Thailand tillåter inte utlänningar att äga mark. Inte genom äktenskap, inte genom envishet, och inte genom något av de kryphål som viskas om på strandbarer. Det en utländsk köpare kan göra är att äga en bostadsrätt fullt ut, arrendera mark eller en villa i 30 år, eller hålla fastigheten via ett thailändskt bolag som faktiskt driver verksamhet. Tre vägar, alla lagliga, alla med begränsningar som säljkontoret gärna hoppar över. Den här guiden går igenom samtliga, plus regeln om penningöverföring som fångar fler köpare än någon enskild lag, och vad hela paketet kostar.
Vad du får och inte får äga
Markrättslagen förbjuder utländska medborgare att inneha lagfart på mark. Bostadsrätter är undantaget: enligt lagen om kondominier kan en utlänning äga en lägenhet med äganderätt, registrerad i eget namn hos Land Department. Ett hus hamnar mitt emellan, eftersom thailändsk lag ser en byggnad som skild från marken under den — du kan alltså lagligt äga en villa samtidigt som du bara arrenderar tomten den står på. Det är hela menyn. Varje upplägg en utvecklare erbjuder är en av dessa tre lösningar i ny förpackning.
Väg 1: bostadsrätt med full äganderätt, den enda riktiga ägandeformen
Utlänningar får äga upp till 49 % av den säljbara golvytan i en kondominiumbyggnad. Golvyta, inte antal lägenheter, och kvoten räknas per byggnad, inte per projekt eller stad. I praktiken kan populära byggnader i Phuket, Pattaya och centrala Bangkok bli fullbokade på utlandskvot medan hälften av lägenheterna fortfarande står osålda.
Be byggnadens förvaltning, det så kallade juristic person office, om skriftlig bekräftelse på att kvot finns kvar för din lägenhet innan du reserverar något. Är kvoten full erbjuds du samma bostadsrätt på ett 30-årigt arrende istället. Det är en helt annan produkt med svagare andrahandsvärde, oavsett vad broschyren lovar. Hur kvoten beräknas och hur du kontrollerar den går vi igenom i vår guide om 49-procentskvoten för utlänningar.
En bostadsrätt med full äganderätt ger ett riktigt lagfartsbevis, rätten att sälja till vem som helst, och rätten att föra över lägenheten till arvingar, som själva måste rymmas inom kvoten. Priserna förklarar delvis varför vägen är så populär: i skrivande stund börjar en boendevänlig etta i Pattaya på ungefär 2,5 till 3 miljoner baht, medan Bangkoks mellansegment ligger på ungefär det dubbla. För de flesta utländska köpare är detta det renaste alternativet och bör vara förstahandsvalet.
Väg 2: arrende, 30 år och inga löften därefter
Mark och hus kan arrenderas i högst 30 år. Ett arrende längre än tre år måste registreras på lagfarten hos Land Department; utan registrering går bara de första tre åren att göra gällande. Ett registrerat arrende överlever en försäljning av marken, vilket betyder att den nya ägaren ärver dig som hyresgäst för resten av perioden. Arrende är också standardupplägget för villor i Phukets resortprojekt, där marken under ett helt projekt stannar hos utvecklaren.
Problemen börjar vid förlängningar. I flera år marknadsförde utvecklare “30+30+30”-upplägg som 90 år av trygg besittning, med förlängningsoptioner inskrivna direkt i avtalet. I mars 2025 slog Thailands högsta domstol fast att den här typen av på förhand avtalade förlängningskedjor inte är verkställbara, och betraktade dem som ett sätt att kringgå 30-årsgränsen. En förlängning är bara ett personligt löfte från den som äger marken vid det tillfället, inget mer. Många mäklare, och även advokatbyråers bloggar, marknadsförde ändå “90-åriga arrenden” så sent som 2026. De har fel, och domstolen har nu slagit fast det uttryckligen.
Arrende är fortfarande vettigt om du prissätter det ärligt. Betala för 30 års nyttjande — inte för ägande under ett annat namn. Se till att arrendet registreras på lagfarten. Står det ett hus på tomten, säkra byggnaden separat genom en registrerad byggrätt (superficies), så att åtminstone själva konstruktionen är din. Och betrakta år 31 och framåt som ett hopp, inte en tillgång.
Väg 3: ett thailändskt bolag, men bara ett äkta sådant
Ett thailändskt aktiebolag som till minst 51 % ägs av thailändare kan köpa mark, och en utlänning kan sitta som styrelseledamot och minoritetsägare i det. Det är legitimt så länge bolaget verkligen bedriver verksamhet: en villauthyrningsrörelse med riktiga bokningar och deklarationer, en restaurang som äger sina egna lokaler, ett litet hotell.
Det som är olagligt är målvaktsupplägget, där thailändska delägare håller sina andelar på papperet mot en avgift medan utlänningen styr allt. Både Markrättslagen och Foreign Business Act förbjuder det. Straffen sträcker sig till tvångsförsäljning av marken, böter och fängelse för både utlänningen och målvakterna, och tillsynen har skärpts sedan inspektionskampanjerna 2024 och 2025 i Phuket och andra turistprovinser.
Ett användbart test: skulle bolaget existera om det inte ägde din villa? Om svaret är nej, och mäklarens lösning är ett hyllbolag med tre thailändska namn du aldrig kommer att träffa, gå därifrån.
