Priset i annonsen är inte det pris du faktiskt betalar. Köp en lägenhet för 200 000 euro utomlands, och den verkliga notan hamnar oftast någonstans mellan 210 000 och 224 000 euro när skatter, notarieavgifter, mäklararvode och valutakostnader läggs ovanpå. De extra 5-12 procenten fångar fler utländska köpare på sängen än något bedrägeri eller dåligt kontrakt någonsin gör, av det enkla skälet att ingen räknade med dem i budgeten.
Och själva köpet är bara första ronden. Att äga ett hus i ett annat land ger upphov till räkningar varje år, en del i ett skattesystem du aldrig tidigare stött på, plus en tystare uppsättning kostnader, som växelkursmarginaler och flygresor, som aldrig dyker upp på någon faktura alls.
Den här guiden bryter ner den totala kostnaden för att köpa bostad utomlands efter typ: vad du betalar på tillträdesdagen, vad du betalar varje år därefter, och vad du betalar när du så småningom säljer. Exemplen kommer från verkliga marknader bland de 13 länder som HomeNSearch täcker, så siffrorna går faktiskt att kontrollera.
Köpeskatter: den enskilt största posten
Varje land tar ut något för själva överlåtelsen av äganderätten. Namnet varierar: stämpelskatt, lagfartsavgift, registreringsskatt, äganderättsavgift. Storleken varierar också, och betydligt mer än de flesta köpare räknar med.
Dubai håller det enkelt. Dubai Land Department tar ut en fast avgift på 4 procent av köpeskillingen, och det är i princip hela skattehistorien, eftersom emiratet inte tar ut någon årlig fastighetsskatt alls. Turkiet ser likartat ut vid själva köpet: en lagfartsskatt på 4 procent, som betalas när tapun, äganderättsbeviset, byter ägare. Officiellt delas den kostnaden mellan köpare och säljare. I praktiken är det en förhandlingsfråga, så avgör vem som betalar innan du skriver under något.
Europa väger tyngre. I Frankrike ligger de totala förvärvskostnaderna för en begagnad bostad vanligtvis kring 7-8 procent av priset när överlåtelseskatt och notariens arvode räknas ihop. Den siffran förändrar hela kalkylen för kort ägande: sälj inom några år, och enbart köpkostnaderna kan äta upp all värdeökning.
Två vanor sparar pengar här. Fråga vad skatten beräknas på, för i vissa länder är det det deklarerade priset och i andra ett officiellt taxeringsvärde, och de två kan skilja sig åt. Fråga sedan vad som går att förhandla. Skattesatserna gör det inte. Vem som betalar vilken avgift gör det ofta.
Begagnat eller nyproduktion? Skatten skiljer sig
Spanien delar upp världen i två. En begagnad bostad belastas med ITP, en överlåtelseskatt som fastställs region för region. En nyproduktion från en byggherre belastas i stället med 10 procent moms plus stämpelskatt. Ingen av vägarna är gratis, och totalsummorna skiljer sig tillräckligt för att påverka vilken typ av bostad du överhuvudtaget lägger på din kortlista.
Italien har den skarpaste uppdelningen av alla, och den handlar inte om byggnadens ålder utan om dig. Köper du som huvudbostad enligt prima casa-regeln, är registreringsskatten 2 procent. Köper du samma hus som fritidsbostad, hoppar den till 9 procent. Samma fastighet, samma notarie, flera gånger så hög skatt. Om du kvalificerar dig för prima casa är pappersarbetet värt varje timme det tar.
Cypern fungerar tvärtom. Nyproduktion belastas med moms, med en reducerad sats tillgänglig för din huvudbostad om du uppfyller villkoren, medan begagnade bostäder är momsfria men i stället drar med sig överlåtelseavgifter. Oavsett vilket är totalsummorna måttliga med europeiska mått mätt, vilket är en av anledningarna till att ön år efter år fortsätter att locka utländska köpare. Du kan se vad som finns på marknaden just nu på vår Cypern-sida.
Notarie-, jurist- och registreringsavgifter
I större delen av kontinentaleuropa är notarien inte valfri. Det är en statligt utsedd tjänsteman som kontrollerar äganderätten, upprättar handlingen och registrerar överlåtelsen, och arvodet följer oftast en lagstadgad glidande skala. Förutsägbart, i alla fall. Det är mer än vad som kan sägas om de flesta andra poster på den här listan.
En jurist är en separat kostnad, och i de flesta länder en separat nödvändighet. Här är skillnaden som spelar roll: notarien är neutral. Uppgiften är att göra affären laglig, inte att göra den bra för dig. Din egen jurist läser avtalet från din sida av bordet, på jakt efter viteklausuler, skulder kopplade till fastigheten, planöverträdelser och saknade tillstånd. På Cypern och i Turkiet, där notarien spelar en mindre roll i fastighetsaffärer eller ingen alls, bär oberoende juridisk rådgivning nästan hela den skyddande tyngden. Att hoppa över den för att spara ett arvode är den enskilt dyraste besparing en utländsk köpare kan göra.
