Yunanistan, güney Avrupa'nın neredeyse tüm ülkelerinden daha az engel çıkarır yabancı alıcının önüne. AB vatandaşları için hiçbir kısıtlama yok. AB dışından gelenler bazı sınır bölgelerinde yalnızca rutin bir izin alıyor, hepsi bu. Zor olan izin değil.
Zor olan evrak işi. Yunan tapularında genelde onlarca yıllık bir miras geçmişi var, bir hayli bina ruhsatından farklı çıkıyor, ve ülke hâlâ sahibinin adına göre indekslenen kâğıt sicillerden modern dijital kadastroya geçişi tamamlamaya çalışıyor. Bunların hiçbiri sizi caydırmamalı. Sadece enerjinizi nereye harcamanız gerektiğini gösteriyor: boyanın rengine değil, iyi bir avukata ve acele etmeyen kontrollere. Bu rehber vergilerin ve masrafların gerçek rakamlarıyla tüm süreci anlatıyor; piyasanın kendisi için Yunanistan ülke sayfamıza göz atabilirsiniz.
Aslında neye yatırım yapıyorsunuz
Yunan gayrimenkulü 2008'den sonra acımasız bir on yıl geçirdi, değerinin yaklaşık yüzde 40'ını kaybetti, 2017'den beri de toparlanıyor. Piyasanın şu an canlı hissettirmesinin sebebi de bu. Krizin dibinde metrekaresi 1.000 avroya yakın olan Atina daireleri iki, hatta üç katına çıktı; kabaca söylemek gerekirse bu satırların yazıldığı sırada Atina merkezinde metrekare 2.000-3.500 avro bandında, seçkin semtlerde daha da yukarıda, Selanik'te biraz daha düşük, ada fiyatlarında ise ortalama diye bir şey yok: Kiklad adalarında deniz manzaralı bir ev Kolonaki'deki bir çatı katından metrekare başına daha pahalı olabilirken, Girit'in iç kesimleri mütevazı kalıyor.
Şehirlerde brüt kira getirisi yüzde 4-6 civarında, öğrenci bölgelerinde daha yüksek, talep de turizmden ve sınırlı yeni inşaat arzından istikrarlı destek görüyor. Artık çöküntü bir piyasa yakalamıyorsunuz. Belirli mülkü alın, toparlanma hikâyesini değil.
Yabancı alıcılar asıl nereye gidiyor? Getiri ve likidite için Atina, özellikle merkezi çevreleyen mahalleler. Her yaz oraya araba süren kuzey Avrupalılar için Halkidiki. Yıl boyu yaşam için Girit, çünkü kasabaları küçük adalar gibi kasımda kapanmıyor. Gösterişli evler için Kiklad adaları, Atina'ya yakın değer arayanlar için Peloponez. Her birinin kendi fiyat mantığı var, ayrı bir yazıyı hak eder; aşağıdaki alım süreci ise her yerde aynı.
Yunanistan'da kimler gayrimenkul alabilir
Neredeyse herkes. Yunanistan, ev, daire veya arazi mülkiyetinde yabancılara genel bir kısıtlama getirmiyor. Oturma izni, vize veya Yunan bir eş şart değil. Manchester'dan bir çift, Toronto'dan bir yazılım mühendisi ve Belgrad'dan bir müteahhit, aynı kurallara tabi olarak aynı noter masasında aynı senedi imzalar.
Tek istisna, 1990 tarihli bir yasadan geliyor: doğu Ege adaları, Onikiadalar (Rodos ve İstanköy dahil) ve kuzey kara sınırı boyunca uzanan iller, başkalarının yanı sıra, sınır bölgesi ilan edilmiş. AB ve AEA vatandaşları burada formaliteye takılmadan alım yapıyor. AB dışından gelenler önce bölge yönetimine başvurup kim olduklarını ve mülkü ne için istediklerini açıklıyor. Kulağa dramatik geliyor. Pratikte rutin bir şey: komiteler başvuruların büyük çoğunluğunu onaylıyor, bekleme birkaç hafta ekliyor, ve bugün binlerce AB dışı vatandaş Rodos'ta ve Midilli'de ev sahibi. Seçtiğiniz ev bu bölgelerden birindeyse avukatınız parayı yatırmadan önce başvuruyu yapar, geri kalan her şey normal seyrinde ilerler.
