Bankalar, peşine düşemeyecekleri insanlara kredi vermeyi pek sevmez. Yerleşik olmayanlara yönelik mortgage'ın bütün meselesi aslında tek cümlede budur: siz bir ülkede yaşarsınız, mülk başka bir ülkededir ve banka, yabancı bir işverenden gelen maaş bordrosunun tahsilat riskine değip değmeyeceğine karar vermek zorundadır. Bazı bankalar buna evet demeyi bir iş koluna dönüştürmüştür. Çoğu ise basitçe hayır der.
İyi haber şu ki, yabancılara kredi veren bankalar bir avuç pazarda yoğunlaşıyor ve bunların birçoğu zaten uluslararası alıcıların gitmek istediği yerler. İspanyol ve Portekizli bankalar her yıl binlerce yerleşik olmayan kredisi onaylıyor. BAE'deki bankaların yurt dışında yaşayan ve göçmen alıcılar için ayrı departmanları var. Banka finansmanının kıt olduğu ülkelerde ise geliştiriciler bu boşluğu, hiç banka gerektirmeyen taksit planlarıyla dolduruyor.
Bu rehberde yurt dışından bir mülk almanın dört gerçekçi yolunu, yerleşik olmayanlara fiilen sunulan koşulları, ana pazarlarımızın nasıl karşılaştırıldığını, başvuru sürecinin kendisini ve herhangi bir ret mektubundan daha fazla alıcıyı çarpan kur riskini ele alıyoruz.
Yurt dışında bir mülk için ödeme yapmanın dört yolu
Sınır ötesi her satın alma bu dört yoldan biriyle finanse edilir ve tek bir emlakçıyla konuşmadan önce hangisinin size uyduğu konusunda kendinize karşı dürüst olmakta fayda var.
Birincisi, satın aldığınız ülkede alınan yerel bir mortgagedir. Kredi, yurt dışındaki mülk üzerine teminatlandırılır, genellikle yerel para biriminde verilir ve başka bir yerde kazandığınız gelire göre değerlendirilir. Bu rehberin geri kalanı büyük ölçüde bunu anlatıyor.
İkincisi, kendi ülkenizden borçlanmaktır. Kendi ülkenizde üzerinde makul miktarda özkaynak bulunan bir mülkünüz varsa, orada alacağınız yeniden ipotek veya konut kredisi parayı çıkarabilir ve bu parayla yurt dışına peşin alıcı olarak gidersiniz. Kendi bankanız sizi zaten tanır, sözleşme kendi dilinizdedir ve satıcılar sizi peşin alıcı olarak görür; bu da size gerçek bir pazarlık gücü kazandırır. Sorun ise söylenir söylenmez ortaya çıkar: artık aile eviniz, iki bin kilometre uzaktaki bir tatil dairesinin riskini taşıyor demektir.
Üçüncüsü, geliştirici ödeme planıdır. Yabancılara banka kredisinin sınırlıdan neredeyse yok denecek kadar aza kadar değiştiği Türkiye, BAE ve Tayland'da standart uygulama budur. İnşaat aşamalarına bağlı taksitler ödersiniz, bazen fiyatın bir kısmı teslimden yıllar sonrasına kayabilir. Ne banka, ne gelir dosyası, ne de projenin mantıklı olup olmadığını sorgulayan bağımsız bir denetçi vardır. İşte tam da bu son nokta madalyonun iki yüzüdür.
Dördüncüsü nakittir ve diğer üç yöntemin toplamından daha fazla uluslararası satın almayı finanse eder. Bunun nedeni her alıcının zengin olması değildir. Antalya'da veya Kıbrıs kıyısında denize on dakika mesafedeki bitmiş bir iki yatak odalı daire, Londra merkezindeki bir garajdan daha ucuza mal olabilir ve bu fiyatlarda birçok alıcının borca ihtiyacı yoktur.
Yerleşik olmayanlara sunulan koşullar gerçekte nasıl görünür
Bankaların yerel müşterilere reklamını yaptığı faiz oranlarını ve oranları unutun. Yerleşik olmayanlara yönelik kredilendirme kendi kurallarıyla işler ve her bir maddesi daha sıkıdır.
Peşinattan başlayalım. Yabancılara zaten kredi veren pazarların çoğunda bankalar genellikle mülkün ekspertiz değerinin %50 ila %70'ini finanse eder; bu da nakit olarak %30 ila %50'sini getirmeniz gerektiği anlamına gelir. Bunu yerel bir alıcının koyabileceği %10-20 ile karşılaştırın. Ekspertiz değeri de önemlidir: bankanın eksperi daireyi anlaşılan fiyatın altında değerlendirirse, kredi tutarı küçülür ve aradaki farkı siz kapatmak zorunda kalırsınız.
