Türkiye, dünyanın en hızlı tapu devirlerinden birine sahip. Evraklar hazır olduğunda tapu, Tapu Müdürlüğü'nde tek bir randevuda el değiştirir: alıcı olarak içeri girer, mülk sahibi olarak çıkarsınız — tapu elinizde, adınız aynı gün devlet kayıtlarında.
O randevuya gelene kadar iki ile dört hafta geçer, ve yabancı alıcıların kendini koruyup korumadığı tam da bu haftalarda belli olur. Atlanan tapu kontrolleri, yanlış yönlendirilen para transferleri, yeni bir binada eksik iskan belgesi: Antalya'da ya da İstanbul'da her deneyimli emlakçı, bunlardan birinin basit bir alımı bir yıllık yazışmaya dönüştürdüğünü görmüştür.
Bu rehber tüm süreci kapsıyor: kimler alabilir, tapu tam olarak nedir, vergi numarasından devir gününe kadar her adım, gerçek maliyetler ve liranın kararınızdaki yeri. Önce bütçenizle neler alabileceğinizi görmek isterseniz, Türkiye ülke sayfamızda başlıca kıyı ve şehir pazarlarına ait güncel fiyatlar var.
Türkiye'de kimler mülk alabilir
Neredeyse herkes. Türkiye eski mütekabiliyet şartını 2012'de kaldırdı ve 180'den fazla ülkenin vatandaşı artık kendi adına mülkiyeti tam serbest (freehold) gayrimenkul satın alabiliyor. Vize yok, oturma izni yok, yerel ortak şartı yok. Alanya'da bir dairenin sahibi olup hiç turist süresinden uzun kalmadan yıllarca elinde tutabilirsiniz.
Kısa bir istisna listesi var. Suriye, Ermenistan ve Kuzey Kore vatandaşları alım yapamıyor; birkaç başka ülke vatandaşı da tam yasak değil, belirli bölgelerde kısıtlamalarla karşılaşıyor. Yurt dışında kurulu şirketler tamamen farklı kurallara tabi; yabancı bir tüzel kişilik üzerinden alım planlıyorsanız bunu her şeyden önce bir avukatla konuşmanız gerekir.
Bireyler için iki yasal üst sınır var. Bir yabancı, ülke genelinde en fazla 30.000 metrekare mülk sahibi olabilir; yabancılar toplu olarak da herhangi bir ilçedeki arazinin %10'undan fazlasına sahip olamaz. Sıradan bir alıcı için ikisi de sorun yaratmaz — büyük ölçekli arazi birikimini önlemek içindir, Kadıköy'de iki odalı bir daireyi engellemek için değil. Askeri ve güvenlik bölgelerindeki mülkler yabancı alıcılara kapalı, ve Tapu Müdürlüğü bunu otomatik olarak kontrol ediyor.
Baştan netleştirilmesi gereken bir nokta: mülk almak oturma izni gerektirmez, oturma izni de kazandırmaz. Mülkiyet ileride bir oturma izni başvurusunu destekleyebilir, 400.000 dolar eşiğinde vatandaşlık yolunu açar — ama alımın kendisi için pasaport ve vergi numarasından fazlası gerekmez.
Yabancıların nerede alım yaptığına gelince: Antalya ili yıllardır yabancı alımlarında birinci sırada, İstanbul hemen ardından geliyor, Mersin, Bursa ve Ankara da geri kalanın çoğunu alıyor. Kıyı, yaşam tarzı ve fiyatta öne çıkıyor; İstanbul ise kira talebi ve satış derinliğinde. İlk deniz manzarasına aşık olmadan önce bilmekte fayda var.
Tapu tam olarak nedir
Tapu, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından düzenlenen ve tutulan mülkiyet belgesidir. Türkiye'de mülkiyeti kanıtlayan tek belge budur — satış sözleşmesi değil, noter huzurunda yapılan satış vaadi değil, müteahhidin ödeme planı hiç değil. Adınız tapuya işlenene kadar bir hak talebine sahipsinizdir, mülke değil.
