Yurt dışında aldığı evde para kaybedenlerin çoğu hiçbir zaman bir dolandırıcıyla karşılaşmaz. Para sessizce erir: kimsenin bahsetmediği bir ücret, kimsenin çevirmediği bir madde, kapora ile son ödeme arasında yanlış yöne kayan bir döviz kuru. Bunların neredeyse tamamı önlenebilir.
HomeNSearch'ün kapsadığı 13 ülkede aynı birkaç hata sürekli tekrarlanıyor. Kıbrıs, Tayland, Gürcistan – hukuk sistemleri farklı, ama insan alışkanlıkları aynı. Bu rehber, alıcılara gerçek paraya mal olan hataları ve her birini durduran sıradan ama işe yarayan önlemleri ele alıyor.
Bir plan yokken evi satın almak
Şaşırtıcı sayıda yurt dışı mülk alımı bir tatille başlıyor. Hava mükemmel, şarap ucuz, ve bir emlakçının vitrininde memlekette bir stüdyo dairenin yarı fiyatına bir villa görünüyor. Üç ay sonra alıcı, ne işe yarayacağı belli olmayan bir mülkün sahibi oluyor.
Önce mülkün ne işe yarayacağına karar verin. Emekli olunca yaşanacak bir ev, kiraya verilecek bir daire ve yılda altı hafta kullanılacak bir üs – bunlar üç ayrı satın alma, çoğu zaman üç farklı şehirde, üç farklı bütçeyle. Kira getirisi bunlardan biri için son derece önemliyken, diğeri için neredeyse hiç önemli değil.
Bu hatanın içinde iki küçük tuzak daha saklı. Birincisi hızlı kâr hayali: mülk yavaş kazandıran bir yatırımdır, ve size bir yıl içinde yurt dışındaki daireyi çevirip satacağınızı vaat eden biri başka bir şey satıyordur. İkincisi, önce vize sonra ev mantığıyla yapılan alım. Oturma izni programları kapanır, hem de hızlı kapanır: İspanya altın vizesini Nisan 2025'te kaldırdı, ve ülkeyi büyük ölçüde izin için seçmiş alıcılar planlarını anında yeniden düşünmek zorunda kaldı.
Mülkiyet kurallarının memleketle aynı olduğunu varsaymak
Her ülke yabancıların neyi sahiplenebileceği konusunda kendi sınırlarını çizer, ve bu sınırlar bazen hiç beklenmedik yerlerden geçer. Bazı ülkeler yabancılara tarım arazisi satışını yasaklar. Bazıları sınır bölgelerini veya adaları kapalı tutar. Bazıları kağıt üzerinde sizi ağırlarken uygulamada işi yavaşlatır.
Tayland bunun klasik örneği. Bir yabancı bir kondominyum dairesini doğrudan sahiplenebilir, ama yalnızca yabancı kotası içinde kalarak: bir kondominyum binasındaki satılabilir alanın yüzde 49'undan fazlası yabancı mülkiyetinde olamaz, ve Phuket ile Bangkok'taki gözde binalar bu tavana gerçekten dayanıyor. Arazi konusu daha da katı. Yabancılar genellikle Tayland arazisine hiç sahip olamaz, bu yüzden standart yol sözleşmeye yazılmış yenileme opsiyonlarıyla yaklaşık 30 yıllık bir kiralamadır. Yenileme, tescilli bir hak değil sözleşmesel bir vaattir, dolayısıyla her şeyi sözleşmenin kaleme alınışı belirler. Tayland sayfamız bu yapıları ayrıntılı olarak anlatıyor.
Kuralları kısa listeyi çıkarmadan önce kontrol edin. Sonra değil.
Anlaşmayı karşı tarafın adamlarıyla yürütmek
Geliştiricinin bir avukatı vardır. Emlakçı bir noteri tanır. Odadaki herkes güler yüzlü, deneyimli – ve satıcı tarafından maaşlı.
Kendi avukatınızı tutun: anlaşmadaki herkesten bağımsız, sizin dilinizi akıcı konuşan, o hukuk bölgesinde her hafta çalışan biri. On yıldan eski bir yapı için bir de eksper ekleyin, ve imzaladığınız her belge için bir çevirmen tutun, çünkü "noter zaten açıklar" bir çeviri sayılmaz. Noterlik sisteminin geçerli olduğu ülkelerde noter, işlemi tasdik eden tarafsız bir memurdur. Tarafsız demek gerçekten tarafsız demektir. O masada, siz kendiniz tutmadıkça kimse sizin adınıza konuşmaz.
Bağımsız danışmanlık, tapuya ekli bir borcu bulana kadar pahalı gelir. O andan sonra satın aldığınız en ucuz şey haline gelir.
Evraklar doğrulanmadan imza atmak
Durum tespiti (due diligence) kulağa sıkıcı bir terim gibi gelse de arkasında tek ve keskin bir soru var: satıcı gerçekten sattığı şeyin sahibi mi, ve bu yasal mı? Pek çok pazarda dürüst cevap "kısmen"dir. Bu soruyu erken sorun.
