Francja sprzedaje rocznie blisko milion domów, a cudzoziemcy kupują niemałą ich część. Nikt nie sprawdza paszportu przy drzwiach: Francja nie nakłada żadnych ograniczeń na kupujących niebędących rezydentami, bez względu na to, kim są i skąd pochodzą ich pieniądze. Amerykański emeryt, norweski inwestor i paryska para kupują na dokładnie tych samych zasadach. Czym Francja jednak dysponuje na własną modłę, to sposobem zamykania transakcji: urzędnikiem publicznym zwanym notariuszem, dwuetapową strukturą umowy i systemem opłat, który myli niemal każdego kupującego po raz pierwszy.
Ten przewodnik rozkłada mechanizm na części: ofertę, compromis de vente, dziesięciodniową furtkę ucieczki, pieniądze, kredyt hipoteczny i podatki, które napływają jeszcze długo po finalizacji. Liczcie na dwa do trzech miesięcy między podpisaną ofertą a odbiorem kluczy. Ten czas warto dobrze wykorzystać.
Bez ograniczeń, ale z bardzo francuskim procesem
Zacznijmy od dobrej wiadomości. Nie ma zgody na zakup dla obcokrajowców, nie ma dodatkowego podatku od czynności cywilnoprawnych dla kupujących zza granicy, nie ma żadnej kwoty, jaką stosuje Singapur czy część Kanady. Rezydencja nie jest wymagana, a transakcję można sfinalizować, nigdy nie postawiwszy stopy w kraju — wystarczy pełnomocnictwo do podpisania dokumentów.
Praktyczne trudności mają charakter administracyjny. Każdy dokument będzie po francusku. Jeśli nie mówisz w tym języku, notariusz zwykle nalega na obecność tłumacza przysięgłego przy ostatecznym podpisaniu, na twój koszt (budżet 150–300 €). A każdy przelew przechodzi przez kontrole antyprania pieniędzy, więc trzymaj w porządku dokumenty potwierdzające pochodzenie środków. Finansujesz zadatek ze sprzedaży akcji? Zachowaj wyciąg od brokera.
Notariusz prowadzi cały proces
Zapomnij o anglosaskim modelu dwóch prawników walczących każdy o swojego klienta. Francuską transakcją zarządza notariusz: urzędnik państwowy zobowiązany prawem do bezstronności. Notariusz weryfikuje tytuł własności sprzedającego wstecz o trzydzieści lat, pobiera z ratusza dokumentację planistyczną, sprawdza służebności, wyklucza prawa pierwokupu, pobiera podatki od transakcji w imieniu państwa i rejestruje akt w księdze wieczystej. Bez niego nic się nie przenosi.
Prawo pierwokupu zasługuje na osobne słowo, bo myli niemal każdego nowicjusza. Na dużym obszarze miejskiej Francji gmina posiada droit de préemption: może wkroczyć i kupić nieruchomość po uzgodnionej cenie. Grunty rolne mogą wywołać podobne prawo dla SAFER, agencji ds. gruntów rolnych. Prawo to w zdecydowanej większości transakcji nie jest wykonywane, ale notariusz musi zapytać, a gmina ma dwa miesiące na odpowiedź. To spory kawałek wyjaśnienia, dlaczego francuskie finalizacje trwają tak długo.
Tu jest niuans, który pomija większość poradników. Jeden notariusz może zgodnie z prawem reprezentować i kupującego, i sprzedającego, i tak właśnie dzieje się w większości francuskich transakcji. Można jednak wyznaczyć własnego. Wtedy dwaj notariusze dzielą się regulowaną taksą. Koszt dla ciebie nie zmienia się ani o euro. Dla zagranicznego kupującego, który chce mieć kogoś przechodzącego z nim przez każdą klauzulę z myślą o jego interesie, drugi notariusz to najtańsze ubezpieczenie w całej transakcji.
Od oferty do kluczy, krok po kroku
- Składasz pisemną offre d'achat, na poziomie ceny wywoławczej lub niżej. Gdy sprzedający ją podpisze, wiąże się umową; ty jeszcze nie do końca — z powodu tego, co następuje dalej.