Tek bir eve bakmadan önce bağımsız bir avukat tutun
Birçok ülkede avukat neredeyse bir formalite olarak işin ortasında devreye girer. Yunanistan öyle değil. Önce kendi gayrimenkul avukatınızı bulun: satıcının değil, emlakçının kahve içerken önerdiği değil, sadece size karşı sorumlu olan ve tapuları meslek edinmiş biri.
Sebebi Yunan gayrimenkul tarihi. Mülkler burada çoğunlukla nesiller boyu gayriresmi şekilde el değiştirmiş. Tapular kardeşler arasında bölünüyor, vasiyetler ilamsız kalıyor, bir arsanın bir hissesi hâlâ 1974'te vefat etmiş bir büyükanne adına kayıtlı olabiliyor. Ada ve köy mülkleri bunun klasik örnekleri. Buna, ruhsatı biraz aşarak inşa etmenin ulusal bir alışkanlık olduğu onlarca yılı da ekleyin. Fazladan bir kat, kapatılmış bir veranda, atölyeye dönüşmüş bir depo. Bunların çoğu devlet programları kapsamında bildirilip yasallaştırıldı, ama "yasallaştı" demek bunu kanıtlayan bir belge var demek, henüz bildirilmemiş kısım ise imza anında sizin sorununuz oluyor.
Avukatlık ücreti fiyatın yüzde 1-1,5'i artı KDV kadar tutuyor, iyi bir avukat da her avrosunu hak ediyor: 20 yıllık tapu kayıtlarında tapu araştırması, bir mühendisle ruhsat kontrolleri, ön sözleşmenin hazırlanması, senet imzasında hazır bulunma. Vekaletname verirseniz vergi numaranızı da alabilir, bankayla ilgilenebilir, siz gelemiyorsanız sizin adınıza imzalayabilir.
AFM: her şeyin dayandığı numara
Bunların hepsinden önce bir AFM'ye, dokuz haneli Yunan vergi numarasına ihtiyacınız var. Uyruğu ne olursa olsun tüm alıcılar için zorunlu. AFM yoksa senet yok, banka hesabı yok, abonelik sözleşmesi yok, tapu harcı ödemesi yok, yıllık emlak beyanı yok. Memurlar adınızı sormadan önce bunu soracak.
İyi haber: ücretsiz ve hızlı. Pasaportunuzla bir Yunan vergi dairesinden veya AADE portalı üzerinden başvurulur; yurt dışında yaşayanlar bu iş için ayrılmış bir vergi dairesine yönlendirilir. Alıcıların çoğu bunu kendisi bile yapmıyor. Vekaletnameli bir avukat, siz hâlâ kendi ülkenizdeyken birkaç gün içinde AFM çıkartıyor.
Yunan banka hesabına ihtiyacınız var mı?
Kanun şart koşmuyor. Hayatın kendisi genelde koşuyor. Satın alma bedeli, temiz ve belgeli bir izle bankacılık sistemi üzerinden satıcıya ulaşmalı, çünkü Yunan vergi dairesi paranın kaynağını kontrol ediyor, ayrıca ENFIA, elektrik ve su için ileride yerel bir hesaba zaten ihtiyacınız olacak. Bankalar beklediğinizden fazla evrak istiyor: pasaport, AFM, ikametgah belgesi, vergi beyannameleri, bazen gelir kanıtı. Erken başlayın. Bazı alıcılar bunun yerine noter üzerinden yurt dışındaki hesaptan doğrudan ödeme yapıyor, bu da işe yarıyor, yeter ki her avro izlenebilir olsun.
