Italien säljer sig självt. Det är själva köpprocessen som kräver mer förklaring: en statligt utsedd notarie står i centrum av varje affär, tre separata avtal ersätter det ena vanliga, och skatten beräknas på en grund som de flesta utländska köpare aldrig hört talas om — en grund som ofta sänker notan med två tredjedelar. Har du koll på de tre sakerna är resten pappersarbete.
Den här guiden går igenom hela resan, från ditt första skattenummer till dagen notarien läser upp köpehandlingen. Den tar också upp de två kända lockropen – euro-husen och 7-procentsskatten för pensionärer – med finstilt text kvar.
Vem får köpa bostad i Italien
Medborgare i EU, EES och Schweiz köper på samma villkor som italienare. Inga tillstånd, inga godkännanden, ingen gräns för antal fastigheter eller var de ligger.
Alla andra omfattas av ömsesidighetsregeln, condizione di reciprocità: Italien tillåter köpet om en italienare hade fått köpa i ditt hemland. Amerikaner, britter, kanadensare och australiensare klarar alla testet, så brexit ändrade ingenting i köprätten. Och har du redan ett italienskt uppehållstillstånd gäller ömsesidighetstestet inte dig alls.
Det ägandet inte ger är uppehållsrätt. Ett köpebrev ger bara det vanliga Schengenkvoten på 90 dagar per 180. Vill du stanna längre krävs visum, oftast ett visum för elective residence, som kräver att du kan visa en passiv inkomst på ungefär €31 000 om året för en ensam sökande.
Innan du visar intresse för något: codice fiscale, sedan ett bankkonto
Utan codice fiscale, det personliga skattenumret, händer ingenting i Italien. Du behöver det för att skriva på ett bud, öppna ett konto, koppla in el, till och med köpa ett sim-kort. Det är gratis och går snabbt: ansök hos vilket kontor som helst hos Agenzia delle Entrate med passet i hand, eller via det italienska konsulatet hemma innan du reser.
Ett lokalt bankkonto krävs inte enligt lag, men i praktiken vill du ha ett. Handpenning och slutlikvid går via bankcheck eller italiensk banköverföring, och elbolag och andra leverantörer förutsätter ett inhemskt konto för autogiro. Personer utan hemvist kan öppna ett conto corrente non residenti: ta med pass, codice fiscale och adressbevis, och räkna med några dagars handläggning snarare än direkt öppning.
Finansierar du köpet från utlandet förtjänar valutaväxlingen en egen rad i budgeten vid sidan av skatter och rådgivare. Vår guide om den verkliga kostnaden för att köpa bostad utomlands går igenom var pengarna faktiskt tar vägen, marknad för marknad.
De tre avtalen: så går ett italienskt köp egentligen till
En italiensk försäljning löper genom tre dokument, vart och ett mer bindande än det förra. Att veta vilket steg du befinner dig i talar om exakt hur mycket du fortfarande kan backa ur.
Steg ett: proposta d'acquisto
Det skriftliga budet. Mäklaren skriver det, du skriver under och bifogar en check, vanligtvis €5 000–10 000, som bevis på att du menar allvar. Här ligger fällan många köpare missar: när säljaren skriver under blir propostan bindande för båda parter. Det är inget artigt intresseanmälan, det är avtalets start. Förhandla därför pris och villkor innan du skriver på, och se till att undantag, som ett lånevillkor, skrivs in redan i det här steget.
Steg två: compromesso
Contratto preliminare, mer känt som compromesso, är själva åtagandet. Det låser priset, tillträdesdatumet och alla villkor för försäljningen, och åtföljs av en handpenning på 10–30% av priset.
Den handpenningen tar vanligtvis den juridiska formen av en caparra confirmatoria, och mekaniken spelar roll. Backar du utan giltig anledning förlorar du hela handpenningen. Backar säljaren i stället får du dubbelt tillbaka. Symmetrisk smärta, precis därför brukar båda parter helt enkelt dyka upp hos notarien på avtalad dag.
Gör kontrollerna innan compromesso, inte efteråt. Upptäcker du ett olovligt tillbygge eller €6 000 i obetalda samfällighetsavgifter efter att avtalet är skrivet är det ditt problem, inte din utväg.
Standardgranskningen ser ut så här: en geometra (lantmätare) besiktigar konstruktionen och kontrollerar att byggnaden stämmer med bygglovshandlingarna, medan din jurist kontrollerar lagfart och samfällighetsskulder, som i Italien följer med lägenheten. Vid längre glapp mellan avtal och tillträde kan compromesso också registreras mot fastigheten, ett steg som kallas trascrizione och som hindrar säljaren från att sälja lägenheten en gång till eller belåna den på nytt. Det kostar lite extra skatt och notarietid. Värt det.