Tapuda parsel, mülk türü, sahipler ve payları ile mülkiyete ilişkin tüm şerhler yer alır. Daireler için iki mülkiyet biçimi önemlidir. Kat irtifakı, bina inşaat halindeyken ya da resmi olarak henüz tamamlanmamışken alınan tapudur. Kat mülkiyeti ise bina bittiğinde ve belediye onayını verdiğinde düzenlenen tam mülkiyet tapusudur. Birinden diğerine geçiş, iskan denen belge üzerinden yürür.
İskan, yani yapı kullanma izin belgesi, binanın onaylı projesine uygun ve oturulabilir olduğunu doğrular. İskansız yeni binalar yaygındır, ve yabancı alıcıların devraldığı en sık sorun tam olarak budur. Eksik bir iskan, faturaları kendi adınıza bağlatırken sıkıntı, satarken zorunlu bir indirim, kötü senaryoda da çözülmemiş imar sorunları olan bir bina anlamına gelebilir. Yeni bina alımlarında her zaman iskanı ya da sözleşmede kesin bir teslim tarihini isteyin.
Alım süreci, adım adım
Çoğu alımın izlediği sıra şöyle. Birkaç adım aynı anda yürür — sürecin birkaç haftaya sığmasının nedeni de budur.
1. Türk vergi numarası alın
Ücretsiz, hem de kalabalık bir kafede kahve sipariş etmekten daha hızlı. Pasaportunuzu herhangi bir vergi dairesine götürün, bir formu doldurun, 15-30 dakikada numaranız elinizde. İsterseniz İnteraktif Vergi Dairesi üzerinden uçaktan önce online olarak da alabilirsiniz. Bundan sonraki her adımda gerekecek: banka, faturalar, Tapu Müdürlüğü'nün kendisi. Ortak alım yapıyorsanız tapuya girecek her kişinin, çocuklar dahil, kendi numarası olmalı.
2. Türk bankasında hesap açın
Pasaportunuzu, vergi numaranızı ve ülkenizden bir adres belgesini yanınıza alın; genelde güncel bir fatura yeterli oluyor. Şartlar bankadan bankaya değişiyor, yabancı müşterilere yönelik uyum kontrolleri son yıllarda sıkılaştı, o yüzden birkaç saat değil birkaç gün payı bırakın. Bu hesap sadece bürokratik bir formalite değil — alımınız için yapılacak döviz çevrimi burada gerçekleşmek zorunda, ve bu çevrimin ürettiği belgeyi Tapu Müdürlüğü görmek isteyecek.
3. Bir emlakçı, sonra kendi avukatınızı tutun
İyi bir yerel emlakçı Türkiye'de komisyonunu hak eder — ilanlar dağınıktır ve aynı daire çoğu zaman üç farklı fiyatla karşınıza çıkar. Ama avukat daha çok önem taşır. Bağımsız, sizin dilinizi konuşan, satıcıyla ya da müteahhitle hiçbir bağlantısı olmayan birini tutun. Standart bir alımda 1.000-2.000 avro civarında sabit bir ücret bekleyin, bazen küçük bir yüzde olarak da faturalanır.
Müteahhit size kendi avukatını ücretsiz sunuyorsa, o avukat ne ücretsizdir ne de sizden yanadır. Üzerinde tartışmayacağı tek madde, sonunda ihtiyacınız olan maddedir.
Vekaletnamenizi elinde tutan bir avukat, siz ülkenize hiç gitmeden tüm alımı tamamlayabilir — yabancı işlemlerin büyük bölümü zaten böyle kapanıyor.
4. Hiçbir şey imzalamadan önce tapuyu kontrol edin
Türkiye'de durum tespiti tapu kaydı üzerinde yoğunlaşır. Avukatınız güncel tapu kaydını ister ve üzerindeki takyidatları okur: ipotekler, haciz kararları, satışı kısıtlayabilecek ya da satıştan sonra da devam edebilecek şerhler. Kayıt aynı zamanda satıcının gerçekten sattığı şeyin sahibi olduğunu, ve hangi payla sahibi olduğunu doğrular. Altı ortak mirasçısı olan bir mülk hiç de nadir değildir.