Alım süreci, adım adım
Avukat tutulup AFM elde edildikten sonra bir Yunan alımı, onlarca yıldır pek değişmemiş bir ritmi izliyor. Sırayla beş adım.
Fiyatta anlaşın ve rezerve edin
Teklifler gayriresmi, genelde emlakçı üzerinden yapılıyor. Fiyat kabul edildiğinde birçok satıcı 3.000-10.000 avroluk bir kapora karşılığında kısa bir rezervasyon sözleşmesi imzalıyor, avukatınız çalışırken mülkü piyasadan çekiyor. Rezervasyonda, tapu kontrolleri başarısız olursa kaporanın geri ödeneceğinin açıkça yazdığından emin olun ve emlakçının bastığı standart formu imzalamak yerine sözleşmeyi avukatınıza yazdırın.
Kontrolleri yaptırın
Şimdi avukatınız ve bir mühendis iki ile dört hafta boyunca işi devralıyor. Tapu, üzerindeki takyidatlar, ruhsatlar, vergi borçları. Tam liste bir sonraki bölümde, çünkü bu aşama sizin bir ev mi yoksa bir dava mı satın aldığınızı belirliyor.
Ön sözleşmeyi imzalayın
Kontroller temiz çıktığında iki taraf da fiyatı, tamamlanma tarihini ve varsa koşulları sabitleyen bir ön sözleşme imzalıyor, kapora yüzde 5-10 arasında oluyor. Yunan hukuku bu kaporaya gerçek bir yaptırım gücü veriyor. Sebepsiz vazgeçerseniz kaporayı kaybedersiniz. Satıcı vazgeçerse iki katını geri öder. Bu simetri, tamamlanmadan önceki haftalarda çoğu anlaşmayı dürüst tutuyor.
Tapu harcını ödeyin, senedi imzalayın
Tamamlanma noterde gerçekleşiyor, ve Yunan noterleri devlet tarafından atanmış memurlar, sıradan katip değil. Alıcı önce tapu harcını öder; noter makbuz olmadan imzalamaz. Ardından senet Yunanca olarak yüksek sesle okunuyor, dili bilmiyorsanız yeminli bir tercüman eşliğinde, ve iki taraf ya da vekilleri tarafından imzalanıyor.
Senedi tescil ettirin
Geriye bir adım kalıyor, ve atlanması felaket olur: yerel tapu sicilinde veya kadastroda tescil. Yunanistan'da mülkiyet imzayla değil, tescille geçiyor. Senet tescil edilene kadar kararlı bir dolandırıcının aynı mülkü ikinci kez satmasına engel yok. Avukatınız bunu birkaç gün içinde dosyalar. Ardından mülk sizindir, muhasebeciniz de bunu Yunan vergi dosyanıza bir E9 beyanıyla ekler.
Durum tespiti: Yunan alımları nerede ters gider
Hâlâ inşa halinde bir kadastro
Yunanistan tarihsel olarak mülkleri parsele göre değil satıcının adına göre indeksleyen yerel sicillere kaydediyordu. 1990'ların sonundan beri her şey parsel temelli ulusal kadastroya, Ktimatologio'ya taşınıyor. Geçiş oldukça ilerledi ama tamamlanmadı, ve bunun pratik bir sonucu var. Geçişi tamamlanmış bölgelerde avukatınız kadastro paftasını çıkarır ve mülkün durumunu tek bakışta görür. Hâlâ eski kayıtlarda olan yerlerde mülkiyet zinciri senet senet, genelde 20 yıl geriye, izleniyor. Yeni geçiş yapılan bölgelerde ise devir hataları ortaya çıkıyor: yanlış sınırlar, eksik bir hisse, hâlâ askıda olan bir komşu itirazı. Gerçekle uyuşmayan bir kadastro kaydı düzeltilebilir, ama almadan önce düzeltin. Sonrasında sizin sorununuz olur.