Hesabınızdan herhangi bir kapora çıkmadan önce avukatınız şunları yazılı olarak teyit etmelidir:
- tapu tescillidir, üzerinde rehin/haciz yoktur ve satan kişiyle eşleşmektedir
- binanın imar izni ve iskan/tamamlama belgesi vardır – "izinler bekleniyor" değil
- mülkle birlikte ipotek, vergi borcu veya ödenmemiş fatura devretmiyor, çünkü birçok ülkede devrediyor
- proje henüz inşa halindeyse, geliştiricinin lisansı ve projenin inşaat aşamalarının kaydı vardır
Memlekette küçük bir baş ağrısı sayılacak izinsiz bir ek yapı, yurt dışında bir mülkü satılamaz hale getirebilir. Bunu balkondan bakarak fark edemezsiniz.
Sadece yüksek sezonda ziyaret etmek
Temmuzdaki bir tatil kasabası, Ocak'taki aynı kasaba değildir. Restoranlar kapanır, otobüsler çalışmayı bırakır, binaların yarısı karanlığa gömülür, ve deniz manzarasının yanına artık yerlilerin neden tepede yaşadığını açıklayan bir rüzgar eklenir. Bir yeri sadece en güzel halinde gördüyseniz, aslında hiç görmemişsinizdir.
Sezon dışı bir gezi, yaz ziyaretinin cevaplayamayacağı soruları cevaplar. Şubat ayında yakında çalışan bir klinik var mı? Güvendiğiniz kış kiralama pazarı gerçekten var mı, yoksa kasaba beş ay boyunca mı uyuyor? Kıbrıs'ta Limassol yıl boyunca tam hızda işlerken, bir saat uzaklıktaki bazı kıyı köyleri Ekim'den sonra büyük ölçüde kapanıyor, ve bu fark bir dairenin on iki ay mı yoksa yalnızca altı ay mı kazandıracağını belirliyor. Kıbrıs sayfamız bölgeleri ayrıntılı olarak inceliyor.
Kışın tekrar gidin. Kararı ancak o zaman verin.
Bütçeyi sadece fiyata göre yapmak
İlan fiyatı, harcamanın başladığı yerdir, bittiği yer değil. İşlem maliyetleri ülkeden ülkeye ciddi şekilde değişir: Dubai devir sırasında sabit yüzde 4 arazi dairesi ücreti alırken, Fransa'da eski bir ev için noter masrafları – emlakçı ve avukat masrafları henüz devreye girmeden – tipik olarak yüzde 7 ila 8 arasındadır. Ardından mülkiyet başlar: site aidatları, yerel emlak vergisi, sigorta, mülkü kiraya veriyorsanız bir yönetim şirketi, ve mülkü gerçekten kullanmak için uçak biletleri.
Tadilat mı yapıyorsunuz? Müteahhidin verdiği süreyi alın ve kabaca iki katını planlayın, sonra gecikmenin kendisini de fiyatlandırın: henüz içinde yaşayamadığınız veya kiraya veremediğiniz bir ev için aylarca süren aidat ve fatura. Son kuruşuna kadar her şeyi satın almaya yatıran alıcılarda bu faturalar için hiçbir şey kalmaz, ve sıkışan bir sahip zorunlu bir satıcıya dönüşür.
Bir yedek bütçe bırakın. Gerçek bir tane.
Kur riskini görmezden gelmek
Euro, baht veya dirhem üzerinden alışveriş yapıyorsunuz, ama başka bir para biriminde kazanıyorsunuz. Bunu öyle görseniz de görmeseniz de, bu fark canlı bir finansal pozisyondur. Proje aşamasındaki (off-plan) satın almalar bunun en keskin örneğidir: iki veya üç yıla yayılan taksitler, sonunda kendi para biriminizde size ne kadara mal olacağını bilmeden bir fiyat üzerinde anlaştığınız anlamına gelir.
Kurlar hareket eder. Sandığınızdan daha fazla. Altı haneli bir satın almada birkaç puanlık bir kayma, bir mutfak, bir çatı ya da bir yıllık işletme gideri kadar tutar.
Kuru tahmin edemezsiniz, ama yönetebilirsiniz. Döviz konusunda uzmanlaşmış aracı kurumlar, aylar sonrasındaki bir ödeme için bugünün kurunu kilitleyen vadeli sözleşmeler sunar, genellikle bir bankanın büyük transferlerde verdiğinden daha iyi marjlarla. Aynı mantık tamamlanmadan sonrası için de geçerlidir; kazanmadığınız bir para biriminden borç almak uzun ve soğukkanlı bir düşünmeyi hak eder.