Steg tre: rogito
Tillträdet. Köpare, säljare och notarie möts, köpehandlingen läses upp, du betalar slutlikviden, skatterna regleras genom notarien och nycklarna byter ägare. Talar du inte italienska kräver lagen en översättning eller en tvåspråkig handling, så budgetera för det. Efteråt registrerar notarien överlåtelsen i fastighetsregistret och uppdaterar Catasto, Italiens fastighetstaxeringsregister, i ditt namn. Från accepterat bud till rogito tar det normalt två till tre månader vid kontantköp, snarare fyra till sex med lån.
Vad notarien faktiskt gör
Notaion är det som utländska köpare oftast missförstår. Det här är inte din egen jurist. En notarie är en statlig tjänsteman, neutral mellan parterna, och det är notariehandlingen som gör överlåtelsen juridiskt giltig. Innan rogito bekräftar notarien att säljaren verkligen äger fastigheten, går igenom tjugo års register efter inteckningar, panter och tredjepartsanspråk, och kontrollerar att taxeringsuppgifterna stämmer med den befintliga byggnaden.
Du väljer notarie själv och betalar arvodet själv, vanligtvis 1–2,5% av priset inklusive registreringsarbetet. Vad notarien inte gör: förhandla åt dig, säga om du betalar för mycket, eller klättra upp på taket. Därför bör utländska köpare ändå anlita en egen jurist och en geometra – tillsammans runt €2 000–5 000 i en typisk affär, och billigt jämfört med vad de kan fånga upp.
Skatter vid köp: taxeringsvärdet förändrar allt
Köper du en begagnad bostad av en privatperson betalar du registreringsskatt, imposta di registro, på 9%. Nio procent låter tungt. Det de flesta guider utelämnar: den beräknas på taxeringsvärdet — inte på priset du faktiskt betalar.
Taxeringsvärden bygger på gamla värderingar och ligger långt under marknadspriserna, ofta på en tredjedel till hälften. På ett lantställe för €300 000 med ett taxeringsvärde på €100 000 blir 9-procentsskatten €9 000, inte €27 000. Be mäklaren om rendita catastale innan du lägger bud, så kan din jurist räkna fram exakt belopp i förväg.
Det blir ännu bättre om du faktiskt flyttar dit. Förbinder du dig att folkbokföra dig i den kommunen inom 18 månader sjunker skatten till 2% av taxeringsvärdet – systemet kallas prima casa. Villkoren: bostaden får inte tillhöra en lyxkategori (A/1, A/8, A/9), du får inte äga en annan prima casa i Italien, och säljer du inom fem år utan att köpa en ny huvudbostad kräver Agenzia delle Entrate tillbaka rabatten plus ett straff på 30% ovanpå. Missar du 18-månadersfristen gäller samma återkrav.
Nyproduktion fungerar annorlunda. Köper du av en byggherre inom fem år från färdigställandet betalar du moms på det faktiska priset: 10% som standard, 4% med prima casa-status, 22% för lyxkategorier. Ovanpå det tillkommer små fasta belopp för registrerings-, inteckningsavgift- och taxeringsskatt: €50 vardera vid privata köp, €200 vardera vid momsköp.
Utöver skatten tillkommer vid ett begagnat köp den återkommande kostnadslistan:
- notarie: 1–2,5% av priset
- mäklarprovision: cirka 3% plus moms, och i Italien betalar köparen sin del också
- egen jurist och geometra: €2 000–5 000 tillsammans
- lånekostnader, om aktuellt: bankens avgift plus en ersättningsskatt på 0,25% av lånet vid prima casa, annars 2%
Vad du betalar varje år
Italiens årliga fastighetsskatt, IMU, har ett undantag som förvånar många: en prima casa som inte räknas som lyx betalar ingen skatt alls. Bor du i bostaden du faktiskt lever i krymper årsräkningen till avfallsavgiften TARI, några hundra euro, plus eventuella samfällighetsavgifter.
Fritidsbostäder och lyxfastigheter betalar däremot IMU. Grundsatsen är 0,86% och varje kommun kan höja den till 1,06%, beräknat på ett uppräknat taxeringsvärde snarare än marknadsvärdet, så en semesterlägenhet för €250 000 hamnar ofta mellan €800 och €2 000 om året. Hyr du ut långsiktigt kan hyresinkomsten beskattas med schablonskatten cedolare secca på 21% i stället för progressiv inkomstskatt.
Bolån för personer utan hemvist
Italienska banker lånar ut till personer utan hemvist på 50–70% av värdet, mot 80% för bosatta, med löptider på 10 till 25 år. Processen kräver mycket dokumentation: översatta lönebesked eller deklarationer, kontoutdrag, kreditupplysningar hemifrån. Räkna med en ränta något högre än för bosatta och ett besked som tar veckor.
Två praktiska påpekanden. Bankerna gillar inte ruiner, så allt som kräver konstruktivt renoveringsarbete, inklusive hela kategorin euro-hus, blir vanligtvis ett kontantköp. Och få banken i rörelse innan du skriver på compromesso, med ett finansieringsvillkor inskrivet, för att förlora en handpenning på 20% på grund av ett nekat lån är det dyra sättet att lära sig den här läxan.
