Yabancılar Azerbaycan'da ev alabilir mi? Bakü için alıcı rehberi

Evet, yabancılar Azerbaycan'da ev alabilir. Daireler, evler ve ticari mekânlar kendi adınıza tescil edilebilir, önceden oturma izni almanız gerekmez. Alamayacağınız tek şey arazidir: Arazi Kanunu'nun 48. maddesi yabancıların arazi parsellerini yalnızca kiralayarak edinmesine izin verir, 88. madde bu kuralı binalara da uygular; yani bir ev yabancıya satıldığında altındaki arazi ona kiralanır. Uygulamada yabancıların neredeyse tüm alımları Bakü'deki dairelerdir ve çoğu, çoğunlukla faizsiz taksitle satılan, müteahhit yapımı yeni konutlardır. Aşağıdaki tüm rakamlar Ekim 2026'da kontrol edilmiştir.

Fiyatlar ve artış

Bakü'de ilan fiyatlarının medyanı Ağustos 2026'da metrekare başına 2.735 AZN (yaklaşık 1.609 USD) idi; bu rakam 82.000'den fazla ilanı inceleyen m2map platformuna ait. Değerleme Uzmanları Odası Temmuz medyanını yeni konutlarda 2.812,5 AZN, ikinci el piyasada 2.616,7 AZN olarak bildirdi (ikisi de JAMnews'ten, 31 Ağustos 2026). Dolayısıyla 65 m²'lik bir daire yaklaşık 178.000 AZN, yani 105.000 USD eder. Manat dolara karşı yönetilir: Merkez Bankası'nın resmî kuru 15 Ekim 2026'da dolar başına 1,7000 AZN idi.

Fiyatlar maaşlardan hızlı artıyor. 2026'nın ikinci çeyreğinde Merkez Bankası yıllık bazda yeni konutlarda %12,4, ikinci el piyasada %8,6 artış kaydetti; aynı dönemde nominal maaşlar %7, kiralar %7,4 yükseldi. Aylık ortalama maaş ülke genelinde 1.174 AZN, Bakü'de 1.487 AZN idi (JAMnews, Ağustos 2026). Merkez Bankası'nın Ekim 2026 finansal istikrar raporu da aynı tabloyu gösteriyor: yıl içinde yeni konutlarda %12,7, ikinci elde %8,3. Değerleme Uzmanları Odası yeni konutlardaki artışı üst-orta ve premium segmentteki talebe, mevcut konut kredilerine ve konutun yatırım olarak görülmesine bağlıyor. İlan fiyatını pazarlığın başlangıç noktası sayın, piyasa gerçeği değil.

Bakü'de fiyatlar nerede duruyor

İlanlardaki fiyatlar kabaca kademelere ayrılır. Aşağıdaki aralıklar 2026 tarihli tek bir piyasa rehberinden alınmıştır (menzil.ai, Mayıs 2026); bunlar ilan fiyatlarıdır, birbirine geçer ve bina, semt kadar belirleyicidir.

| Kademe | Semtler | m² başına AZN | |---|---|---| | Premium merkez | Sabail, 28 May metrosu yakınındaki Nasimi, White City | 4.000-9.500 | | Üst-orta | Basti Bagirova çevresindeki Yasamal, Narimanov, Nizami yakınındaki yeni projeler | 2.500-4.100 | | Kitlesel piyasa | Nasimi ve Yasamal çevresi, Khatai, Binagadi | 1.700-2.600 | | Banliyöler | Sabunchu, Mardakan, Buzovna, Zabrat, Bakikhanov | 1.100-1.800 | | Uzak Absheron | Lokbatan, Govsan, Pirallahi | 700-1.400 |

Merkez derken Sabail (Eski Şehir ve sahil bulvarı) ile 28 May metrosu çevresindeki Nasimi sokakları kastediliyor. White City, körfez kıyısında eski bir sanayi alanına kurulmuş yeni bir semttir. Yasamal ve Narimanov, merkezin batısında ve kuzeyinde yer alan büyük konut semtleridir.

Bakü dışında

Bakülüler deniz için Absheron yarımadasına gider: Mardakan, Bilgah, Buzovna ve Sea Breeze tatil beldesinde villalar ve yazlık daireler bulunur. Buradaki evlerin çoğu ayrı arazi parsellerinde durur, bu yüzden sonraki bölümdeki arazi kuralları doğrudan onlar için geçerlidir. Gabala ve Shahdag kayak ve yaz turizmi olan dağ tatil yerleridir ve Bakü'ye kıyasla çok daha az ilan vardır. İkisi için de güvenilir istatistik bulamadık; orada size söylenen her “ortalama fiyata” temkinli yaklaşın ve daha yavaş bir yeniden satış bekleyin.

