Başka bir ülkeden ev almak eskiden yalnızca zenginlerin işiydi. Artık değil. Video ile daire gezme imkânı, İngilizce konuşan avukatlar ve döviz konusunda uzman aracı kurumlar, Limasol'da bir daireyi ya da Alicante yakınlarında bir müstakil evi sıradan bir bütçeyle bile ulaşılabilir hale getirdi.
Ulaşılabilir olması işin kolay olduğu anlamına gelmiyor. İçinde büyümediğiniz bir hukuk sistemi altında, çoğu zaman okuyamadığınız bir dilde sözleşmeler imzalayacak ve hayatınızın en büyük tutarı olabilecek bir parayı sınır ötesine göndereceksiniz. Bu rehber tüm süreci sırasıyla ele alıyor: önce ne karar vermeniz gerekir, kimleri işe almalısınız, her aşamanın maliyeti nedir ve hepsi ne kadar sürer. İçerik, HomeNSearch'te her gün gördüklerimize dayanıyor; Kıbrıs, İspanya, Türkiye, Tayland ve BAE dahil 13 ülkede ilanları biz doğruluyoruz.
Önce nedenini belirleyin, nereyi sonra
Tatil dairesi, kira getirisi amaçlı yatırım ve ileride emeklilik için bir üs — bunlar üç farklı satın alma kararıdır. Her biri farklı ülkelere, farklı semtlere ve farklı mülk tiplerine işaret eder; o yüzden tek bir ilana bakmadan önce amacınızı netleştirin.
Getiri odaklı bir yatırımcının derdi Ocak ayında kiracı talebi olmalı, Temmuz'da marinanın ne kadar güzel göründüğü değil. Gelecekte oraya yerleşecek biri okulları, sağlık hizmetlerini ve vize seçeneklerini düşünmeli. Tatil evi alan biri ise bunların çoğunu rahatlıkla göz ardı edip manzara konusunda daha seçici olabilir.
Sonra gerçek bütçenizi belirleyin. Satın alma vergileri ve masrafları ülkeye göre fiyatın üzerine genellikle %5–12 ekler; yani 200.000 €'luk bir daire, siz henüz bir tek sandalye bile almadan gerçekte 210.000 ile 224.000 € arasına mal olur. Tavan bütçenizi bu maliyetler dahil edilmiş şekilde belirleyin ve bir rezerv de bırakın. Sürprizler çıkacaktır.
Pazarı turist gibi değil, yerel gibi araştırın
Ülke, sokaktan daha az önemlidir. Sahilden iki blok uzaktaki fiyatlarla yirmi dakika içeride olan fiyatlar tamamen ayrı pazarlar gibi davranabilir; o yüzden bölgeyi seçtikten sonra hızla semt seviyesine inin.
Fiyatların son iki değil, on yıl içindeki seyrine bakın. Üç yılda ikiye katlanan bir pazar iki yılda yarıya inebilir, oysa yavaş yükselen bir pazar genellikle daha sağlıklı bir şeyi anlatır. Çevrede ne inşa edildiğine de bakın. Vinç ormanı gelecekteki arzın habercisidir, gelecekteki arz ise hem satış hem kira fiyatınıza tavan koyar.
Faiz oranları da bu ödevin parçası. Yerel borçlanma pahalılaştığında iç talep soğur, ve genellikle tam bu sırada yurt dışından gelen peşin paralı alıcıya pazarlık payı açılır. Döngüyü mükemmel zamanlamanıza gerek yok. Ama hangi noktasında alım yaptığınızı bilmeniz gerekir.
Kira geliri planın parçasıysa yalnızca fiyatlara değil, kiralama kurallarına da bakın. Birçok popüler şehir artık kısa süreli kiralamaya lisans şartı getiriyor ya da tavan koyuyor; tatil kiralamasının kısıtlandığı bir semt, broşürdekinden bambaşka bir yatırımdır. Yerel bir emlak yöneticisine yıl boyunca doluluğun gerçekte nasıl olduğunu sorun; verdiği cevap internette bulacağınız her tahminden daha değerlidir.
Ve sezon dışında da gidip görün. Ağustos yalan söyler.
