Yabancı olarak Ermenistan'da ev nasıl alınır

Ermenistan'da ev almak, yabancılar için vatandaşlarla neredeyse aynı koşullarda mümkündür. Daire, müstakil ev, ofis ve dükkân tam mülkiyetle edinilebilir; ikamet izni ya da yabancılara özel bir kota gerekmez. Sınır arazide başlıyor: Anayasa yabancıların arazi sahibi olmasını yasaklıyor, Arazi Kanunu (Land Code) ise onlara yalnızca konut ve ticari binaların altındaki parselleri bırakıyor, tarım arazisini değil. Daire almak Ermenistan'da yaşama hakkı vermez ve ikamet kuralları 1 Kasım 2026'da değişiyor. Aşağıdaki bölümler her noktayı kaynaklarıyla ele alıyor; bilgiler Ekim 2026'da kontrol edildi.

Fiyatlar ve alıcılar kimler

Kadastro Komitesi'ne göre 2026'nın ilk yarısında Erivan'da çok daireli bir binadaki dairenin ortalama fiyatı m² başına 505.900 dram (AMD) oldu; bu, bir yıl öncesine göre %9,1 artış demek (ArmInfo, Ağustos 2026). Dolar başına yaklaşık 360 AMD kuruyla bu, 1.400 USD civarında. 2025 ortalaması m² başına 464.300 AMD idi ve artış yalnızca %0,3'tü; yani piyasa 2025'in büyük bölümünde yerinde saydı. Merkez Bankası Ağustos 2026'da büyümenin ikinci çeyrekte geri geldiğini ve geliştiricilerin satışları sürdürmek için yurt dışında yaşayan alıcılara daha aktif yöneldiğini söyledi (Armenpress, 4 Ağustos 2026). Euronews, Kadastro Komitesi'ne dayanarak 13 Ekim 2026'da Erivan'daki daire fiyatlarının yalnızca Ağustos'ta %2,9, yıllık bazda ise %23,5 arttığını bildirdi. Bu tek bir ayın rakamı; Kadastro'nun sonraki açıklamaları bunun kalıcı olup olmadığını gösterecek.

Yabancı alıcılar küçük ama büyüyen bir dilim. Yabancı vatandaşlar 2025'te Ermenistan'daki 4.413 gayrimenkul işleminde taraf oldu (%13,4 artışla, tüm işlemlerin %7,4'ü); 2026'nın ilk yarısında bu sayı 2.313'tü ve 2025'in aynı dönemine göre %37 yüksekti (Kadastro Komitesi verileri, ArmInfo aracılığıyla). Bu rakamlar alımları ve satışları birlikte sayıyor: 2025'te yabancılar 2.014 mülk aldı, 2.524 mülk sattı. Aldıklarının 1.304'ü Erivan'da, 221'i Kotayk'ta, 78'i Lori'deydi. Yabancı alıcılar arasında Ruslar başta geliyor, ardından ABD ve İran vatandaşları geliyor; Euronews Rusların yabancıların tüm işlemlerindeki payını yaklaşık %72 olarak veriyor.

Yabancılar nereden alıyor

• Erivan talebin büyük kısmını çekiyor. Merkezdeki Kentron ve komşusu Arabkir en pahalı semtler; 2026'nın ikinci çeyreğinde fiyatlar en hızlı Nork-Marash, Shengavit ve Ajapnyak'ta yükseldi (Kadastro Komitesi verileri, JAMnews aracılığıyla). Numbeo kullanıcılarının Ekim 2026 verileri merkezdeki daireleri yaklaşık 1,2 milyon AMD/m², merkez dışını ise yaklaşık 565.000 AMD/m² olarak gösterdi. Bunlar ilan fiyatı örnekleri, Kadastro ortalaması değil; ama yaklaşık ikiye bir fark şehrin fiyatlanma biçimi için tipik. Başbakan, merkezde m² başına 8.000 USD'ye satılan bir daireden söz etti; 2023'teki azami fiyat 5.500 USD idi (OC Media, Ekim 2026). Bu tek bir işlem, piyasa fiyatı değil.
• Yeni yapılar Erivan'da yaygın ve geliştiriciler bunları proje aşamasında satıyor. Eskiden bunları ateşleyen devletin konut kredisi vergi iadesi artık Erivan'ı kapsamıyor (bkz. vergiler bölümü).
• Tsakhkadzor, başlıca kayak kasabası, Maliye Bakanlığı'nın Aralık 2024 verilerinde m² başına 455.000 AMD ile en pahalı bölgesel piyasaydı (Arka). Oradaki yeni projeler için geliştirici fiyat listeleri 2026 başında m² başına yaklaşık 560.000 ile 800.000 AMD arasındaydı (karucapatoxic.am ilanları). Kayak sezonu kabaca Aralık'tan Nisan'a sürer ve kira gelirini belirler.
• Dilijan, turizmle satılan bir orman ve kaplıca kasabası. 2026 için güvenilir bir fiyat serisi bulamadık; bu yüzden ilan fiyatlarına güvenmek yerine yerel emlakçılardan yakın zamanda kapanmış işlemleri isteyin.