HomeNSearch'teki ilanlar

HomeNSearch'te Bakü ilanlarının çoğu müteahhitlerin yeni konutlarıdır. İlan fiyatlarını bu rehberdeki rakamlarla karşılaştırmak için Azerbaycan kataloğuna göz atabilirsiniz.

Yabancı neye sahip olabilir

Yabancı uyruklular ve vatansızlar Azerbaycan'da bina ve bağımsız bölüm satın alıp tescil ettirebilir. Arazi ayrı bir hukuki nesnedir ve kuralları farklıdır. Tablo, Arazi Kanunu'nu ve yerel hukuk bürolarının anlattığı uygulamayı Ekim 2026 itibarıyla özetler.

| Almak istediğiniz | Yabancı sahip olabilir mi? | Genellikle nasıl tutulur | |---|---|---| | Daire | Evet | Kendi adınıza, devlet siciline tescilli | | Ofis, dükkân, diğer ticari mekânlar | Evet | Kendi adınıza veya bir şirket üzerinden | | Ev veya villa | Bina evet | Altındaki arazi satın alınmaz, kiralanır | | Arazi parseli | Hayır | Yalnızca kira | | Yerel şirket üzerinden arazi | Mümkün ama yakından incelenir | Araziyi bir Azerbaycan şirketi tutar; yabancı kontrolü soru işaretleri doğurur |

Arazi: yasak ve çözüm yolları

Arazi Kanunu'nun 48. maddesine göre Azerbaycan vatandaşları ve tüzel kişileri arazi edinebilir (mülkiyet, kullanım veya kira yoluyla); yabancılar, vatansızlar ve yabancı tüzel kişiler ise arazi parsellerini yalnızca kira yoluyla edinebilir. 86. madde onların araziyi yalnızca kullanım ve kira için almasına izin verir, 88. madde ise yapıların bir yabancıya satılması halinde altındaki arazinin ona kiralanacağını söyler. Bir yabancı arazi miras alır veya hediye olarak alırsa 49. madde bir yıl içinde satılmasını şart koşar; aksi halde devlet veya belediye araziyi satın alır (Arazi Kanunu, İngilizce metin, Ekim 2026'da kontrol edildi). Yabancılar tarım arazisini üretim için kiralayabilir ama sahip olamaz.

Devlet ve belediye arazisinin geçici kullanımı, 50. madde uyarınca, kısa vadeli (15 yıla kadar) veya uzun vadelidir (15 ile 99 yıl arası). Parselinize hangi sürenin uygulanacağı, arazinin kime ait olduğuna ve kira sözleşmesinin ne dediğine bağlıdır; üzerine yapılmış bir şey için para ödemeden önce sözleşmeyi okuyun.

Bazı yatırımcılar bir Azerbaycan şirketi kurup araziyi ona tutturuyor. VLO hukuk bürosu Nisan 2026'da, düzenleyicilerin kontrol sağlayan yabancı payını dolaylı yabancı edinim saydığını, önceden izin veya arazinin satışını isteyebileceğini uyardı. Şirketler ayrıca emlak vergisini gerçek kişilerden farklı öder (duran varlıkların ortalama değerinin yılda %1'i); bu da bu yolu pahalılaştırır.

Tapu: çıxarış ve “kupça” sorunu

Yerel halk mülkiyeti kanıtlayan belgeye hâlâ “kupça” der. Bu Sovyet dönemi kalmış bir sözcüktür. Bugün kanıt, Ekonomi Bakanlığı'na bağlı Devlet Mülkiyet İşleri Hizmeti'nin tuttuğu Devlet Taşınmaz Mal Sicili'nden alınan çıxarış (sicil özeti) belgesidir (emlak.gov.az). Mülkiyet ancak hak bu sicile işlendiğinde geçer; bankalar ve noterler de çıxarış üzerinden çalışır.

Çıxarışı olmayan bir evde oturulabilir, ama satması, ipotek koyması veya mirasla bırakması zordur ve bankalar genellikle buna karşılık kredi vermez. Haziran 2026'da bir milletvekili belgesiz evlerin sayısını yaklaşık 500.000 olarak belirtti ve af önerdi; Ekim 2026'ya kadar bir karar bildirilmedi. Bu, alıcılar için en büyük pratik risktir ve üç biçimde ortaya çıkar.

