İspanya'daki her yedi konut satışından biri yabancı bir alıcıyı içeriyor ve İspanyol hukuku bunu engellemek için neredeyse hiçbir şey yapmıyor. Oturma şartı yok, vatandaşlık testi yok, kaç mülk sahibi olabileceğinize dair bir sınır yok. Bunun yerine tek bir şey var: sırasını bozana ceza kesen sabit bir evrak dizisi. NIE'yi atlarsanız banka hesabı açamazsınız. Arras sözleşmesini dikkatsizce imzalarsanız, fikrinizi değiştirmek size satış fiyatının %10'una mal olur. Bu rehber, ilk formdan siz ev sahibi olduktan sonra da gelmeye devam eden vergilere kadar tüm süreci kapsıyor.
Birinci adım: hiçbir şeyin başlamadığı nokta, NIE
NIE (Número de Identidad de Extranjero), yabancılar için kişisel bir vergi numarasıdır. Banka hesabı açmak, tapuyu imzalamak, satın alma vergilerini ödemek, elektrik bağlatmak için gerekir - kısacası her şey için. İspanyol bürokrasisi, NIE'si olmayan bir alıcıyı adeta görmez.
Almanın iki yolu var. Birincisi kendi ülkenizdeki bir İspanyol konsolosluğu üzerinden: EX-15 formunu doldurup yaklaşık 10 avroluk bir ücret ödüyor ve konsolosluğun yoğunluğuna göre iki hafta ile iki ay arasında bekliyorsunuz. İkincisi ise doğrudan İspanya'da, yabancı işlemlerine bakan bir polis merkezinde. Bu yol kağıt üzerinde daha hızlı olsa da, cita previa denen randevu sistemine bağlı ve Madrid, Barcelona ya da Málaga'da haftalarca müsait randevu bulunamayabiliyor.
Bilinmesi gereken üçüncü bir seçenek daha var. Vekaletname sahibi bir avukat sizin adınıza başvurabilir; uzaktan alım yapan çoğu kişi bunu tercih ediyor. Hangi yolu seçerseniz seçin, erken başlayın. NIE, tamamlanma tarihlerinin gecikmesinin en yaygın tek nedeni.
Bir İspanyol banka hesabı açın
Sıkı anlamda, sizi İspanya'da bankacılık yapmaya zorlayan bir kanun yok. Ama pratikte hesap olmadan pek yol alamazsınız. Satış genellikle İspanyol bir bankanın havalesiyle ödenir; satın aldıktan sonra da emlak vergisi, site aidatı ve faturalar için otomatik ödeme talimatı gerekir - hepsi İspanyol tedarikçilerin bir İspanyol hesabından çekmeyi beklediği ödemeler.
Yanınıza pasaportunuzu, NIE'nizi ve gelir ya da çalışma belgenizi alın. Yerleşik olmayanlar ayrıca certificado de no residente imzalar; bunu bankalar genellikle küçük bir ücret karşılığında sizin için temin eder. Paranızın nereden geldiğine dair sorulara da hazırlıklı olun. Kara para aklamayı önleme kuralları, bankanın altı haneli bir transferi kabul etmeden önce maaş bordroları, vergi beyannameleri ya da kendi ülkenizde sattığınız bir mülkün sözleşmesini görmek isteyeceği anlamına gelir.
Parayı ihtiyacınız olmadan önce transfer edin, tamamlanma haftasında değil. Tasarruflarınız euro cinsinden değilse, bir döviz aracısının kurunu bankanızınkiyle karşılaştırın. 250.000 avroluk bir transferde aradaki fark, noter ile tapu masrafını birlikte karşılayabilir.
Sadece size karşı sorumlu bir avukat tutun
İspanya alıcıları bir avukat kullanmaya zorlamıyor ve pek çok yerli alıcı işlemi yalnızca noterle tamamlıyor. Yabancı bir alıcı olarak bunu taklit etmeyin. Yerel baroya kayıtlı, yalnızca size çalışan bağımsız bir abogado istiyorsunuz - emlakçının önerdiği değil, teklif ne kadar cana yakın gelirse gelsin satıcının ya da geliştiricinin avukatı hiç değil.
Neden bu kadar ısrarcıyız? Çünkü her İspanyol alım satımında yer alan noter, tarafsız bir kamu görevlisidir. Noter, tapunun yasal olduğunu ve her iki tarafın da neyi imzaladığını anladığını kontrol eder. Noterin yapmayacağı şey ise mülkün borçlarını, imar durumunu ya da sözleşmenin adil olup olmadığını araştırmaktır. Bu inceleme sizin avukatınızın işidir ve zincirdeki başka hiç kimseye bunun için ödeme yapılmaz.
