Frankrike säljer nästan en miljon bostäder om året, och utländska köpare tar en rejäl del av dem. Ingen kollar ditt pass i dörren: Frankrike har inga restriktioner för köpare utan hemvist i landet, oavsett vilka de är eller varifrån pengarna kommer. En amerikansk pensionär, en norsk investerare och ett Parispar köper alla under exakt samma regler. Det Frankrike däremot har är sitt eget sätt att göra affär på: en statlig tjänsteman kallad notarie, en tvåstegsstruktur för avtalet, och ett avgiftssystem som förvirrar nästan alla förstagångsköpare.
Den här guiden plockar isär maskineriet bit för bit: budet, compromis de vente, tiodagarsluckan, pengarna, bolånet och skatterna som fortsätter droppa in långt efter tillträdet. Räkna med två till tre månader mellan ett undertecknat bud och nycklarna i handen. Använd den tiden väl.
Inga restriktioner, men en väldigt fransk process
Börja med de goda nyheterna. Det finns inget godkännande för utländska köpare, ingen extra stämpelskatt för köpare utifrån, ingen kvot av det slag Singapore eller delar av Kanada tillämpar. Du behöver inte hemvist i landet, och du kan slutföra ett köp utan att någonsin sätta din fot där, genom att ge fullmakt för undertecknandena.
De praktiska hindren är administrativa. Alla dokument är på franska. Talar du inte språket brukar notarien insistera på en auktoriserad tolk vid den slutliga signeringen, på din bekostnad (räkna med 150–300 €). Och varje överföring passerar penningtvättskontroller, så håll ordning på papper som visar var dina pengar kommer ifrån. Finansierar du handpenningen genom att sälja aktier? Spara mäklarutdraget.
Notarien styr hela affären
Glöm den anglosaxiska modellen med två advokater som var och en kämpar för sin klient. En fransk affär leds av en notarie: en statligt utsedd tjänsteman som enligt lag måste vara opartisk. Notarien granskar säljarens lagfart trettio år tillbaka, hämtar detaljplaneakten från kommunhuset, kontrollerar servitut, avskriver förköpsrätter, driver in köpeskatterna för statens räkning och registrerar lagfarten hos fastighetsregistret. Utan notarien övergår ingenting.
Förköpsrätt förtjänar ett eget stycke, för den förvirrar nästan alla nykomlingar. I stora delar av det urbana Frankrike har kommunen en droit de préemption: den kan gå in och köpa fastigheten till det pris ni kommit överens om. Jordbruksmark kan utlösa en liknande rätt för SAFER, jordbruksmarksmyndigheten. Rätten avstås i de allra flesta affärer, men notarien måste alltid fråga, och kommunen har två månader på sig att svara. Det är en stor del av förklaringen till varför franska tillträden tar så lång tid.
Här kommer en nyans som de flesta guider missar. En notarie får enligt lag företräda både köpare och säljare, och i de flesta franska affärer är det precis vad som sker. Men du kan lika gärna utse din egen. Gör du det delar de två notarierna det reglerade arvodet mellan sig. Kostnaden för dig ändras inte med en enda euro. För en utländsk köpare som vill ha någon som går igenom varje klausul med dennes intressen i åtanke är en andra notarie den billigaste försäkringen i hela affären.
Från bud till nycklar, steg för steg
- Du lägger ett skriftligt offre d'achat, på eller under utropspriset. Så fort säljaren skriver under är hen bunden; du är det inte fullt ut ännu, av skäl som följer nedan.
- En till tre veckor senare undertecknar båda parter compromis de vente (ibland en promesse de vente), det egentliga avtalet. Varje villkor du vill ha måste stå med här.
- Därefter får du tio dagars betänketid. Du kan dra dig ur utan att ange skäl och förlorar ingenting. Säljaren har ingen motsvarande rätt.
- Du betalar en handpenning, vanligtvis 5–10% av priset, till notariens klientmedelskonto. Aldrig direkt till säljaren.
- De uppskjutande villkoren (conditions suspensives) löper sin gång. Viktigast är lånevillkoret: nekar en bank ditt lån på de villkor som skrivits in i compromis, upplöses affären och handpenningen kommer tillbaka.
- Notarien lägger de kommande månaderna på sökningar: lagfart, detaljplan, förköpsrätt, obetalda avgifter kopplade till fastigheten.
- Två till tre månader efter compromis skriver du under acte authentique på notariens kontor, efter att ha överfört resterande belopp och avgifter några dagar innan. Nycklarna byter ägare vid bordet.