Aşık olmadan önce mülkiyet kurallarını kontrol edin
Her ülke yabancı alıcılar için kendi çizgisini çeker, bunu geç öğrenmek pahalıya patlar. Tayland yabancıya arazi satmaz ama bir kondominyum, binadaki yabancı payı %49'u geçmediği sürece tamamen sahiplenilebilir. BAE yabancı mülkiyetini belirlenmiş freehold bölgelerle sınırlar. Kıbrıs, AB dışından alıcılardan Bakanlar Kurulu izni ister; bu rutin bir işlemdir ama avukatınızın başvurması gerekir. Karadağ yabancılara daireleri serbestçe satarken bazı arazi kategorilerini kısıtlar, Gürcistan ise neredeyse hiçbir şeyi kısıtlamaz — tapu tescili orada ünlü biçimde yaklaşık bir gün sürer.
Oturma izni de erken okunması gereken ayrı bir kural kitabıdır. İspanya altın vizesini Nisan 2025'te kapattı, Portekiz ise gayrimenkul rotasını daha Ekim 2023'te kaldırdı; buna rağmen alıcılar hâlâ her ikisi üzerine kurulu planlarla geliyor. Yunanistan bölgeye göre değişen eşiklerle mülke bağlı bir vize sunmaya devam ediyor, Türkiye 400.000 $ ve üzeri gayrimenkul alımlarında vatandaşlık yolu tanıyor, Kıbrıs ise en az 300.000 €'luk yeni bir konut alımını kalıcı oturma iznine bağlıyor. Planınızın bir parçası bir oturma izni programıysa, aramaya başladığınız haftada bunu resmî devlet sayfalarından doğrulayın. Programlar blogların güncellendiğinden daha hızlı kapanıyor.
Kendi ekibinizi kurun
Size mülkü gezdiren emlakçı satıcı için çalışır. Geliştiricinin ücretsiz hukuki desteği de geliştirici için çalışır. Bu onları dürüst olmaz yapmaz; sadece odadaki hiç kimsenin sizi korumak için para almadığı, siz o kişiyi tutana kadar geçerli demektir.
En azından, dilinizi konuşan ve yalnızca size karşı sorumlu bağımsız bir yerel avukata ihtiyacınız var. Ülkeye göre alım tarafında lisanslı bir emlakçıya, imzalayacağınız her şey için yeminli bir tercümana ve çoğu kıta Avrupası hukuk sisteminde işin isteğe bağlı değil zorunlu tarafsız bir parçası olan notere de ihtiyacınız olacak. Hem kendi ülkenizi hem hedef ülkeyi bilen bir vergi danışmanı, çifte vergilendirme anlaşmasını açtığı ilk anda ücretini fazlasıyla hak eder.
Danışmanlarımızın her ilk kez alıcıya tekrarladığı bir kural: masadaki herkesi size satıcı tanıştırdıysa, bir ekibiniz yok demektir. Bir seyirci kitleniz var.
Adım adım zaman çizelgesi
İşte tipik bir ikinci el satın alma için sıralama. Proje aşamasındaki (off-plan) satışlar da aynı mantığı izler, sadece tamamlanma inşaatçıyı bekler.
1. Bütçeyi belirleyin ve kısa liste oluşturun (1–4. haftalar)
Tavan bütçenizi %5–12'lik maliyetler dahil şekilde sabitleyin, bir veya iki hedef bölge seçin ve ilanları sıkı biçimde eleyerek filtrelemeye başlayın. Kat planları, tam adresler ve video turları isteyin; bunları vermeyen satıcıyı listeden çıkarın. Bu, avukatlarla görüşmeye başlamanız gereken haftadır da — aciliyetle ihtiyaç duymadan önce.
2. Tek ve odaklı bir gezi yapın (yaklaşık bir hafta)
İki mülkü rahat bir on beş günde değil, üç ya da dört günde sekiz ila on iki mülkü gezin. Akşam semti yürüyerek dolaşın. Mümkünse bir komşuyla konuşun. Kısa listenizdeki avukatla, ülkedeyken yüz yüze görüşün.
3. Mülkü rezerve edin
Doğru olanı buldunuz mu? Genellikle kısa bir rezervasyon sözleşmesi imzalar ve kontroller sürerken mülkü piyasadan çekmek için sıklıkla birkaç bin euroluk bir tutar ödersiniz. Bu küçük sözleşmeyi bile imzalamadan önce okuyun. Bazı depozitolar tapu kontrolü başarısız olursa iade edilir. Bazıları edilmez.
4. Avukatınıza durum tespitini (due diligence) yaptırın (2–4 hafta)
Alıcıları kurtaran aşama budur. Avukat satıcının gerçekten satılan şeyin sahibi olduğunu doğrular, tapu üzerindeki ipotek, borç ve üçüncü şahıs iddialarını kontrol eder, yapı ruhsatlarını ve imar uygunluğunu teyit eder. Proje aşamasındaki satışlarda ayrıca geliştiricinin lisanslarını ve aşamalı ödemelerinizin nasıl korunduğunu da kontrol eder. Bu tertemiz sonuçlanana kadar hiçbir şey imzalanmaz.
