Calculadora de rentabilidade do arrendamento
Calcule a rentabilidade do arrendamento de um imóvel e o fluxo de caixa depois das despesas, bem como o Cap Rate e o lucro a cinco anos, com o crédito habitação, a desocupação e os custos de compra e venda incluídos. Os números atualizam-se à medida que move os cursores.
- Avalie a rentabilidade
- Compare cenários
- Decida com segurança
Dados do investimento
1. Imóvel e renda
Parte do ano em que o imóvel fica vazio
2. Despesas
Manutenção, condomínio ou taxa de serviços, consumos a cargo do proprietário, pequenas reparações
3. Valorização do imóvel
Resultados do cálculo
Fluxo de caixa líquido
€ 1.130 / mês
€ 13.560 / ano
- Rentabilidade bruta
- 6%
- Cap Rate
- 4,5%
- Cash-on-Cash
- 4,3%
- Valorização
- 3%
Previsão a 5 anos
Perfil do investimento
Como calculamos- Rentabilidade
- Média
- Cap Rate 4,5%
- Fluxo de caixa
- Positivo
- € 1.130 por mês
- Margem de segurança
- Alta
- cobre os custos a partir de 17% de ocupação
- Dependência da valorização
- Média
- 40% do retorno vem da valorização
Números-chave (ano 1)
- Rendas brutas
- € 18.000
- Perda por desocupação
- -€ 1.440
- Despesas operacionais
- -€ 3.000
- Rendimento operacional líquido
- € 13.560
- Imposto sobre as rendas
- € 0
Fluxo de caixa líquido
€ 13.560
€ 1.130 / mês
Resultado ao fim de 5 anos
- Valor do imóvel
- € 347.782
- Custos de venda
- -€ 10.433
- Fluxo de caixa em 5 anos
- +€ 70.567
- Capital investido
- -€ 315.000
Lucro total
€ 92.916
ROI a 5 anos: 29,5% · 5,7% por ano, em média
Ponto de equilíbrio
- Ocupação mínima
- 17%
- Renda mínima
- € 272 / mês
O que o cálculo não inclui
- Variações cambiais
- Alterações da taxa de juro
- Obras de grande dimensão além da manutenção corrente
- Imposto sobre mais-valias na venda
- Impostos no seu país de residência
- Mobília e preparação do imóvel para arrendar
Um consultor verifica os números para um país concreto e seleciona imóveis dentro do seu orçamento
Como calculamos
A calculadora usa apenas os valores que introduz e não acrescenta dados de mercado. Por isso, o resultado vale tanto quanto as suas estimativas de renda e despesas. O fluxo de caixa, a rentabilidade e o ponto de equilíbrio referem-se ao primeiro ano; a previsão abrange cinco.
Fluxo de caixa
Partimos da renda de um ano e descontamos a desocupação. Ao que sobra subtraímos as despesas correntes, o imposto sobre o imóvel, o seguro e a comissão de gestão: obtém-se o rendimento operacional líquido (NOI, do inglês net operating income). Depois retiramos o imposto sobre as rendas, que incide sobre o NOI e só quando este é positivo, e um ano de prestações do crédito. O que resta é o fluxo de caixa anual. Dividido por 12, dá o valor mensal.
Rentabilidade
A rentabilidade bruta é a renda de um ano dividida pelo preço, sem contar a desocupação nem as despesas. O Cap Rate (taxa de capitalização) é o NOI dividido pelo preço. O crédito não o afeta, o que o torna uma boa base para comparar imóveis entre si. O Cash-on-Cash (rentabilidade do capital próprio) é o fluxo de caixa dividido pelo capital investido, ou seja, a entrada mais os custos de aquisição. Numa compra a pronto, a entrada é o preço total.
Resultado ao fim de 5 anos
O valor do imóvel cresce segundo o cenário escolhido, e a renda e as despesas sobem todos os anos à taxa que definir. Ao fim de cinco anos, calculamos o seu capital depois da venda: o valor menos os custos de venda e o capital em dívida. Somamos cinco anos de fluxo de caixa, subtraímos o capital investido e obtemos o lucro total. O ROI a 5 anos é esse lucro dividido pelo capital investido.