- Jeden do trzech tygodni później obie strony podpisują compromis de vente (czasem promesse de vente) — właściwą umowę. Każdy warunek, na którym ci zależy, musi się w niej znaleźć.
- Następnie masz dziesięć dni na odstąpienie. Możesz się wycofać bez podania przyczyny i nic nie tracisz. Sprzedający takiego prawa nie ma.
- Wpłacasz zadatek, zwykle 5–10% ceny, na rachunek powierniczy notariusza. Nigdy bezpośrednio sprzedającemu.
- Biegną warunki zawieszające (conditions suspensives). Najważniejsza jest klauzula kredytowa: jeśli bank odmówi kredytu na warunkach zapisanych w compromis, umowa się rozwiązuje, a zadatek wraca do ciebie.
- Notariusz spędza kolejne miesiące na wyszukiwaniach: tytuł własności, plan zagospodarowania, prawo pierwokupu, niespłacone obciążenia na nieruchomości.
- Dwa do trzech miesięcy po compromis podpisujesz acte authentique w kancelarii notarialnej, przelawszy kilka dni wcześniej resztę kwoty i opłaty. Klucze zmieniają właściciela przy stole.
Ten dziesięciodniowy okres warto przemyśleć. Francuskie prawo daje kupującym nieruchomości mieszkalne ustawowe prawo odstąpienia po podpisaniu wiążącej umowy, z pełnym zwrotem zadatku, bez pytań. Niewiele krajów chroni kupujących w ten sposób. Wykorzystaj te dziesięć dni na ponowną lekturę raportów technicznych, a jeśli coś budzi wątpliwości — odejdź.
Jeśli chodzi o te raporty: przed podpisaniem compromis sprzedający musi przedstawić dossier diagnostyczne obejmujące azbest, ołów, termity, instalację elektryczną, zagrożenia naturalne i etykietę energetyczną DPE. Przeczytaj DPE dwa razy, jeśli planujesz wynajem. Domy z etykietą G są już wykluczone z rynku najmu długoterminowego, F dołączy w 2028 roku, a romantyczny kamienny domek z pojedynczą szybą to dokładnie ten typ zakupu, który ta zasada dotyka.
Jedna zasada, którą warto sobie wytatuować na widocznym miejscu: pieniądze płyną przez notariusza, kropka. Każda prośba o wpłatę zadatku, „opłaty rezerwacyjnej” czy reszty kwoty na prywatne konto to próba oszustwa, i to dość częsta przy transakcjach międzynarodowych.
Czym naprawdę są opłaty notarialne: w większości podatek
Przy nieruchomości z rynku wtórnego koszty finalizacji wynoszą 7–8% ceny. Francja nazywa to „frais de notaire” — nazwa myląca, która straszy kupujących i nikomu nie schlebia, bo niemal cała ta kwota trafia do państwa, nie do notariusza.
Weźmy nieruchomość z rynku wtórnego za 300 000 €. Rachunek rozkłada się mniej więcej tak:
- Opłata od przeniesienia własności (droits de mutation) rzędu 5,8%, nieco wyższa w wielu departamentach, które od 2025 roku skorzystały z możliwości podniesienia stawki: około 17 500 €.
- Własna, regulowana taksa notariusza, oparta na skali malejącej, na tym poziomie ceny wynosząca około 1%: około 3 000 € plus VAT.
- Wydatki i opłata rejestrowa: kolejne 1 000–1 500 € na wyszukiwania, opłaty dokumentowe i opłatę rejestracyjną 0,1%.
Nowe budownictwo działa inaczej. Kupując na etapie deweloperskim, albo dom liczący mniej niż pięć lat przy pierwszej odsprzedaży, koszty finalizacji spadają do 2–3%. Haczyk polega na tym, że uzgodniona cena już zawiera 20% francuskiego VAT. Kwota podawana przez dewelopera to kwota brutto.
Prowizja agencji to druga duża pozycja: 4–8%, proporcjonalnie wyższa przy tanich domach wiejskich niż przy apartamentach w Paryżu. Francuskie ogłoszenia niemal zawsze podają cenę FAI, frais d'agence inclus, więc liczba, którą widzisz, jest liczbą do porównania. Warto jednak sprawdzić, kto formalnie płaci agentowi, bo podatek od przeniesienia własności liczony jest od ceny netto z prowizji, gdy ponosi ją kupujący. Przy zakupie za 300 000 € sam ten szczegół oszczędza kilkaset euro.