Satış fiyatının yaklaşık %1'ini, daha ucuz mülklerde ise sabit bir ücreti bütçeleyin. Seyahat edemiyorsanız, avukatınız kendi ülkenizde noter huzurunda imzalanmış ve apostil onaylı bir vekaletnameyle hareket edebilir; NIE dahil tüm satın alma sürecini siz yerinizde otururken yürütebilir.
Rezervasyon sözleşmesi ve arras kaparosu
İspanya'da teklifler hızla resmileşir. Önce bir rezervasyon anlaşması gelir: genellikle 3.000 ile 6.000 avro arası bir tutma kaparosu ödersiniz ve avukatınız kontrollerini yürütürken mülk birkaç haftalığına piyasadan çekilir. Bu küçük sözleşmeyi bile imzalamadan önce okuyun; kontrollerde sorun çıkarsa kaparonun geri ödeneceği açıkça yazmalı.
Asıl belge, genellikle fiyatın %10'unun elden verilmesiyle imzalanan özel satış sözleşmesi contrato de arras'tır. Olağan biçiminde (arras penitenciales, Medeni Kanun'un 1454. maddesi uyarınca) kapora cezai niteliktedir: her iki taraf da hâlâ vazgeçebilir, ama bir bedel karşılığında. Siz vazgeçerseniz %10'u kaybedersiniz. Satıcı vazgeçerse ödediğinizin iki katını size geri vermek zorundadır. 300.000 avroluk bir evde bu, caydığınızda 30.000 avronun buharlaşması, satıcı daha iyi bir teklif alıp caydığında ise cebinize 60.000 avro girmesi demek.
Mortgage ile satın alıyorsanız, avukatınızın kredi şartını arras sözleşmesine yazmasını sağlayın. Bu madde olmadan, reddedilen bir mortgage başvurusu bile size kaparonun tamamına mal olur.
Durum tespiti: büyük imzadan önce neler kontrol edilir
Avukatınızın ilk çıkardığı belge, çevrimiçi birkaç avroya mal olan ve kayıtlı maliki, mülkün tam tanımını, üzerindeki tüm yükleri - ipotekler, hacizler, mahkeme şerhleri, geçiş hakları - listeleyen Tapu Sicili özeti nota simple'dır.
Bu neden bu kadar önemli? Çünkü İspanya'da borçlar, borcu yaratan kişiye değil mülke bağlıdır. Ödenmemiş ipoteği ya da vergisi olan bir daire alırsanız o borçlar artık sizin sorununuzdur. Site aidatları için de aynı kural geçerli: alıcı, içinde bulunulan yılın ve önceki üç yılın ödenmemiş aidatlarından sorumludur. Bu yüzden avukatınız site yönetiminden satıcının güncel olduğunu gösteren bir belge isteyecek ve aynı sebeple emlak vergisi makbuzlarını kontrol edecektir.
Sıfır binaların kendine özgü bir kontrol listesi vardır. Bina, son ödemeyi yapmadan önce ilk oturma ruhsatına (licencia de primera ocupación) sahip olmalıdır; bu olmadan faturaları bağlatamayabilir ya da evde yasal olarak yaşayamayabilirsiniz. Proje aşamasında (off-plan) mı alıyorsunuz? Her ödeme aşamasının, geliştirici teslimatı hiç yapmazsa parayı faiziyle iade eden bir banka teminatıyla korunması gerekir. Ve bir kırsal evine gönlünüzü kaptırdıysanız, arazinin imar sınıfını kontrol ettirin. Kırsal İspanya, hiçbir şeyin inşa edilmemesi gereken yerlerde yapılmış cazip evlerle doludur.
Yerleşik olmayanlar için mortgage: daha küçük krediler, daha çok evrak
İspanyol bankaları yerleşik olmayanlara rutin olarak kredi verir, ama daha sıkı koşullarla. Yerleşiklere sunulan %80'e karşılık, en fazla mülkün değerinin %60-70'ini bekleyin. Bu, %30-40'ını satın alma masraflarının üzerine nakit olarak bulmanız demek. Taksitler, mevcut borçlarınızla birlikte, genellikle net aylık gelirinizin yaklaşık %35'ini aşamaz.