Själva registreringen, det vill säga att ditt namn förs in i fastighetsregistret, är oftast den billigaste posten i högen. En fast summa eller en bråkdel av en procent. Budgetera för den ändå. Små kostnader adderar sig.
Mäklararvode: vem som betalar beror på var du köper
På vissa marknader betalar säljaren mäklaren. På andra gör köparen det. På några delas arvodet tyst, och själva uppdelningen är mer lokal sedvänja än lag. Fråga tidigt, och få svaret skriftligt, för inget förstör en tillträdesdag som att upptäcka en provision du trodde att motparten stod för.
Nyproduktionsköp ser ofta provisionsfria ut, eftersom byggherren betalar säljmäklaren. Avgiften finns ändå kvar. Den är inbakad i listpriset, precis som en stormarknad bakar in hylleplatskostnader i priset på ett bröd. Det är inget skäl att undvika nyproduktion, bara ett skäl att förhandla om priset i sig i stället för att anta att du har undvikit en kostnad.
Växelkursen: kostnaden utan faktura
Om dina pengar startar i en valuta och bostaden är prissatt i en annan, är valutaväxlingen en verklig kostnad. Ofta en stor sådan. Den gömmer sig på två ställen.
Först spreaden. Banker och överföringstjänster köper valuta till en kurs och säljer den till dig till en annan, och mellanskillnaden är deras marginal. På de belopp som ett bostadsköp rör sig med kan den marginalen tyst överstiga dina juridiska kostnader, och du kommer aldrig se den specificerad. Jämför leverantörer utifrån beloppet som faktiskt anländer, inte utifrån deras annonserade avgifter, som ofta är exakt noll just för att vinsten sitter inbäddad i kursen.
Sedan rörelsen. Vanligtvis går det månader mellan att komma överens om ett pris och att slutföra köpet. Om kursen rör sig mot dig under den perioden blir bostaden dyrare utan att priset i sig ändras alls. Ett terminskontrakt, som låser dagens kurs för en betalning månader fram i tiden, tar bort den risken till en blygsam kostnad. Prata med en valutaspecialist innan du skriver under, inte efteråt.
Skaffa en fullständig överföringsoffert skriftligt innan du lägger ett bud. Valutafrågan är enklast att lösa medan du fortfarande styr tidsplanen.
Vad du betalar varje år du äger bostaden
Köpkostnader gör ont en gång. Ägandekostnader återkommer.
Den årliga fastighetsskatten varierar mellan länder mer än nästan någon annan post på räkningen. Dubai tar inte ut någon, vilket över ett decennium av ägande blir ett rejält argument till stadens fördel. Cypern avskaffade sin nationella fastighetsskatt för flera år sedan och har nu en av de lättaste årliga bördorna i EU, med bara blygsamma lokala avgifter kvar. Frankrike och Spanien tar båda ut årliga lokala skatter baserade på fastighetens officiella värde och kommunen den ligger i. Det snabbaste sättet att få en verklig siffra för en specifik bostad är rakt på sak och effektivt: be att få se den nuvarande ägarens senaste skattebesked.
Sedan kommer de återkommande kostnaderna som inte har med staten att göra:
- samfällighets- eller serviceavgifter i lägenhetshus och resorter, som stiger med varje pool, hiss och receptionsdisk som komplexet underhåller
- bygg- och lösöresförsäkring, ofta obligatorisk om du lånat för att köpa
- el, vatten och fasta avgifter som fortsätter att ticka på även när bostaden står tom
- fastighetsförvaltning, vanligtvis en andel av hyresintäkten om du hyr ut, eller en fast avgift om du bara behöver någon lokal som håller i nycklarna
Ingen av dessa är dramatisk i sig. Tillsammans avgör de om en uthyrningsbostad faktiskt går med vinst eller bara ser ut att göra det i broschyren. Räkna igenom hela listan mot realistisk hyra innan du köper, inte efteråt.
Resor: posten varje kalkylark glömmer
Du flyger dit för att visa bostäder, förmodligen mer än en gång. Du flyger dit för att slutföra köpet, kanske för att öppna ett bankkonto personligen, och senare för att möblera bostaden och träffa förvaltningsbolaget. Lägg till hotell, hyrbil och några förlorade arbetsdagar, och ett enda köp kan generera fyra eller fem resor innan du någonsin tillbringar en natt i din egen säng där.
Jämfört med stämpelskatten är det inte en enorm summa. Men den är inte heller noll, och den landar på ditt kort månader före tillträdet, precis när dina kontanter är som mest ansträngda. Ge den en egen rad i budgeten så slutar den vara en överraskning.
