Banki nie lubią pożyczać ludziom, których nie mogą dogonić. W jednym zdaniu na tym polega cały problem kredytu hipotecznego dla nierezydenta: mieszkasz w jednym kraju, nieruchomość stoi w drugim, a bank musi ocenić, czy odcinek wypłaty od zagranicznego pracodawcy jest wart ryzyka ściągnięcia długu. Niektóre banki zbudowały na tym cały biznes i mówią „tak". Większość po prostu mówi „nie".
Dobra wiadomość jest taka, że banki, które faktycznie kredytują cudzoziemców, skupiają się w garstce rynków, a kilka z nich to akurat miejsca, gdzie międzynarodowi kupujący i tak chcą być. Banki hiszpańskie i portugalskie zatwierdzają tysiące kredytów dla nierezydentów rocznie. Banki w ZEA prowadzą całe departamenty dla ekspatów i zagranicznych nabywców. A w krajach, gdzie finansowanie bankowe jest skromne, deweloperzy wypełnili lukę planami ratalnymi, które w ogóle nie wymagają banku.
Ten przewodnik prowadzi przez cztery realistyczne sposoby sfinansowania zakupu za granicą, warunki faktycznie oferowane nierezydentom, porównanie naszych głównych rynków, sam proces wnioskowania oraz ryzyko walutowe, które łapie więcej kupujących niż jakakolwiek odmowa kredytowa.
Cztery sposoby na sfinansowanie nieruchomości za granicą
Każdy transgraniczny zakup finansuje się na jeden z czterech sposobów i warto uczciwie ocenić, który pasuje do ciebie, zanim porozmawiasz choćby z jednym agentem.
Pierwszy to lokalny kredyt hipoteczny w kraju zakupu. Kredyt zabezpieczony jest na zagranicznej nieruchomości, zwykle udzielany w lokalnej walucie, a jego spłata opiera się na dochodzie zarabianym gdzie indziej. O tym w większości traktuje reszta tego przewodnika.
Drugi sposób to pożyczka we własnym kraju. Jeśli masz w domu nieruchomość ze sporym kapitałem własnym, refinansowanie lub pożyczka pod zastaw nieruchomości może dostarczyć gotówkę, którą następnie zabierasz za granicę jako kupujący gotówkowy. Twój własny bank już cię zna, umowa jest w twoim języku, a sprzedający traktują cię jak gotówkowego kupca, co daje realną siłę negocjacyjną. Haczyk staje się oczywisty, gdy tylko go wypowiesz: twój rodzinny dom niesie teraz ryzyko wakacyjnego mieszkania dwa tysiące kilometrów dalej.
Trzeci sposób to plan ratalny dewelopera. Standardowa praktyka w Turcji, ZEA i Tajlandii, gdzie kredytowanie cudzoziemców przez banki jest ograniczone albo praktycznie nie istnieje. Płacisz w ratach powiązanych z etapami budowy, czasem z częścią ceny przesuniętą na lata po odbiorze. Bez banku, bez teczki dochodowej, bez niezależnego weryfikatora pytającego, czy projekt się spina. Ta ostatnia cecha działa w obie strony.
Czwarty sposób to gotówka i finansuje więcej międzynarodowych zakupów niż pozostałe trzy razem wzięte. Nie dlatego, że każdy kupujący jest bogaty. Wykończone dwupokojowe mieszkanie dziesięć minut od morza w Antalyi albo na cypryjskim wybrzeżu może kosztować mniej niż garaż w centrum Londynu, a przy takich cenach wielu kupujących po prostu nie potrzebuje długu.
Jak naprawdę wyglądają warunki dla nierezydentów
Zapomnij o stopach i wskaźnikach, które banki reklamują lokalnym klientom. Kredytowanie nierezydentów rządzi się osobnym regulaminem i każda jego linijka jest ostrzejsza.
Zacznijmy od wkładu własnego. Na większości rynków, które w ogóle kredytują cudzoziemców, banki zazwyczaj finansują od 50% do 70% wyceny nieruchomości, co oznacza, że musisz wyłożyć 30-50% w gotówce. Dla porównania lokalny kupujący może wpłacić 10-20%. A wycena ma znaczenie: jeśli rzeczoznawca banku wyceni mieszkanie niżej niż uzgodniona cena, kredyt się kurczy, a różnicę musisz pokryć sam.