Kredyty hipoteczne dla nierezydentów: możliwe, z formalnościami
Francuskie banki udzielają kredytów nierezydentom, i to na francuskich stawkach, bez karnej marży. Zmienia się wysokość wkładu własnego. Rezydenci UE zwykle mogą pożyczyć 70–80% ceny; kupującym spoza UE częściej oferuje się 50–70%. Amerykanie napotykają dodatkową przeszkodę, bo raportowanie FATCA skłania niektóre francuskie banki do zwyczajnej odmowy obsługi amerykańskich klientów; doradca kredytowy wie, które banki nadal mówią „tak”.
Dwa francuskie zwyczaje kształtują każdy wniosek. Po pierwsze, regulator ogranicza łączne obciążenie zadłużeniem do 35% dochodu, liczonego konserwatywnie, przy kredytach o stałym oprocentowaniu na okres do 25 lat. Po drugie, banki chcą, by kredyt obejmowało ubezpieczenie na życie kredytobiorcy, wraz z ankietą medyczną; francuscy kredytodawcy są mocno przywiązani do tego produktu, a dla starszych wnioskodawców może to kosztować więcej niż sama marża odsetkowa. Mniejsze kredyty spłacane przed sześćdziesiątym rokiem życia są teraz zwolnione z ankiety, co pomaga.
Kolejność ma znaczenie. Zdobądź pisemną promesę kredytową, zanim podpiszesz compromis, i dopilnuj, by klauzula kredytowa odzwierciedlała kredyt, o który faktycznie wnioskowałeś: kwotę, pułap oprocentowania, okres. Jeśli bank odmówi, to właśnie ta klauzula sprowadza z powrotem twój zadatek. Napisaliśmy osobny przewodnik o zaciąganiu kredytu za granicą jako nierezydent, który omawia ten temat bardziej szczegółowo.
Płacisz w dolarach albo funtach? Cena jest ustalana w euro w dniu podpisania compromis, a wahnięcie kursu o 3% w trakcie dwumiesięcznego oczekiwania przesuwa twój rachunek o więcej niż cała taksa notariusza. Na dokładnie taką sytuację istnieją kontrakty terminowe.
Koszty posiadania: podatki, które przychodzą po kluczach
Liczą się dwa podatki lokalne. Taxe foncière to podatek od nieruchomości płacony co jesień, i różni się ogromnie w zależności od gminy: ten sam czteropokojowy dom może kosztować 600 € rocznie w jednej wiosce i 2 500 € w mieście dwadzieścia minut dalej. Stawki rosną od czasu, gdy gminy straciły główne źródło dochodów z podatku od głównego miejsca zamieszkania, a sam Paryż podniósł swoją stawkę o ponad połowę w 2023 roku. Poproś sprzedającego o ostatni avis de taxe foncière, zanim złożysz ofertę. To normalna prośba.
Taxe d'habitation, dawny podatek mieszkaniowy, został zniesiony dla głównych rezydencji w 2023 roku, ale przetrwał dla drugich domów. Tu jest pułapka, która zaskakuje kupujących domy wakacyjne: w zones tendues, oficjalnie wyznaczonych strefach napiętego rynku mieszkaniowego obejmujących tysiące gmin, w tym Paryż, Nicę, Bordeaux i większość Lazurowego Wybrzeża, rady gminne mogą doliczyć dopłatę w wysokości 5–60%, a niemało turystycznych miasteczek nakłada pełne 60%. Wpisz tę pozycję do budżetu, zanim zakochasz się w widoku.
Właściciele mieszkań płacą też opłaty wspólnoty (copropriété). Kto przekracza próg 1,3 mln € netto majątku nieruchomościowego we Francji, podlega podatkowi majątkowemu IFI, a dochód z najmu jest opodatkowany we Francji od pierwszego euro, bez względu na rezydencję.