HomeNSearch'teki ilanlar

Ermenistan sayfasına bakın ve herhangi bir ilan fiyatını yukarıdaki Kadastro ortalamasıyla karşılaştırın.

Yabancı neye sahip olabilir

Ermenistan hukuku binayı araziden ayırır ve ne alabileceğinizi bu ayrım belirler. Tablo, Anayasa'yı, Arazi Kanunu'nun 4. maddesini ve Medeni Kanun'u Ekim 2026'daki hâliyle izler.

| Ne almak istiyorsunuz | Yabancı sahip olabilir mi? | Notlar | |---|---|---| | Daire, müstakil ev, ofis, dükkân | Evet | İkamet izni ya da kota gerekmez | | Evin bitişiğindeki arazi, bahçe arazisi, özel evler için parseller, konut blokları, kamu veya üretim binaları | Evet | Arazi Kanunu, 4. madde, 3.1 bendi | | Tarım arazisi ve 3.1 bendinde sayılmayan her türlü arazi | Hayır | Kullanım hakkı veya kira ya da bir Ermeni şirketi | | Her türlü arazi, “özel ikamet statüsü” sahipleri için | Evet | Statü 1 Kasım 2026'dan itibaren kaldırılıyor; mevcut sahipler kartları bitene kadar korur |

Arazi kuralı

Anayasa, yabancı vatandaşların ve vatansızların kanunda öngörülen haller dışında arazi sahibi olamayacağını söyler. Arazi Kanunu'nun 4. maddesinin 3. bendi yasağı tekrarlar ve bir grubu kapsam dışı bırakır: özel ikamet statüsüne sahip kişiler. 3.1 bendi ise yasağı bir eve bitişik parseller, bahçe arazisi ve özel evlerin, kamu ve üretim tesislerinin, konut bloklarının inşası ve bakımı için ayrılmış arazi için kaldırır (Arazi Kanunu metni, arlis.am, Ekim 2026'da kontrol edildi). Bu listenin dışındaki arazi kapalı kalır, başta tarım arazisi; orada yabancı yalnızca kullanım hakkı veya kira edinebilir.

Özel ikamet statüsü esas olarak Ermeni kökenli kişilere verilirdi. Yabancılar Hakkında Kanun'da 20 Ocak 2026'da kabul edilen değişiklikler bu statüyü 1 Kasım 2026'dan itibaren kaldırıyor; mevcut sahipler kartları sona erene kadar koruyor (EY Armenia hukuki bülteni). Reformu inceleyen Ermeni avukatlar, arazi istisnasının bunun ardından Ermenistan'a olağanüstü hizmetleri nedeniyle daimi ikamet verilmiş kişilere geçeceğini ve gereken statüyü yitiren bir sahibin kısıtlı araziyi satmak veya devretmek için bir yılı olacağını söylüyor. Bir satıcı ya da komisyoncu yabancı alıcının özel statü yoluyla her araziyi alabileceğini söylüyorsa, bunu güncelliğini yitirmiş sayın.

Daireler

Dairenin içinde binanın altındaki arazideki payı da vardır. 2012'den beri Kadastro, parselin hakları da belgelenmedikçe bir binaya ilişkin hakları tescil etmiyor (Legal 500); dolayısıyla her işlemde parsele bakılır. Sıradan bir apartmanda bunu fark etmezsiniz.

