Karadağ euro kullanıyor, Avrupa başkentlerinin çoğuna üç saatlik uçuş mesafesinde ve yine de deniz manzaralı bir daireyi Cenevre'de bir otopark yeri fiyatına satabiliyor. Neyse ki satın alma süreci kısa. Yabancılar için satın alma izni yok, dairelerde devlet onayı gerekmiyor, tapu dairesi de haftalar içinde adınızı tapuya işliyor. Bu rehber kimin ne alabileceğini, işlemin her adımını, internetin yarısının hâlâ fark etmediği 2024 vergi reformunu ve bir tapunun nasıl oturma iznine dönüştüğünü anlatıyor.
Yabancılar Karadağ'da gayrimenkul satın alabilir mi?
Evet, hem de Balkanlar'da hemen hemen hiçbir yerde olmadığı kadar az kısıtlamayla. Yabancı gerçek kişiler daireleri ve evleri kendi adlarına, tam olarak bir Karadağ vatandaşının sahip olduğu aynı tapu türüyle satın alıyor. Buradaki hukuki ölçüt karşılıklılık: bir Karadağlı sizin ülkenizde mülk sahibi olabiliyorsa, siz de Karadağ'da mülk sahibi olabilirsiniz. Bu, AB'yi, İngiltere'yi, ABD'yi, Kanada'yı, Avustralya'yı, Körfez ülkelerini ve alıcıların fiilen geldiği neredeyse her ülkeyi kapsıyor. Avukatınız bunu bir günde teyit eder. Karşılıklılık anlaşması bulunmayan nadir vatandaşlıklar da dışarıda kalmıyor; onlar da arazi alımında kullanılan aynı yapıyla, yerel bir şirket üzerinden satın alıyor.
Kuralların gerçekten sıkı olduğu tek alan arazi. Yabancı bir gerçek kişi evin altındaki parseli tutabilir, ama tarım arazisi, orman, belirli bir büyüklüğü aşan parseller ve sınır bölgesindeki her şey doğrudan yabancı bir pasaporta tescil edilemiyor. Çözüm bir Karadağ şirketi, yani d.o.o.: siz şirkete sahip olursunuz, şirket de araziye. Avukatlar bunu bir haftada, birkaç yüz euroya kuruyor; büyük bahçeli, yabancıya ait villaların çoğu da tam olarak bu yapının içinde. Bu bir yasal boşluk değil, rutin bir uygulama.
Satın alma süreci, adım adım
Kabul edilen teklifden tapunun tesciline kadar temiz bir işlem dört ila sekiz hafta sürer. Sıralama şöyle:
- Bir şey imzalamadan önce kendi avukatınızı tutun. Fiyatın yaklaşık %1'ini bütçeleyin; daha ucuz dairelerde genelde birkaç yüz euroluk bir taban vardır. Avukat tapu dairesinden doğrudan tapu kaydını, list nepokretnosti'yi çeker; ipotekleri, rehinleri, imza atmamış hissedarları ve her şeyden önce binanın usulüne uygun şekilde yasallaştırılıp yasallaştırılmadığını kontrol eder.
- Vergi dairesinden vergi kimlik numarası alın. Bir pasaport, kısa bir form; genellikle aynı gün verilir. Hem sözleşme için hem de sonraki vergi ödemesi için gerekir.
- Ön sözleşmeyi imzalayın ve genellikle %10'luk bir kapora ödeyin. Karadağ hukuku kaporayı eski Yugoslav usulüyle ele alır: alıcı vazgeçerse kapora satıcıda kalır, ama satıcı vazgeçerse iki katını geri öder. Sıradan bir el değiştirmede isteğe bağlı, proje aşamasındaki (off-plan) satışlarda ise standarttır.
- Ana sözleşmeyi noter huzurunda imzalayın. Burada gayrimenkul satışlarında noter tasdiki zorunludur; Karadağca konuşmuyorsanız imza sırasında bir mahkeme tercümanı bulunur ya da sözleşme iki dilli olarak hazırlanır.
- Parayı bankadan bankaya gönderin. Noterler ve bankalar temiz, belgelenmiş bir transfer bekler; nakit ağırlıklı işlemler Karadağ'da da her yerde olduğu gibi şüphe uyandırır.
