Kalkulator rentowności najmu
Policz rentowność najmu nieruchomości i przepływ pieniężny po kosztach, a do tego Cap Rate i zysk po 5 latach. Kalkulator uwzględnia kredyt, pustostan i koszty transakcji, a liczby zmieniają się od razu, gdy przesuwasz suwaki.
- Oceń rentowność
- Porównaj scenariusze
- Podejmij świadomą decyzję
Ustaw parametry inwestycji
1. Nieruchomość i najem
Część roku, w której nieruchomość stoi pusta
2. Koszty
Konserwacja, opłaty administracyjne, media po stronie właściciela, drobne naprawy
3. Wzrost wartości nieruchomości
Wyniki obliczeń
Przepływ pieniężny netto
1130 € / mies.
13 560 € / rok
- Rentowność brutto
- 6%
- Cap Rate
- 4,5%
- Cash-on-Cash
- 4,3%
- Wzrost wartości
- 3%
Prognoza na 5 lat
Profil inwestycji
Jak liczymy- Rentowność
- Średnia
- Cap Rate 4,5%
- Przepływ pieniężny
- Dodatni
- 1130 € miesięcznie
- Margines bezpieczeństwa
- Wysoki
- wychodzi na zero przy obłożeniu od 17%
- Zależność od wzrostu wartości
- Średnia
- 40% dochodu pochodzi ze wzrostu wartości
Kluczowe wskaźniki (rok 1)
- Przychód z najmu brutto
- 18 000 €
- Utracony przychód przez pustostan
- -1440 €
- Koszty operacyjne
- -3000 €
- Operacyjny dochód netto
- 13 560 €
- Podatek od najmu
- 0 €
Przepływ pieniężny netto
13 560 €
1130 € / mies.
Wynik po 5 latach
- Wartość nieruchomości
- 347 782 €
- Koszty sprzedaży
- -10 433 €
- Przepływ pieniężny za 5 lat
- +70 567 €
- Zainwestowane środki własne
- -315 000 €
Łączny zysk
92 916 €
ROI za 5 lat: 29,5% · średnio 5,7% rocznie
Próg rentowności
- Minimalne obłożenie
- 17%
- Minimalny czynsz
- 272 € / mies.
Czego nie obejmuje wyliczenie
- Wahania kursów walut
- Zmiany oprocentowania kredytu
- Remonty kapitalne wykraczające poza bieżące utrzymanie
- Podatek od zysku ze sprzedaży
- Podatki w kraju Twojej rezydencji
- Umeblowanie i przygotowanie do wynajmu
Menedżer sprawdzi liczby dla konkretnego kraju i dobierze nieruchomości w Twoim budżecie
Jak liczymy
Kalkulator korzysta wyłącznie z liczb, które wpiszesz, i nie pobiera danych rynkowych. Wynik jest więc tak dokładny jak Twoje szacunki czynszu i kosztów. Przepływ pieniężny, rentowność i próg rentowności liczymy dla pierwszego roku, prognoza obejmuje pięć lat.
Przepływ pieniężny
Bierzemy roczny czynsz i odejmujemy pustostan. Od tego, co zostaje, odejmujemy koszty utrzymania, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie i prowizję zarządcy. Tak powstaje dochód operacyjny netto (NOI). Potem odejmujemy podatek od najmu (liczony od NOI i tylko wtedy, gdy NOI jest dodatni) oraz raty kredytu za cały rok. Reszta to roczny przepływ pieniężny. Miesięczny to ta sama kwota podzielona przez 12.
Rentowność
Rentowność brutto to roczny czynsz podzielony przez cenę, bez pustostanu i kosztów. Cap Rate (stopa kapitalizacji) to NOI podzielony przez cenę. Kredyt nie ma na nią wpływu, dlatego dobrze nadaje się do porównywania nieruchomości. Cash-on-Cash (zwrot z zainwestowanej gotówki) to przepływ pieniężny podzielony przez zainwestowane środki własne, czyli wkład własny plus koszty zakupu. Przy zakupie za gotówkę wkład własny równa się całej cenie.
Wynik po 5 latach
Wartość nieruchomości rośnie zgodnie z wybranym scenariuszem, a czynsz i koszty o ustawiony procent rocznie. Po pięciu latach liczymy Twój kapitał po sprzedaży: wartość minus koszty sprzedaży i saldo kredytu. Dodajemy przepływ pieniężny z pięciu lat i odejmujemy zainwestowane środki własne. Wychodzi łączny zysk. ROI za 5 lat to ten zysk podzielony przez zainwestowane środki własne.
Średnia roczna stopa zwrotu (IRR)
ROI za 5 lat nie mówi, kiedy wpływają pieniądze, a IRR (wewnętrzna stopa zwrotu) to uwzględnia. IRR jest roczną stopą, przy której zainwestowane środki własne, przepływy pieniężne z kolejnych lat i kapitał po sprzedaży się równoważą. Kalkulator szuka jej w przedziale od −99% do +100% rocznie. Jeśli w tym przedziale jej nie ma, na przykład gdy pieniądze tylko wypływają, kalkulator pokazuje, że średniej rocznej stopy zwrotu nie da się wyznaczyć.