5. Sözleşmeyi imzalayın ve depozitoyu ödeyin
Sırada ülkeden ülkeye farklı adlarla anılan ana satış sözleşmesi var; genellikle fiyatın yaklaşık %10'u tutarında bir depozito eşlik eder. Buradan sonra vazgeçmek genellikle size depozitoya mal olur, satıcının vazgeçmesi ise ona daha pahalıya patlar. Tarihler, cezalar ve tamamlanmama sayılacak durumlar bu belgede yazılıdır; avukatınızın ücretini gerçekten burada hak ettiği yer de burasıdır.
6. Parayı ayarlayın
Kredi onayı, döviz çevirimi ve uluslararası transfer, sözleşme ile tamamlanma arasında gerçekleşir. Gerekli görünenden daha erken başlayın. Banka paranın nereden geldiğini soracaktır, iki ülkede üç kurumdan hesap dökümü toplamak herkesin tahmin ettiğinden daha uzun sürer.
7. Tamamlayın ve tescil ettirin
Tamamlanma günü genellikle bir noter randevusudur: bakiye transfer edilir, tapu imzalanır ve devir tapu sicil müdürlüğüne gider. Avrupa'nın büyük bölümünde bunların tamamını uçmadan, vekaletnameyle yaptırabilirsiniz. Kabul edilen tekliften anahtar tesliminine iki ile üç ay, ikinci el bir satış için normal bir hızdır.
Konut kredisi, döviz ve parayı taşımak
Yerleşik olmayan biri olarak borçlanmak
Birçok ülke yabancı alıcılara kredi veriyor, ama yerlilere göre daha sıkı koşullarla: daha yüksek peşinat, daha fazla evrak ve genellikle daha yüksek faiz. Banka onaylı gelir kanıtı, vergi beyannameleri, kendi ülkenizden bir kredi raporu ve gerektiğinde tercüme edilmiş mevcut borç açıklaması isteyecektir. Tayland ve Gürcistan gibi bazı pazarlar ise yabancılar için pratikte nakit pazarlarıdır. Bu yüzden birçok alıcı ülkesindeki mülkten sermaye çıkarıp yurt dışına nakit alıcı olarak gelir; bu da teklifi güçlendirir.
Bir şey daha. Daire euro cinsinden kira geliri elde edecekse, farklı bir para biriminden borçlanmak gereksiz bir risk ekler; mümkün olduğunca krediyi gelire eşleyin.
Döviz de fiyatın bir parçasıdır
İmza ile tamamlanma arasında döviz kurları hareket etmeye devam eder ve altı haneli bir transferde küçük bir dalgalanma evinizin maliyetini binlerce eurolarla değiştirir. Kuru öngöremezsiniz ama sabitleyebilirsiniz: döviz uzmanları, aylar sonrası bir tamamlanma tarihi için bugünün kurunu kilitleyen vadeli işlem sözleşmeleri sunar.
Reklamdaki komisyonu değil, transferin toplam maliyetini karşılaştırın. Sıfır komisyonlu ama kur üzerine gizli marj eklenmiş bir transfer, masadaki en pahalı seçenek olabilir. Aynı gün aynı tutar için iki üç teklif alın; aralarındaki fark sizi şaşırtacaktır.
Gerçekten ödeyeceğiniz vergiler
Vergiyi doğuran dört an vardır: alış, sahiplik, kiraya verme ve satış.
Alış büyük olandır ve %5–12'lik rakamın çoğunu oluşturur. Adı ülkeden ülkeye değişir: tapu harcı, damga vergisi ya da yeni inşaatlarda KDV. Oran da değişir. Kıbrıs'ta devir harçları %8'e kadar çıkan bir ölçekle işler, Dubai sabit %4'lük bir tapu dairesi ücreti alır, Fransa'da ikinci el bir alım yaklaşık %7–8'lik noter masrafı taşır.
Sahiplik neredeyse her yerde yıllık bir belediye veya emlak vergisi getirir, genellikle mütevazı bir tutarda. Kiraya vermek geliri mülkün bulunduğu yerde beyan etmek anlamına gelir, çoğunlukla kendi ülkenizde de; çifte vergilendirmeyi önleyen anlaşmalar aynı eurodan iki kez vergi ödemenizi engeller, ama muafiyeti talep etmeniz gerekir, varsayamazsınız. Satış, mülkün bulunduğu ülkede sermaye kazancı vergisini tetikler; genellikle ne kadar uzun tutulduysa o kadar düşer.