Alım masrafları bunun üzerine eklenir. Tapu harcı, noter ve tescil ücretleri, hukuki işlemler: ülkeye göre bunlar birkaç puandan düşük iki haneli rakamlara kadar ekleme yapabilir ve bankalar bunları finanse etmez. Gerçek nakit ihtiyacınız, peşinat artı tüm bunlardır.
Kredi vadeleri alışık olduğunuzdan daha kısadır, genellikle 15 ila 25 yıl, ve çoğu banka borcun 70-75 yaş civarına gelmeden kapatılmasını ister. 55 yaşındaki bir başvuru sahibi, isteseniz de istemeseniz de genellikle 15 yıllık bir vadeyle karşı karşıya kalır ve daha kısa vade daha yüksek bir aylık taksit demektir.
Faiz oranları çoğunlukla değişkendir. Euro bölgesinde bu genellikle Euribor üzerine bir marj demektir, yani Avrupa faizleri hareket ettikçe taksitiniz de değişir. Sabit faizli seçenekler de vardır, bazı pazarlarda diğerlerinden daha fazla, ve yerleşik olmayanlar bazen her iki durumda da küçük bir prim öder. Size verilen her rakamı şimdilik bir söz değil, güncel bir gösterge olarak değerlendirin; fiyatlandırma faiz döngüsünü takip eder.
Sonra, çoğu başvurunun aslında öldüğü yer olan evrak işi gelir. Yabancı geliri değerlendiren bir banka, tercüme edilmiş ve genellikle apostilli tam bir tabloyu görmek ister:
- İki ya da üç yıllık vergi beyannameleri
- Güncel maaş bordroları, serbest meslek sahibiyseniz mali tablolar
- Altı ila on iki aylık banka hesap ekstreleri
- Kendi ülkenizden bir kredi notu raporu
- Mevcut kredilerin ve diğer yükümlülüklerin listesi
Çoğu banka bunun üzerine bir borç/gelir testi de uygular: yeni mortgage dahil aylık toplam borç ödemeleriniz, genellikle net gelirinizin yaklaşık üçte birini geçemez. Serbest meslek sahibi başvuru sahipleri her yerde ekstra incelemeye tabi tutulur ve nakit kazanç ya da düzensiz serbest çalışma gibi belgelenmesi zor gelirler, banka için neredeyse yok sayılır.
Bilinmesi gereken bir Avrupa alışkanlığı daha var: birçok banka mortgage yanında, yaşınıza ve sağlığınıza göre fiyatlandırılan bir hayat sigortası poliçesi ister. Bu, kredinin gerçek maliyetinin bir parçasıdır ve 60 yaşından sonra onay almanın zorlaşmasının nedenlerinden biridir.
Belirli bir daireye aşık olmadan önce ön onay alın. Az bir masrafı vardır, genellikle bir ila üç hafta sürer ve karşılaşacağınız her emlakçının ve satıcının gözünde sizi ciddi bir alıcıya dönüştürür.
Hangi pazarlar yerleşik olmayanlara kredi veriyor
HomeNSearch olarak kapsadığımız ülkelerin yabancı bir kredi başvurusu sahibi için nasıl sıralandığı şöyle.
İspanya ve Portekiz: ulaşılabilir ikili
Avrupa'da sorunsuz bir yerleşik olmayan mortgage'ı istiyorsanız, en iyi ihtimaller İber Yarımadası'ndadır. İspanyol bankaları on yıllardır yabancı alıcılara kredi veriyor, süreç iyice oturmuş durumda ve belgelenmiş temiz gelire sahip yerleşik olmayan bir başvuru sahibi tipik olarak ekspertiz değerinin %60-70'ini 20-25 yıl vadeyle borçlanabilir. Kapanıştan önce NIE, yani yabancı vergi numarası ve genellikle bir İspanyol banka hesabına ihtiyacınız olacak. Bu paranın neler satın aldığına İspanya sayfamızdan göz atabilirsiniz.
Portekiz hemen arkasından geliyor. Yerleşik olmayanlara kredi verme rutin bir uygulama, kredi/değer oranı benzer bir bantta, bazen biraz daha düşük, ve NIF vergi numarası ile yerel bir hesap giriş bileti niteliğinde. Portekizli bankalar belge kalitesi konusunda titizdir, bu yüzden düzenli bir gelir dosyası işleri epey hızlandırır. Portekiz ilanlarımız, Lizbon'dan Algarve'ye kadar fiyatlar hakkında fikir veriyor.
