Há dez anos bastava fotografar um apartamento vazio em Koukaki, publicá-lo no Airbnb e ter a primeira reserva na mesma semana. Ninguém verificava nada. Essa Grécia já não existe. O país tem hoje um dos regimes de arrendamento de curta duração mais organizados da Europa: número de registo obrigatório para cada anúncio, uma lei de segurança com consequências reais, congelamento de licenças no centro de Atenas e um regulamento europeu que, a partir de maio de 2026, vai retirar de uma só vez os anúncios não registados de todas as grandes plataformas.
O que importa, se está a pensar comprar, é isto: o mercado em si vai bem. O turismo grego continua a bater recordes, a ocupação nas ilhas em julho e agosto envergonha boa parte do Mediterrâneo, e um arrendamento legal, segurado e registado rende praticamente o mesmo que antes, menos uma camada fixa de custos burocráticos. As regras castigam sobretudo quem queria improvisar.
Este guia percorre o que a lei exige de facto em 2026, quanto custa cumprir, onde as restrições apertam mais e quando compensa mais assinar um contrato de doze meses.
O número AMA: sem registo, sem anúncio
Todo o imóvel oferecido para arrendamento de curta duração na Grécia precisa de um AMA, um número de registo emitido através do sistema online da AADE, a autoridade fiscal grega. Regista-se por imóvel, não por anfitrião, e o número tem de aparecer em cada anúncio publicado: Airbnb, Booking.com, Vrbo, o seu próprio site, todos. Um anúncio sem AMA visível é ilegal à primeira vista, e o inspetor nem precisa de visitar o apartamento para o detetar. Basta-lhe ler o anúncio.
Registar-se é a parte fácil. Faz-se eletronicamente, está ligado ao seu número fiscal grego, e um contabilista local costuma tratar disso por uma taxa modesta, a par das suas declarações anuais. Onde os proprietários tropeçam é no que esse registo implica depois. Cada estadia deve ser declarada no registo de arrendamento de curta duração da AADE. As plataformas reportam a sua receita bruta ao fisco por conta própria, pelo que os dois conjuntos de dados são cruzados, e uma discrepância entre o que o Airbnb declarou e o que declarou é uma das formas mais comuns de atrair uma inspeção.
Proprietários estrangeiros precisam de um número fiscal grego (AFM) antes de tudo isto. Se comprou o imóvel através de um advogado, já o tem: é obrigatório para a própria escritura.
Lei 5170/2025: o patamar de qualidade e segurança
Antigamente, o registo era o jogo todo. Desde que entrou em vigor a Lei 5170/2025, é apenas o bilhete de entrada. A lei fixa padrões mínimos que qualquer arrendamento de curta duração registado tem de cumprir, e finalmente deu aos inspetores algo concreto para verificar além do número no anúncio.
Os requisitos essenciais são estes:
- Seguro de responsabilidade civil para os hóspedes, emitido por uma seguradora licenciada para operar na Grécia
- Extintores e detetores de fumo instalados e a funcionar, não guardados num armário ainda dentro da embalagem
- Certificado de segurança da instalação elétrica, assinado por um eletricista licenciado
- Certificação de controlo de pragas emitida por um prestador certificado
- Um espaço que se qualifique como habitação a sério, com luz natural e ventilação; caves ou arrecadações disfarçadas de estúdio não passam
- Uma folha informativa de emergência para os hóspedes, com saídas e números de emergência
Nada disto é exótico. É mais ou menos o que sempre se pediu a uma pequena pensão, adaptado a um apartamento. Num imóvel construído ou remodelado nas últimas duas décadas, cumprir o padrão resolve-se normalmente com dois técnicos e um corretor de seguros. As casas antigas das ilhas podem precisar de obras a sério, geralmente na parte elétrica, e vale a pena incluir esse custo em qualquer compra onde a fiação seja mais velha do que o seu contabilista.
O seguro é o que os proprietários estrangeiros mais erram, porque a apólice tem de vir de uma seguradora licenciada na Grécia. A apólice da casa em Munique ou em Manchester não conta, por mais generosa que seja a sua cobertura de responsabilidade civil.