FET-regeln: så måste pengarna komma in
För att registrera en bostadsrätt i en utlännings namn vill Land Department ha bevis på att köpesumman kom från utlandet i utländsk valuta. Din thailändska bank dokumenterar detta med ett Foreign Exchange Transaction-intyg, som utfärdas för varje inkommande överföring på 50 000 USD eller mer; mindre överföringar täcks istället av ett bankintyg.
Detaljerna spelar roll. Skicka dollar, euro eller pund snarare än baht, och låt den mottagande banken i Thailand sköta växlingen. Ange syftet i överföringen, till exempel “köp av kondominium enhet 12A”, och se till att avsändarens namn stämmer exakt med det namn som ska stå på lagfarten. Spara också varje SWIFT-bekräftelse; banker tappar bort saker. FET-intyget behövs dubbelt: du behöver det på överlåtelsedagen, och du behöver det igen flera år senare för att kunna föra ut försäljningslikviden utan strul med banken.
Köpet, steg för steg
Ordningen nedan ser given ut på pappret. Det är just att hoppa över steg i den som ligger bakom de flesta av Thailands skräckhistorier om fastighetsköp.
- Anlita en oberoende advokat innan du reserverar något, och välj en som svarar inför dig — inte inför utvecklaren eller mäklaren.
- Genomför en due diligence: en lagfartssökning på chanoten, kontroll av inteckningar, belastningar och vägtillgång, bygglov, och för bostadsrätter kvotläget och byggnadens ekonomi. Var försiktig med varje lagfartstyp som ligger under chanote-nivå.
- Betala reservationsdepositionen först efter att din advokat läst villkoren. Depositioner ligger vanligen på 50 000 till 200 000 baht och bör vara återbetalningsbara om due diligence avslöjar problem.
- Skriv under köpeavtalet. Gäller det ett projekt på ritning, läs klausulerna om förseningar och viten två gånger; escrow är ovanligt i Thailand och de flesta betalningsplaner går rakt till utvecklaren.
- För in pengarna från utlandet enligt FET-reglerna ovan.
- Möt upp hos Land Department på överlåtelsedagen, där avgifterna betalas och lagfarten, eller arrendet, registreras i ditt namn.
Vad det kostar att köpa och äga
Transaktionskostnaderna är måttliga i internationell jämförelse, och de löpande kostnaderna nästan obefintliga, vilket är en av anledningarna till att thailändska bostadsrätter fungerar så bra som rena uthyrningsobjekt.
- Överlåtelseavgiften är 2 % av det officiellt taxerade värdet, och den delas oftast mellan köpare och säljare.
- Har säljaren ägt fastigheten kortare än fem år tillkommer en särskild företagsskatt på 3,3 %; efter det ersätts den av en stämpelskatt på 0,5 %. Båda ligger normalt på säljaren, även om allt i en thailändsk affär går att förhandla.
- Källskatten är 1 % när säljaren är ett bolag, eller beräknas enligt en progressiv inkomstskatteskala när säljaren är en privatperson.
- Löpande betalas mark- och byggnadsskatt på bostadsfastigheter, som räknas i hundradels procent, och bostadsrättsinnehavare betalar samfällighetsavgifter på ungefär 40 till 80 baht per kvadratmeter och månad.
Ett bostadsköp ger inget uppehållstillstånd
Thailand beviljar ingen uppehållsrätt vid ett fastighetsköp. Ingen alls. En ägare reser fortfarande in i landet på vilket visum hen nu kvalificerar sig för, och “jag äger en lägenhet här” väger ingenting vid gränskontrollen. Det finns fungerande vägar till långtidsvistelse för ägare, från pensionärsvisum till LTR-programmet, och vi har jämfört dem i vår guide om långtidsvisum för Thailand.
HomeNSearch listar bostadsrätter, villor och projekt på ritning på Thailands viktigaste marknader. Bläddra i Thailand-katalogen för att se dagens utropspriser i Phuket, Pattaya och Bangkok, och prata med en advokat innan du överför en deposition till någon.
Vanliga frågor
Kan en utlänning någonsin äga mark i Thailand?
I praktiken nej. Äktenskap ändrar inte på det: mark som köps av en thailändsk make eller maka räknas som dennes enskilda egendom, och den utländska partnern skriver under en förklaring hos Land Department där hen avsäger sig alla anspråk på den. Investeringsundantaget i Markrättslagen, 40 miljoner baht i godkända tillgångar för högst ett rai, är så snävt att det nästan aldrig används.
Är ett 30-årigt arrende säkert?
Den registrerade perioden är det. Den binder markägaren och alla som köper marken senare. Det som inte är säkert är att räkna med förlängning, eftersom domstolsbeslutet från mars 2025 tog bort den rättsliga kraften från färdigpaketerade förlängningskedjor. Värdera arrendet till 30 år och betrakta allt därutöver som en bonus.
Hur stor del av pengarna måste komma från utlandet?
Vid en bostadsrätt som registreras i ditt namn bör hela köpesumman komma från utlandet i utländsk valuta, med FET-intyg för överföringar från 50 000 USD och uppåt. Baht som redan finns på ett thailändskt konto kan i regel inte användas för ett köp inom utlandskvoten.
Får jag hyra ut min thailändska bostadsrätt?
Månads- och årsuthyrning är tillåtet, och inkomsten är skattepliktig i Thailand. Uthyrning per dygn är en annan sak: den faller under hotellagen, och de flesta byggnader förbjuder det ändå i sina egna regler. Kolla båda delarna innan du köper med Airbnb-intäkter i åtanke.
