Yunanistan'da tek bir gayrimenkul piyasası yok. Sıradan bir Avrupa şehri gibi davranan bir başkent, onu sessizce taklit eden ikinci bir şehir ve fiyatların, sezonların, kiralama kurallarının o kadar farklılaştığı düzinelerce ada var ki ülke ortalamaları hiçbir şey anlatmıyor. Bu yüzden "Yunanistan'da nereden alsam?" sorusunun dürüst cevabı başka bir soruyla başlıyor: bu mülkün sizin için ne yapmasını istiyorsunuz?
Aşağıda yabancı alıcıların gerçekten kısa listeye aldığı yerleri, broşür parlaklığı olmadan karşılaştırıyoruz. Anakarada Atina ve Selanik. Büyük adalardan Girit, Rodos ve Korfu. Fiyatın zirvesinde Mikonos ve Santorini. Sonra hak ettiği ilgiyi görmeyen bir değer kategorisi: Peloponnesos kıyısı, Halkidiki, Paros, Naksos ve küçük Kea. Fiyatlar yazıya geçirilemeyecek kadar hızlı değişiyor, bu yüzden bu rehber göreceli karşılaştırmalarla sınırlı kalıyor; güncel talep fiyatları Yunanistan ülke sayfamızda. Her şeyi birbirine bağlayan tek bir iplik var: 2024 sonundan bu yana altın vize, alım yapılan yere göre Yunanistan'ı iki kademeye ayırdı ve bu çizgi oturma izni peşinde koşan herkes için haritayı yeniden çiziyor.
Atina: gerçek anlamda yıl boyu işleyen tek piyasa
Atina, Yunan gayrimenkulünün yatırıma en çok, kartpostala ise en az benzediği yer. Kiracı talebi kış uykusuna yatmıyor. Öğrenciler, genç profesyoneller, dijital göçebeler ve artık Mart'tan Kasım'a uzayan turizm sezonu, çoğu adayı boşaltan aylarda bile merkezdeki daireleri dolu tutuyor. Başkent için ana argüman bu, ve güçlü bir argüman.
İkinci argüman ise dönüşüm. Kypseli, Patisia ve Metaxourgeio onlarca yıl gözden düşmüş semtlerdi; bu da onları Kolonaki'den veya sahil banliyölerinden çok daha ucuza satılan sağlam 1960'lar-1970'ler apartman bloklarıyla doldurdu. Şimdi sokak sokak yenileniyorlar. Atina'daki kiralama ofisleri ve büyük Yunan portalları, bu merkezi semtlerdeki yenilenmiş dairelerde genellikle yüzde yediyi bulan brüt getirilerden söz ediyor — Avrupa'nın daha batısındaki karşılaştırılabilir başkent stoklarının kazandığından belirgin şekilde daha iyi. Bu rakamlara bir vaat değil, pazarlama matematiği olarak bakmak gerek; ama yön doğru: merkezi Atina, maliyetine göre hâlâ iyi kiralanıyor.
Sonra metro var. 4. Hat inşa halinde; Alsos Veikou'dan Goudi'ye, Galatsi, Kypseli, Exarhia, Kolonaki ve Zografou üzerinden geçiyor. Atina bunu daha önce yaşadı: 3. Hat kıyıya doğru ilerlerken fiyatlar tünelden önce hareketlendi. Henüz şantiye halindeyken gelecekteki 4. Hat istasyonlarının yakınından alım yapmak, şehrin sunduğu en yakın "senaryolu" değer artışı hikâyesi. Yavaş bir senaryo elbette. Teslim tarihleri daha önce kaydı, yine kayacak.
İki uyarı Atina'yı dürüst tutuyor. Attika'nın tamamı altın vizenin 800.000 avroluk kademesinde, bu da aşağıda ele alınan 250.000 avroluk dönüşüm rotası kullanılmadıkça oturma iznine odaklanan çoğu alıcıyı başkentin dışına itiyor. Ayrıca şehir birçok merkezi semtte yeni kısa dönem kiralama kayıtlarını dondurdu, yani bir Airbnb-öncelikli plan 2023 tarihli bir blog yazısına değil, bu yılın kurallarına göre kontrol edilmeli.