Tapu kaydının ötesinde, kontrol listesi kısa ama üzerinde pazarlık payı yoktur: yeni binalarda iskan, arsa için imar durumu, ödenmemiş fatura borçları ve önceki sahipte değil mülkün kendisinde kalan site aidatı borçları.
Kapora ve satış sözleşmesini yalnızca bu kontroller bittikten sonra imzalayın. Türkiye'de kapora, alıcı vazgeçerse genellikle yanar, satıcı vazgeçerse iki katı geri ödenir — yani durum tespiti öncesinde imzalanan bir sözleşme, boşa vermiş olduğunuz bir pazarlık kozudur.
5. Ekspertiz raporunu sipariş edin
Her yabancı alıcının devirden önce, Türkiye Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı bir eksper tarafından hazırlanan resmi bir ekspertiz raporuna ihtiyacı var. Birkaç günde hazırlanır, üç ay geçerlidir ve lira karşılığı birkaç yüz avro tutar. Bu rapor, Tapu Müdürlüğü'ne beyan edilecek değerin tabanını belirler — böylece tapu harcını düşürmek için gerçek fiyatın yarısını beyan etme eski alışkanlığı ortadan kalkmıştır. Ayrıca işten menfaati olmayan biri tarafından yapılan bir sağlık kontrolü de sunar: değerleme kabul ettiğiniz fiyatın çok altında çıkıyorsa, durup nedenini araştırın.
6. Parayı bir Türk bankasından çevirin
2022'den bu yana, alım parasının devirden önce Türkiye'deki bir banka üzerinden liraya çevrilmesi gerekiyor. Banka dolarınızı, avronuzu ya da sterlininizi merkez bankası sistemine satar ve adınıza düzenlenmiş, alıma atıfta bulunan bir döviz alım belgesi, DAB, verir. DAB yoksa devir yoktur — Tapu Müdürlüğü bunsuz işlemi yürütmez.
Pratikte yol şöyle işliyor: dövizi Türk hesabınıza havale edin, devir gününe yakın bir zamanda çevirin, DAB'ı alın. Zamanlama önemlidir çünkü lira hareket eder. Haftalar önceden çevirirseniz kur ödeme yapmadan önce aleyhinize kayabilir; bu yüzden çoğu alıcı randevudan bir-iki gün önce çevrim yapıyor.
7. Tapu Müdürlüğü'nde devir günü
Satış işlemi noterde değil, tapu dairesinde gerçekleşir. Sizin taraf randevuyu Web-Tapu sistemi üzerinden alır, tapu harcını ve döner sermaye ücretini önceden öder, ekspertiz raporu ile DAB'ı yanında getirir. Türkçe bilmiyorsanız yeminli tercüman bulunmak zorundadır — bu bir hizmet üst satışı değil, kanun gereğidir. Noter onaylı çevirili pasaportlar, alıcının iki adet biyometrik fotoğrafı, DASK poliçesi ve vergi numaraları yanınızda olsun. Tapu dairesinin listesi kısa ama katıdır, eksik bir fotoğraf bile sizi bir sonraki randevuya itebilir.
Her iki taraf, ya da vekaletname sahipleri, tapu memuru huzurunda imza atar. Yeni tapu aynı gün düzenlenir, ve bu gerçek bir şeydir: devlet tescili, bir vaat değil. Dünyada çok az ülke mülkiyeti bu hızda devreder. İspanya ya da İtalya'da tescile hâlâ haftalar var demektir.
Türkiye'de mülk almanın maliyeti
Alım maliyetleri Akdeniz standartlarına göre ölçülüdür. Fiyatın üzerine yaklaşık %8-9 bir bütçe ayırırsanız sürpriz yaşamazsınız. Başlıca kalemler:
- Beyan edilen değerin %4'ü tapu harcı. Kanun bunu alıcı ve satıcı arasında eşit böler, teamül genellikle alıcıya yükler, ve pratikte her şey gibi pazarlığa konu olur. Kimin ödeyeceğini devir gününde değil, satış sözleşmesinde kararlaştırın.
- Emlakçı komisyonu, tarafların her birinden genelde yaklaşık %2 artı KDV.
- Avukat ücreti, standart bir alımda tipik olarak 1.000-2.000 avro.