Arazi mı alıyorsunuz? İki kontrol daha kaçınılmaz: orman haritaları, çünkü orman olarak sınıflandırılmış bir arsaya satıcı ne söz verirse versin asla bina yapılamaz; deniz kıyısındaki her şey için de kıyı çizgisi sınırlaması.
Bina ve ruhsatı
Yapı ruhsatını alın, sonra bir mühendisin mülkü çizimlere karşı gezmesini sağlayın. Farklar sık görülüyor, Yunanistan'ın bunun için tam bir sistemi var. Yasallaştırma yasaları (şimdiki 4495/2017 sayılı yasa) kapsamında bildirilmiş uygunsuzluklar bir belge ve ödenmiş bir cezayla geliyor, noter de bunları senede işliyor. Bildirilmemiş olanlar, satıcı bunları çözene kadar satışı engelliyor; sözleşme doğru hazırlandıysa maliyet satıcıya ait. 2021'den beri her satış ayrıca binanın ruhsatına uyduğunu ya da tamamen yasallaştırıldığını doğrulayan bir mühendis belgesi ve mülkün elektronik bina kimliğini gerektiriyor.
Mühendisler gerçekte ne buluyor? Stüdyo diye kiraya verilen yarı bodrumlar, çekme mesafesini aşan havuz terasları, sessizce yatak odasına dönüşen çatı katları. Ekspertiz 300-500 avroya mal oluyor ve satıcının dürüstlüğünün röntgeni gibi okunuyor.
İşe yarar bir ipucu: temiz bir binanın mühendis belgesini çıkarmak birkaç gün sürer. Satıcı haftalarca oyalıyorsa perde arkasında bir şeyler yasallaştırılıyor demektir. Bu gecikmeyi fiyata yansıtın ya da vazgeçin.
Borçlar ve ibraz belgeleri
Bazı Yunan borçları mülkü takip ediyor, bu yüzden noter bunların olmadığına dair kanıt istiyor. Tamamlanmadan önce satıcının sunması gerekenler:
- son beş yıla ait emlak vergisinin ödendiğini gösteren bir ENFIA belgesi
- AADE'den vergi ilişik kesme belgesi ve profesyonel satıcılar için sosyal sigorta ibraz belgesi
- ödenmemiş TAP belediye harcı bulunmadığını gösteren bir belediye belgesi
- sicil veya kadastrodan ipotek, takyidat veya alacak bulunmadığına dair bir belge
- daireler için ortak bina giderlerinin ödendiğine dair teyit
Bunların hiçbirinde egzotik bir şey yok. Standart dosya bu, ve bunu bir araya getirmekte zorlanan satıcı size bir şey anlatıyor.
Maliyeti ne kadar: fiyatın üzerine yüzde 8-10 bütçe ayırın
Yunanistan, işlem masrafları açısından Avrupa'nın orta sırasında. Ana kalem tapu harcı: yüzde 3,09, sözleşme fiyatı ile mülkün "objektif değeri" arasındaki daha yüksek olan üzerinden hesaplanıyor; bu değeri vergi dairesi ülkenin her bölgesi için ayrı ayrı belirliyor.
Yeni yapılar ayrı bir cümleyi hak ediyor. Kağıt üzerinde, geliştiricinin ilk kullanımdan önce sattığı yeni bir mülk, tapu harcı yerine yüzde 24 KDV'ye tabi. Pratikte ise son yıllarda bir askıya alma rejimi uygulanıyor: Yunanistan yeni yapı satışlarında KDV'yi dondurdu ve bu dondurmayı defalarca uzattı, dolayısıyla bu işlemler olağan yüzde 3,09'luk vergiyle kapanıyor. Kendi sözleşmenizin güncel durumunu imzalamadan önce yazılı olarak teyit edin. Aradaki fark 20 puandan fazla vergi demek.
