Grande parte do que se vende num lançamento no Dubai ainda não existe. As unidades em planta, compradas a partir de uma planta e de alguns renders, têm representado a maioria das transações imobiliárias da cidade nos últimos anos, e surge quase todas as semanas um novo projeto no mercado.
Os compradores continuam a aparecer por dois motivos. Pagam a prestações enquanto a torre é construída, em vez de transferir o preço total logo no primeiro dia, e os preços de lançamento costumam ficar abaixo dos de imóveis equivalentes já concluídos no mesmo bairro. O regulador, entretanto, passou quase duas décadas a construir salvaguardas depois de o colapso de 2008 ter mostrado o que acontece sem elas. Vejamos como se estruturam os planos de pagamento, o que protege de facto o dinheiro do comprador e que riscos sobrevivem a toda essa proteção.
Por que a compra em planta domina os lançamentos do Dubai
O modelo convém a ambas as partes. Os promotores vendem antecipadamente para financiar a obra e provar procura junto dos seus financiadores. Os compradores ganham três ou quatro anos para pagar, prioridade na escolha de unidades e pisos, e um preço fixado antes de o bairro do projeto amadurecer. Em zonas de planeamento integrado como Dubai Creek Harbour ou Dubai South, quase tudo o que sai para o mercado começa em planta, simplesmente porque os edifícios ainda não existem.
Há também a questão do financiamento. Um imóvel pronto comprado com hipoteca implica entrada mais taxas antecipadas e prestações a partir do primeiro mês. Um plano de pagamento em planta reparte o mesmo desembolso ao longo do período de construção sem juros, porque não é um empréstimo. Para quem prefere não recorrer a crédito, é aí que está todo o atrativo.
Como se estruturam os planos de pagamento
Um plano típico começa com um sinal de reserva de cerca de 10%, seguido de prestações ligadas a datas do calendário ou a marcos da construção: uma parcela nas fundações, outra quando a obra ultrapassa os 40%, e assim por diante. A proporção entre o que se paga durante a construção e o que se paga na conclusão dá o nome aos planos. Um plano 60/40 significa 60% enquanto a torre sobe e 40% na entrega das chaves.
Os planos pós-entrega adiam parte do preço para além da conclusão. Pode pagar-se metade durante a construção, mudar-se ou arrendar a unidade, e liquidar o restante ao longo de dois ou três anos enquanto ela gera renda. Cómodo, mas raramente gratuito: o promotor incorpora essa flexibilidade no preço, por isso vale comparar a mesma tipologia entre projetos antes de decidir se o calendário alargado compensa.
Também há hipotecas para compra em planta, ainda que as regras do Banco Central dos EAU limitem o financiamento a 50% do preço, contra até 80% numa primeira habitação já concluída. A maioria dos compradores segue simplesmente o calendário do promotor e hipoteca a última prestação na entrega, se necessário.
O que protege o dinheiro do comprador
O Dubai aprendeu as suas lições regulatórias da forma mais dura. Em 2008-2009, dezenas de projetos pararam com os sinais dos compradores perdidos para sempre. O quadro construído desde então assenta em três camadas principais.
Contas escrow
Ao abrigo da Lei do Dubai n.º 8 de 2007, todo o projeto em planta tem de ter uma conta escrow num banco aprovado pelo DLD antes de se vender uma única unidade. As prestações do comprador entram nessa conta, não nos fundos operacionais do promotor. O banco só liberta dinheiro contra o avanço da obra certificado por consultores independentes, pelo que o promotor não pode gastar esses pagamentos em marketing ou noutro terreno. Depois da conclusão, 5% do valor do projeto fica retido em escrow durante mais um ano para cobrir defeitos.
Regra prática: pague apenas para o IBAN escrow indicado no seu contrato de compra e venda. Se alguém pedir uma transferência para outra conta, seja qual for a explicação, é sinal para recuar.