Do tego dochodzą koszty zakupu. Podatek od czynności cywilnoprawnych, notariusz, opłaty rejestracyjne, obsługa prawna: w zależności od kraju to od kilku procent do niskich dwucyfrowych wartości, a żaden bank tego nie sfinansuje. Twoje rzeczywiste zapotrzebowanie na gotówkę to wkład własny plus to wszystko.
Okresy kredytowania są krótsze, niż mogłoby się wydawać, zwykle 15-25 lat, a większość banków chce spłaty długu zanim skończysz gdzieś między 70 a 75 rokiem życia. 55-latek składający wniosek często dostaje 15-letni okres kredytowania, czy mu się to podoba, czy nie, a krótszy okres oznacza wyższą ratę miesięczną.
Oprocentowanie jest często zmienne. W strefie euro zwykle oznacza to marżę ponad Euribor, więc twoja rata rusza się razem z europejskimi stopami. Oferty ze stałym oprocentowaniem istnieją, w niektórych krajach częściej niż w innych, a nierezydenci czasem płacą niewielką premię niezależnie od wyboru. Traktuj każdą podaną liczbę jako orientacyjną na dziś, a nie obietnicę; ceny podążają za cyklem stóp procentowych.
Potem jest papierologia, na której umiera większość wniosków. Bank oceniający zagraniczny dochód chce zobaczyć pełny obraz, przetłumaczony i często opatrzony apostille:
- Dwa lub trzy lata zeznań podatkowych
- Ostatnie odcinki wypłaty albo sprawozdania finansowe przy samozatrudnieniu
- Wyciągi bankowe z sześciu-dwunastu miesięcy
- Raport kredytowy z kraju zamieszkania
- Listę istniejących kredytów i innych zobowiązań
Większość banków dodatkowo przeprowadza test wskaźnika zadłużenia do dochodu: łączne miesięczne raty, wliczając nowy kredyt hipoteczny, zwykle nie mogą przekroczyć mniej więcej jednej trzeciej dochodu netto. Osoby samozatrudnione są wszędzie sprawdzane dokładniej, a dochód trudny do udokumentowania, jak zarobki gotówkowe czy nieregularny freelancing, może równie dobrze nie istnieć.
Jeszcze jeden europejski zwyczaj, o którym warto wiedzieć: wiele banków wymaga polisy na życie obok kredytu, wycenionej według wieku i stanu zdrowia. To część rzeczywistego kosztu kredytu i jeden z powodów, dla których zatwierdzenie staje się trudniejsze po sześćdziesiątce.
Zdobądź wstępną decyzję kredytową, zanim zakochasz się w konkretnym mieszkaniu. Kosztuje niewiele, zwykle trwa od tygodnia do trzech, a w oczach każdego agenta i sprzedającego, którego spotkasz, zamienia cię w poważnego kupca.
Które rynki kredytują nierezydentów
Oto jak wypadają kraje, które obejmujemy w HomeNSearch, z punktu widzenia zagranicznego kredytobiorcy.
Hiszpania i Portugalia: dostępny duet
Jeśli chcesz prostego kredytu dla nierezydenta w Europie, na Półwyspie Iberyjskim szanse są najlepsze. Hiszpańskie banki kredytują zagranicznych kupujących od dekad, procedura jest przetarta, a nierezydent z czystym, udokumentowanym dochodem może zwykle pożyczyć 60-70% wyceny na 20-25 lat. Będziesz potrzebować numeru NIE, zagranicznego numeru podatkowego, i zwykle hiszpańskiego konta bankowego przed finalizacją. Zobacz, co można za to kupić na naszej stronie o Hiszpanii.
Portugalia depcze jej po piętach. Kredytowanie nierezydentów jest rutyną, wskaźnik LTV mieści się w podobnym przedziale, czasem odrobinę niższym, a numer NIF plus lokalne konto to bilety wstępu. Portugalskie banki są wybredne co do jakości dokumentacji, więc uporządkowana teczka dochodowa mocno przyspiesza sprawę. Nasze oferty z Portugalii dają wyobrażenie o cenach od Lizbony po Algarve.
Cypr i Grecja: możliwe, wymaga cierpliwości
Oba kraje mają banki kredytujące cudzoziemców, ale sektor jest mniejszy, a odpowiedź zależy bardziej od konkretnego banku, a czasem konkretnego oddziału, niż w Hiszpanii. Spodziewaj się bardziej konserwatywnego LTV, wolniejszej weryfikacji i cięższej dokumentacji. Greckie banki latami odbudowywały się po kryzysie finansowym i wciąż są wybredne wobec teczek nierezydentów, choć sytuacja się poluzowała. Na obu rynkach kupujący, którzy nie chcą czekać, często po prostu finalizują transakcję gotówką.