Müstakil evler ve parseller

Yabancılar arazi kuralıyla burada karşılaşır. Herhangi bir ödeme yapmadan önce kadastro özetini isteyin ve parselin kategorisini okuyun. 3.1 bendine giriyorsa evi ve parseli birlikte alırsınız. Girmiyorsa olağan çözümler, parsel için tescilli bir kullanım hakkıyla binaya sahip olmak, uzun süreli kira ya da aşağıdaki şirket yoludur. Medeni Kanun, başkasının arazisindeki binanın sahibine, binanın durduğu parsel kısmını kullanma hakkı tanır (Legal 500). Hangisinin parselinize uyduğunu bir avukat doğrulamalıdır.

Şirket yolu

Ermeni avukatlar, tamamen yabancıların elinde olabilen bir Ermeni limited şirketinin (LLC), sahibinin şahsen alamayacağı araziye sahip olmasını anlatıyor. Bu yaygın bir uygulama, ama kendi muhasebesi, yıllık beyannameleri ve vergileri olan bir şirket demek, kestirme yol değil. Şirket yeniden sattığında %18 kurumlar vergisi öder; bir bina ya da daireyi şirketin sermayesine koyarak alınan paylar, edinme yılında veya sonraki üç vergi yılında satılırsa vergilendirilir (Vergi Kanunu, 149. madde). Para göndermeden önce yerel bir avukata yapıyı tam olarak sizin parseliniz için doğrulattırın.

İmzadan önce kontroller

• Kadastro özeti, e-cadastre.am'dan veya bir Kadastro ofisinden: sahipler, ipotekler, hacizler ve diğer takyidatlar, parselin kategorisi.
• Satıcının medeni durumu. Evlilik sırasında edinilen mülk, tek eş adına kayıtlı olsa bile ortak maldır; bu yüzden diğer eşin rızası önemlidir (Legal 500).
• Dairedeki borçlar: faturalar, bina yönetim aidatları ve emlak vergisi. Kadastro, o mülkün emlak vergisi ödenmeden satışı tescil etmez; bunun dayanağı borcu yoktur belgesidir (Kadastro Komitesi duyurusu, Eylül 2026).
• Yeni yapıda: inşaat ruhsatı ve geliştiricinin satış hakkı. Proje aşamasında tescil ettirdiğiniz şey, yapım aşamasındaki bir gayrimenkulü satın alma hakkıdır (Legal 500), henüz bir daire değil.

Noter ve tescil

Mülkiyet, Kadastro Komitesi tescil ettiğinde geçer, imza attığınızda değil. Satış sözleşmesini noter onaylar. İki taraf da şahsen gelirse Kadastro hizmet ofisinde de imzalanabilir (Legal 500). Noterce onaylanmış sözleşme, onaydan sonraki 30 iş günü içinde devlet tescili için sunulmalıdır; aksi hâlde işlem geçersizdir (Mülkiyet Haklarının Devlet Tescili Kanunu, 24. madde). Temmuz 2026'dan beri Ermeni vatandaşlar satışı noter olmadan tamamen çevrimiçi de imzalayabiliyor (Kadastro Komitesi, Eylül 2026); duyuru vatandaşları kapsıyor, bu yüzden yabancı alıcı noter ya da Kadastro ofisini hesaba katmalı. Yabancı alıcının Devlet Gelir Komitesi'nden vergi numarasına (TIN) ihtiyacı var; Ermeni hukuk bürolarının rehberleri başlıca belgeler olarak pasaportu ve noter onaylı Ermenice çevirisini sayıyor.

Ödeme nakit değil, banka üzerinden

Temmuz 2023'ten beri bireyler arasındaki 300.000 AMD'yi aşan her ödeme nakitsiz olmak zorunda (Nakitsiz İşlemler Kanunu; Devlet Gelir Komitesi); yani bedelin tamamı banka havalesiyle ya da bir banka emanet (escrow) hesabı üzerinden akar. Döviz Düzenleme Kanunu ayrıca Ermenistan mukimleri arasındaki ödemelerin dram cinsinden yapılmasını da şart koşar. İlan fiyatları çoğu kez dolarla verilir; sözleşme bunları üzerinde anlaşılan bir kurla çevirir. Taraflardan biri mukim değilse, ilk ödemeden önce noter ve bankanıza sözleşmenin hangi para birimiyle yapılabileceğini sorun.