Inspeções e coimas
A fiscalização deixou de ser teórica. Há inspeções no terreno, e as coimas foram desenhadas para escalar: dolorosas da primeira vez, bastante piores em caso de reincidência, e no topo capazes de apagar mais do que uma temporada inteira de receita de arrendamento. Operar sem qualquer AMA cai diretamente na categoria mais severa. A lógica é clara: a Grécia não quer proibir o arrendamento de curta duração, quer que o incumprimento seja, evidentemente, mau negócio.
Uma forma prática de pensar nisto: cumprir tudo custa algumas centenas de euros por ano mais uns certificados pontuais. Ser apanhado sem isso pode custar mais do que um apartamento T2 em Atenas fatura num ano. Não há nenhuma conta em que saltar a burocracia compense.
O congelamento em Atenas, e porque vale a pena vigiar Salónica
Nos bairros densos do centro de Atenas, os que absorveram a maior parte do boom do Airbnb, o governo congelou novos registos AMA. Um imóvel ali que ainda não tenha número não consegue obtê-lo enquanto durar o congelamento. A lógica é a mesma de Barcelona ou Lisboa: prédios inteiros converteram-se em hotéis com caixa de chaves enquanto os moradores procuravam casa, e o centro esvaziava-se rua a rua.
Os registos já existentes continuam a funcionar, o que produz um efeito colateral interessante. Apartamentos dentro das zonas congeladas que já têm um AMA ativo vendem-se com sobrepreço, porque a própria licença se tornou o bem escasso. Um vendedor que anuncia "com registo de arrendamento de curta duração ativo" no centro de Atenas está a dizer-lhe algo sobre o preço antes de ver a cozinha.
Duas conclusões para quem compra. Primeira: nunca presuma que um apartamento no centro de Atenas pode ser arrendado a curto prazo. Confirme em que bairro fica, se já existe um registo e se este sobrevive à venda; peça ao seu advogado que confirme tudo por escrito. Segunda: vigie Salónica. As mesmas pressões que produziram o congelamento em Atenas existem também ali, e ninguém no mercado grego ficaria surpreendido se limites semelhantes chegassem. Comprar no centro da segunda maior cidade da Grécia apenas pela receita do Airbnb é apostar que as regras ficam paradas. Ultimamente não têm ficado.
Fora destas zonas — nas ilhas, ao longo da costa e no resto do país — o registo continua aberto, e o padrão nacional descrito acima é todo o regulamento.
Um par de apartamentos ou um negócio? Atenção ao limiar
A lei grega traça uma linha entre quem arrenda tranquilamente uma ou duas propriedades e quem, na prática, gere um negócio de alojamento. Abaixo dessa linha, declara a receita como particular e a vida mantém-se relativamente simples. Acima dela, o Estado trata a atividade como profissional: registo de empresa, IVA, taxas por dormida e toda a contabilidade que isso implica.
Onde exatamente essa linha cai tem mudado ao longo dos anos e depende em parte de quantas propriedades arrenda e de como a operação está estruturada, por isso trate isto como uma pergunta para o seu contabilista antes de crescer, não depois. O padrão a reter é simples: uma ou duas propriedades, regime simples. Construa uma carteira, e a Grécia espera que se pareça com o hoteleiro em que se tornou. Muitos proprietários estrangeiros descobriram esta fronteira com efeitos retroativos, e o IVA retroativo não é a carta preferida de ninguém.
Como a receita é tributada
Para particulares no regime simples, a receita de arrendamento de curta duração é tributada a taxas progressivas: suave na primeira faixa, subindo à medida que o total anual cresce. A Grécia cobra ainda aos hóspedes uma pequena taxa noturna de resiliência climática, mais alta nos meses de verão, que o anfitrião cobra e repassa. A receita declara-se anualmente, e como as plataformas já reportaram o seu valor bruto à AADE, os seus números têm de bater certo com os deles.
A maioria dos países de origem dos compradores tem acordos de dupla tributação com a Grécia, pelo que a mesma receita não é tributada duas vezes na totalidade, mas vai declarar na Grécia seja qual for o país onde vive. Um contabilista habituado a arrendamento de curta duração trata de todo o ciclo, normalmente por algumas centenas de euros por ano. Dado o que lhe poupa em discrepâncias e prazos perdidos, é uma das poucas rubricas do orçamento verdadeiramente não opcionais.