O registo provisório Oqood
Um imóvel concluído recebe uma escritura de propriedade. Uma unidade em planta recebe a versão provisória: o registo Oqood junto do Dubai Land Department, que regista o interesse contratual do comprador nessa unidade específica antes de o edifício existir. A taxa de registo é 4% do preço de compra, a mesma percentagem que o DLD cobra em vendas de imóveis prontos. Depois de registada, a unidade não pode ser vendida duas vezes, e a posição do comprador mantém-se mesmo que o projeto mude de mãos. Vale a pena confirmar o registo pessoalmente através da app Dubai REST, sem confiar apenas na palavra do stand de vendas.
A regra dos 20% e a supervisão da RERA
Antes de vender qualquer coisa em planta, um promotor tem de ser dono pleno do terreno e ultrapassar um limiar financeiro: concluir 20% da construção, depositar 20% do valor do projeto em escrow, ou apresentar uma garantia bancária nesse montante. A RERA, o braço regulador do DLD, aprova cada projeto, publica percentagens de conclusão com base nas suas próprias inspeções no local, e pode congelar as vendas ou cancelar um empreendimento que deixe de avançar. Quando um projeto é cancelado, uma comissão judicial trata da liquidação e reembolsa os compradores a partir da conta escrow.
Os riscos que persistem
Nada disto torna a compra em planta tão segura quanto um apartamento concluído com escritura. Quatro riscos merecem atenção honesta.
Atrasos
Continua a ser o problema mais comum. As aprovações demoram, os empreiteiros são substituídos a meio do projeto, e um promotor cujas vendas abrandam tem menos entradas em escrow para movimentar, o que atrasa ainda mais a obra. A maioria dos contratos de compra e venda concede ao promotor entre seis e doze meses de tolerância além da data de conclusão prevista antes de o comprador ter direito a qualquer reclamação; passado esse prazo, a compensação passa pelos tribunais. Leia a cláusula de atraso antes de assinar, não depois do segundo trimestre falhado.
O incumprimento do próprio comprador
O calendário de prestações é um contrato vinculativo, e a lei do Dubai define um processo claro para quem deixa de pagar. O promotor notifica o DLD, o comprador tem 30 dias para regularizar, e depois disso o promotor pode rescindir e ficar com uma parte do que já foi pago. Essa percentagem depende de quanto a construção já avançou, e é significativa: costuma citar-se algo entre 25% e 40% do valor do contrato. Comprar em planta não é uma posição que se possa simplesmente abandonar. Se as circunstâncias mudarem, ceder o contrato a outro comprador costuma ser a melhor saída, embora a maioria dos promotores exija que 30-40% do preço já tenha sido pago antes de autorizar a cessão, cobrando ainda uma taxa pelo processo.
Uma queda de mercado a meio do plano
O comprador compromete-se ao preço de lançamento. Se os valores caírem 15% enquanto a torre sobe, continua a dever o preço do contrato, e um banco que avalie a unidade na entrega emprestará com base no valor atual, mais baixo, deixando o comprador a cobrir a diferença em dinheiro. O Dubai já viveu este cenário: quem assinou no pico de 2014 viu os preços descerem durante cinco anos antes da recuperação. Os ciclos fazem parte deste mercado. Compre em planta com um horizonte suficientemente longo para atravessar um deles.
A distância entre o render e a realidade
O marketing mostra uma lagoa ao entardecer. A entrega traz um edifício. Com promotores estabelecidos, essa distância costuma ser modesta; com promotores novos pode doer: acabamentos do hall mais baratos, um ginásio com metade do tamanho renderizado, uma "vista mar" interrompida pelo lançamento seguinte do outro lado da rua. Legalmente, o que conta é o anexo de especificações do contrato de compra e venda, não a brochura, e muitos contratos permitem que a área construída difira da contratada em alguns pontos percentuais sem compensação. Exija que acabamentos, eletrodomésticos e vistas prometidas fiquem por escrito.
Como avaliar o promotor e o projeto
A maioria dos dissabores em planta vem de saltar verificações que levam apenas uma tarde. Antes de reservar seja o que for, vale a pena percorrer esta lista breve.