Satın alırken

Ermenistan'da alıcıya yüklenen bir devir vergisi ya da damga vergisi bulamadık. Alıcının giderleri küçük harçlardır:

| Kalem | Tutar | Kaynak | |---|---|---| | Satış sözleşmesinin noter onayı | yaklaşık 20.000 AMD | hartak.am | | Mülke ilişkin kadastro özeti (birleşik belge) | 10.000 AMD | Mülkiyet Haklarının Devlet Tescili Kanunu, 73. md. | | Daire mülkiyetinin tescili için devlet harcı | 1.000 AMD | Kadastro Komitesi tarifesi; hartak.am | | Tescil ücreti, standart (4 iş günü) | 25.000 AMD | aynı kanun, 73. ve 74. md. | | Aynısı, daha hızlı: 3 gün, 2 gün, 2 saat | 50.000, 75.000, 150.000 AMD | aynı kanun, 74. md. | | KDV | %20, geliştirici KDV mükellefiyse yeni yapının fiyatına dâhil | Ermeni hukuk bürolarının rehberleri | | Komisyoncu ücreti | pazarlıkla belirlenir, düzenlenmemiş | |

Bazı rehberler tescil için 45.000 ile 50.000 AMD veriyor; Ekim 2026'da yürürlükte olan kanun metni 25.000 artı devlet harcı diyor. Ödemeden önce cadastre.am'daki tarifeye bakın.

Yıllık emlak vergisi

Mal sahibi emlak vergisini her yıl 1 Aralık'a kadar kadastral değer üzerinden öder; bu değer 2021 reformundan beri piyasa fiyatlarını eskisinden çok daha yakından izliyor. Reform aşamalı uygulandı: 2021'de tam oranın %25'i, 2025'te %75'i; 2026, %100'ün uygulandığı ilk yıl (Vergi Kanunu, 229. ve 233. maddeler). Eski vergiden muaf eşik kalktı, dolayısıyla her daire bir miktar öder. Oranlar kademelidir ve her oran yalnızca kendi eşiğini aşan dilime uygulanır.

| Dairenin kadastral değeri (AMD) | Vergi | |---|---| | 10 milyona kadar | %0,05 | | 10 ile 25 milyon arası | 5.000 + 10 milyonu aşan kısmın %0,1'i | | 25 ile 47 milyon arası | 20.000 + 25 milyonu aşan kısmın %0,2'si | | 47 ile 75 milyon arası | 64.000 + 47 milyonu aşan kısmın %0,4'ü | | 75 ile 100 milyon arası | 176.000 + 75 milyonu aşan kısmın %0,6'sı | | 100 ile 200 milyon arası | 326.000 + 100 milyonu aşan kısmın %1'i | | 200 milyonun üzeri | 1.326.000 + 200 milyonu aşan kısmın %1,5'i |

Kadastral değeri 40 milyon AMD olan bir daire yılda 50.000 AMD öder, yani yaklaşık 140 USD. 80 milyon AMD olan daire 206.000 AMD öder, yaklaşık 570 USD. Müstakil evler daha düşük eşikli ayrı bir cetvel kullanır (7 milyon AMD'ye kadar %0,05, sonra %0,1, %0,2 ve 200 milyon AMD üzerinde %1,5'e kadar böyle sürer). Bazı eski rehberler hâlâ 2021 öncesi cetveli veriyor. Faturanız, Kadastro Komitesi'nin mülk için belirlediği kadastral değere bağlıdır; bu yüzden satıcıdan en güncelini isteyin.

Kira geliri

Gayrimenkul kiralamadan elde edilen gelir %10 vergilendirilir; yıllık kiranın 60 milyon AMD'yi aşan kısmına ayrıca %10 daha uygulanır (Vergi Kanunu 150. madde; PwC Worldwide Tax Summaries; hartak.am). Kiracı şirket ya da şahıs işletmesiyse vergiyi vergi kesintisi yapan sıfatıyla keser. Kiracı gerçek kişiyse beyanı ve ödemeyi kendiniz yaparsınız. Mukim olmayanlar Ermenistan'da yalnızca Ermenistan kaynaklı gelirden vergilendirilir; Ermeni mülkünden elde edilen kira da buna dâhildir. Kira sözleşmesi Kadastro Komitesi'ne tescil ettirilmeli ya da kiranın başlamasından sonraki beş gün içinde Devlet Gelir Komitesi'ne bildirilmelidir. Bunu yapmamanın cezası kadastral değerin %5'idir, en çok 500.000 AMD; bir yıl içinde tekrarlanırsa %10'dur, en çok 1 milyon AMD (Devlet Gelir Komitesi, Aralık 2023'ten beri yürürlükte). 2025'te alınan kira 1 Kasım 2026'ya kadar beyan edilip vergisi ödenir; 2026 vergi yılından itibaren süre izleyen yılın 1 Temmuz'udur (Devlet Gelir Komitesi). Tarihi src.am'dan doğrulayın.