• İskân belgesi olmayan yeni konutlar. Bina kullanıma kabul edilene kadar (istismara qəbul aktı) bir dairenin mülkiyeti tescil edilemez. O zamana kadar elinizde tapu değil, sözleşme hakları vardır.
• Bakü çevresindeki “daire tipi” bloklar. Khirdalan, Masazir ve Absheron'un bazı bölgelerinde çok katlı birçok blok özel ev olarak (yaklaşık 12 m yüksekliğe kadar) izin almış, sonra dört ila altı kata çıkarılmıştır. Bir emlak uzmanı yerel Operativ Media sitesine, mevcut yasaya göre bu tür dairelere çıxarış verilemediğini, dolayısıyla sahiplerinin bunları tescil ettiremeyeceğini, ipotek koyamayacağını ve yasal olarak satamayacağını söyledi.
• Yanlış arazideki evler. Tarım, mera veya bahçe arazisi üzerine kategori değiştirilmeden ya da izinsiz yapılan evlere çıxarış verilmez.

Fiyat üzerinde anlaşmadan önce çıxarışı ve iskân belgesini isteyin, ikisini de bir avukata sicilden kontrol ettirin. Dış mahalledeki bir blokta ucuz bir daire, önce çıxarışı kontrol etmek için bir nedendir.

Sözleşme, noter ve tescil

Taşınmaz satışı noter huzurunda imzalanmak zorundadır ve alıcı ancak hak devlet siciline tescil edildiğinde malik olur. Noter sözleşmeyi elektronik olarak sicile gönderir, ödeme noterin emanet hesabı üzerinden geçer. İki taraf da hazır bulunur ya da bir temsilci noter onaylı vekâletname ile hareket eder. Ülkede olmadan da satın alabilirsiniz. Yurt dışında imzalanan vekâletname apostil ister, başka dillerdeki belgeler Azericeye yeminli tercüme gerektirir. Lahey Apostil Sözleşmesi Azerbaycan'da 2005'ten beri yürürlüktedir. Almanya, Azerbaycan'ın katılımına yirmi yıl itiraz etti, ancak itirazını 16 Mart 2026'da geri çekti; yani Alman belgeleri de artık yalnızca apostil gerektiriyor, bazı eski rehberler hâlâ başka türlü söylüyor.

Devlet Taşınmaz Mal Sicili Kanunu hakların tescili için başvurudan itibaren 10 iş günü, ölçüm gerektiğinde en fazla beş gün uzatma ve ipotek için 3 iş günü öngörür. 7, 3 veya 1 iş gününde tescil, standart harcın 1,5, 2 veya 3 katına mal olur (Tarife Kurulu'nun 31 Temmuz 2023 tarihli kararı). VLO, tipik bir edinimin ön sözleşmeden tescile dört ila sekiz hafta sürdüğünü belirtiyor; kalışınızı ya da vekâletnamenizi buna göre planlayın.

Satın alırken maliyetler

Yasal harçlar sabit tutarlardır, fiyatın yüzdesi değildir. Büyük kalemler emlak komisyoncusu ve avukattır. Noter ücretleri Devlet Harcı Kanunu'nda belirlenmiştir (Bakü'de 280 AZN; Sumgait, Gence ve Absheron ilçesinde bunun %70'i, başka yerlerde %50'si) ve Ekim 2026'da kontrol edilen ASAN noter hizmeti sayfasında yer alır; tarifeler değiştiği için noterinizle teyit edin.

| Kalem | Tutar | |---|---| | Noter devlet harcı, Bakü | 280 AZN, artı 42 AZN hizmet bedeli | | Noter devlet harcı, Sumgait, Gence, Absheron ilçesi | 196 AZN, artı 29,40 AZN | | Noter devlet harcı, diğer şehir ve ilçeler | 140 AZN, artı 21 AZN | | Noter devlet harcı, yakın akrabalar | 25 AZN, artı 3,75 AZN | | Sicil özeti (çıxarış) | on-yirmi AZN (kaynaklar 30 ile 50 AZN arası veriyor) | | Banka havale komisyonu | noterin bankasına göre fiyatın %0,2 ile %0,5'i arası olarak belirtiliyor | | Komisyoncu bedeli | genellikle fiyatın %2 ile %4'ü olarak belirtiliyor, pazarlık edilebilir | | Avukat ve tercümeler | hukuki iş için 500 ile 2.000 USD, tercümeler için 50 ile 200 USD (piyasa tahminleri) |

Bakü'de 150.000 AZN'lik bir daire için bu, komisyoncusuz alıp yalnızca temel bir hukuki kontrol yaptırırsanız yaklaşık 1.500 AZN, %4 komisyoncu ve tam hukuki hizmetle yaklaşık 11.000 AZN eder: fiyatın kabaca %1 ile %7'si. Aradaki farkın çoğu komisyoncudan gelir.