Skatt hemma
Att köpa utomlands flyttar inte din skattehemvist. Ditt hemland kan fortfarande vara intresserat av fastigheten, vanligtvis på tre sätt.
Många länder kräver att invånare deklarerar utländska tillgångar över en viss tröskel, med verkliga sanktioner för den som håller tyst. Hyresintäkter från fastigheten är ofta beskattningsbara hemma också, utöver lokalt, där ett dubbelbeskattningsavtal avgör vem som får ta ut skatten först och vad du kan kvitta. Och när du säljer kan reavinsten bedömas på båda ställena enligt samma avtalsregler.
Inget av detta talar emot att köpa. Det talar för att lägga en timme hos en skatterådgivare som kan båda jurisdiktionerna innan pengarna rör sig. Gränsöverskridande skattemisstag är billiga att förebygga och smärtsamma att reda upp i efterhand.
Kostnaderna för att komma ut
Försäljning har sin egen räkning, och dagen du köper är rätt dag att förstå den. Reavinstskatt gäller i de flesta länder, även om många sänker eller efterger den efter en kvalificerande innehavstid. Du betalar troligen en mäklare för försäljningen. Och behållningen måste resa tillbaka genom växelkursen, med samma spread och samma timingrisk som på vägen in.
Köpare med en horisont på två till tre år fastnar oftast här. Med 5-12 procent spenderat på vägen in och försäljningskostnader som väntar vid utgången kräver en kort innehavstid en stark prisökning bara för att gå jämnt upp. Om du inte planerar att behålla bostaden länge väger kostnadsstrukturen i det land du väljer tyngre än utsikten från balkongen.
Att sätta en siffra på det
I de tretton länder HomeNSearch verkar i är mönstret konsekvent: räkna med att tilläggen lägger ungefär 5-12 procent ovanpå köpeskillingen, och betrakta allt under fem procent som en trevlig överraskning snarare än en plan. Dubai ligger nära botten av intervallet tack vare sin fasta DLD-avgift på 4 procent och nollskatt varje år. Frankrike ligger nära toppen innan du ens har anlitat en jurist. På ett köp av 300 000 euro är det spannet skillnaden mellan 15 000 och 36 000 euro. Riktiga pengar, och möjliga att känna till i förväg.
Bygg därför budgeten kostnad för kostnad för ditt specifika fall: land, begagnat eller nyproduktion, huvudbostad eller fritidsbostad. Om du är nyfiken på hur en genuint lågbeskattad marknad känns i praktiken, bläddra bland de aktuella bostäderna i Förenade Arabemiraten. Och innan du binder dig någonstans, läs vår genomgång av de fem misstag utländska köpare fortsätter att göra. Att underbudgetera tilläggen förtjänade sin plats på den listan.
Vanliga frågor
Hur mycket ska jag lägga till ovanpå utropspriset?
Räkna med 5-12 procent av köpeskillingen för att täcka skatter, notarie- och juristarvoden, mäklararvode och valutakostnader. Var i det intervallet du hamnar beror på landet och på bostadstypen, begagnat eller nyproduktion. Dyra andrahandsmarknader som Frankrike, med runt 7-8 procent enbart i förvärvskostnader, ligger nära toppen; Dubai, med sin fasta överlåtelseavgift på 4 procent och ingen årlig fastighetsskatt, ligger nära botten.
Vilka kostnader glömmer köpare oftast?
Valutaväxling och årliga löpande kostnader. Växelkursmarginalen dyker aldrig upp som en egen post, så den känns inte som en avgift, medan samfällighetsavgifter, försäkring och lokala skatter bara visar sig efter tillträdet, när budgetkalkylen redan är stängd. Båda går att förutse om du ber om verkliga siffror i förväg.
Betalar jag fortfarande skatt i mitt hemland?
Ofta ja. Många länder beskattar invånare för hyresintäkter och reavinster världen över, och kräver att utländsk egendom deklareras över en tröskel. Dubbelbeskattningsavtal hindrar dig vanligtvis från att betala fullt ut två gånger, men de får inte skyldigheten att försvinna. Låt en rådgivare kontrollera båda sidorna före köpet, inte vid din första skattedeadline efteråt.
Är nyproduktion billigare att köpa än en begagnad bostad?
Inte automatiskt. Nyproduktion byter ut stämpelskatt mot moms, 10 procent i Spanien till exempel, och byggherrens säljkostnader är inbakade i listpriset. Begagnade bostäder drar med sig överlåtelseskatt men lämnar mer utrymme att förhandla. I Italien är den avgörande faktorn inte byggnaden alls utan hur du kommer att använda den: en huvudbostad betalar 2 procent registreringsskatt mot 9 procent för en fritidsbostad.