Satarken

Vergi Kanunu'na göre satıştaki gelir vergisi, kimin satın aldığına bağlıdır:

• Şahıs işletmesi sahibi ya da noter olmayan bir gerçek kişi: gelir vergisi yok (147. madde, 1. kısım, 16. bent). Kanun burada mukim ile gayrimukim arasında ayrım yapmıyor.
• Şirket veya şahıs işletmesi: %10 (150. madde, 9. kısım), alıcı tarafından vergi kesintisi yapan sıfatıyla kesilir.
• Kanun sizi binanın geliştiricisi sayıyorsa, her alıcı için: %20 (150. madde, 11. kısım).
• Arazi: arazi satışından elde edilen gelir, amacı ne olursa olsun muaftır (147. madde, 1. kısım, 38. bent).

Başka bir ülkede vergi mukimiyseniz, o ülke de kazancı vergilendirebilir. Satmadan önce Ermenistan ile kendi ülkeniz arasındaki anlaşmayı bir vergi danışmanına sorun.

Konut kredisi gelir vergisi iadesi

Yeni yapı için konut kredisi faizi tutarına kadar gelir vergisini iade eden devlet programı, yabancı olarak almak için bir sebep değildir. Program, Ermenistan'da gelir vergisi ödeyen bir çalışan ister; vatandaş değilse vergi mukimi olması (183 gün veya daha fazla) ve fiyatı 55 milyon AMD'ye kadar olan yeni bir konut alması gerekir (afm.am, 2025). Erivan'da 1 Ocak 2025'ten beri yeni kredilere uygulanmıyor; 2022'den önce başlamış projeler hariç. İade, Aragatsotn, Ararat, Armavir ve Kotayk'ta 1 Ocak 2027'de, diğer bölgelerde 1 Ocak 2029'da sona eriyor; hükümetin sınır topluluklarına ilişkin listesi bunun dışında (ArmBanks, 11 Haziran 2026; ARKA).

Ermenistan'da mülk almak ikamet izni hakkı vermez. Kanun başka gerekçeleri sayar: çalışma, iş kurma, öğrenim, bir vatandaşla ya da yasal mukimle aile bağı ve birkaç tane daha. 2026 reformunu inceleyen Ermeni avukatlar da aynı şeyi söylüyor: Erivan'da bir daire bankalarla işlerde yardımcı olur ve ülkeyle bağı gösterir, ama tek başına ikamet gerekçesi değildir. Satın almaya karşılık izin vaat eden pazarlama sayfaları, Ekim 2026'da kanunda bulamadığımız bir seçeneği anlatıyor.

1 Kasım 2026'da ne değişiyor. 20 Ocak 2026'da kabul edilen değiştirilmiş Yabancılar Hakkında Kanun o tarihte yürürlüğe giriyor (EY Armenia hukuki bülteni).

• İş yolu. Bir Ermeni şirketinde en az 2 milyon AMD değerinde payınız varsa ya da şahıs işletmesi olarak çalışıyor ve başvurudan önceki 60 günde iş hesabında veya cirosunda en az 1 milyon AMD bulunuyorsa bir yıla kadar geçici ikamet. Önceki beş yıl içinde üç yıl geçici ikametin ardından daimi ikamet gelir.
• Yatırım yolu. Kanunda yeni: Ermenistan'daki yatırım gerekçesiyle daimi ikamet. Kanun asgari tutarı ve kabul edilecek varlıkları hükümet kararına bırakıyor. Ekim 2026'nın ortasında yayımlanmış bir karar bulamadık; dolayısıyla mülkün sayılıp sayılmayacağını henüz kimse söyleyemez. 150.000 USD'lik bir mülk eşiğini anan satış materyallerinin arkasında kabul edilmiş bir karar yok.
• Harçlar. Devlet harcı geçici ikamette 105.000 AMD'den 150.000 AMD'ye, daimi ikamette 140.000 AMD'den 250.000 AMD'ye çıkıyor (EY). Bazı hukuk bürosu incelemeleri biraz daha yüksek toplamlar, yaklaşık 156.000 ve 256.000 AMD veriyor. Reddedilen başvurunun harcı artık iade edilmiyor.
• Kotalar. Hükümet ikamet statülerine tür ve gerekçeye göre yıllık bir üst sınır koyacak, dolan kota ise ret gerekçesi olacak. Ekim 2026'nın ortasına kadar yayımlanmış bir kota yoktu (EY; bir Ermeni hukuk bürosunun incelemesi).
• Ermeni kökenliler için özel ikamet statüsü kaldırılıyor; arazi konulu hukuk bölümüne bakın.