- Noter sözleşmeyi tapu dairesine iletir, orası da sizi yeni malik olarak tescil eder. El değiştirme satışlarında vergi dairesi bunun ardından devir vergisi tahakkukunu çıkarır.
Karadağ'daki klasik tuzak dolandırıcılık değil, yasallaştırma sorunu. 1990'lar ve 2000'lerde kıyıda binlerce bina, ruhsatları tam alınmadan yükseldi. Hiç yasallaştırılmamış bir mülk ipotek alamaz, en azından kâğıt üzerinde yıkım kararına maruz kalabilir ve satışta zorlanır. Tek bir tapu kaydı kontrolü meseleyi çözer; bunu pazarlıksız bir şart hâline getirin.
Proje aşamasındaki alımlarda bir ödev daha eklenir. Karadağ'da Dubai tarzı bir emanet (escrow) rejimi yok; koruma sizin elinizde: müteahhidin geçmiş performansı, geçerli bir inşaat ruhsatı ve ödemeleri inşaat aşamalarına bağlayan bir sözleşme. Müteahhidin son iki projesine ne olduğunu ve anahtarların gerçekte ne zaman teslim edildiğini sorun. Belirsiz cevaplar, indirimin değmeyeceği anlamına gelir.
Vekaletle uzaktan satın alma
Ülkeye ayak basmanıza gerek yok. Bir Karadağ büyükelçiliğinde veya kendi ülkenizde noter huzurunda imzalanıp apostil onaylı bir vekaletname, avukatınıza vergi kimlik numarasını almak, sözleşmeyi noterde imzalamak ve tapuyu tescil ettirmek yetkisini verir; siz de e-posta üzerinden süreci takip edersiniz. Kıyıdaki emlak ofisleri her ay Almanya, İngiltere ve Körfez ülkelerinden gelen alıcılar için uzaktan kapanış yapıyor. Görüntüleme video görüşmeyle, sözleşme vekaletle, anahtarlar kuryeyle geliyor.
Finansman: nakde hazırlanın
Karadağ bankaları gayrimenkul karşılığı kredi veriyor, ama yerleşik olmayanlara verilen ipotekler az ve evrak işi kendi hızında ilerliyor. Yerliler için vade yaklaşık 20-25 yıl, oranlar ise bir Alman ya da İngiliz bankasından gelen kimseyi etkilemeyecek düzeyde. Çoğu yabancı alıcı nakit ödüyor, kendi ülkesindeki mülke karşı borçlanıyor ya da yeni projelerde müteahhidin taksit planını kullanıyor; teslimata kadar kademeli ödemeler burada standart uygulama. Satın almanız yerel bir krediye bağlıysa, ön sözleşmeyi imzalamadan önce bankanın yazılı onayını alın, sonra değil.
Satın alma gerçekte neye mal olur
İşte Google'ın önünüze koyduğu bilgilerin çoğuna güvenmemeniz gereken nokta. Yıllarca her rehber aynı satırı tekrarladı: Karadağ sabit %3 devir vergisi alıyor. Bu, Ocak 2024'te sona erdi. El değiştirme mülklerinde devir vergisi artık kademeli:
- 150.000 euroya kadar olan kısımda %3
- 150.000 ile 500.000 euro arasındaki kısımda %5
- 500.000 euronun üzerindeki her kısımda %6
Bunu 300.000 euroluk bir daire üzerinden hesaplayın: ilk dilimden 4.500 euro artı ikinci dilimden 7.500 euro, toplam 12.000 euro, yani efektif oran %4. Hâlâ sabit %3 diyen her makale reformdan önce yazılmış ve hiç güncellenmemiş demektir; bu da geri kalanına ne kadar güvenilebileceğinin bir göstergesi.
KDV mükellefi bir müteahhitten alınan yeni projeler devir vergisinden tamamen muaf. Onun yerine fiyata %21 KDV dahil edilir, ve dahil kelimesi kilit noktadır: bu, ilan edilen rakamın içindedir, noterde sonradan eklenmez. Geri kalan masraflar mütevazı kalır. Noter ücretleri sıradan bir dairede fiyata göre ölçeklenmiş, birkaç yüz euro civarındadır. Avukatlık ücretleri yaklaşık %1'dir. Emlakçılar %3 ve üzeri alır, geleneksel olarak satıcıdan tahsil edilir, ancak daha ucuz mülklerde bu maliyet fiyata sızma eğilimindedir, o yüzden görüşmelere gitmeden önce kimin neyi ödediğini sorun. Damga vergisi yoktur, sonradan eklenen bir servet vergisi de yoktur.