ZEA: kredytowanie oparte na kryteriach zarobkowych
Dubaj i Abu Zabi mają aktywny rynek kredytów hipotecznych dla cudzoziemców, w tym kupujących, którzy nie mieszkają w Emiratach. Zatwierdzenie budowane jest wokół wynagrodzenia: banki ustalają minimalne progi dochodu miesięcznego i uważnie patrzą, jak stabilny jest twój pracodawca albo firma. Nierezydenci dostają niższy LTV niż mieszkańcy ZEA, a ceny też się różnią, ale proces jest szybki jak na europejskie standardy, a banki są przyzwyczajone do międzynarodowych teczek. Zobacz naszą stronę o ZEA, żeby poznać sam rynek.
Turcja i Tajlandia: gdzie lukę wypełniają plany ratalne
Kredyty dla zagranicznych kupujących istnieją na papierze w Turcji i praktycznie nie istnieją w Tajlandii, a w praktyce niewielu międzynarodowych nabywców z nich korzysta w obu krajach. Kultura finansowania jest inna: to deweloper przejmuje rolę kredytodawcy zamiast banku. Bezodsetkowe harmonogramy ratalne w trakcie budowy są normą w tureckich i tajskich projektach deweloperskich, czasem rozciągnięte na dwa lub trzy lata po odbiorze. To naprawdę użyteczne finansowanie. Trzeba tylko pamiętać, że w banku nikt nie zweryfikował dewelopera, więc rolę tę musi wziąć na siebie prawnik przy badaniu due diligence projektu, tytułu prawnego do gruntu i ustaleń dotyczących escrow.
Wniosek krok po kroku
Szczegóły różnią się w zależności od kraju, ale wniosek nierezydenta ma niemal wszędzie ten sam szkielet.
- Załatw lokalny numer podatkowy i, jeśli wymagane, lokalne konto bankowe. W Hiszpanii to NIE, w Portugalii NIF; większość krajów ma swój odpowiednik.
- Skompletuj teczkę dochodową: zeznania podatkowe, odcinki wypłaty, wyciągi, raport kredytowy, przetłumaczone w razie potrzeby.
- Wystąp o wstępną decyzję kredytową, bezpośrednio albo przez brokera obsługującego sprawy nierezydentów.
- Znajdź nieruchomość i uzgodnij cenę, informując sprzedającego, że kupujesz z finansowaniem.
- Bank zleca własną wycenę. Kredyt ustala się według niższej z dwóch wartości: ceny albo wyceny.
- Przeanalizuj formalną ofertę: typ oprocentowania, okres kredytowania, wymogi ubezpieczeniowe, opłaty za wcześniejszą spłatę.
- Sfinalizuj transakcję u notariusza, jak wymaga tego większość krajów prawa cywilnego, i wpisz hipotekę do księgi wieczystej.
Od pierwszych dokumentów do odbioru kluczy sześć do dziesięciu tygodni to uczciwe oczekiwanie, jeśli dokumentacja jest w porządku, dłużej, jeśli tłumaczenia i apostille się przeciągają. Tam, gdzie lokalna praktyka na to pozwala, poproś prawnika o wpisanie do umowy zakupu warunku finansowania, żeby zadatek przetrwał odrzucony wniosek. Hiszpania na przykład nie zawiera tego domyślnie. Wielu kupujących straciło zadatek, zakładając, że tam był.
Niedopasowanie walutowe, którego nikt nie wycenia
Oto ryzyko, które przetrwa cały proces wnioskowania: zarabiasz w jednej walucie, a spłacasz w innej. Kredyt w euro spłacany z brytyjskiej pensji, plan ratalny w batach finansowany z euro. Kredytowi nie zależy, co robi kurs wymiany. Twojemu budżetowi owszem.
Przelicz sobie ruch o 10%, bo takie ruchy się zdarzają. Jeśli twoja waluta domowa osłabnie o 10% wobec waluty kredytu, twoja miesięczna rata efektywnie rośnie o 10%, choć bank nie zmienił niczego. Przez 20-letni okres kredytowania przeżyjesz takie wahania więcej niż raz, w obu kierunkach.