Rentabilidade média anual (IRR)
O ROI a cinco anos ignora quando o dinheiro entra; o IRR não. O IRR (internal rate of return; em português, TIR ou taxa interna de rentabilidade) é a taxa anual à qual o capital investido, o fluxo de caixa de cada ano e o seu capital depois da venda se equilibram. A calculadora procura essa taxa entre −99% e +100% por ano. Se não a encontrar nesse intervalo, por exemplo quando o dinheiro só sai, indica que não há rentabilidade média anual.
Ponto de equilíbrio
A ocupação mínima é a parte do ano em que o imóvel tem de estar arrendado para o fluxo de caixa chegar a zero. A renda mínima é a renda mensal que põe o fluxo de caixa a zero com a sua taxa de desocupação. Se o fluxo de caixa continuar negativo mesmo com o imóvel arrendado o ano inteiro, a calculadora avisa.
Perfil do investimento
É a escala própria da calculadora, não uma classificação do mercado nem uma recomendação. A rentabilidade é alta com um Cap Rate a partir de 6%, média entre 4% e 6% e baixa abaixo de 4%. O fluxo de caixa conta como perto de zero quando fica a menos de 2% da renda anual, para cima ou para baixo. A margem de segurança é alta quando o imóvel cobre os custos com menos de 70% de ocupação, e baixa quando precisa de mais de 90%. Para a dependência da valorização, somamos cinco anos de valorização e cinco anos de fluxo de caixa e vemos que parte cabe à valorização: abaixo de 30% a dependência é baixa, acima de 60% é alta.
Perguntas frequentes
Qual é a diferença entre o Cap Rate e a rentabilidade bruta?
O Cap Rate tem em conta a desocupação e as despesas; a rentabilidade bruta não. A rentabilidade bruta é a renda de um ano dividida pelo preço. O Cap Rate é o rendimento operacional líquido dividido pelo preço, sendo o NOI a renda menos a desocupação, as despesas correntes, o imposto sobre o imóvel, o seguro e a gestão. Por isso, o Cap Rate nunca é superior à rentabilidade bruta, e a diferença entre os dois corresponde à desocupação e às despesas.
Como é que a calculadora trata o crédito habitação?
Como um empréstimo de prestação constante: o mesmo valor todos os meses durante todo o prazo. Um ano de prestações sai do fluxo de caixa, e o capital em dívida ao fim de cinco anos sai do valor de venda. A entrada e a taxa de juro definem-se no bloco Crédito habitação; o prazo, nas definições avançadas. As alterações futuras da taxa de juro não são modeladas.
Porque é que o lucro total é maior do que a valorização?
Porque inclui também cinco anos de fluxo de caixa. O lucro total é o seu capital depois da venda (valor menos custos de venda e capital em dívida) mais o fluxo de caixa acumulado, menos o capital investido. Os custos de aquisição e de venda reduzem-no. Um fluxo de caixa negativo também, e pode deixar o lucro abaixo da valorização.
O que é o IRR e para que serve, se já existe o ROI?
O IRR é a rentabilidade média anual tendo em conta o momento em que o dinheiro entra. Dois imóveis com o mesmo ROI a cinco anos podem ter IRR diferentes: se um dá renda desde o primeiro ano e o outro obtém todo o ganho na venda, o primeiro tem o IRR mais alto. Como o IRR é uma taxa anual, pode comparar-se diretamente com a taxa anual de um depósito a prazo ou de obrigações.
A calculadora inclui os impostos de um país concreto?
Não. Os impostos na compra, na posse e sobre as rendas variam muito de país para país e dependem da sua situação fiscal, por isso a calculadora não preenche as taxas de nenhum país. Nas definições avançadas, o imposto sobre o imóvel (valor anual) e o imposto sobre as rendas estão a 0 por defeito, e os custos de aquisição estão fixados num valor genérico de 5% do preço. Substitua-os pelos números do seu caso. O imposto sobre mais-valias na venda e os impostos no seu país de residência não estão incluídos. Os nossos guias por país dão um ponto de partida; confirme os valores exatos com um consultor fiscal.
Qual é uma boa rentabilidade de arrendamento?
Não há uma referência única: depende do país, do tipo de imóvel e da taxa de juro do crédito. Na escala da calculadora, um Cap Rate a partir de 6% é marcado como alto, e entre 4% e 6% como médio. Compare o resultado com a sua alternativa. Se um depósito na sua moeda render mais do que o Cash-on-Cash do imóvel, nesta compra está a apostar na valorização e não na renda.