Kıbrıs ve Yunanistan: sabırla mümkün
Her iki ülkede de yabancılara kredi veren bankalar var, ancak sektör daha küçük ve cevap, İspanya'ya kıyasla tek tek bankaya, hatta bazen tek tek şubeye daha çok bağlı. Daha muhafazakar bir kredi/değer oranı, daha yavaş değerlendirme ve daha ağır bir evrak yükü bekleyin. Yunan bankaları finansal krizden sonra kendilerini toparlamak için yıllar harcadı ve yerleşik olmayan dosyaları konusunda hâlâ seçici, gerçi işler biraz gevşedi. Her iki pazarda da bekleyemeyen alıcılar çoğu zaman işi peşin parayla kapatıyor.
BAE: maaş kriterleri üzerine kurulu kredilendirme
Dubai ve Abu Dabi'de, Emirlikler'de yaşamayan alıcılar dahil olmak üzere yabancılar için aktif bir mortgage piyasası var. Onay maaş üzerine kuruludur: bankalar asgari aylık gelir eşikleri belirler ve işvereninizin ya da işinizin ne kadar istikrarlı olduğuna sıkı sıkıya bakar. Yerleşik olmayanlar, BAE'de ikamet edenlere kıyasla daha düşük kredi/değer oranı alır ve fiyatlandırma da farklıdır, ama süreç Avrupa standartlarına göre hızlıdır ve bankalar uluslararası dosyalara alışkındır. Piyasanın kendisi için BAE sayfamıza bakın.
Türkiye ve Tayland: ödeme planlarının boşluğu doldurduğu yerler
Yabancı alıcılar için mortgage kâğıt üzerinde Türkiye'de var, Tayland'da ise neredeyse yok denecek kadar az, ve pratikte her iki ülkede de uluslararası alıcıların pek azı bunları kullanıyor. Finansman kültürü farklı: kredinin yükünü banka yerine geliştirici taşıyor. İnşaat sırasında faizsiz taksit planları Türk ve Tayland yeni proje inşaatlarında normal bir uygulama ve bazen teslimden iki ya da üç yıl sonrasına kadar uzayabiliyor. Bu gerçekten faydalı bir finansman şekli. Sadece unutmayın, bankada kimse geliştiriciyi çift kontrol etmedi, yani proje, tapu ve emanet (escrow) düzenlemeleri üzerindeki durum tespiti işini avukatınızın yapması gerekiyor.
Başvuru süreci, adım adım
Detaylar ülkeye göre değişir, ama yerleşik olmayan bir başvuru neredeyse her yerde aynı iskeleti izler.
- Yerel vergi numaranızı ve gerekiyorsa yerel bir banka hesabını halledin. İspanya'da bu NIE, Portekiz'de NIF'tir; çoğu ülkede bir eşdeğeri vardır.
- Gelir dosyanızı hazırlayın: vergi beyannameleri, maaş bordroları, ekstreler, kredi notu raporu, gerekiyorsa tercüme edilmiş olarak.
- Doğrudan ya da yerleşik olmayan vakalarıyla ilgilenen bir aracı üzerinden ön onay için başvurun.
- Mülkü bulun ve fiyatta anlaşın, satıcıya finansmanla satın aldığınızı söyleyin.
- Banka kendi ekspertizini yaptırır. Kredi, fiyat ve ekspertiz değerinden düşük olana göre belirlenir.
- Resmi teklifi inceleyin: faiz türü, vade, sigorta gereklilikleri, erken ödeme ücretleri.
- Çoğu medeni hukuk ülkesinin gerektirdiği şekilde noter huzurunda tamamlayın ve mortgage'ı tapu üzerine tescil ettirin.
İlk belgelerden anahtarlara kadar, evraklarınız düzgünse altı ila on hafta makul bir beklenti; tercümeler ve apostiller uzarsa daha da sürebilir. Yerel uygulamanın izin verdiği yerlerde, avukatınıza satış sözleşmesine bir finansman şartı yazdırın ki reddedilen bir başvuruda peşinatınız kaybolmasın. Örneğin İspanya bunu varsayılan olarak içermez. Birçok alıcı, dahil olduğunu sanarak peşinatını kaybetti.
Kimsenin fiyatına dahil etmediği kur uyumsuzluğu
İşte başvuru sürecinden daha uzun ömürlü olan risk: bir para biriminde kazanıyor, başka bir para biriminde borçlu oluyorsunuz. İngiliz maaşından ödenen euro cinsinden bir mortgage, euro ile finanse edilen baht cinsinden bir taksit planı. Kredi, döviz kurunun ne yaptığını umursamaz. Bütçeniz umursar.
%10'luk bir hareketin hesabını yapın, çünkü %10'luk hareketler gerçekleşir. Kendi para biriminiz kredi para birimine karşı %10 değer kaybederse, banka hiçbir şeyi değiştirmeden aylık taksitiniz fiilen %10 artar. 20 yıllık bir vade boyunca bu tür dalgalanmaları bir kereden fazla, her iki yönde de yaşarsınız.