Można to złagodzić. Zaciągnięcie kredytu w walucie, w której zarabiasz, to najczystsze rozwiązanie tam, gdzie kredytodawca to oferuje. Bufor płatności na sześć-dwanaście miesięcy trzymany w walucie kredytu amortyzuje wstrząsy. Do samych przelewów wyspecjalizowani dostawcy FX oferują kontrakty forward, które zamrażają kurs z wyprzedzeniem miesięcy, co ma największe znaczenie przy płatnościach etapowych dla dewelopera. Przepisy unijne zobowiązują też kredytodawców do ostrzegania kredytobiorców w walucie obcej o tym ryzyku, a niektóre umowy dają prawo przewalutowania kredytu, gdy kurs przekroczy ustalony próg. Zapytaj, czy twoja umowa to zawiera.
Kiedy bank mówi „nie"
Odmowy są częste przy kredytowaniu nierezydentów i często niewiele mówią o tobie. Skromna teczka dochodowa przy samozatrudnieniu, niewłaściwy paszport z punktu widzenia wewnętrznej polityki danego banku, typ nieruchomości, którego kredytodawca nie lubi: każda z tych rzeczy może samodzielnie pogrążyć wniosek. Liczy się kolejny ruch.
Czasem odpowiedzią jest inny bank, bo kryteria różnią się mocno w obrębie tego samego kraju, i tu broker żyjący ze spraw nierezydentów zarabia na swoją prowizję. Czasem to większy wkład własny: przy 50% wkładu bank, który odmówił przy 30%, może spojrzeć na sprawę ponownie. Pożyczka pod zastaw własnego domu zamienia problem w kwestię krajową, którą twój własny bank może rozwiązać. Plany deweloperskie całkowicie zastępują bank na rynkach do tego stworzonych. A czasem uczciwą odpowiedzią jest kupić coś tańszego, za gotówkę, na rynku, gdzie ceny na to pozwalają, zamiast naciągać się na dług na warunkach, które cię karzą.
Jeśli rozważasz kilka z tych opcji naraz, porozmawiaj z nami. HomeNSearch działa w trzynastu krajach, a częścią naszej pracy jest dopasowanie kupujących do rynków, gdzie ich budżet i finansowanie naprawdę się zgadzają, zanim ktokolwiek zarezerwuje wyjazd na oglądanie nieruchomości.
Najczęściej zadawane pytania
Czy mogę dostać kredyt hipoteczny za granicą, nie mieszkając tam?
Tak, we właściwych krajach. Hiszpania, Portugalia i ZEA mają ugruntowane kredytowanie nierezydentów, a banki cypryjskie i greckie rozpatrują wnioski zagraniczne indywidualnie. Będziesz potrzebować udokumentowanego dochodu, lokalnego numeru podatkowego i wkładu własnego w wysokości 30-50%. Turcja i Tajlandia rzadko kredytują zagranicznych kupujących; osoby kupujące tam korzystają z rat deweloperskich albo gotówki.
Jaki wkład własny potrzebny jest na kredyt zagraniczny?
Zaplanuj 30-50% ceny, ponieważ LTV dla nierezydentów zwykle mieści się w przedziale 50-70%. Do tego dochodzą koszty zakupu, których żaden kredytodawca nie sfinansuje. Kupujący z 40% ceny w gotówce, plus koszty, jest realistycznym kandydatem niemal wszędzie tam, gdzie kredytuje się cudzoziemców.
Który kraj jest najłatwiejszy dla kredytu hipotecznego nierezydenta?
Spośród rynków, które obejmujemy: Hiszpania i Portugalia, tuż za nimi ZEA dla kupujących spełniających progi zarobkowe tamtejszych banków. Cała trójka rutynowo obsługuje wnioski zagraniczne, nie traktując ich jak egzotycznego wyjątku.
Czy plan ratalny dewelopera jest lepszy niż kredyt hipoteczny?
Łatwiej go zdobyć i nie wymaga teczki dochodowej, a raty w trakcie budowy są często bezodsetkowe. Cena to ryzyko: żaden bank nie zweryfikował projektu, a twoje pieniądze są narażone, dopóki nieruchomość nie zostanie ukończona i przepisana na ciebie. Kredyt hipoteczny stawia po twojej stronie wycenę banku i kontrole prawne. Korzystaj z planów ratalnych z dobrym prawnikiem i deweloperem, którego ukończone projekty możesz zobaczyć na własne oczy.