Efter rogito: den oglamorösa veckan
Ägandet inleder en kort runda administration som ingen fotograferar för Instagram. Först el, gas och vatten, som förs över på ditt namn genom en process som kallas voltura, eller aktiveras från grunden om huset stått tomt, vilket kostar mer och tar längre tid. Sedan hemförsäkring, som inte är obligatorisk i Italien om inte långivaren kräver det, även om brandförsäkring på ett gammalt stenhus är pengar väl spenderade. I en samfällighet, presentera dig för amministratore, se till att du finns med i registret för avgifter och möten, och be om de senaste två årens protokoll. De läses som en dagbok över allt som är fel med byggnaden.
Och har du valt prima casa tickar klockan redan: 18 månader för att folkbokföra dig hos kommunen. Boka in det besöket i kalendern samma vecka du får nycklarna.
De kända lockropen, ärligt granskade
Euro-hus
De finns på riktigt. Dussintals kommuner, mest på Sicilien, Sardinien och i den inre delen av södra Italien, säljer övergivna hus för en euro för att motverka avfolkning. Euron är rubriken, inte hela affären. Du förbinder dig att renovera, vanligtvis inom ett till tre år, ställer en garanti på €1 000–5 000, betalar själv notarie- och överlåtelsekostnader, och tar över en byggnad som stått tom i decennier och behöver nytt tak, golv, elinstallation och rördragning. Realistiska totalbelopp börjar runt €30 000 och stiger snabbt. Köp ett om du vill ha ett projekt och en ort att höra hemma i. Vill du bara ha billigt och beboeligt köper €30 000–60 000 en färdig lägenhet i samma trakter, helt utan förpliktelser.
7-procentsskatten för utländska pensionärer
Den här förtjänar betydligt mer uppmärksamhet än den får. Flytta din skattehemvist till en ort med under 20 000 invånare på Sicilien, Sardinien, i Kalabrien, Kampanien, Basilicata, Abruzzo, Molise eller Apulien, ta med en pension som betalas ut från utlandet, och Italien beskattar hela din utländska inkomst med en platt sats på 7% i upp till tio år. Villkoren är korta: ingen italiensk skattehemvist de föregående fem åren, och pensionen måste komma från en utländsk källa. Kombinera det med 2-procentsskatten vid köp genom prima casa och noll IMU på huvudbostaden, och den lilla söditalienska landsbygden blir ett av Europas billigaste ställen för en pensionär att bo bra och leva bra.
Var värdet finns
Nationellt kostar begagnade bostäder i snitt runt €1 800 per kvadratmeter, och spridningen kring den siffran är hela historien. Kalabrien, Molise, Sicilien och inre Apulien handlas under €1 000, med orter i inre Kalabrien på €400–600. Toppsegmentet har aldrig rört sig: Toscana, Ligurien och de norra sjöarna börjar runt €3 000 och sträcker sig långt förbi det i Chianti eller vid Comosjöns strand. Kuststräckan i Apulien runt Ostuni och Salento har stigit kraftigt det senaste decenniet men underskrider ändå jämförbara toskanska höglandsorter med hälften. Jämför marknader på vår landssida för Italien, eller gå direkt till aktuella objekt på HomeNSearch och kolla utropspriserna själv.
Vanliga frågor
Kan amerikaner köpa bostad i Italien?
Ja. Ömsesidighetsvillkoret är uppfyllt för amerikanska medborgare, och processen är densamma som för vilken utländsk köpare som helst: codice fiscale, proposta, compromesso, rogito. Den enda friktion amerikaner regelbundet rapporterar gäller bankärenden, eftersom vissa italienska banker hanterar FATCA-pappersarbetet långsamt, så räkna med extra tid för kontot.
Hur lång tid tar ett köp i Italien?
Två till tre månader från accepterat bud till rogito är normalt vid en kontantaffär, fyra till sex med lån. Compromesso-steget är medvetet flexibelt: parterna kommer helt enkelt överens om ett tillträdesdatum som passar dem, och glapp på sex månader eller mer är inte ovanliga när säljaren behöver tid att flytta ut.
Kan jag som utlänning få prima casa-förmånerna?
Ja, men bara om du verkligen flyttar dit. 2-procentssatsen förutsätter att du folkbokför dig i fastighetens kommun inom 18 månader efter köpet, och skattemyndigheten kontrollerar faktiskt detta. För en fritidsbostad betalar du 9-procentssatsen, fortfarande beräknad på det förmånliga taxeringsvärdet, så räkna igenom siffrorna innan du bygger om ditt liv kring en rabatt.
Ger ett husköp i Italien mig uppehållsrätt?
Nej. Ägandet ger inga uppehållsrättigheter, så ägare utanför EU har bara de vanliga 90 dagarna per 180 enligt Schengenreglerna. Att bo där permanent kräver visum; vägen via elective residence fungerar för köpare med passiv inkomst, och pensionärer som flyttar söderut kan kombinera det med 7-procentsskatten.
