Tayland'daki her kondominyum binasının içinden görünmez bir çizgi geçer. Yabancılar, kendi adlarına ve tam mülkiyetle, binanın satılabilir alanının en fazla %49'unu sahiplenebilir. Geri kalan %51 Tay vatandaşlarında kalmak zorundadır. Bu tek kural; hangi daireyi tapuya geçirebileceğinizi, bankanızın hangi belgeleri isteyeceğini, aynı plana sahip iki dairenin neden farklı fiyat etiketi taşıdığını ve avukatınızın tek bir baht bile göndermeden önce neyi kontrol etmesi gerektiğini belirler.
Kuralın kendisi kısa. Sonuçları değil. Tayland'da yabancı alıcıların yaşadığı kabus hikayelerinin çoğu aynı hataya dayanır: kapora makbuzunun dairenin artık kendilerine ait olduğu anlamına geldiğini sanmak. Öyle değildi. Bu rehber kotanın nereden geldiğini, hesaplamanın gerçekte nasıl işlediğini, belirli bir binada kalan kotanın nasıl doğrulanacağını ve istediğiniz bina zaten doluysa elinizde hangi seçeneklerin kaldığını anlatıyor. Kiralar, intifa hakları ve arazinin neden gündemde olmadığı dahil geniş resim için yabancıların Tayland'da mülk nasıl satın alabileceğine dair rehberimizi okuyun.
%49 Kuralı Nereden Geliyor
Tayland'da yabancılar arazi sahibi olamaz. Kondominyumlar bunun istisnasıdır. 1979'da yürürlüğe giren Condominium Act B.E. 2522, arsa ortaklaşa sahiplenilip binanın yasal yönetim organı olan juristic person tarafından işletilirken, yabancının bir daireyi doğrudan elinde tutabildiği bir tapu türü yarattı. Kanunun 19. maddesi hangi yabancıların satın alma hakkına sahip olduğunu, sonradan eklenen 19 bis maddesi ise bir binada yabancıların toplamda ne kadar pay tutabileceğinin tavanını belirler. Bu tavanın amacı ekonomik olduğu kadar siyasiydi: kondominyumlar yabancı sermayeye açılsın, ama hiçbir bina, sokak veya tatil bölgesi tamamen Tay ellerinden çıkmasın diye.
Bu rakam her zaman %49 değildi. Başlangıçtaki tavan %40'tı. 1999'daki bir değişiklik onu %49'a çıkardı ve Bangkok'ta tamamen yabancı sahipli binalara bile geçici bir pencere açtı; bu pencere 2004'te sessizce kapandı. O günden bu yana rakam sabit kaldı, ama tartışmasız değil: 2024-2025 arasında hükümet, Phuket ve Pattaya gibi tatil bölgelerinde kotayı %75'e çıkarma ve 99 yıllık kiralama fikrini gündeme getirdi. Bu yazının yayımlandığı tarihte ikisi de hâlâ öneri aşamasında. Hiçbir yasa geçmedi. Ne olabileceğine dair söylentilere değil, mevcut kanuna göre satın alın.
Alıcıların beklemediği bir yapısal ayrıntı var: kota bina bazında hesaplanır. Kayıtlı her kondominyumun kendi %49 defteri vardır, dolayısıyla bir geliştiricinin yanındaki ikinci kulesinde bolca yer olabilirken birinci kule tamamen dolu olabilir. Kota binanın özelliğidir, markanın değil.
Daire Sayısı Değil, Alan Ölçüsü
İşte insanların tökezlediği nokta burası. %49 daire sayısıyla ölçülmez. Binadaki tüm dairelerin toplam satılabilir metrekaresi hesaplanır ve bu, yabancılara zaten kayıtlı olan alanla karşılaştırılır. Ortak alanlar hesaba katılmaz: lobiler, spor salonları, koridorlar, havuzlar. Ayrı tapulu otopark yerleri ise, projede varsa, hesaba dahil edilir.
Basit bir örnek verelim. Bir binada toplam satılabilir alanı 10.000 metrekare olan 200 daire var. Yabancı mülkiyet en fazla bu alanın 4.900 metrekaresini kapsayabilir. Yabancılar zaten 4.650 metrekare kaydettirmişse, kalan kota 250 metrekaredir. 65 metrekarelik tek yatak odalı bir daire buraya sığar. 280 metrekarelik bir çatı katı, daire sayısı ne gösterirse göstersin sığmaz.
Bu yüzden tek bir büyük çatı katı, iki stüdyo dairenin toplamından daha fazla kota tüketir ve satılan daire sayısını saymak size faydalı hiçbir şey söylemez. Yabancı alıcılar daha büyük, üst kat dairelere yöneldiğinden, bir bina baş sayımında yarı Tay görünse bile alan bazında kotasını çoktan doldurmuş olabilir. Metrekare sorun. Her seferinde.