- Ekspertiz raporu, yeminli tercüman ve noter tasdikleri, hepsi birlikte genellikle birkaç yüz avro tutarında.
- Tapu Müdürlüğü'nün döner sermaye ücreti, randevudan önce ödenen mütevazı sabit bir tutar.
- DASK, zorunlu deprem sigortası. Maliyeti düşüktür, ortalama bir daire için genellikle yılda 100 avronun altındadır, ve DASK olmadan ne tapu devri ne de fatura bağlatma mümkündür.
Somutlaştırmak gerekirse, Antalya'da 200.000 avroluk ikinci el bir daireyi ele alalım. Tapu harcının tamamını üstlenirseniz bu 8.000 avro demektir. %2 artı KDV emlakçı komisyonu yaklaşık 4.800 avro, avukat belki 1.500 avro, ekspertiz, tercüman, sigorta ve tapu masrafları da toplamda bir 700 avro civarı eder. Toplamda yaklaşık 15.000 avro, üzerine %7,5 kadar — mobilya ve fatura bağlantıları hariç.
Müteahhitten alınan yeni projeler KDV içerir, bu genellikle ilan edilen fiyata dahildir. Dövizle ödeme yapan ve elde tutma koşullarını karşılayan yabancı alıcılar için bir istisna vardır; buna uygun olup olmadığınızı rezervasyondan önce, sonra değil, avukatınıza sormanız gereken bir sorudur.
Sonra keyifli kısım geliyor: sahip olma maliyetleri. Yıllık emlak vergisi, mülk türüne ve belediyeye göre kayıtlı değerin %0,1-0,6'sı arasında değişir, sıradan konutlar bu aralığın alt ucundadır. Fransa'dan, İspanya'dan ya da İngiltere'den gelen sahipler ilk Türk vergi faturalarını genellikle iki kez okuyup bir rakamın eksik olduğunu düşünüyor.
Finansman: büyük ölçüde bir nakit piyasası
Türk bankaları yabancılara kredi veriyor, ama koşullar neden çoğu alıcının yerelden borçlanmadığını açıklıyor. Faiz oranları ülkenin uzun süredir devam eden enflasyon mücadelesini yansıtıyor ve yıllardır çift haneli rakamların derinliklerinde seyrediyor, kredi-değer oranı ekspertiz değerinin yarısını nadiren aşıyor, ve başvuru için gelir belgelerinin çevrilip apostil edilmesi isteniyor. Rakamları hesapladığınızda, Türk mortgage genelde kendi ülkenizde yeniden ipotek almaya ya da daha küçük bir mülk almaya kıyasla kaybediyor.
Boşluğu dolduran müteahhit finansmanı. Proje aşamasındaki (off-plan) satışlarda, %30-50 peşinatlı, 12-36 ay vadeli taksit planları standart, ve beklenenden daha sık faizsiz oluyor. Yalnız daha önceki tapu mantığını unutmayın: birçok ödeme planında tapu ancak son taksitten sonra devrediliyor, o zamana kadar koruma sizi tescil değil, cezai şartlarıyla birlikte sözleşme sağlıyor.
Sürecin tamamı ne kadar sürer
Anlaşmadan tapuya kadar iki-dört hafta, normal ve acelesiz bir zaman çizelgesidir. Vergi numarası yarım saat sürer. Banka hesabı birkaç gün. Durum tespiti ve ekspertiz raporu bir-iki hafta boyunca paralel yürür, ve devir randevusu genellikle başvurudan birkaç gün içinde çıkar. Vekaletname yoluyla uzaktan alım yapmak, vekaletnamenin kendi ülkenizde noter ve apostil işlemleri için gereken süreyi ekler — çoğunlukla bir-iki hafta daha.
İşlemleri yavaşlatan, bu noktada her ölçüye göre hızlı işleyen Türk bürokrasisi değil. Yavaşlatan taraf alıcı tarafındaki şeyler: uluslararası havalede banka uyum kontrolleri, kendi ülkede yavaş belge tasdiki, ya da tapudaki eski ipoteği hiç kaldırmamış bir satıcı.