İzinsiz kalmak. Rusya ve birçok başka ülkenin vatandaşları vizesiz girer ve yılda 180 güne kadar kalabilir. Daha uzun kalmak için ikamet gerekçesi gerekir. 180 günden fazla kalan Avrasya Ekonomik Birliği ülkeleri vatandaşlarının zaten yasal kalış belgesi alması gerekiyor; yeni kurallarla bu ücretli bir hizmet olacak (bir Ermeni hukuk bürosuna göre yaklaşık 36.000 AMD). Satın alacağınız dairede yaşamayı planlamadan önce kendi uyruğunuz için Göç ve Vatandaşlık Servisi'ne danışın.

Daire için adım adım

1. Kendi avukatınızı tutun, kapora ödemeden önce; geliştirici ya da komisyoncu için değil, sizin için çalışan biri olsun.
2. Devlet Gelir Komitesi'nden vergi numarası (TIN) alın. Pasaportunuzu ve noter onaylı Ermenice çevirisini götürün.
3. Mülkü kontrol edin: kadastro özeti, varsa ipotek ya da haciz, satıcının eşi, dairedeki borçlar. Müstakil evde parselin kategorisi (bkz. hukuk bölümü).
4. Fiyatı yazılı olarak kararlaştırın. Fiyatlar USD ile verilir ama sözleşmeler ve ödemeler AMD ile yürür; bu yüzden çevrim kurunu sabitleyin.
5. Kaporayı banka havalesiyle ödeyin, asla nakit değil.
6. Satış sözleşmesini imzalayın, bir noterde ya da iki taraf da şahsen gelirse Kadastro hizmet ofisinde.
7. Kalan tutarı ödeyin, banka havalesiyle ya da tescilde serbest bırakılan bir banka emanet (escrow) hesabı üzerinden.
8. Hakkı tescil ettirin, Kadastro Komitesi'nde, noterin sözleşmeyi onayından en geç 30 iş günü sonra. Standart işlem 4 iş günü sürer ve toplamda 26.000 AMD tutar (ücret artı devlet harcı); 3 gün, 2 gün ve 2 saatlik işlemler 50.000, 75.000 ve 150.000 AMD artı devlet harcıdır. Belge e-postayla gelir (Mülkiyet Haklarının Devlet Tescili Kanunu; hartak.am, Ekim 2026).

Proje aşamasındaki yeni yapılar

Geliştiriciler daireleri tamamlanmadan satar. O zamana kadar elinizde yapım aşamasındaki bir gayrimenkulü satın alma hakkı olur ve mülkiyet bina kullanıma alındıktan sonra tescil edilir (Legal 500; hartak.am). İmzadan önce inşaat ruhsatını, parseli, teslim tarihini ve sözleşmenin gecikme hakkında ne dediğini kontrol edin. Kademeli ödemeler inşaat aşamalarına denk gelmeli; sözleşmenin önüne geçip peşin ödemeyin.

Finansman

Merkez Bankası Ağustos 2026'da konut kredisi işlemlerinin, mukim olmayanların alımları dâhil, sürdüğünü söyledi (Armenpress). Her banka mukim olmayanlar için kendi koşullarını belirler; bu yüzden krediye güvenmeden önce yazılı teklif alın. Yerel bir banka hesabı nakitsiz ödeme kuralını kolaylaştırır ve bankalar paranın kaynağına dair belge ister.