Akt notarialny to nie wiza
Zakup francuskiego domu nie daje żadnego prawa do zamieszkania we Francji. Obywatele UE i EOG mogą się po prostu przeprowadzić. Wszyscy pozostali, od Brexitu również Brytyjczycy, są ograniczeni do 90 dni w każdym 180-dniowym okresie zgodnie z zasadami strefy Schengen. Właściciele, którzy chcą więcej, wnioskują o długoterminową wizę wizytową: dowód stabilnego dochodu pasywnego na poziomie mniej więcej francuskiej płacy minimalnej, pełne prywatne ubezpieczenie zdrowotne i podpisane zobowiązanie do niepodejmowania pracy we Francji. Wiza jest odnawialna co roku i po pięciu latach pobytu może przekształcić się w wieloletnią kartę pobytu. Dom wzmacnia dokumentację jako dowód zakwaterowania. Wizy jednak nie zastępuje.
Gdzie kupować: krótki przegląd regionów
Lazurowe Wybrzeże to rynek premium: Nicea, Antibes i Cannes handlują po około 6 000–15 000 € za metr kwadratowy, trofealne cyple daleko przekraczają tę kwotę, a przy odsprzedaży zawsze stoi za tobą kolejny zagraniczny kupujący. Paryż to zakład na płynność; przy 9 500–11 500 € za metr kwadratowy nie jest tani, ale nic we Francji nie sprzedaje się szybciej ani nie wynajmuje bardziej przewidywalnie. Alpy to zakład na sezonowość: dwusezonowe kurorty jak Chamonix zarabiają przez większość roku, podczas gdy stacje czysto zimowe żyją z czternastu tygodni śniegu. Poszukujący okazji powinni spojrzeć na Prowansję poza słynnymi wioskami, na Oksytanię i na Dordogne, gdzie mieszkalne domy wiejskie wciąż zmieniają właściciela za 1 500–2 500 € za metr kwadratowy. Nasza strona kraju o Francji śledzi te rynki, a aktualne oferty na HomeNSearch można filtrować według regionu i budżetu.
Francuski proces z zewnątrz wygląda na powolny, i taki właśnie jest. Jest też jednym z najbezpieczniejszych na świecie: urzędnik państwowy sprawdza wszystko, zadatek leży na rachunku powierniczym, a prawo daje dziesięć dni na zmianę zdania. Powolność jest częścią tej ochrony.
Najczęściej zadawane pytania
Czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości we Francji?
Tak, bez ograniczeń. Francja nie rozróżnia kupujących rezydentów, nierezydentów, z UE czy spoza UE; proces jest identyczny dla wszystkich. Jedyne dodatkowe koszty warto uwzględnić to tłumacz przysięgły przy podpisaniu i, dla kupujących spoza strefy euro, usługa transferu walutowego.
Ile wynosi taksa notarialna we Francji?
Licz 7–8% ceny przy nieruchomości z rynku wtórnego i 2–3% przy nowym budownictwie. Przy rynku wtórnym większość tej kwoty to podatek od przeniesienia własności na rzecz państwa; własna, regulowana taksa notariusza wynosi około 1%. Wyznaczenie drugiego notariusza do reprezentowania cię nic dodatkowo nie kosztuje, bo obaj dzielą tę samą taksę.
Jak długo trwa kupno domu we Francji?
Zwykle dwa do trzech miesięcy od compromis de vente do acte authentique, czasem cztery. Tempo wyznacza sprawdzenie prawa pierwokupu, gdzie gmina ma do dwóch miesięcy na odpowiedź, oraz warunek kredytowy. Zakup gotówkowy bez klauzuli kredytowej finalizuje się szybciej.
Czy zakup nieruchomości we Francji daje prawo pobytu?
Nie. Własność nie niesie żadnych praw imigracyjnych, więc właściciele spoza UE pozostają w granicach limitu Schengen 90 dni na 180, chyba że mają wizę. Długoterminowa wiza wizytowa pasuje większości właścicieli drugiego domu: wymaga dochodu pasywnego i ubezpieczenia zdrowotnego, wyklucza pracę i jest odnawiana co roku. Po pięciu latach legalnego pobytu można wnioskować o wieloletnią kartę pobytu.