Bir ayrıntı daha: bazı geliştiriciler, Tay banka finansmanını rahat tutmak ya da en pahalı stoku yabancı kotaya saklamak için yabancı satışları yasal %49'un altında sınırlar. Kanun size tavanı verir. Geliştiricinin kendi politikası ise gerçekte ne satıldığını gösterir.
Ödeme Yapmadan Önce Kalan Kotayı Nasıl Kontrol Edersiniz
Güvenilirlik sırasına göre artan üç kaynak.
Önce satış ofisi. Ciddi bir geliştirici size mevcut yabancı yüzdesini ve dairenizin tüketeceği alanı gösteren yazılı bir kota teyidi verecektir. Tarihli ve imzalı bir belge isteyin. Ama bunun ne olduğunu bilin: satıcının kendi kayıtlarından bir anlık görüntü, size bir şey ayıracağına dair kanuni bir söz değil.
İkinci el bir daire için, juristic person borçsuzluk belgesiyle birlikte bir yabancı kota mektubu düzenler ve Arazi Dairesi ikisi olmadan yabancı tam mülkiyet devrini tescil etmez. Bu mektuplar ancak devir tarihine yakın verilir ve birkaç gün içinde eskir; bu yüzden işleyen yöntem erken bir ön teyit ve kapanışta resmi mektuplardır.
Gerçeği gösteren kayıt Arazi Dairesi'ndeki kayıttır. Avukatınız aracılığıyla, binanın kayıtlı yabancı mülkiyetini doğrudan resmi sicille karşılaştırabilirsiniz. Tayland'da bu rutin bir durum tespiti işidir ve maliyeti düşüktür. Bunu atlarsanız, yılın en büyük para transferinde bir satış görevlisinin tablosuna güvenmiş olursunuz.
Şimdi tuzağa gelelim; klasik olanına. Kota, rezervasyon imzaladığınızda ya da kapora yatırdığınızda değil, devrin tescil edildiği anda teyit edilir. Proje aşamasındaki (off-plan) alımlarda bu boşluk iki üç yıla kadar açılır: Ocak'ta rezervasyon yaparsınız, kule 2028'de biter ve bu arada onlarca başka yabancı alıcı devrini sizden önce tescil ettirir. İlk tescil eden kotayı alır. Rezervasyon formunuzdaki tarih Arazi Dairesi için hiçbir şey ifade etmez ve Şanghay'da, Moskova'da, Singapur'da yoğun pazarlanan bir bina, teslimattan çok önce yabancı tarafını doldurabilir.
Çözüm sözleşmeye dayalıdır. Kaporanızı koşullu yapın: devir anında daireniz için yabancı tam mülkiyet kotası yoksa, kaporanın tamamı iade edilsin. Başka bir projeye kredi değil, istemediğiniz bir kira sözleşmesine otomatik dönüşüm değil. Nakit iade. Tayland'ın tüketici koruma kurulu, 31 Ocak 2025'ten itibaren geliştirici sözleşmelerini sıkılaştırarak otomatik kapora yanma maddelerini yasakladı ve bu, sizin elinizi güçlendiriyor. Yine de kota koşulunu sözleşmeye yazdırmak gerekiyor. Bunu kimse sizin yerinize eklemez.
Satıcıdan sözleşmeye dairenin yabancı kota dahilinde satıldığını ve yabancı tam mülkiyetin tescil edilememesi durumunda tam iade hakkınız olduğunu yazmasını isteyin. Bu cümlede tereddüt eden bir geliştirici size bir şey anlatıyor demektir.
Kota Dolduğunda
Diyelim ki istediğiniz binada yabancılara ayrılmış alan kalmadı. Tay kotasındaki daireler size tam mülkiyetle satılamaz; Arazi Dairesi tescili reddeder. Elinizde iki dürüst yol kalır, bir de reddetmeniz için bahsetmeye değer dürüst olmayan bir yol vardır.
İlk dürüst yol tescilli kiralamadır. Bir yabancı, Tay kotasındaki bir daireyi Arazi Dairesi'nde tapuya işlenmiş şekilde en fazla 30 yıllığına kiralayabilir. Bu yasaldır, Phuket ve Samui'de yaygındır ve tam mülkiyetten daha ucuza gelir. Ama süre konusunda net olun. 30 artı 30 artı 30 yıl vaat eden sözleşmeler onlarca yıldır dolaşıyor ve Mart 2025'te Tayland Yüksek Mahkemesi, dikkatli avukatların hep uyardığı şeyi doğruladı: önceden kararlaştırılmış yenileme zincirleri mülkiyet hakkı değil, kişisel vaatlerdir. 30. yıldaki bir yenileme, o an daireyi kimin sahiplendiğine bağlıdır — bu, orijinal satıcının mirasçıları ya da tüm binayı satın almış bir yabancı olabilir. 30 yıllık kirayı 30 yıllık bir varlık olarak, tam mülkiyetin belirgin şekilde altında fiyatlandırın ve yenileme maddesini bir plan değil bir umut olarak görün.