Faturanın geri kalanı:
- avukat, yüzde 1-1,5 artı KDV
- noter, yaklaşık yüzde 0,8-1,2 artı KDV
- sicil veya kadastroda tescil, yüzde 0,5-0,8
- emlakçı komisyonu, alıcı tarafından tahsil edildiğinde genelde yüzde 2 artı KDV
- uzaktan tamamlama için tercüman, apostil ve vekaletname, birkaç yüz avro
250.000 avroluk bir dairede toplamda 20.000-25.000 avro bekleyin. Karşılaştırma için, Fransa'nın noter sistemi başka kimse ücretini almadan önce yüzde 7-8'i alıp götürüyor, Kıbrıs ise yeni bir yapıda daha ucuza gelebiliyor. Yunanistan maliyetler açısından ne bir fırsat ne de bir tuzak. Asıl para meselesi tapu, masraflar değil.
Yerleşik olmayanlar için konut kredisi
Yunan bankaları yabancı alıcılara kredi veriyor, ama seçici ve yavaş şekilde. En az yüzde 30-40 peşinat bekleyin, çünkü yerleşik olmayanlar için kredi/değer oranı genelde yüzde 60-70'i geçmiyor ve AB dışından gelen gelirlerde daha da düşük olabiliyor. Dört büyük banka (National Bank, Piraeus, Alpha, Eurobank) yurt dışındaki alıcılar için program yürütüyor, fiyatlaması yerlilerinkinden biraz yüksek. Kredi değerlendirmesi evrak yoğun: onaylı gelir belgeleri, vergi beyannameleri, bazen geçmişi olan bir Yunan hesabı, ve bir-iki aylık işlem süresi.
Bu yüzden yabancı alımların büyük kısmı nakit, çoğu zaman evrakların daha kolay olduğu kendi ülkesinde yeniden ipotek kurularak finanse ediliyor. Yunan finansmanı istiyorsanız ön sözleşmeden önce yazılı bir ön değerlendirme alın ve sözleşmeye bir finansman koşulu ekletin. Reddedilen bir kredi yüzünden kaybedilen bir kapora pahalı bir ders olur.
Sahip olmak: ENFIA ve yıllık rutin
Yunanistan'daki her mal sahibi, mülkün büyüklüğüne, bölge değerine, yaşına ve katına göre hesaplanan yıllık emlak vergisi ENFIA'yı öder. Tipik bir daire için bu yılda birkaç yüz avroya iniyor; büyük veya seçkin mülkler daha fazla ödüyor, yüksek değerli varlıklarda ek bir vergi de devreye giriyor. Yıllık olarak faturalandırılıyor ve AADE hesabınız üzerinden taksitle ödeniyor.
Mülkü kiraya verirseniz gelir kademeli olarak vergilendiriliyor: yılda 12.000 avroya kadar yüzde 15, oradan 35.000 avroya kadar yüzde 35, üzerinde yüzde 45. Kısa süreli kiralama tescil yükümlülükleri getiriyor ve en çok turist çeken bölgelerde giderek sıkılaşan kısıtlamalar var, o yüzden kendinize Airbnb getirisi vaat etmeden önce belediyenizin kurallarına bakın.
İnsanları sonradan yakalayan iki küçük nokta var. Bina sigortası zorunlu değil, ama deprem sigortası, sallanan bir ülkede mütevazı primine değiyor. Ve miras konusu: Yunan varlıkları varsayılan olarak Yunan miras kurallarına tabi, ama AB kuralları birçok mal sahibine kendi uyruğunun hukukunu seçme hakkı tanıyor. Yunan mülkünü kapsayan, aynı noterde düzenlenmiş bir vasiyet az bir masrafla mirasçılarınızı sınır ötesi bir bulmacadan kurtarıyor.