Evrak yükü kendi ülkenizdekinden daha ağırdır, çünkü banka kolayca doğrulayamadığı bir geliri teminat altına almaktadır:
- son iki veya üç yılın vergi beyannameleri
- güncel maaş bordroları, ya da serbest çalışıyorsanız şirket hesapları
- altı aylık banka hesap özetleri
- kendi ülkenizden İspanyolcaya çevrilmiş bir kredi raporu
Banka ayrıca kendi masrafınızla (300-600 avro) sertifikalı bir firmaya resmi bir değerleme, tasación yaptıracaktır. Kredi, değerleme ile fiyattan hangisi düşükse ona göre hesaplanır, bu yüzden düşük bir tasación süreç sonunda bütçenizde bir açık bırakabilir.
Bir koruma sizden yana işler. 2019 mortgage kanunundan bu yana banka, imzadan en az on gün önce size bağlayıcı bir teklif belgesi (FEIN) vermek zorunda ve artık kredinin damga vergisini ve kurulum masraflarının çoğunu kendisi ödüyor. Başvurudan onaya kadar altı ile sekiz hafta hesaplayın ve para kesinleşmeden koşulsuz bir arras sözleşmesi imzalamayın.
Tamamlanma günü: noter, escritura ve Tapu Sicili
Satış bir noter ofisinde tamamlanır. Alıcı ve satıcı, ya da vekilleri, aynı masada oturur. Noter herkesin kimliğini doğrular, gece boyunca yeni bir yük çıkmadığından emin olmak için o sabah taze bir nota simple ister ve satış tapusu escritura pública'yı yüksek sesle okur. Neredeyse her zaman banka havalesiyle bakiyeyi ödersiniz, imzalarsınız ve anahtarları alırsınız. Alıcı olarak noteri seçme hakkınız vardır; ücret düzenlenmiş bir tarifeye göre belirlenir, tipik bir satışta kabaca 600-1.000 avro.
Escritura son değildir. Satın alma verginizin 30 iş günü içinde ödenmesi gerekir; ardından tapu, kayıt için Tapu Sicili'ne gönderilir ve bu birkaç hafta sürebilir. Kayıt tamamlanana kadar mülk sizindir, ama sicil henüz bunu göstermez. Bir gestoría, yani idari bir aracı kurum, genellikle her iki başvuruyu da yürütür; mortgage kullanıyorsanız banka bunda ısrar edecektir.
Satın almanın gerçek maliyeti
Anlaşılan fiyatın üzerine %10-15 daha ekleyin. Bunun nereye gittiği çoğunlukla tek bir soruya bağlıdır: ikinci el mi, sıfır mı?
- İkinci el evler her bölgenin kendi belirlediği devir vergisi ITP'yi öder: Madrid'de %6, Endülüs'te %7, Valencia ve Katalonya'da %10. İspanya genelinde aralık %6-10 arasındadır.
- Sıfır binalar bunun yerine %10 KDV (IVA) artı çoğu bölgede yaklaşık %1,5 damga vergisi (AJD) öder.
- Kanarya Adaları'nda sıfır evlerde IVA yerine %7 oranında IGIC uygulanır.
- Noter ve Tapu Sicili birlikte: genellikle 1.000-1.700 avro.
- Bağımsız avukat: KDV dahil yaklaşık %1.
- Mortgage varsa: değerleme ücreti ve çoğunlukla %0,5-1 oranında bir açılış ücreti.
Gerçek bir örnek üzerinden hesaplayalım. Valencia'da 300.000 avroluk ikinci el bir daire, tek bir uzmanlık ücreti ödemeden önce bile 30.000 avro ITP getirir. Aynı para Madrid'de harcandığında vergiden 12.000 avro tasarruf sağlar. Bölgesel vergi oranları, konumları karşılaştırmak için meşru bir gerekçedir - broşürlerin nadiren bahsettiği bir gerekçe.
Mülk sahibi olduktan sonra da gelmeye devam eden vergiler
Mülk sahipliğinin cari giderleri var ve bunlardan biri neredeyse herkesi şaşırtıyor. Yıllık belediye emlak vergisi IBI, yılda bir kez gelir ve piyasa fiyatının çok altında idari bir rakam olan katastro değerinin kabaca %0,4-1,1'i kadardır. Ortak binalar için site aidatları, küçük bir apartmanda ayda 40 avrodan, havuzlu ve bahçeli bir tatil sitesinde birkaç yüz avroya kadar değişir.