Lira, dürüstçe söylemek gerekirse
Yabancılara neredeyse her yerde dolar ya da avro cinsinden fiyat gösterildiğini göreceksiniz, ve bu pazarlama değil. Kendini korumaktır. Lira, yıllar süren tekrarlı yüksek enflasyon dönemleriyle ana para birimleri karşısında değer kaybetti, ve ikinci el ev satan Türk satıcılar da giderek daha çok sert para cinsinden düşünmeye başladı.
Bir alıcı için bunun iki yönü var. Avronuz ya da doların eskisinden daha uzağa gidiyor, ve Türkiye'nin kıyı mülkleri karşılaştırılabilir kalitede İspanya ya da Portekiz'e göre hâlâ ucuz. Ama aynı oynaklık, zamanlamaya dikkat etmeyi gerektiriyor — parayı devir öncesine kadar döviz cinsinden tutun, DAB gerçekten gerektiğinde çevirin, ve lira cinsinden verilen her kira getirisi tahminine şüpheyle yaklaşın.
Hiçbiri Türkiye'yi yatırıma elverişsiz kılmıyor. Sadece para biriminin bir dipnot değil, kararın bir parçası olduğu bir piyasa haline getiriyor.
400.000 dolarla vatandaşlık, tek paragrafta
En az 400.000 dolar değerinde bir mülk satın alın, üç yıl elde tutmayı taahhüt edin, ve kendiniz, eşiniz ve 18 yaşından küçük çocuklarınız için Türk vatandaşlığına başvurabilirsiniz. Eşiğe sayılan sözleşme fiyatı değil, ekspertiz raporudur, ve programın kendine özgü bir evrak temposu vardır. Tüm süreci ayrı bir yazıda ele aldık: gayrimenkul yatırımıyla Türk vatandaşlığı.
Gerçek evlere bakmaya hazır mısınız? HomeNSearch üzerinde Türkiye ve on iki diğer ülkedeki güncel ilanlara göz atın, ya da Türkiye sayfamızdaki piyasa verilerinden başlayıp adım adım ilçelere inin.
Sıkça sorulan sorular
Türkiye'de vize ya da oturma izni olmadan mülk alabilir miyim?
Evet. Mülkiyet ikisini de gerektirmez. Pasaport, Türk vergi numarası ve banka hesabıyla alım yaparsınız; sürecin tamamında turist olarak kalabilir, ya da avukatınıza vekalet vererek yolculuğu tamamen atlayabilirsiniz. Bir ev sahibi olmak ileride bir oturma izni başvurusunu destekleyebilir, ama alımın önkoşulu değildir.
Türkiye'de ev almak ne kadar sürer?
Anlaşılan fiyattan tescilli mülkiyete kadar iki-dört hafta tipiktir. Devrin kendisi aynı gün gerçekleşir: Tapu Müdürlüğü randevusu tamamlandığında tapuyu elinizde alıp çıkarsınız. Vekaletnameyle yapılan uzaktan alımlar, belgelerin kendi ülkenizde noter ve apostil işlemleri için genellikle bir-iki hafta daha ekler.
Paramı gerçekten liraya çevirmem gerekiyor mu?
Alım tutarı için evet. 2022'den bu yana fonların Türk bir bankadan geçmesi, liraya çevrilmesi ve Tapu Müdürlüğü'nün devirden önce kontrol ettiği DAB belgesiyle tevsik edilmesi gerekiyor. Fiyatlar yine de dolar ya da avro cinsinden anlaşılabilir ve ilan edilebilir; çevrim, piyasanın evleri fiyatlandırma biçimini değiştirmeyen, sonda yer alan biçimsel bir adımdır.
%4'lük tapu harcını kim öder?
Kanuna göre alıcı ve satıcı %2'şer öder. Gerçekte bu pazarlığa tabidir, ve birçok ikinci el satışta alıcı %4'ün tamamını üstlenirken, müteahhitler bazen bunu satış teşviki olarak kendileri karşılar. Paylaşımı satış sözleşmesinde yazılı olarak belirleyin; çünkü Tapu Müdürlüğü, randevudan önce biri ödediği sürece kimin ödediğiyle ilgilenmez.