Selanik: aynı mantık, indirimli
Selanik, Atina'nın oyun kitabını daha küçük rakamlarla uyguluyor. Kuzey Yunanistan'ın merkezi, ülkenin en büyük öğrenci nüfusuna sahip bir liman kenti ve merkezi konut stoku karşılaştırılabilir Atina semtlerinin çok altında işlem görüyor. Sadece Aristoteles Üniversitesi bile, ada ev sahiplerinin korkulu rüyası olan Eylül-Haziran döneminde konut ihtiyacı olan on binlerce kiracı sağlıyor.
Şehir, onlarca yıllık yerel kazı şakalarının ardından 2024 sonunda nihayet metrosuna kavuştu ve yeni istasyonlar şimdiden hangi mahallelerin merkezi sayılacağını değiştiriyor. Buna Yunanların kendilerinin başkenttekinden daha yüksek değerlendirdiği bir mutfak kültürünü ekleyin — mütevazı bir bütçe burada avuntu ödülü değil, gerçekten kiralanan bir daire alıyor.
Tuzak, Selanik bölgesini Attika'yla birlikte 800.000 avroluk kademeye taşıyan 2024 altın vize reformuyla geldi. Saf yatırımcı için bu hiçbir şeyi değiştirmiyor. Oturma izni arayanlar için ise ucuz şehrin artık ucuz bir vize sunmadığı anlamına geliyor. Ama güneydoğuya bir saat sürüp Halkidiki'ye gidin, eşik yarıya iniyor. Bunu birazdan açacağız.
Girit: kışın kapanmayan ada
Hemen her amaca uyan tek bir ada seçmemiz gerekseydi, bu Girit olurdu. Açık ara en büyüğü, ve altında turizmin ötesinde gerçek bir ekonomi barındıran tek ada: tarım, denizcilik, üniversiteler, büyük hastaneler, Şubat ayında bile gerçek trafik. İraklion ve Hanya çalışan şehirler. Burada kış kiracıları var, esnaf Kasım ayında telefona bakıyor ve bir villa beş ay boyunca hayalet bir köyde bomboş oturmuyor.
Erişim diğer avantajı. İki uluslararası havalimanı adayı zaten Avrupa'nın çoğuna bağlıyor, İraklion'un dar terminalinin yerini alacak Kastelli'de yeni bir havalimanı inşa ediliyor. Hanya ve Apokoronas çevresindeki villa kuşağı yirmi yıldır yabancı alımların omurgası, doğudaki Elounda lüks bayrağı taşıyor, Rethymno ise ikisinin ortasında kalıyor.
Baştan iki şeyi bilmekte fayda var. Girit'in büyüklüğü iki tarafı da keser: Hanya'dan adanın doğu ucuna araba dört saat sürüyor, bu yüzden evi seçmeden önce üssünüzü seçin. Ve ada altın vizenin nüfus eşiğini geçtiği için, diğer önde gelen isimlerle birlikte 800.000 avroluk kademede yer alıyor.
Rodos ve Korfu: paket tur işçileri
Her iki ada da Mikonos anlamında moda değil, ve yatırım açısından çekiciliğinin tam nedeni de bu. Rodos ve Korfu, turizmlerini yarım yüzyıl önce İngiltere, Almanya, İskandinavya ve Polonya'dan gelen tarifeli olmayan uçuşlar üzerine kurdu, bu pazarlar hâlâ geri dönüyor. Sezonlar uzun sürüyor, kabaca Nisan'dan Ekim sonuna, bazen daha da ileriye. Doluluk, influencer döngülerinden çok tur operatörlerine ve tekrar eden ziyaretçilere dayanıyor; bu da kira gelirini Kiklad Adaları'ndaki her şeyden daha sıkıcı ama daha istikrarlı yapıyor.