Um hábito a criar desde o primeiro dia: guarde todas as faturas. Certificados, seguro, limpezas, reparações, honorários do contabilista. Parte reduz a sua base tributável, e tudo responde se a AADE algum dia perguntar.
Maio de 2026: o cumprimento deixa de ser opcional
Até agora, ser detetado dependia de as autoridades gregas darem consigo. A partir de maio de 2026, o regulamento europeu do arrendamento de curta duração muda o mecanismo por completo. As plataformas que operam na UE terão de recolher os números de registo, verificá-los junto dos registos oficiais e remover os anúncios que falhem a verificação. Os dados de reservas fluem das plataformas para as autoridades segundo um calendário padrão, em todos os Estados-membros ao mesmo tempo.
Veja isto do ponto de vista de um anfitrião não registado. Não há nenhuma batida à porta. O anúncio simplesmente desaparece do Airbnb e do Booking.com na mesma semana, junto com o histórico de avaliações e o calendário de reservas construído ao longo de anos. A zona cinzenta que tornava sobrevivível o incumprimento ocasional está a ser fechada ao nível da plataforma, e a Grécia, que já tem o seu registo a funcionar através da AADE, é um dos países onde esse interruptor pode ser acionado sem sobressaltos. Se está a comprar a pensar em arrendamento de curta duração, o único plano sensato em 2026 é o registo completo desde o primeiro dia.
Golden visa: o seu imóvel não pode ser um Airbnb
Há uma regra que apanha bastantes investidores desprevenidos, e merece secção própria. Os imóveis comprados ao abrigo do programa golden visa grego, segundo as regras em vigor desde 2024, não podem ser usados para arrendamento de curta duração. A proibição está escrita no próprio programa: violá-la arrisca coimas avultadas e o próprio título de residência. A golden visa é hoje um produto de residência, não um produto de rentabilidade, e as autoridades gregas têm sido claras quanto a isso.
Se quer tanto a residência grega como a receita do Airbnb, a estrutura que funciona passa por dois imóveis distintos: um comprado para qualificar para o visto, outro, adquirido fora do programa, dedicado a gerar receita. E se a residência não lhe importa, nada disto se aplica: uma compra comum não tem qualquer restrição de arrendamento de curta duração além de tudo o que já foi descrito aqui. Mapeámos as regiões e os limiares no nosso guia sobre onde comprar casa na Grécia, que combina bem com este artigo.
Onde o arrendamento de curta duração ainda funciona bem
Tirando as manchetes, o mapa continua na sua maioria verde. O congelamento em Atenas cobre um punhado de bairros centrais de uma única cidade. Em todo o resto continua a funcionar o modelo que tornou os arrendamentos de curta duração gregos atrativos: verões fortes, épocas médias que se alongam um pouco a cada ano, e preços de compra bem abaixo de um litoral comparável em Espanha, Portugal ou o sul de França.
São as ilhas com épocas a sério que puxam pelo mercado. Creta, Rodes e Corfu oferecem mais de vinte semanas reserváveis e aeroportos com ligações durante todo o ano. As Cíclades mais movimentadas concentram tarifas noturnas surpreendentes numa janela mais curta. O Peloponeso costeiro e a Calcídica trocam a intensidade da época alta por uma entrada muito mais barata e um mercado doméstico em crescimento. Até Atenas, fora das zonas congeladas, funciona, com a vantagem particular da procura urbana em fevereiro, quando as ilhas dormem. Veja os anúncios da Grécia na HomeNSearch e vai perceber a diferença: o mesmo dinheiro compra um estúdio no código postal errado ou uma casa de aldeia com dois quartos, vista mar e uma zona de registo ainda aberta à volta.
As contas de um arrendamento em conformidade
Quanto custa, na prática, o regulamento? Para um apartamento típico: o seguro de responsabilidade civil ronda algumas centenas de euros por ano. O certificado elétrico e o controlo de pragas são despesas pontuais ou renovações periódicas na casa das poucas centenas de euros. Detetores e extintores são uma compra pequena e única. Somando o contabilista, obtém-se uma camada fixa de conformidade abaixo de mil euros por ano, uma vez os certificados tratados.