Yunanistan komşularıyla nasıl kıyaslanıyor
HomeNSearch'te kapsadığımız diğer Akdeniz piyasalarına göre Yunanistan maliyette ortalama, evrak işinde daha yavaş. İspanya'nın NIE'si AFM ile aynı rolü oynuyor, İspanya'nın işlem masrafları da benzer bir yüzde 8-12 bandında, ama İspanya'nın sicilleri tamamen dijital ve kontrolü daha hızlı. Kıbrıs, AB dışı alıcılardan bir Bakanlar Kurulu onayı istiyor, Yunanistan'ın sınır bölgesi izni kadar rutin, ve yeni bir yapıda toplam maliyette Yunanistan'ı geçebiliyor. Portekiz dört ülke arasında en derli toplu dosyayı, kabaca benzer bir masrafla sunuyor. Yunanistan'ın daha yavaş bürokrasi karşılığında verdiği şey, giriş fiyatı: benzer bir sahil mülkü hâlâ İspanya ya da Portekiz kıyılarının çoğundan daha az tutuyor, ve fark daraldı ama kapanmadı.
Golden vize, kısaca
Doğru eşiğin üzerinden alım yaparsanız, satın alma aileniz için beş yıllık yenilenebilir bir oturma iznini de beraberinde getirebilir. Eşikler artık nerede ve ne aldığınıza bağlı: Attika, Selanik, Mikonos, Santorini ve büyük adalarda 800.000 avro, ülkenin geri kalanında 400.000 avro, ve konut kullanımına dönüştürülmüş ticari binalar ile tescilli binaların restorasyonu için ülke genelinde geçerliliğini koruyan bir 250.000 avro dilimi. Üst dilimlerde minimum büyüklük ve kiralama kısıtlamaları uygulanıyor. Detaylar sık değişiyor; Yunanistan golden vize rehberimiz güncel tabloyu takip ediyor.
Bir uyarı. Mülkü vize hedefine seçtirmeyin — kötü bir 400.000 avroluk daire, üzerine oturma kartı iliştirilmiş kötü bir daire olmaktan çıkmıyor.
Okumaktan bakmaya geçmeye hazır olduğunuzda, HomeNSearch'teki güncel ilanlara göz atın, bütçenizi belirleyin ve bu rehberi ilk ziyarete yanınızda götürün.
Sık sorulan sorular
Amerikalılar Yunanistan'da gayrimenkul alabilir mi?
Evet, diğer AB dışı vatandaşlarla aynı şartlarla: AFM vergi numarası, avukat, noter, standart yol. Tek ek adım, doğu Ege adaları ve Onikiadalar dahil belirlenmiş sınır bölgelerinde geçerli; burada AB dışı alıcılar önce, vakaların büyük çoğunluğunda verilen bir izin alıyor.
Yunanistan'da gayrimenkul almak ne kadar sürüyor?
Kabul edilen teklifle tescilli senet arasında bir ile üç ay gerçekçi bir bant. Temiz bir kadastro kaydına sahip bir şehir dairesi dört-altı haftada tamamlanabilir. Eski bir kırsal tapusu, askıda bir yasallaştırma veya sınır bölgesi izni olan bir ada evi ise üç aya, hatta ötesine uzayabilir.
Yunanistan'a gitmeden alım yapabilir miyim?
Hukuken evet. Bir Yunan konsolosluğunda imzalanmış veya kendi ülkenizde apostil onaylı bir vekaletnameyle avukatınız AFM'yi alabilir, ön sözleşmeyi imzalayabilir ve noterde sizin adınıza işlemi tamamlayabilir. Alıcılar bunu sürekli yapıyor. Yine de mümkünse mülkü bizzat görün; fotoğraflar çatlamış duvarları ve gürültülü yolları affeder.
Mal sahibi olarak hangi süregelen vergileri öderim?
Her yıl ENFIA, herhangi bir kira gelirinden yüzde 15'ten başlayan gelir vergisi, ve elektrik faturası üzerinden tahsil edilen belediye harçları. İleride satarsanız o an geçerli sermaye kazancı kurallarına bakın: uzun süredir devam eden bir askıya alma, şimdiye kadar bireysel satıcıları muaf tutuyor. Yunan bir muhasebeci az masrafla çok şey kurtarıyor.
