Räkna ut avkastningen vid uthyrning
Se vilken avkastning en bostad ger vid uthyrning och vilket kassaflöde som blir kvar efter kostnaderna, plus cap rate och vinsten efter fem år. Bolån, vakans och transaktionskostnader räknas in, och siffrorna uppdateras direkt när du drar i reglagen.
- Bedöm avkastningen
- Jämför scenarier
- Ta ett välgrundat beslut
Ställ in din investering
1. Bostad och hyra
Andel av året som bostaden står tom
2. Kostnader
Underhåll, serviceavgift, el och vatten som ägaren betalar, mindre reparationer
3. Bostadens värdeökning
Beräkningens resultat
Nettokassaflöde
1 130 € / mån
13 560 € / år
- Bruttoavkastning
- 6 %
- Cap rate
- 4,5 %
- Cash-on-cash
- 4,3 %
- Värdeökning
- 3 %
Prognos för 5 år
Investeringsprofil
Så räknar vi- Avkastning
- Medel
- Cap rate 4,5 %
- Kassaflöde
- Positivt
- 1 130 € per månad
- Säkerhetsmarginal
- Hög
- går jämnt ut från 17 % beläggning
- Beroende av värdeökning
- Medel
- 40 % av avkastningen kommer från värdeökningen
Nyckeltal (år 1)
- Bruttohyresintäkter
- 18 000 €
- Förlust vid vakans
- −1 440 €
- Driftkostnader
- −3 000 €
- Driftnetto
- 13 560 €
- Skatt på hyresintäkter
- 0 €
Nettokassaflöde
13 560 €
1 130 € / mån
Resultat efter 5 år
- Bostadens värde
- 347 782 €
- Försäljningskostnader
- −10 433 €
- Kassaflöde under 5 år
- +70 567 €
- Insatt kapital
- −315 000 €
Total vinst
92 916 €
ROI efter 5 år: 29,5 % · i snitt 5,7 % per år
Nollpunkt
- Lägsta beläggning
- 17 %
- Lägsta hyra
- 272 € / mån
Ingår inte i kalkylen
- Svängningar i valutakursen
- Ändrad bolåneränta
- Större renoveringar utöver normalt underhåll
- Skatt på kapitalvinst vid försäljning
- Skatt i landet där du bor
- Möblering och iordningställande för uthyrning
En rådgivare kontrollerar siffrorna för ett visst land och tar fram bostäder inom din budget
Så räknar vi
Kalkylatorn använder bara de siffror du fyller i och hämtar inga marknadsdata. Resultatet blir alltså aldrig säkrare än dina antaganden om hyra och kostnader. Kassaflöde, avkastning och nollpunkt gäller första året, prognosen sträcker sig över fem år.
Kassaflöde
Vi tar årshyran och drar av vakansen. Från resten drar vi driftkostnader, fastighetsskatt, försäkring och förvaltarens arvode. Det som blir kvar är driftnettot (NOI, net operating income). Sedan drar vi av skatten på hyresintäkter, som tas ut på driftnettot och bara när det är positivt, och ett års lånebetalningar. Kvar blir kassaflödet per år. Delat med 12 blir det kassaflödet per månad.
Avkastning
Bruttoavkastning är årshyran delad med priset, före vakans och kostnader. Cap rate, på svenska direktavkastning, är driftnettot delat med priset. Lånet påverkar den inte, så den passar bra för att jämföra bostäder med varandra. Cash-on-cash visar avkastningen på pengarna du själv har satt in: kassaflödet delat med insatt kapital, alltså kontantinsatsen plus köpkostnaderna. Vid kontant köp är kontantinsatsen hela priset.
Resultat efter 5 år
Bostadens värde ökar enligt det scenario du väljer, medan hyra och kostnader stiger med den årliga takt du anger. Efter fem år räknar vi ut ditt eget kapital efter en försäljning: värdet minus försäljningskostnader och kvarvarande lån. Lägg till fem års kassaflöde och dra av insatt kapital, så har du den totala vinsten. ROI efter 5 år är den vinsten delad med insatt kapital.