İşlemleri geciktirme gücü orantısız büyük bir idari ayrıntı: çoğu ülke satın alabilmeniz için önce yerel bir vergi numarası çıkarmanızı ister, İspanya'nın NIE'si gibi; bunu erken başvurmak noter tarihini programda tutar.
Bunların hiçbiri sizi caydırmamalı. Sadece teklif vermeden önce tabloda yer alması gereken kalemlerdir, sonra değil.
Dört popüler pazar nasıl karşılaştırılır
Kataloğumuzdaki 13 ülke arasından alıcıların bize en sık sorduğu pazarlara kısa bir bakış. Bunların hepsindeki onaylı ilanlara emlak kataloğumuzdan göz atabilirsiniz.
Kıbrıs, birçok alıcı için AB gayrimenkulüne en kolay giriş yoludur: İngilizce sözleşmeler standarttır, süreç kısadır ve 300.000 €'luk yeni bir inşaata bağlı kalıcı oturma izni rotası talebi istikrarlı tutar. Yeni inşaatlarda KDV ya da ikinci elde devir harcı için bütçe ayırın ve AB dışı bir alıcıysanız Bakanlar Kurulu iznini unutmayın.
İspanya, Valencia'dan Endülüs'e kadar derin bir ikinci el stoğuyla olgun bir devdir. Tamamlamadan önce bir NIE'ye ihtiyacınız olacak, Nisan 2025'ten beri de bağlı altın vize yok. Onu pasaport için değil, yaşam ya da getiri için alın.
Türkiye hızlı ilerliyor ve yabancı alıcılar için çoğunlukla sağlam para biriminde fiyatlandırıyor. Tapu senedi tek bir tapu dairesi randevusunda devrediliyor, 400.000 $ ve üzeri alımlar vatandaşlık yolunu açıyor; bu da İstanbul ve Antalya'da yatırımcı ilgisini yüksek tutuyor.
Tayland kendi kurallarını uyguluyor: kondominyumlar %49'luk yabancı kotası içinde tamamen sahiplenilebiliyor, arazi yabancılara satılmıyor ve çoğu alım nakit. Phuket gibi merkezlerdeki kira talebi bu kuralları haklı çıkarıyor.
Sık sorulan sorular
Bir yabancı yurt dışında mülke tam olarak sahip olabilir mi?
Çoğu popüler destinasyonda evet, ama hemen her ülke bir yere bir koşul iliştirir: bir kota, bir bölge, bir izin formu ya da bir arazi kısıtlaması. Sizin tam durumunuz için pratik cevap yerel bir avukata yapılacak bir telefona mal olur, ve bu araman kısa listeden önce yapılması gereken bir aramadır, sonra değil.
Yurt dışından mülk almak ne kadar sürer?
Aramayı ayrı sayın. Teklifiniz kabul edildikten sonra ikinci el bir satın alma genellikle iki ile üç ayda tamamlanmaya ulaşır; buna hız veren durum tespiti, finansman ve noterin takvimidir. Proje aşamasındaki satışlar inşaat bittiğinde tamamlanır, bu da bir yıl ya da üç yıl sonra olabilir.
Almak için seyahat etmem gerekir mi?
Genellikle hayır. 13 ülkemizin çoğunda bir vekaletname avukatınızın her şeyi imzalamasına izin verir, birçok alıcı ikinci bir seyahat yapmadan işlemi tamamlar. Yine de bir gezi yapmanızı öneririz. Fotoğraflar gürültüyü, kokuyu ya da komşunun horozunu kaydetmez.
Yurt dışında mülk almak bana oturma izni verir mi?
Yalnızca yürürlükte olan bir program bunu söylüyorsa. İspanya'nın altın vizesi Nisan 2025'te sona erdi, Portekiz'in gayrimenkul rotası Ekim 2023'te kapandı; bu yüzden ikisi de bugünkü bir plana girmemeli. Yunanistan, Kıbrıs, Türkiye ve BAE hâlâ mülkü farklı biçimlerde oturma iznine ya da vatandaşlığa bağlıyor, her birinin kendi eşiği ve koşulu var. Alımdan önce, sonra değil, güncel kuralları resmî kaynaklardan doğrulayın.