Sonra çoğu rehberin atladığı vergi gelir: yerleşik olmayanların varsayılan gelir vergisi. Mülkü kiraya vermeseniz bile İspanya, katastro değerinin %1,1 ya da %2'si oranında varsayılan bir gelir üzerinden sizi vergilendirir; AB ve AEA yerleşiklerine %19, geri kalan herkese %24, Modelo 210 formuyla yılda bir kez beyan edilir. Tipik bir tatil dairesinde fatura birkaç yüz avrodur. Küçük bir tutar, ama ihmal edilmesi satarken karşınıza çıkan cezaları biriktirir. Mülkü kiraya verirseniz bunun yerine gerçek kira geliriniz vergilendirilir ve AB dışından ev sahipleri gider indirimi yapamaz.
Bu satın almanın satın alamayacağı tek şey: oturma izni
İspanya'nın altın vizesi artık yok. 500.000 avroluk bir mülk yatırımı karşılığında oturma izni veren program, 3 Nisan 2025'te yeni başvurulara kapandı ve artık ev sahibi olmak göçmenlik statünüz üzerinde hiçbir etkiye sahip değil. AB dışı bir vatandaş olarak İspanyol mülkünüzü, herhangi bir 180 günlük sürede 90 gün olan standart Schengen sınırı içinde kullanabilirsiniz. Ne kadar ödediğiniz fark etmez, bir gün bile fazlası yok.
Gerçekten İspanya'da yaşamayı planlıyorsanız, kullanılabilir yollar gelir gerektirmeyen (non-lucrative) vize, dijital göçebe vizesi ve çalışma ya da öğrenim izinleridir. Gelir eşikleri ve süreleriyle birlikte bunları altın vize sonrası İspanya'ya taşınma rehberimizde karşılaştırdık.
Aramaya nereden başlamalı
Evrak işleri, Endülüs'te 90.000 avroluk bir köy evi ile Marbella'da 2 milyon avroluk bir villa için birebir aynıdır; asıl ilginç kararlar mülkün kendisiyle ilgilidir. HomeNSearch, İspanya ülke sayfamızda yerel piyasa bilgisiyle birlikte İspanya genelinde ilanlar listeliyor; İspanyol fiyatlarını tam emlak katalogumuzda düzinelerce başka piyasayla karşılaştırabilirsiniz. Bir ilan sorularınızı artırıyorsa, oraya uçmadan önce bize sorun. Yerinde öğrenmekten daha ucuza gelir.
SSS: Yabancı olarak İspanya'da mülk satın almak
Yabancıların İspanya'da mülk almasına dair kısıtlamalar var mı?
Neredeyse hiç yok. Herhangi bir milliyet, tam mülkiyet haklarıyla istediği kadar mülk satın alabilir. Tek istisna: AB dışı alıcıların, çoğunlukla sınırlar ve bazı stratejik kıyı bölgeleri yakınında yer alan bir avuç belirlenmiş askeri bölgedeki mülkler için Savunma Bakanlığı'ndan önceden izin alması gerekir. Avukatınız adresin bu kapsamda olup olmadığını bilecektir; büyük çoğunluğu değildir.
Satın alma işlemini tamamlamak için İspanya'ya gitmek zorunda mıyım?
Hayır. Kendi ülkenizde noter huzurunda imzalanmış ve apostil onaylı bir vekaletname, İspanyol avukatınızın sizin yerinize NIE'nizi almasına, banka hesabı açmasına, arras sözleşmesini imzalamasına ve noterde işlemi tamamlamasına izin verir. Pek çok alıcı, mülkünü ilk kez anahtarlar zaten kendisindeyken şahsen görür.
İspanya'da mülk satın almak ne kadar sürer?
Nakit bir satın alma, kabul edilen teklifle tamamlanma arasında tipik olarak sekiz ile on iki hafta sürer. Mortgage eklendiğinde üç ila dört ay hesaplayın. NIE genellikle en büyük darboğazdır, bu yüzden işi ciddiye aldığınız gün başvurusunu yapın.
İspanya'da ev almak bana oturma izni verir mi?
Hayır. Altın vize Nisan 2025'te kapandı ve mülk sahipliği hiçbir göçmenlik hakkı taşımıyor. AB dışı sahipler, gelir gerektirmeyen ya da dijital göçebe rotası gibi başka bir gerekçeyle vizeye hak kazanmadıkça 90/180 günlük Schengen kuralı içinde kalır.