Genomsnittlig årlig avkastning (IRR)
ROI efter fem år säger inget om när pengarna kommer in. Det gör IRR (internränta): den årliga räntesats där insatt kapital, varje års kassaflöde och ditt eget kapital efter försäljningen tar ut varandra. Kalkylatorn letar efter den räntan mellan −99 % och +100 % per år. Finns ingen i det intervallet, till exempel när pengar bara går ut, visar den att det inte finns någon genomsnittlig årlig avkastning.
Nollpunkt
Lägsta beläggning är den andel av året som bostaden måste vara uthyrd för att kassaflödet ska bli noll. Lägsta hyra är den månadshyra som ger ett kassaflöde på noll med din vakans. Om kassaflödet är negativt även när bostaden är uthyrd hela året säger kalkylatorn till.
Investeringsprofil
Det här är kalkylatorns egen skala, inte ett marknadsbetyg eller ett råd. Avkastningen räknas som hög vid en cap rate från 6 %, medel från 4 till 6 % och låg under 4 %. Kassaflödet räknas som runt noll när det ligger inom 2 % av årshyran åt något håll. Säkerhetsmarginalen är hög när bostaden går jämnt ut under 70 % beläggning och låg när den behöver mer än 90 %. För beroendet av värdeökning lägger vi ihop fem års värdeökning och fem års kassaflöde och tittar på hur stor andel värdeökningen står för: under 30 % är beroendet lågt, över 60 % högt.
Vanliga frågor
Vad är skillnaden mellan cap rate och bruttoavkastning?
Cap rate tar hänsyn till vakans och kostnader, bruttoavkastningen gör det inte. Bruttoavkastning är årshyran delad med priset. Cap rate är driftnettot delat med priset, där driftnettot är hyran minus vakans, driftkostnader, fastighetsskatt, försäkring och förvaltning. Därför är cap rate aldrig högre än bruttoavkastningen, och skillnaden mellan dem är din vakans och dina kostnader.
Hur räknar kalkylatorn med bolån?
Som ett annuitetslån: samma betalning varje månad under hela löptiden. Ett års betalningar dras från kassaflödet, och det kvarvarande lånet efter fem år dras från försäljningsvärdet. Kontantinsats och ränta ställer du in under Bolån, löptiden under avancerade inställningar. Framtida ränteändringar räknas inte in.
Varför är den totala vinsten högre än värdeökningen?
För att den också innehåller fem års kassaflöde. Total vinst är ditt eget kapital efter försäljningen (värdet minus försäljningskostnader och kvarvarande lån) plus ackumulerat kassaflöde, minus insatt kapital. Köp- och försäljningskostnader minskar den. Det gör också ett negativt kassaflöde, som kan pressa vinsten under värdeökningen.
Vad är IRR, och varför titta på den bredvid ROI?
IRR är den genomsnittliga årliga avkastningen med hänsyn till när pengarna kommer in. Två bostäder med samma ROI efter fem år kan ha olika IRR: om den ena ger hyra från första året och den andra gör hela sin vinst vid försäljningen har den första högre IRR. Eftersom IRR är en årlig räntesats kan du jämföra den direkt med räntan på ett sparkonto eller obligationer.
Räknar kalkylatorn med skatterna i ett visst land?
Nej. Skatter vid köp, ägande och uthyrning skiljer sig mycket mellan länder och beror på din skattemässiga situation, så kalkylatorn fyller inte i något lands skattesatser. Under avancerade inställningar står fastighetsskatt (ett belopp per år) och skatt på hyresintäkter på 0 från början, och köpkostnaderna är satta till schablonmässiga 5 % av priset. Byt ut dem mot siffrorna för ditt fall. Skatt på kapitalvinst vid försäljning och skatt i landet där du bor ingår inte. Våra landsguider ger en utgångspunkt; kontrollera de exakta siffrorna med en skatterådgivare.
Vad räknas som bra avkastning vid uthyrning?
Det finns inget enskilt riktmärke: det beror på land, typ av bostad och bolåneränta. På kalkylatorns skala markeras en cap rate från 6 % som hög och från 4 till 6 % som medel. Jämför resultatet med ditt alternativ. Om ett sparkonto i din valuta ger mer än bostadens cash-on-cash satsar du på värdeökning snarare än på hyran.