Sahip olmak da ucuzdur. Yıllık belediye emlak vergisi piyasa değerinin %0,25-%1'i arasındadır; kıyı kasabaları ikinci konutları bu aralığın üst sınırından vergilendirir. Budva'da 200.000 euroluk bir dairede yılda binlerce değil, birkaç yüz euro beklenir. Daha sonra satarsanız sermaye kazancı %15 vergilendirilir. Kira geliri, sabit %30'luk gider indiriminden sonra yine %15 vergilendirilir.
Oturma izni: tapunuz size ne kazandırır
Karadağ'da bir eve sahip olmak, geçici oturma izni başvurusuna, privremeni boravak'a temel oluşturur. Tapu belgeniz, sağlık sigortanız, mali durumunuzu gösteren belge ve temiz bir sabıka kaydıyla başvurursunuz. İzin bir seferde en fazla bir yıl için verilir ve mülk sizin üzerinizde olduğu sürece yenilenir. Birçok alıcı için asıl mesele budur: bir tatil dairesi yasal bir üsse dönüşür ve 90 günlük turist saati artık işlemez. Başvurular, mülkün bulunduğu belediyeye bağlı İçişleri Bakanlığı ofisi üzerinden yapılır ve kararlar genellikle birkaç hafta içinde çıkar. Eş ve çocuklar aile birleşimi gerekçesiyle başvurabilir, yani tek bir tapu tüm haneyi kapsayabilir.
İki dürüst uyarı. Mülk temelli izin çalışma hakkı vermez ve bu izinle geçirilen yıllar süresiz oturuma sayılmaz; o başka bir gerekçe, mesela iş ya da aile bağı ister. Karadağ'ın uzun yaz evinizden çok ana eviniz olması niyetindeyseniz, yolu buna göre planlayın.
Peki ya vatandaşlık? Karadağ'ın onaylı tatil beldesi projelerine bağlı bir yatırımla vatandaşlık programı vardı. 2022 sonunda yeni başvurulara kapandı ve yeniden açılmadı. Hâlâ 450.000 euroluk yatırımla Karadağ pasaportu reklamı yapan sayfalar, artık var olmayan bir programı anlatıyor; bu, eski içeriğin sizi seve seve yanılttığı ikinci nokta.
Nerede satın almalı: kıyı boyunca hızlı bir tur
Kıyı baştan başa zar zor 100 kilometre, yine de bu hat boyunca piyasalar sanki farklı ülkelermiş gibi davranıyor. Karadağ ülke sayfamız canlı ilanları ve fiyatları takip ediyor; işte kısa tur. İç kesimde Kolašin ve Žabljak çevresinde küçük bir kayak piyasası var, ama para da, bu tur da kıyıda kalıyor.
Budva
Kiralama motoru. Budva ve rivierası, Bečići, Rafailovići, Petrovac, Karadağ'ın yaz turizminin en büyük payını çekiyor; eski şehre yakın, iyi işletilen tek yatak odalı bir daire haziranla eylül arası sağlam dolar. Getiri ve kolay yeniden satış için burayı seçin, beton silüeti ve ağustos kalabalığını da bu pazarlığın bir parçası olarak kabul edin.
Kotor Körfezi
Körfez bir kartpostal manzarası: Perast ve Dobrota gibi taş köylerin suyun kenarına dizildiği ve başında surlu Kotor kasabasının durduğu, UNESCO listesindeki bir koy. Buradaki alıcılar tablodan çok güzellik peşinde. Restorasyon kuralları miras statüsüne uygun ilerliyor ve restore edilmiş taş evler, kıyının geri kalanının ulaşamadığı fiyatlara çıkıyor.
Tivat ve Porto Montenegro
Üst segment. Porto Montenegro'nun süper yat marinası, Tivat'ı bir donanma kasabasından ülkenin en pahalı semtine dönüştürdü; havaalanı iskelelerden beş dakika mesafede. Daireler ulusal ortalamanın çok üzerinde el değiştiriyor ve piyasa kendi ritmini izliyor, Karadağ'ın geri kalanından çok, küçültülmüş bir Monako'ya daha yakın.