Den tiodagarsperioden förtjänar en stunds eftertanke. Fransk lag ger bostadsköpare en lagstadgad ångerrätt efter att ett bindande avtal undertecknats, med full återbetalning av handpenningen, inga frågor ställda. Få länder skyddar köpare på det här sättet. Använd de tio dagarna till att läsa igenom de tekniska rapporterna en gång till, och backa ur om något känns fel.
Om de rapporterna: innan compromis måste säljaren ta fram en besiktningsakt som täcker asbest, bly, termiter, elinstallation, naturrisker och energimärkningen DPE. Läs DPE-rapporten två gånger om du planerar att hyra ut. Bostäder med betyg G är redan förbjudna på långtidsuthyrningsmarknaden, F följer 2028, och den romantiska stenlängan med enkelglas är precis den typ av köp som regeln fångar.
En regel att sätta upp på synlig plats: pengarna går via notarien, punkt slut. Alla förfrågningar om att betala en handpenning, en "bokningsavgift" eller slutbeloppet till ett privat konto är ett bedrägeriförsök, och ett vanligt sådant vid internationella affärer.
Vad notarieavgifter egentligen är: mest skatt
På en begagnad bostad ligger tillträdeskostnaderna på 7–8% av priset. Frankrike kallar detta "frais de notaire" — en olyckligt vald benämning som skrämmer köpare och smickrar ingen, för nästan alla pengarna går till staten, inte till notarien.
Ta en begagnad bostad för 300 000 €. Notan fördelas ungefär så här:
- Överlåtelseskatt (droits de mutation) på runt 5,8%, och lite mer i de många departementen som från 2025 valde att höja satsen: cirka 17 500 €.
- Notariens eget reglerade arvode, en glidande skala som på denna prisnivå landar nära 1%: cirka 3 000 € plus moms.
- Utlägg och lagfartsavgift: ytterligare 1 000–1 500 € för sökningar, dokumentavgifter och den 0,1-procentiga registreringsavgiften.
Nyproduktion fungerar annorlunda. Köper du på ritning, eller en bostad under fem år gammal vid sin första vidareförsäljning, sjunker tillträdeskostnaderna till 2–3%. Haken är att priset ni kommit överens om redan innehåller 20% fransk moms. Byggherrens siffra är bruttosiffran.
Mäklararvodet är den andra stora posten: 4–8%, proportionellt högre för billiga lantliga hus än för lägenheter i Paris. Franska annonser anger nästan alltid priset FAI, frais d'agence inclus, så siffran du ser är siffran att jämföra. Det är ändå värt att kolla vem som formellt betalar mäklaren, för överlåtelseskatten beräknas på priset utan arvode när köparen står för det. På ett köp om 300 000 € sparar den detaljen ensam flera hundra euro.
Bolån för personer utan hemvist: möjligt, med pappersarbete
Franska banker lånar ut till personer utan hemvist, till franska räntor snarare än en straffnivå. Det som ändras är handpenningen. EU-medborgare kan i regel låna 70–80% av priset; köpare utanför EU erbjuds oftare 50–70%. Amerikaner möter ett extra hinder eftersom FATCA-rapporteringen får en del franska banker att helt enkelt tacka nej till amerikanska kunder; en mäklare vet vilka banker som fortfarande säger ja.
Två franska sedvänjor formar varje ansökan. För det första begränsar tillsynsmyndigheten den totala skuldbelastningen till 35% av inkomsten, beräknad försiktigt, för lån med fast ränta på upp till 25 år. För det andra vill bankerna ha en livförsäkring kring lånet, med hälsodeklaration; franska långivare är starkt fästa vid produkten, och för äldre låntagare kan den kosta mer än själva räntemarginalen. Mindre lån som betalas tillbaka före 60 års ålder är numera undantagna från hälsodeklarationen, vilket hjälper.
Ordningen spelar roll. Skaffa ett skriftligt förhandsbesked innan du skriver under compromis, och se till att lånevillkoret speglar det lån du faktiskt ansökt om: belopp, räntetak, löptid. Säger banken nej är det den klausulen som ger dig tillbaka handpenningen. Vi har skrivit en separat guide om att ta bolån utomlands utan hemvist i landet som går igenom ämnet mer i detalj.
Betalar du i dollar eller pund? Priset låses i euro den dag ni skriver under compromis, och en kurssvängning på 3% under den tvåmånaders väntan flyttar din notan med mer än hela notariens arvode. Terminskontrakt finns till för precis den här situationen.
Ägandekostnader: skatterna som fortsätter efter nycklarna
Två lokala skatter spelar roll. Taxe foncière är fastighetsskatten, som debiteras varje höst, och varierar enormt mellan kommuner: samma fyrarumsvilla kan kosta 600 € om året i en by och 2 500 € i en stad tjugo minuter bort. Satserna har stigit sedan kommunerna förlorade sina huvudintäkter från skatten på huvudbostäder, och Paris ensamt höjde sin andel med över hälften 2023. Be säljaren om det senaste avis de taxe foncière innan du lägger ett bud. Det är en helt normal begäran.