Parayı emanet hesabının dışından göndermek
Bu işteki en büyük kayıplar kötü yatırımlardan kaynaklanmaz. Yanlış hesaba yapılan transferlerden kaynaklanır. Fiyatı ayırtmak için özel bir hesaba gönderilen bir "rezervasyon ücreti". Geliştiricinin "ortak şirketine" ödenen bir kapora. Tamamlanma haftasında ele geçirilmiş bir e-posta yoluyla değiştirilen banka bilgileri. Emlak anlaşmaları etrafındaki ödeme dolandırıcılığı her hareketli pazarda iyi belgelenmiş bir olgudur, ve ikinci bir dilde ve acele içinde hareket eden yabancı alıcılar en yumuşak hedefi oluşturur.
Buradaki savunma içgüdü değil, prosedürdür. Para yalnızca o ülkenin resmi kanalından hareket eder: bir noterin müşteri hesabı, lisanslı bir emanet (escrow) acentesi, veya düzenlenmiş pazarlarda proje aşamasındaki satışlar için devlet denetimindeki proje emanet hesabı. Her transferden önce hesap bilgilerini telefonla teyit edin – e-postadan aldığınız bir numarayla değil, kendi bulduğunuz bir numarayla. Ne kadar sempatik olurlarsa olsunlar, istisna yok.
Anlaşmadaki biri, avukatınız paranın nereye gittiğini kontrol edebilmeden önce paranızın hareket etmesini istiyorsa, asıl kırmızı bayrak o hızın kendisidir.
Yavaşlayın. Sadece güvene dayanarak hiçbir para göndermeyin.
Çıkışı düşünmeden fazla ödemek
Londra'dan veya Zürih'ten bir alıcı için yabancı bir ilan sitesindeki her şey ucuz görünür, ve satıcılar bunu bilir. Bazı pazarlar sessizce iki fiyat seviyesi işletir, ve yüksek olanı size ayrılmıştır. Çözüm yerel emsallerdir: bu sokaktaki benzer evler ilan fiyatına değil, gerçekte hangi fiyata satıldı? İyi bir emlakçı bunu size seve seve gösterir. İsteksiz olan biri zaten başka bir soruya cevap vermiş demektir.
Girişten önce çıkışı düşünün. On yıl sonra bu mülkü sizden kim satın alacak? Sadece yabancıdan yabancıya el değiştiren bir daire, yerlilerin de istediği bir daireye kıyasla daha ince ve daha yavaş bir pazarda kalır, ve bu likidite değerin bir parçasıdır. Pazarlar arasında fiyat seviyelerini karşılaştırmak tam olarak kataloğumuzun işidir – görüntüleme uçuşunu ayırtmadan çok önce.
Ucuz olmak, iyi değer olmak demek değildir. Hiçbir zaman da olmadı.
Sıkça sorulan sorular
Yabancılar Tayland'da arazi satın alabilir mi?
Kural olarak hayır. Yabancılar, bina başına yüzde 49'luk yabancı kotası dahilinde kondominyum dairelerini doğrudan sahiplenebilir, ama arazi normalde doğrudan sahiplenilmez, sözleşmesel yenileme opsiyonlu yaklaşık 30 yıllık bir kiralama yoluyla edinilir. Şirket yapıları da mevcuttur, ama bunlar gerçek bir hukuki risk taşır ve bunlardan birine güvenmeden önce Taylandlı bir uzmandan görüş almak gerekir.
Noter sisteminin kullanıldığı ülkelerde yine de kendi avukatıma ihtiyacım var mı?
Evet. Noter, işlemin biçim olarak yasal olduğunu tasdik eder; noterin masasında kimse anlaşmanın sizin için iyi olup olmadığını kontrol etmez. Kendi avukatınız sözleşmeyi okur, tapu ve borç kontrollerini yapar ve kötü maddelere karşı çıkar. Bu iki rol birbirinin yerini tutmaz.
Altın vize bir ülkeyi seçmek için iyi bir gerekçe midir?
Oturma iznini her zaman bir bonus olarak görün, asla planın kendisi olarak değil. Programlar çok az uyarıyla değişir: İspanya altın vizesini Nisan 2025'te kaldırdı, ve diğer ülkeler eşik değerlerini yükseltti ya da uygun bölgeleri daralttı. Kendi başına mantıklı olan bir mülk satın alın, ve beraberinde bir izin de gelirse, ne mutlu.
Satın alma fiyatının üzerine ne kadar bütçe ayırmalıyım?
Bu ülkeye bağlıdır, ve tam da bu yüzden herhangi bir şey imzalamadan önce avukatınızdan kalem kalem bir maliyet listesi istemelisiniz. Devir vergileri ve ücretleri, Dubai'nin sabit yüzde 4'ünden, noter, vergi ve emlakçı masraflarının birlikte bunun çok üzerine çıktığı Avrupa pazarlarına kadar değişir. Buna kendi avukatınızı, döviz çevrimini ve işletme giderleri için ilk yıl yedeğini de ekleyin.