En pahalıya mal olan hatalar

• Bankanın dışında nakit ya da yabancı parayla ödemek.
• Noterden sonraki 30 iş günlük tescil süresini kaçırmak: işlem geçersiz olur.
• Kadastro özetindeki parsel kategorisini okumadan müstakil ev almak.
• İnşaat ruhsatını kontrol etmeden geliştiricinin “satın alma hakkını” kabul etmek.
• Satın almayı ikamete giden bir yol saymak.
• Erivan'da yabancı alıcı olarak konut kredisi vergi iadesine güvenmek.
• Daireyi kiraya verdikten sonra kira sözleşmesini tescilsiz bırakmak.

Erivan çoğu Batı Avrupa başkentinden ucuz, ama kiralar yükseliyor. Numbeo kullanıcılarının Ekim 2026 rakamları, dolar başına yaklaşık 361 AMD kuruyla çevrildi (Ermenistan Merkez Bankası, Ekim ortası 2026):

| Kalem | Aylık AMD | Yaklaşık USD | |---|---|---| | Tek kişi, kira hariç | 294.837 | 815 | | Dört kişilik aile, kira hariç | 1.077.569 | 2.980 | | 1 yatak odalı daire, şehir merkezi | 333.984 (aralık 250.000 ile 500.000) | 925 | | 1 yatak odalı daire, merkez dışı | 235.893 (aralık 150.000 ile 325.731) | 650 | | Aylık ortalama net maaş | 242.285 | 670 |

Merkezde 1 yatak odalı daire kiralayan tek kişinin bu rakamlarla ayda yaklaşık 630.000 AMD, yani 1.740 USD'ye ihtiyacı var (iki Numbeo satırının bizim toplamımız). Hareketli kalem kira: OC Media bazı semtlerde kiraların 2026 boyunca %20 ile %70 arasında arttığını bildiriyor; Euronews Ekim 2026'da başkentte iki odalı bir daireyi ayda yaklaşık 850 EUR olarak aktardı. Numbeo bu tür sıçramaların gerisinde kalır, bu yüzden bütçe belirlemeden önce güncel teklifler isteyin.

Getiri

Numbeo'nun Ekim 2026 verileri Erivan merkezinde %5,64, merkez dışında %7,92 brüt kira getirisi veriyor. Bunlar, kullanıcıların girdiği küçük bir ilan fiyatı örneğinden çıkan brüt rakamlar. Net getiriyi görmeden önce emlak vergisi, bina giderleri, boş kalma süreleri, eşyalandırma ve komisyoncu masrafları düşülür; kiralar da öyle hızlı değişiyor ki ilkbahar rakamı sonbaharda yanlış olabilir. Kısa dönem kiralamadan %10 ile %15 getiri iddiaları tanıtım sayfalarından geliyor ve bunları doğrulamadık.

Talep

2022'den beri Rusların akını Erivan kira piyasasını yeniden şekillendirdi ve onlar hâlâ yabancı alıcıların en büyük grubu. 2026 sonbaharı kiralarda bir sıçrama daha getirdi; OC Media bunu kısmen Rusya'daki seferberlik korkusuna bağlıyor. Alıcılar ve kiracılar büyük ölçüde tek bir ülkeden geldiği için talep oradaki olayları izliyor ve fiyat açısından başlıca risk bu. İkincisi değerleme: IMF 2024'te Ermenistan'daki konut fiyatlarının yaklaşık %20 ile %35 aşırı değerli olduğunu tahmin etti, Merkez Bankası da Mayıs 2026'da yükselen fiyat/kira oranının gayrimenkulü yatırım olarak daha az çekici kılabileceğini belirtti (ARKA).

Ev sahibi için kurallar

• Vergi: kiranın %10'u, artı yılda 60 milyon AMD'yi aşan kısmın %10'u (bkz. vergiler bölümü).
• Kira sözleşmesi tescili: sözleşmeyi Kadastro Komitesi'ne tescil ettirin ya da beş gün içinde Devlet Gelir Komitesi'ne bildirin, yoksa ceza gelir.
• Yurt dışında yaşayan mal sahipleri vergi beyannamesiyle ve kiracıyla ilgilenmesi için yerel bir temsilci ya da yönetici atamalı.

Sıradaki adım

Önce daire mi, yoksa parselli müstakil ev mi istediğinize karar verin; çünkü parselin kategorisi hukuki yolu belirler. Sonra Ermenistan sayfasına göz atın, beğendiğiniz her daire için noterden kadastro özetini isteyin ve ilk ödemeden önce sözleşmeyi yerel bir avukata kontrol ettirin.