Taxe d'habitation, den gamla boendeskatten, avskaffades för förstahandsbostäder 2023 men lever kvar för fritidsbostäder. Här finns fällan som fångar fritidshusköpare: i zones tendues, de officiellt utpekade områdena med ansträngd bostadsmarknad som omfattar tusentals kommuner inklusive Paris, Nice, Bordeaux och större delen av Côte d'Azur, kan kommunfullmäktige lägga på ett tillägg på 5–60%, och åtskilliga turistorter tar ut hela 60%. Skriv in den posten i budgeten innan du blir förälskad i utsikten.
Lägenhetsägare betalar också avgifter till samfälligheten (copropriété). Den vars nettoförmögenhet i fransk fastighet passerar 1,3 miljoner € omfattas av förmögenhetsskatten IFI, och hyresinkomst är skattepliktig i Frankrike från första euron, oavsett hemvist.
En lagfart är inget visum
Att köpa en fransk bostad ger dig ingen rätt att bo i Frankrike. EU- och EES-medborgare kan helt enkelt flytta dit. Alla andra, britter inräknat sedan brexit, är begränsade till 90 dagar per 180-dagarsperiod enligt Schengenreglerna. Ägare som vill stanna längre söker det långsiktiga besöksvisumet: bevis på stabil passiv inkomst i ungefär nivå med fransk minimilön, fullständigt privat sjukförsäkringsskydd, och ett undertecknat åtagande att inte arbeta i Frankrike. Visumet kan förnyas år efter år, och efter fem års vistelse kan det omvandlas till ett flerårigt uppehållskort. Huset stärker din ansökan som bevis på boende. Det ersätter bara inte visumet.
Var man ska köpa: en snabb tur genom regionerna
Côte d'Azur är premiummarknaden: Nice, Antibes och Cannes handlas för ungefär 6 000–15 000 € per kvadratmeter, de bästa uddarna långt över det, och det finns alltid en internationell köpare bakom dig vid nästa försäljning. Paris är likviditetsspelet; till 9 500–11 500 € per kvadratmeter är det inte billigt, men inget i Frankrike säljs snabbare eller hyrs ut mer förutsägbart. Alperna är en satsning på säsong: tvåsäsongsorter som Chamonix tjänar pengar större delen av året, medan rena vinterorter lever på fjorton veckors snö. Den som letar värde bör titta på Provence bortom de kända byarna, på Occitanien och på Dordogne, där rimligt bebodda lantliga hus fortfarande byter ägare för 1 500–2 500 € per kvadratmeter. Vår landssida om Frankrike följer dessa marknader, och du kan filtrera aktuella objekt på HomeNSearch efter region och budget.
Den franska processen ser långsam ut utifrån, och det är den också. Den är samtidigt bland de säkraste som finns: en statlig tjänsteman kontrollerar allt, din handpenning ligger på ett klientmedelskonto, och lagen ger dig tio dagar att ändra dig. Långsamt är en del av skyddet.
Vanliga frågor
Får utlänningar köpa bostad i Frankrike?
Ja, utan restriktioner. Frankrike gör ingen skillnad mellan köpare med eller utan hemvist, från EU eller utanför; processen är identisk för alla. De enda extrakostnaderna värda att räkna med är en auktoriserad tolk vid undertecknandet och, för köpare utanför euroområdet, en tjänst för valutaöverföring.
Hur mycket är notarieavgifterna i Frankrike?
Räkna med 7–8% av priset för en begagnad bostad och 2–3% för nyproduktion. Vid begagnade bostäder går större delen av summan till statlig överlåtelseskatt; notariens eget reglerade arvode landar nära 1%. Att utse en andra notarie för att företräda dig kostar inget extra, eftersom de två delar samma arvode.
Hur lång tid tar det att köpa hus i Frankrike?
Vanligtvis två till tre månader från compromis de vente till acte authentique, ibland fyra. Tempot styrs av förköpsrättskontrollen, där kommunen har upp till två månader på sig att svara, och av lånevillkoret. Ett kontantköp utan lånevillkor slutförs snabbare.
Ger ett bostadsköp i Frankrike uppehållsrätt?
Nej. Ägande innebär inga migrationsrättigheter, så ägare utanför EU stannar inom Schengengränsen på 90 av 180 dagar om de inte har visum. Det långsiktiga besöksvisumet passar de flesta fritidshusägare: det kräver passiv inkomst och sjukförsäkring, utesluter arbete och förnyas årligen. Efter fem års laglig vistelse kan man ansöka om ett flerårigt uppehållskort.