İkinci yol daha basit: başka bir bina seçin. Tayland'da kondominyum kıtlığı yok. Kota baskısı dar bir stok bandında yoğunlaşıyor — Phuket'in sahil şeridi, Pattaya'nın merkezi, Bangkok'ta birkaç Sukhumvit koridoru, Samui'nin popüler yamaçları. 500 metre içeri girin ya da bir BTS durağı öteye geçin, açık kotalı binalar yeniden ortaya çıkar, genelde metrekare fiyatı da daha uygun olur. Güncel ilanları önce kendi kriterlerinize göre tarayın, belirli bir kuleye göre değil — sıra öyle işlemeli.
Reddetmeniz gereken yol ise şu: sadece bir yabancının kağıt üzerinde Tay kotasındaki bir mülkü kontrol edebilmesi için kurulan, kayıtlı ortakları paravan olan bir Tay şirketi üzerinden satın almak. Bu yasa dışıdır ve buna göz yumulan dönem sona erdi. 2025'in ortasından beri Tay makamları, piyasanın daha önce görmediği ölçekte paravan yapıları soruşturuyor; kovuşturmalar ve zorunlu elden çıkarmalar bunu izliyor. Yardımsever bir emlakçının "herkes böyle yapıyor" demesine aldanmayın.
Kimsenin Bahsetmediği Satış Primi
Kota iki yönlü çalışır. Girişte sizi kısıtlar. Bir kez içeri girdiğinizde ise sizin lehinize çalışmaya başlar.
Yabancı talebin yüksek olduğu bir binada, yabancı kotalı tam mülkiyet sınırlı bir emtiadır. Alanın sadece %49'u dünyanın tüm yabancı alıcı havuzuna hiçbir zaman tamamen açık olmayacak ve yeni arz yalnızca bir yabancı sahibin dairesini bir Tay vatandaşına satmasıyla ortaya çıkar. Sonuç, bir bina içinde iki ayrı pazardır: aynı iki yatak odalı plan, yabancı tam mülkiyet olarak bir fiyata, Tay tam mülkiyeti ya da kiralama olarak daha düşük bir fiyata satılır. Phuket ve Pattaya'da ilan başlıklarında "foreign quota" ibaresi, diğer pazarlarda deniz manzarasının reklamı gibi öne çıkar ve bu fark, kotası erken dolmuş binalarda daha da açılır.
Çıkış da sorunsuzdur. Yabancı tescilli bir daire başka bir yabancıya satıldığında, tescil dairenin peşinden gider; yani alıcınızın var olabilmesi için yeni kota gerekmez. Alıcı kitleniz o binayı isteyen her yabancı olur — tam olarak Tay kotalı bir satıcının ulaşamadığı kitle. Kiralama tam tersi yönde işler: her geçen yıl kalan süreyi kısaltır ve 19 yıllık bir bakiyeden heyecanlanacak alıcı havuzu incedir.
Bunların hiçbiri yabancı kotalı bir kondominyumu garanti kazanç haline getirmez. Tay emlak piyasasının döngüleri var, Pattaya'da ve Bangkok'un bazı kısımlarında arz fazlası tekrarlayan bir tema, ve lansmanda ödenen prim geri kazanılması yıllar alabilir. Ama diğer yönden birbirinin aynı iki daire arasında, kota içinde olan daha likit varlıktır ve piyasa onu buna göre fiyatlar.
FET Formu: Paranız Yurtdışından Gelmeli
Kota, yabancı tam mülkiyete bağlı tek koşul değil. Aynı 19. madde çerçevesi, satın alma bedelinin Tayland'a yurtdışından, yabancı para biriminde girmesini şart koşar ve bunu kanıtlamanız gerekir.
Kanıt, Foreign Exchange Transaction formu, yani FET'tir. Yurtdışından para gönderdiğinizde, alıcı Tay bankası bunu baht'a çevirir ve 50.000 ABD doları veya üzerindeki her transfer için bir FET düzenler; daha küçük transferler için Arazi Dairesi'nin de kabul ettiği bir banka kredi teyit mektubu verilir, dolayısıyla birkaç orta ölçekli ödeme de işe yarar. Devir gününde Arazi Dairesi, yabancı kotalı tam mülkiyeti tescil etmeden önce tüm satış bedelini kapsayan FET'leri veya kredi teyitlerini ister. FET yoksa tescil de yok. Bu, Tay hesabında zaten baht tutan ya da yerel gelirinden ödeme yapmayı planlayan kişileri yakalar; o para, kökeni ne olursa olsun, bu şartı karşılamaz.