Rodos'ta Rodos Şehri'ni yıl boyu canlı tutan ortaçağ eski şehri ve ada standartlarına göre hâlâ ucuz olan derin güney var. Korfu ise daha yeşil, daha İtalyan havalı bir ada; kuzeydoğu kıyısında İngiliz alıcılar uzun zamandır tekne erişimi için prim ödüyor. İkisi de hastaneler, kış okulları ve kalıcı topluluklar için yeterince büyük.
İkisi de altın vizenin nüfus eşiğini geçiyor, dolayısıyla 800.000 avro geçerli. Rodos'a özel bir not: Oniki Ada'nın bazı kısımları sınır bölgesi sayılıyor, ve AB dışı alıcıların satın alma öncesinde izin alması gerekiyor. Avukatlar bunu bir formalite olarak ele alıyor, ama birkaç hafta ekliyor.
Mikonos ve Santorini: prestij fiyatları, kısa sezonlar
Ünlü ikili tamamen farklı bir matematikle çalışıyor. Metrekare başına Yunanistan'ın en pahalı gayrimenkulleri, ve kazanç penceresi en kısası: Mayıs'tan Ekim başına kadar bir sprint, sonra sessizlik. Kaldera manzaralı bir villanın zirve gecelik fiyatları olağanüstü. Yönetim ücretleri, bakım masrafları, su faturaları ve kış sessizliği de öyle.
Bir Santorini villası Ağustos'ta bir Atina apartman bloğunu geçebilir, Şubat'ta ise hiçbir şey kazanmayabilir. Yıla yayıldığında, sıkıcı olan varlık genellikle kazanıyor.
Bunlar, sessiz sezonun uykusunu kaçırmayacak alıcılar için bir varlığa bağlanmış yaşam tarzı satın alımları. Santorini kalderası çevresindeki yapı kısıtlamaları ve Mikonos'un altyapısındaki gerginlik yeni arzı sınırlıyor; bu değerleri korurken renovasyon projelerini zorlaştırıyor. Her iki ada da altın vizenin 800.000 avroluk kademesinde açıkça belirtiliyor, bu da Yunan devletinin oradaki talebi nasıl gördüğünü ortaya koyuyor.
Değer kademesi: Peloponnesos, Halkidiki, Paros, Naksos, Kea
Harita burada ilginçleşiyor, çünkü 2024 altın vize reformu Yunanistan'ı iki hıza böldü. Attika ve Selanik dışındaki anakara, ile nüfusu yaklaşık 3.100'ün altındaki adalar 400.000 avroluk eşikte kaldı; tanınmış her yer 800.000 avroya taşındı. Aşağıdaki yerler kendi başlarına değere değer. Vize matematiği sadece işin tuzu biberi.
Peloponnesos kıyısı en güçlü örnek. Anakara olduğu için 400.000 avroluk kademe geçerli, ve yıl boyu yaşıyor. Costa Navarino güneybatıyı uluslararası tatil haritasına soktu, Kalamata'nın havalimanı sürekli yeni rota ekliyor, Mani'deki taş evler Avrupa genelinden yenileme meraklılarını çekiyor, doğudaki Porto Heli ise yıllardır Atinalı armatör ailelerinin göze batmayan hafta sonu kıyısı olarak hizmet veriyor. Anakara fiyatlarına deniz, tarih ve gerçek bir kış topluluğu.
Halkidiki, Selanik'in rivierası. Kassandra ve Sithonia yarımadaları her yaz, bir milyon nüfuslu şehre bir saatlik mesafede, Balkan ve Orta Avrupalı ziyaretçilerle doluyor. Evet mevsimsel, ama bir metropolün arkasındaki mevsimsel bir pazar, bir feribot tarifesine dayanan pazardan çok daha iyi davranıyor. Ve Selanik'in kendisinin dışında ayrı bir bölge olduğu için, 400.000 avro bölgesinde kalıyor.
