de bankvergoeding plus een vervangende belasting van 0,25% van de lening bij een prima casa, anders 2%
Wat je jaarlijks betaalt
Italiës jaarlijkse onroerendezaakbelasting, de IMU, kent een uitzondering die mensen verrast: een niet-luxueuze prima casa betaalt helemaal niets. Woon je in het huis dat je zelf bewoont, dan krimpt de jaarlijkse rekening tot de afvalheffing TARI, een paar honderd euro, plus eventuele VvE-kosten.
Tweede woningen en luxewoningen betalen wel IMU. Het basistarief is 0,86% en elke comune mag dat oprekken tot 1,06%, berekend over een verhoogde kadastrale grondslag in plaats van de marktwaarde, waardoor een vakantieappartement van €250.000 vaak tussen €800 en €2.000 per jaar uitkomt. Verhuur je langdurig, dan kan de huurinkomsten belast worden onder het vlakke tarief cedolare secca van 21%, in plaats van tegen de progressieve inkomstenbelasting.
Hypotheken voor niet-ingezetenen
Italiaanse banken lenen aan niet-ingezetenen tot 50 à 70% van de waarde, tegen 80% voor ingezetenen, met looptijden van 10 tot 25 jaar. Het proces vergt veel papierwerk: vertaalde loonstroken of belastingaangiftes, bankafschriften, kredietrapportages uit je thuisland. Reken op een rente die iets hoger ligt dan bij ingezetenen, en een besluit dat weken op zich laat wachten.
Twee praktische kanttekeningen. Banken houden niet van ruïnes, dus alles dat structurele renovatie nodig heeft, inclusief de hele categorie 1-eurohuizen, wordt meestal contant gekocht. En zet de bank al in beweging vóór je de compromesso tekent, met een financieringsvoorbehoud erin opgenomen, want een aanbetaling van 20% verliezen door een afgewezen lening is de dure manier om deze les te leren.
Na de rogito: de onopvallende week erna
Eigenaarschap luidt een korte reeks administratieve klusjes in die niemand op Instagram zet. Eerst de nutsvoorzieningen: elektriciteit, gas en water gaan via een proces genaamd voltura op jouw naam over, of worden vanaf nul heraangesloten als het huis leeg heeft gestaan, wat meer kost en langer duurt. Dan de woonverzekering, die in Italië niet verplicht is tenzij je hypotheekverstrekker erom vraagt, al is brandverzekering op een oud stenen huis geld dat je niet spijt. Woon je in een condominium, stel je dan voor aan de amministratore, zorg dat je geregistreerd staat voor bijdragen en vergaderingen, en vraag om de notulen van de laatste twee jaar. Die lezen als een dagboek van alles wat er mis is met het gebouw.
En heb je prima casa aangevraagd, dan loopt de klok al: 18 maanden om je woonplaats bij het gemeentehuis te registreren. Zet die afspraak in je agenda zodra je de sleutels hebt.
De beroemde lokkertjes, eerlijk uitgelegd
1-eurohuizen
Ze bestaan echt. Tientallen comuni, vooral in Sicilië, Sardinië en het binnenland van het zuiden, verkopen verlaten huizen voor één euro om ontvolking tegen te gaan. Die euro is de kop, niet de deal. Je verbindt je tot renovatie, meestal binnen één tot drie jaar, stort een waarborg van €1.000 tot €5.000, betaalt zelf de notaris- en overdrachtskosten, en neemt een gebouw over dat decennialang leeg heeft gestaan en een nieuw dak, vloeren, bedrading en leidingwerk nodig heeft. Realistische totaalbedragen beginnen rond €30.000 en lopen snel op. Koop er een als je een project wilt en een plek waar je bij wilt horen. Wil je gewoon goedkoop en bewoonbaar, dan koop je voor €30.000 tot €60.000 een bewoonbaar appartement in dezelfde regio's, zonder verplichtingen.
De 7%-vlaktaks voor buitenlandse gepensioneerden
Deze regeling verdient veel meer aandacht dan ze krijgt. Verplaats je fiscale woonplaats naar een plaats met minder dan 20.000 inwoners in Sicilië, Sardinië, Calabrië, Campanië, Basilicata, Abruzzo, Molise of Puglia, breng een pensioen mee dat uit het buitenland wordt betaald, en Italië belast je volledige buitenlandse inkomen tegen een vlak tarief van 7%, tot tien jaar lang. De voorwaarden zijn kort: geen Italiaans fiscaal inwonerschap in de vijf voorgaande jaren, en het pensioen moet uit een buitenlandse bron komen. Combineer dat met het prima-casatarief van 2% bij aankoop en nul IMU op je hoofdwoning, en het kleinsteedse zuiden van Italië wordt een van de goedkoopste plekken van Europa om als gepensioneerde goed te wonen en goed te leven.
Waar de waarde zit
Landelijk kost een bestaande woning gemiddeld ongeveer €1.800 per vierkante meter, en de spreiding rond dat cijfer vertelt het hele verhaal. Calabrië, Molise, Sicilië en het binnenland van Puglia handelen onder €1.000, met plaatsen in het binnenland van Calabrië op €400 tot €600. De topsegmenten zijn nooit bewogen: Toscane, Ligurië en de noordelijke meren beginnen rond €3.000 en lopen in de Chianti of aan de oevers van het Comomeer ver daarboven uit. De kust van Puglia rond Ostuni en de Salento is het afgelopen decennium hard gestegen, maar blijft nog altijd de helft goedkoper dan vergelijkbare Toscaanse heuveldorpjes. Vergelijk markten op onze landenpagina Italië, of bekijk direct de actuele aanbiedingen op HomeNSearch en check de vraagprijzen zelf.
Veelgestelde vragen
Mogen Amerikanen onroerend goed kopen in Italië?
Ja. Aan de wederkerigheidsvoorwaarde is voldaan voor Amerikaanse burgers, en het proces is hetzelfde als voor elke andere buitenlandse koper: codice fiscale, proposta, compromesso, rogito. Het enige knelpunt dat Amerikanen regelmatig melden, zit bij het bankieren, omdat sommige Italiaanse banken traag zijn met FATCA-papierwerk, dus reken op extra tijd voor de rekening.
Hoe lang duurt een aankoop in Italië?
Twee tot drie maanden van geaccepteerd bod tot rogito is normaal bij een contante deal, vier tot zes met een hypotheek. De compromesso-fase is bewust flexibel: partijen spreken gewoon een leveringsdatum af die hen uitkomt, en tussenperiodes van zes maanden of meer zijn niet ongewoon als een verkoper tijd nodig heeft om te verhuizen.
Kan ik als buitenlander de prima-casavoordelen claimen?
Ja, maar alleen als je echt verhuist. Het tarief van 2% is afhankelijk van registratie van je woonplaats in de comune van het pand binnen 18 maanden na aankoop, en de belastingdienst controleert dat daadwerkelijk. Voor een vakantiewoning betaal je het tarief van 9%, nog altijd berekend over de gunstige kadastrale waarde, dus reken het eerst goed door voordat je je leven om een korting heen gaat plooien.
Geeft het kopen van een huis in Italië mij een verblijfsrecht?
Nee. Eigendom brengt geen immigratierechten met zich mee, dus niet-EU-eigenaren houden gewoon de gebruikelijke 90 dagen per 180 onder de Schengenregels. Voor permanent wonen is een visum nodig; de elective-residenceroute werkt voor kopers met passief inkomen, en gepensioneerden die naar het zuiden trekken, kunnen dat combineren met de 7%-vlaktaks.