Evrakı temiz tutan üç alışkanlık var. Parayı yabancı para biriminde gönderin ve dönüşümü Tay bankasına bırakın, çünkü önceden baht'a çevrilmiş olarak gelen bir transfer FET oluşturmayabilir. İsimleri eşleştirin: gönderen veya yararlanıcı, tapuda görünecek alıcı olmalıdır ve bir çift birlikte alıyorsa, her iki ismin de ödeme izinde yer alması gerekir. Ve transfer talimatına amacı yazın, örneğin "12B numaralı kondominyum dairesinin satın alınması, [bina adı]". Aynı FET'ler yıllar sonra da önemlidir; nihayet sattığınızda satış gelirini Tayland'dan sorunsuzca geri götürmenizi sağlayan belgeler bunlardır.
İmzadan Önce Durum Tespiti
Yabancı kotalı bir alım için özet kontrol listesi:
- Binanın Condominium Act uyarınca tescilli bir kondominyum olduğunu doğrulayın. Kondominyum tapusu olmayan bir "apartman" veya hizmetli konut, size satacak hiçbir yabancı tam mülkiyet sunmaz.
- Geliştiriciden yazılı, tarihli bir kota teyidi alın; ikinci el bir daire için juristic person'dan ön teyit isteyin.
- Bir avukata, sadece satış ofisi kayıtlarına değil, Arazi Dairesi'ne dayanarak kalan kotayı ve satıcının tapusunu doğrulatın.
- Kota koşulunu hem rezervasyona hem de satış sözleşmesine yazdırın: devirde yabancı tam mülkiyet yoksa, kaporanın tamamı iade edilsin.
- Her ödemeyi yurtdışından, yabancı para biriminde, eşleşen isimlerle ve belirtilen bir amaçla gönderin; her FET'i ve kredi teyidini saklayın.
- İkinci el bir alımda, kapanışta juristic person'dan borçsuzluk belgesi ve yabancı kota mektubu isteyin.
- Proje aşamasındaki alımlarda geliştiricinin emanet (escrow) düzenlemelerini ve teslim geçmişini kontrol edin, o binada iki yıllık beklemenin kota riskini ne kadar artırdığını tartın.
- Devir günü maliyetlerini, başta %2'lik devir harcı olmak üzere bütçeleyin ve kimin ne ödeyeceğini yazılı olarak kararlaştırın.
Tayland, kısa listenizdeki birkaç pazardan biriyse, HomeNSearch Tayland sayfası fiyatları, alım maliyetlerini ve güncel ilanları tek bir yerde topluyor; bu da düzinelerce emlakçı aramasından çok daha hızlı bir karşılaştırma sağlıyor.
Sıkça Sorulan Sorular
Bir yabancı gerçekten bir Tay kondominyumuna tam sahip olabilir mi?
Evet. %49'luk kota dahilinde, yabancı alıcı kendi adına, Arazi Dairesi'nde tescilli, mirasla devredilebilir ve dünyanın her yerindeki tam mülkiyet gibi satılabilir bir tapu edinir. Tavan, binanın toplam yabancı mülkiyetine uygulanır, sizin tek dairenize değil.
Dairemi sattığımda kotaya ne olur?
Başka bir yabancıya satarsanız, yabancı tescili daireyle birlikte devrolur, binanın yüzdeleri değişmez. Bir Tay alıcıya satarsanız, metrekareleriniz Tay tarafına döner ve gelecekteki bir yabancı alım için kota açılır. Bu asimetri, aranan binalardaki yabancı kotalı dairelerin neden prim taşıdığının büyük bir bölümünü açıklar.
30 yıllık kira yenilenebilir mi?
Yalnızca o dönemdeki sahibi yenilemeyi kabul ederse. Mart 2025'teki Yüksek Mahkeme kararından bu yana, önceden imzalanan yenileme şartları mülkiyet hakkı değil kişisel vaat sayılıyor; dolayısıyla 30 artı 30 yapısı size tam olarak 30 yıl garanti eder. Onu bu şekilde değerlendirin ve fiyatlandırın.
Kiralama için FET formuna ihtiyacım var mı?
Arazi Dairesi bir kirayı tescil etmek için FET talep etmez, çünkü havale kuralı yalnızca tam mülkiyete bağlıdır. Yine de gelen transferi belgelemek akıllıca bir hareket: para izinizi temiz tutar ve kira süresi bittiğinde ya da sözleşmeyi devrettiğinizde parayı Tayland'dan geri çıkarmayı çok kolaylaştırır.