Paros ve Naksos, Kiklad Adaları'nın yükselen ikilisi; Mikonos ve Santorini'den fiyat yüzünden vazgeçen ama yine de o ışığı ve mimariyi isteyen alıcıları çekiyor. Paros'ta genişleyen bir havalimanı ve hızla büyüyen uluslararası bir kitle var; Naksos daha büyük, daha tarımsal ve Ekim'den sonra da hayat dolu. Vize arayanlara uyarı: ikisi de nüfus eşiğini geçiyor, dolayısıyla ünlü komşularından çok daha ucuz olsalar da 800.000 avroluk kademede yer alıyorlar. Fiyatta değer var, oturma izninde yok.
Kea ise gizli hazine. Atina havalimanına bir saatten az mesafedeki Lavrio'dan feribotla bir saat, Atinalı mimarların ve akademisyenlerin hafta sonu taş evlerini tuttuğu yer. Havalimanı yok, sakin limanlar, küçük bir kalıcı nüfus. Ve tam da nüfus 3.100 sınırının altında kaldığı için, bu yazının yazıldığı tarihte 400.000 avroluk kademe geçerli. Başkentten bir cuma akşamı mesafesinde ada hayatı isteyenler için, muhtemelen Ege'deki en akıllıca bilet bu.
Altın vize katmanı sıralamayı değiştiriyor
2024 Eylül'ünden bu yana Yunanistan oturma iznini coğrafyaya göre fiyatlandırıyor, ve detaylar bu makalenin sorusuna verilen cevabı çoğu rehberin kabul ettiğinden çok daha fazla değiştiriyor. Yunanistan altın vize rehberimizde ayrıntılı ele alınan mevcut yapı üç rakama iniyor.
- Attika'da, Selanik bölgesinde, Mikonos'ta, Santorini'de ve nüfusu 3.100'ü aşan herhangi bir adada, en az 120 metrekarelik tek bir mülke yatırılmak üzere 800.000 avro.
- Diğer her yerde, aynı tek mülk ve 120 metrekare koşullarıyla 400.000 avro.
- Ülkenin her yerinde, merkezi Atina dahil, konut kullanımına dönüştürülen ticari bir bina veya restore edilen tescilli bir bina için 250.000 avro.
Bunun iki sonucu var. Ünlü adalar ve iki büyük şehir artık vize açısından aynı fiyata geliyor, bu da bütçe bilincindeki oturma izni alıcılarını tam olarak bir üst kademeye itiyor: Peloponnesos, Halkidiki, küçük adalar. Ve yeni kurallar altında alınan mülkler hiç kısa dönem kiralanamıyor. Bu, vizeyi Airbnb geliriyle finanse etme eski stratejisini öldürüyor ve vize alıcılarını, büyük ölçüde anakara demek olan uzun dönem kiralama pazarlarına yöneltiyor.
Alıcı tipine göre değerlendirmeler
Saf yatırımcı Atina'dan başlar, daha ucuz ikinci seçenek olarak Selanik'i inceler. Yıl boyu kiracılar, likit yeniden satış, dönüşen semtler ve inşaat halindeki metro hattı başkente kazanmak için daha fazla yol sunuyor. Bir ada villası iyi bir sezonda brüt rakamlarda ona eşleşebilir; kışın boşlukları ve yönetim faturaları genelde farkı yiyor.
Tatil evi arayan bir aile önce Girit'i, sonra Rodos veya Korfu'yu tartmalı. Üçü de Avrupa'nın çoğundan direkt uçuşla ulaşılıyor, üçünde de eczaneleri ve tamircileri olan gerçek kasabalar var, ve son tarifeli uçuş gittiğinde hiçbiri kapanmıyor. Paros ve Naksos, Mikonos sirkine girmeden Kiklad Adaları'nı isteyen ve feribot lojistiğine katlanabilecek aileler için uygun.
Yılın çoğunu Yunanistan'da gerçekten yaşayacak olan taşınanlar hızla Atina, Selanik, Girit veya Peloponnesos'a daralıyor. Geri kalan her şey bir adada Şubat'ı sevmenizi gerektiriyor, ve bunu satın almadan önce denemekte fayda var. Önce bir kış boyunca kiralayın. Gayrimenkulde en ucuz durum tespiti bu.