Bunu yumuşatabilirsiniz. Bir banka bunu sunuyorsa, kazandığınız para biriminden borçlanmak en temiz çözümdür. Kredi para biriminde tutulan altı ila on iki aylık bir ödeme tamponu şokları emer. Transferlerin kendisi için, kur uzmanı şirketler, aylar öncesinden bir kuru sabitleyen forward sözleşmeleri sunar; bu, bir geliştiriciye aşamalı ödemeler yaparken en çok işe yarar. AB kuralları da bankaları, yabancı para birimi cinsinden borçlananları bu risk konusunda uyarmakla yükümlü kılar ve bazı sözleşmeler, kur belirlenen bir eşiği aşarsa krediyi dönüştürme hakkı içerir. Sizinkinin böyle olup olmadığını sorun.
Banka hayır dediğinde
Ret kararları yerleşik olmayanlara yönelik kredilendirmede yaygındır ve genellikle sizin hakkınızda pek bir şey söylemez. Zayıf bir serbest meslek gelir dosyası, o bankanın iç politikasına uymayan bir pasaport, bankanın hoşlanmadığı bir mülk türü: bunların herhangi biri tek başına bir başvuruyu batırabilir. Önemli olan bir sonraki adımdır.
Bazen çözüm başka bir bankadır, çünkü kriterler aynı ülke içinde bile büyük farklılıklar gösterir ve yerleşik olmayan vakalarından geçinen bir aracı burada komisyonunu hak eder. Bazen çözüm daha büyük bir peşinattır: sizi %30 peşinatla reddeden bir banka, %50 peşinatta yeniden değerlendirebilir. Kendi eviniz üzerinden borçlanmak sorunu, kendi bankanızın çözebileceği yerel bir soruna dönüştürür. Geliştirici ödeme planları, bunlar için kurulmuş pazarlarda bankanın yerini tamamen alır. Ve bazen dürüst cevap, sizi cezalandıran koşullarla borca zorlanmak yerine, fiyatların bunu gerçekçi kıldığı bir pazarda peşin parayla daha ucuz bir şey almaktır.
Bu seçeneklerden birkaçını birbirine karşı tartıyorsanız, bizimle konuşun. HomeNSearch on üç ülkede faaliyet gösteriyor ve işimizin bir parçası, kimse bir görme gezisi ayarlamadan önce alıcıları bütçelerinin ve finansmanlarının gerçekten uyduğu pazarlarla eşleştirmek.
Sık Sorulan Sorular
Orada yaşamadan yurt dışından mortgage alabilir miyim?
Evet, doğru ülkelerde. İspanya, Portekiz ve BAE'nin hepsinde yerleşik olmayanlara yönelik kredi sistemleri oturmuş durumda, Kıbrıs ve Yunan bankaları ise yabancı başvuru sahiplerini tek tek değerlendiriyor. Belgelenmiş bir gelire, yerel bir vergi numarasına ve %30-50 peşinata ihtiyacınız olacak. Türkiye ve Tayland yabancı alıcılara nadiren kredi verir; oralarda alım yapanlar geliştirici taksitlerini ya da nakiti kullanır.
Yurt dışı bir mortgage için ne kadar peşinata ihtiyacım var?
Fiyatın %30-50'sini hesaba katın, çünkü yerleşik olmayanlara yönelik kredi/değer oranı tipik olarak %50-70 arasındadır. Alım masrafları bunun üzerine eklenir ve hiçbir banka bunları finanse etmez. Fiyatın %40'ını nakit olarak elinde tutan bir alıcı, artı masraflar, yabancılara kredi veren hemen her yerde gerçekçi bir adaydır.
Yerleşik olmayan mortgage'ı için hangi ülke en kolay?
Kapsadığımız pazarlar arasında: İspanya ve Portekiz, bankalarının uyguladığı maaş eşiklerini geçen alıcılar için hemen arkalarında BAE. Her üçü de yabancı başvuruları egzotik istisnalar olarak değil, rutin bir şekilde işleme koyuyor.
Geliştirici ödeme planı mortgage'dan daha mı iyi?
Almak daha kolaydır ve gelir dosyası gerektirmez, inşaat sırasındaki taksitler de genellikle faizsizdir. Bunun bedeli risktir: hiçbir banka projeyi incelememiştir ve mülk tamamlanıp tapusu çıkana kadar paranız risk altındadır. Mortgage ise bankanın ekspertizini ve hukuki kontrollerini yanınıza koyar. Ödeme planlarını iyi bir avukatla ve tamamlanmış projelerini gezip görebileceğiniz bir geliştiriciyle kullanın.