- Visite dois ou três projetos já entregues pelo promotor, idealmente há cinco anos ou mais, e observe como os edifícios envelheceram.
- Compare as datas de entrega prometidas em projetos anteriores com a entrega real; portais e arquivos de notícias facilitam essa verificação.
- Confirme o registo RERA do projeto, os dados da conta escrow e a percentagem de conclusão atual no site do DLD ou na app Dubai REST.
- Peça a um advogado imobiliário dos EAU que leia o contrato de compra e venda, com atenção à cláusula de atraso, à tolerância de área, aos termos de cessão e ao anexo de especificações.
Um desconto de lançamento que não resiste a este escrutínio nunca foi de facto um desconto.
Entrega e vistoria de defeitos
Quando o edifício recebe o certificado de conclusão, o promotor exige a última prestação e faz a entrega. Não assine o termo de aceitação no local. Encomende primeiro uma vistoria de defeitos (snagging): o serviço custa a partir de umas centenas de dirhams e costuma encontrar dezenas de falhas, desde portas desalinhadas a varandas mal vedadas. Entregue a lista antes de tomar posse. O promotor continua responsável pelos defeitos em acabamentos e sistemas durante um ano após a entrega, e pela própria estrutura durante dez anos ao abrigo da responsabilidade decenal dos EAU. Depois de pago na totalidade, o registo Oqood converte-se numa escritura de propriedade em nome do comprador. Os restantes trâmites da compra, incluindo taxas, estão explicados no nosso guia sobre como comprar um imóvel no Dubai.
Quando a compra em planta vence a de imóvel pronto, e quando não vence
A compra em planta vence quando o horizonte é longo, quando se valoriza mais a estrutura de pagamento do que a renda imediata, e quando se compra num bairro com infraestrutura real a caminho. Perde quando é preciso rendimento de arrendamento desde o primeiro mês, quando se quer inspecionar exatamente aquilo por que se paga, ou quando as finanças não aguentam uma entrega atrasada. Não há resposta universal, apenas um ajuste ou desajuste face à situação de cada um; todos os prós e contras estão na nossa comparação entre compra em planta e revenda.
A HomeNSearch reúne tanto lançamentos atuais como imóveis prontos em todos os Emirados, para que possa comparar um plano de pagamento com um apartamento já concluído no mesmo bairro na nossa página dos EAU antes de decidir.
Perguntas frequentes
Os estrangeiros podem comprar em planta no Dubai?
Sim. Os compradores estrangeiros podem adquirir em planta em qualquer uma das zonas freehold designadas do Dubai, que cobrem a maioria dos bairros onde são lançados novos projetos. O registo Oqood, e mais tarde a escritura de propriedade, são emitidos em nome do comprador, e a propriedade não implica qualquer requisito de residência.
Posso vender a minha unidade em planta antes da entrega?
Normalmente sim, através da cessão do contrato de compra e venda a um novo comprador. Os promotores costumam exigir que 30-40% do preço já tenha sido pago antes de darem o seu consentimento, cobrando uma taxa pelo certificado de não objeção. Num mercado em alta, as cessões são uma forma comum de sair com lucro ainda antes de receber as chaves.
O que acontece se o meu projeto for cancelado?
A RERA pode cancelar um empreendimento que tenha estagnado, após o que uma comissão judicial o liquida e reembolsa os compradores a partir da conta escrow. A proteção é real, mas o processo é lento: os reembolsos podem demorar anos, e o dinheiro parado em escrow não rende nada enquanto se espera.
Comprar em planta é mais barato do que um imóvel pronto no Dubai?
No lançamento, unidades em planta comparáveis costumam ter preço inferior ao de imóveis concluídos na mesma zona, e o plano de pagamento reparte o custo sem juros. Se a vantagem se mantém depende do que o mercado fizer até à entrega, e é por isso que o desconto nunca deve ser o único motivo para comprar.