Bütçeli altın vize arayanının en net yolu var: Peloponnesos kıyısında, Halkidiki'de veya Kea gibi küçük bir adada 400.000 avroluk kademede 120 metrekare veya daha büyük bir ev, ya da şehir hayatı denizden daha önemliyse 250.000 avroluk bir dönüşüm projesi. Vize için kartpostal adaları kovalamak artık iki kat pahalıya mal oluyor, ve kısa dönem kiralama yasağı bunu deneme sebebini ortadan kaldırdı.
Nereye yerleşirseniz yerleşin, mekanik neredeyse hiç değişmiyor: kendi avukatınız, bir noter, Yunan vergi numarası, tapu sicilinde başlık kontrolleri. Değişen şey, o yerin size karşılığında verdiği. Burada bahsedilen tüm bölgelerdeki güncel ilanları emlak arama sayfamızda, ülke, bölge ve bütçeye göre filtreleyerek karşılaştırın.
SSS: Yunanistan'da nereden ev alınır
Yunanistan'da gayrimenkul en ucuz nerede?
Metrekare başına en ucuz stok, kıyılardan uzak anakarada, Girit ve Peloponnesos'un iç kesim köylerinde ve Rodos gibi büyük adaların moda olmayan güneyinde bulunuyor. Yabancı alıcıların kısa listeye aldığı yerler arasında Selanik, karşılaştırılabilir merkezi dairelerde Atina'dan belirgin şekilde ucuz, Naksos ise Kiklad komşularının fiyatının altında kalıyor. Yine de ucuz olmak kiralanabilir olmakla aynı şey değil, bu yüzden sevinmeden önce fiyatı gerçek bir kiralama pazarıyla eşleştirin.
Yabancılar Yunanistan'da her yerden gayrimenkul alabilir mi?
AB vatandaşları kısıtlama olmadan alabiliyor. AB dışı alıcılar da alabiliyor, tek bir tuhaflıkla: Doğu Ege'nin bazı kısımlarını ve Rodos dahil Oniki Ada'yı içeren belirlenmiş sınır bölgeleri, satın alma öncesinde izin gerektiriyor. Rutin olarak veriliyor ve avukatınız başvuruyu yapıyor, ama birkaç ekstra hafta hesaba katın. Sürecin geri kalanı her yerde aynı: Yunan vergi numarası, noter onaylı tapu senedi, tapu sicili.
Kira getirileri Atina'da mı yoksa adalarda mı daha iyi?
Beyan edilen brüt rakamlar genellikle benzer görünüyor, ve her iki taraftaki emlakçılar da bunları memnuniyetle paylaşıyor. Fark nette ortaya çıkıyor. Atina, mütevazı yönetim maliyetleriyle yılda on iki ay kazanıyor; mevsimlik bir ada villası beş altı ay kazanıyor ve temizlik, bakım ile yerel bir operatör için ağır ödüyor. Yunan emlak ofisleri genellikle merkezi Atina semtleri için yüzde yediyi bulan brüt getirilerden söz ediyor, ada getirileri ise evi kimin işlettiğine göre çok daha fazla dalgalanıyor.
Yunanistan'ın hangi bölgeleri 400.000 avroluk altın vizeye uygun?
Attika ve Selanik bölgesi dışındaki anakara, ile nüfusu yaklaşık 3.100'ün altındaki adalar. Buna Peloponnesos, Halkidiki ve Kea gibi küçük adalar giriyor, ama Mikonos, Santorini, Atina ve Selanik ile birlikte 800.000 avroluk kademede yer alan Girit, Rodos, Korfu, Paros veya Naksos girmiyor. Ticari binaların konuta dönüştürülmesi veya tescilli binaların restorasyonu için ayrı bir 250.000 avroluk rota ülke genelinde geçerli. Kurallar değişebiliyor, bu yüzden karar vermeden önce güncel listeyi doğrulayın.