Próg rentowności
Minimalne obłożenie to część roku, przez którą nieruchomość musi być wynajęta, żeby przepływ pieniężny wyszedł na zero. Minimalny czynsz to miesięczny czynsz, przy którym przepływ pieniężny wynosi zero przy Twoim pustostanie. Jeśli przepływ pozostaje ujemny nawet przy wynajmie przez cały rok, kalkulator o tym informuje.
Profil inwestycji
To skala samego kalkulatora, a nie ocena rynku ani rekomendacja. Rentowność jest wysoka przy Cap Rate od 6%, średnia od 4% do 6% i niska poniżej 4%. Przepływ pieniężny uznajemy za bliski zera, gdy mieści się w granicach 2% rocznego czynszu w górę lub w dół. Margines bezpieczeństwa jest wysoki, gdy nieruchomość wychodzi na zero przy obłożeniu poniżej 70%, i niski, gdy potrzebuje do tego ponad 90%. Przy zależności od wzrostu wartości sumujemy wzrost wartości z pięciu lat i przepływ pieniężny z tego samego okresu, a potem sprawdzamy, jaką część tej sumy daje wzrost wartości: poniżej 30% to zależność niska, powyżej 60% wysoka.
Najczęstsze pytania
Czym Cap Rate różni się od rentowności brutto?
Cap Rate uwzględnia pustostan i koszty, rentowność brutto nie. Rentowność brutto to roczny czynsz podzielony przez cenę. Cap Rate to dochód operacyjny netto podzielony przez cenę, przy czym NOI to czynsz minus pustostan, koszty utrzymania, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie i zarządzanie. Dlatego Cap Rate nigdy nie jest wyższa od rentowności brutto, a różnica między nimi to Twój pustostan i koszty.
Jak kalkulator uwzględnia kredyt hipoteczny?
Jako kredyt w ratach równych: co miesiąc ta sama rata przez cały okres kredytowania. Raty z całego roku odejmujemy od przepływu pieniężnego, a saldo kredytu po pięciu latach od wartości przy sprzedaży. Wkład własny i oprocentowanie ustawiasz w bloku „Kredyt hipoteczny”, a okres kredytowania w ustawieniach zaawansowanych. Przyszłych zmian oprocentowania kalkulator nie modeluje.
Dlaczego łączny zysk jest wyższy niż wzrost wartości?
Bo obejmuje też przepływ pieniężny z pięciu lat. Łączny zysk to Twój kapitał po sprzedaży (wartość minus koszty sprzedaży i saldo kredytu) plus skumulowany przepływ pieniężny minus zainwestowane środki własne. Koszty zakupu i sprzedaży go zmniejszają. Ujemny przepływ pieniężny również, i wtedy zysk może spaść poniżej wzrostu wartości.
Co to jest IRR i po co liczyć je obok ROI?
IRR to średnia roczna stopa zwrotu, która uwzględnia, kiedy wpływają pieniądze. Dwie nieruchomości z takim samym ROI za 5 lat mogą mieć różne IRR: jeśli jedna przynosi czynsz od pierwszego roku, a druga cały zysk daje dopiero przy sprzedaży, wyższe IRR ma pierwsza. IRR jest wartością roczną, więc można je wprost porównać z rocznym oprocentowaniem lokaty lub obligacji.
Czy kalkulator uwzględnia podatki konkretnego kraju?
Nie. Podatki przy zakupie, od posiadania i od najmu bardzo się różnią między krajami i zależą od Twojego statusu podatkowego, dlatego kalkulator nie podstawia stawek żadnego kraju. W ustawieniach zaawansowanych podatek od nieruchomości (kwota roczna) i podatek od najmu domyślnie wynoszą 0, a koszty zakupu ustawiono orientacyjnie na 5% ceny. Zastąp je liczbami dla swojego przypadku. Podatek od zysku ze sprzedaży i podatki w kraju Twojej rezydencji nie są uwzględnione. Punkt wyjścia znajdziesz w naszych przewodnikach po krajach, a dokładne kwoty sprawdź u doradcy podatkowego.
Jaka rentowność najmu jest dobra?
Jednego punktu odniesienia nie ma: wszystko zależy od kraju, rodzaju nieruchomości i oprocentowania kredytu. W skali kalkulatora Cap Rate od 6% jest oznaczona jako wysoka, a od 4% do 6% jako średnia. Porównaj wynik ze swoją alternatywą. Jeśli lokata w Twojej walucie daje więcej niż Cash-on-Cash nieruchomości, w tym zakupie stawiasz na wzrost wartości, a nie na czynsz.