Compare isto com a receita e o quadro organiza-se sozinho consoante a geografia. Um T2 bem localizado perto de uma vila balnear cretense pode faturar dezenas de milhares de euros ao longo de uma época longa, pelo que a conformidade consome uma fatia baixa, de um só dígito, do rendimento. Limpeza, gestão e comissões das plataformas sempre foram as rubricas mais pesadas. Numa ilha de época curta, com apenas catorze semanas reserváveis, os mesmos custos fixos pesam muito mais, e um imóvel marginal pode passar de "rentabilidade decente" a "passatempo caro" assim que cada certificado é pago. A regulação não arruinou o modelo; subiu o que está em jogo consoante a duração da época.
Antes de comprar seja o que for confiando nas projeções de um agente imobiliário, refaça as contas incluindo todos os custos. O nosso artigo sobre como funciona realmente a rentabilidade do arrendamento explica o método, incluindo os custos que as projeções brilhantes costumam calar.
A alternativa: o arrendamento de longa duração
Às vezes a resposta é dispensar todo o aparato. Um contrato de doze meses não precisa de AMA, nem de seguro de responsabilidade perante hóspedes, nem de taxa por noite, e não é tocado pelo congelamento de Atenas. A receita bruta é menor, muitas vezes entre um terço e metade da de um arrendamento de curta duração bem gerido numa boa localização, mas também o são os custos, os períodos vazios e o trabalho. A Grécia tem ainda oferecido incentivos fiscais a quem passa um imóvel de curta para longa duração, o que estreita ainda mais a diferença, sobretudo em Atenas, onde a procura de inquilinos é profunda e constante.
Para um apartamento dentro das zonas congeladas sem um AMA transferível, o arrendamento de longa duração não é o plano B: é o plano. No resto do país, é o termo de comparação honesto. Um arrendamento de curta duração que só supera um contrato longo se ignorar doze semanas de vazio no inverno não o supera, na realidade.
Lista de conformidade antes da primeira reserva
- Obtenha o seu número fiscal grego (AFM), caso a compra ainda não lho tenha dado.
- Confirme que o imóvel fica fora de uma zona de registo congelada, ou que um AMA existente se transfere validamente com a venda.
- Registe o imóvel através da AADE e obtenha o AMA.
- Contrate um seguro de responsabilidade civil com uma seguradora licenciada na Grécia.
- Instale detetores de fumo e extintores; encomende o certificado de segurança elétrica e o de controlo de pragas.
- Prepare a folha de emergência para hóspedes, com saídas e contactos de emergência.
- Mostre o AMA em cada anúncio, em cada plataforma, antes de aceitar uma única reserva.
- Contrate um contabilista; declare cada estadia no registo da AADE e cobre a taxa climática.
- Registe na agenda as renovações: o seguro anualmente, os certificados segundo o seu próprio ciclo.
Faça tudo isto e maio de 2026 passa sem sobressaltos para si. Salte metade e essa mesma data transforma-se num prazo a temer.
Perguntas frequentes
Preciso de um número AMA para um único quarto, ou só para imóveis inteiros?
Qualquer alojamento oferecido para arrendamento de curta duração através de uma plataforma precisa do seu próprio registo, e o número tem de estar visível no anúncio. A obrigação está ligada ao espaço anunciado, não à parte do edifício que possui.
Ainda é possível obter uma licença de arrendamento de curta duração no centro de Atenas?
Não nos bairros congelados enquanto durar a restrição. Os registos já existentes ali continuam a operar, e é exatamente por isso que os apartamentos centrais com um AMA ativo têm hoje sobrepreço. Fora dessas zonas, incluindo boa parte de Atenas e o resto do país, o registo continua aberto.
O que acontece em maio de 2026 se o meu anúncio não tiver um número válido?
O regulamento europeu obriga as plataformas a verificar os números de registo e a remover os anúncios que falhem a verificação. Na prática, um anúncio não conforme deve esperar remoção direta, e não uma carta de aviso, além das coimas que as autoridades gregas aplicam por operar sem registo.
Posso arrendar a curto prazo um imóvel comprado com a golden visa?
Não, se o comprou segundo as regras em vigor desde 2024. O arrendamento de curta duração desses imóveis está proibido, e violar a regra arrisca tanto coimas avultadas como o próprio título de residência. Imóveis comprados fora do programa não têm essa restrição.