Bar ve Ulcinj
Uygun fiyatlı seçenek. Bar, uzun bir sahil şeridine sahip çalışan bir liman kenti ve Adriyatik'in metrekare başına en düşük fiyatlarından bazılarına sahip; Arnavutluk sınırına yakın Ulcinj ise Velika Plaža'nın 13 kilometrelik kumsalına bakıyor. Bütçe arayışınızı yönlendiriyorsa buradan başlayın, sonra Karadağ'ın güneyinin diğer Akdeniz fırsatlarıyla nasıl kıyaslandığını görmek için deniz kenarında uygun fiyatlı gayrimenkul rehberimize bakın.
Herceg Novi
Körfezin girişini bekleyen Herceg Novi, kıyının çoğunun tersine kışın da canlı kalan, merdivenler ve bahçelerle katman katman yükselen bir kasaba. Budva'dan daha sakin, Kotor'dan daha ucuz; ağustostaki iki hafta yerine ülkede gerçek anlamda aylar geçirmeyi planlayan alıcılara uygun.
AB meselesi
Karadağ için uzun vadeli argüman tek kelimeye sığıyor: üyelik. Ülke resmi bir AB adayı, her müzakere faslını açmış durumda ve zaten euro kullanıyor; 2002'de tek taraflı olarak benimsendi, yani euro üzerinden gelir elde eden alıcılar hiçbir kur riski taşımıyor. Brüksel ve Podgorica 2030'dan önce üyelikten söz etti; Hırvatistan da 2013'ten sonra üyeliğin kıyı fiyatlarına neler yapabileceğini gösterdi. Bunların hepsini bir plan değil, bir artı olarak görün. Balkan üyelik takvimleri daha önce de kaydı, yine kayabilir; bugünün fiyatlarında mantıklı olan bir mülk alın ve AB üyeliğini tapuya iliştirilmiş bedava bir opsiyon olarak sayın.
Rakamlar sizin için tutuyorsa, gerçekte satılık ne olduğuna bakın. HomeNSearch, Karadağ kıyısı boyunca daireleri, evleri ve arazileri gayrimenkul kataloğumuzda listeliyor; piyasaları hâlâ karşılaştırıyorsanız on iki ülke daha ile birlikte.
Sıkça sorulan sorular
ABD vatandaşları Karadağ'da gayrimenkul satın alabilir mi?
Evet. Karşılıklılık geçerli ve Amerikalılar da tıpkı AB vatandaşları gibi daireleri ve evleri kendi adlarına, mülkiyet hakkıyla satın alıyor. Yalnızca kısıtlı arazi kategorileri, yani tarım arazisi, orman ve sınır bölgesi arazisi, bir Karadağ şirketi gerektiriyor; bu kural her yabancı vatandaşlık için eşit şekilde geçerli.
Karadağ'da gayrimenkul almak vatandaşlık kazandırır mı?
Hayır. Yatırım karşılığı vatandaşlık programı 2022 sonunda kapandı. Mülkiyetin desteklediği şey, yenilenebilir geçici oturma izni; vatandaşlığa geçiş ise ülkede yaklaşık on yıllık yasal oturumdan oluşan olağan yol üzerinden ilerler.
Karadağ'a gitmeden gayrimenkul satın alabilir miyim?
Evet, ve bu oldukça yaygın bir uygulama. Noter huzurunda düzenlenmiş, apostil onaylı bir vekaletname yerel avukatınıza vergi kimlik numaranızı almak, noterde imzalamak ve tapuyu adınıza tescil ettirmek yetkisi verir; para banka havalesiyle hareket eder. Birçok sahip, dairesine ilk kez anahtarlar zaten kendisindeyken adım atıyor.
Sahip olmak yıllık olarak neye mal olur?
Piyasa değerinin %0,25-%1'i arasında belediye emlak vergisi, Batı Avrupa'ya kıyasla ucuz görünen faturalar ve standart %30 gider indiriminden sonra kira gelirinden %15 vergi. Orta segment bir kıyı dairesinde sabit işletme giderleri genellikle dört haneli rakamların altında kalır.