Yeni konutlarda KDV. Müteahhitten daire veya ticari mekân alıp bedelin tamamını banka havalesiyle ödeyen gerçek kişiler KDV'nin %30'unu geri alır (Vergi Kanunu madde 165.6; kurallar 25 Mayıs 2022 tarihli cumhurbaşkanlığı kararnamesiyle onaylandı). %18 KDV dahil 150.000 AZN'lik bir dairede bu, 22.881 AZN KDV ve 6.864 AZN iadedir; fiyatın yaklaşık %4,6'sı. İkinci el daireler kapsam dışıdır. Son ödemeden itibaren 90 gün içinde vergi portalından başvurulur, para banka hesabına yatar; bankalar Ocak-Eylül 2026'da bu düzen kapsamında 26,4 milyon AZN iade etti (AZERTAC, Ekim 2026). Kurallar “bireysel tüketicilerden” söz eder ve yabancıları dışlamaz; Caspian Legal Center hukuk bürosu yabancı alıcıların da yararlanabildiğini söylüyor. Portal Azerbaycan kişisel kimlik numarasıyla (FIN) çalışır, bu yüzden paraya güvenmeden önce müteahhide ve bankaya yabancı alıcının nasıl başvuracağını yazılı sorun.

Sahipken

Gerçek kişiler için yıllık emlak vergisi değere değil, kullanım alanına göre hesaplanır: Bakü'de m² başına 0,4 AZN, Gence, Sumgait ve Absheron ilçesinde 0,3 AZN, diğer şehirlerde 0,2 AZN, köylerde 0,1 AZN; Bakü'de 0,7 ile 1,5 arası bir bölge katsayısı uygulanır. Konutlarda ilk 30 m² muaftır (Vergi Kanunu; Devlet Vergi Hizmeti rehberi). Bakü'de 80 m²'lik bir daire 50 m² üzerinden öder; katsayıdan önce yılda yaklaşık 20 AZN eder. Faturayı belediye gönderir ve iki eşit taksitle, 15 Ağustos ve 15 Kasım'a kadar ödenir. Asıl düzenli giderler, bina yönetimine ödenen aidatlar ve faturalardır.

Kira geliri

1 Ocak 2026'dan itibaren, bir gerçek kişinin başka bir gerçek kişiye oturmak için kiraladığı konuttan elde ettiği kira %10 vergilendirilir; önceden bu oran %14 idi. Otel tipi konaklama kapsam dışıdır, diğer kira ödemeleri %14'te kalır (PwC). Kiracı bir şirket veya kayıtlı girişimciyse vergiyi o keser. Kiracı, olağan durum olan özel bir kişiyse, ev sahibi %10'u doğrudan öder, vergi dairesine kayıt olur ve beyanname verir (2026 Vergi Kanunu değişiklikleri, Caspian Legal Center). Azerbaycan'da yılda 182 günden fazla kalan mukimler dünya genelindeki gelirleri üzerinden, mukim olmayanlar yalnızca Azerbaycan kaynaklı gelirleri üzerinden vergilendirilir; Bakü'deki bir dairenin kirası bunun içindedir. Başka bir ülkede yaşıyorsanız çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmasının geçerli olup olmadığına bakın.

Satarken

Kayıtlı mukim olarak en az üç takvim yılı oturduğu evi satan bir gerçek kişi, satıştan vergi ödemez. Daireye hiç taşınmamış bir yatırımcı bu gruba girmez. Diğer herkes kâr üzerinden değil, alan üzerinden basitleştirilmiş bir vergi öder ve bunu noter keser: evin ilk 30 m²'si düşülür, kalanı m² başına 15 AZN çarpı bir bölge katsayısı üzerinden vergilendirilir. Bakü'de katsayıları 1,2 ile 4,0 arasında değişen 12 bölge var; Gence, Sumgait ve Khirdalan için 1,5, Absheron yerleşimleri ve birkaç başka şehir için 1,2, ülkenin geri kalanı için 0,5 uygulanır (Vergi Kanunu; Devlet Vergi Hizmeti rehberi, Ekim 2026 itibarıyla değişmedi). Katsayısı 2,2 olan bir Bakü bölgesindeki 80 m²'lik bir daire, satış fiyatı ne olursa olsun (80 − 30) × 15 × 2,2 = 1.650 AZN öder. Çıkış fiyatını belirlemeden önce notere binanızın hangi bölgede olduğunu sorun.

Daire almak tek başına oturma hakkı vermez, ama izin için dayanak olabilir. Göç Kanunu'na göre Azerbaycan'da en az 100.000 AZN değerinde taşınmaz sahibi olmak geçici oturma izni gerekçelerinden biridir; süresiz oturma izni için eşik 200.000 AZN'dir (Devlet Göç Hizmeti; değişiklikler 16 Mayıs 2023'ten beri yürürlükte). Kanunda Temmuz 2026'da yapılan değişiklik kısa kalışların uzatılmasına ilişkin kuralları değiştirdi, bu eşikleri değil.

• Geçici oturma izni (TRP). Taşınmaz en az 100.000 AZN değerinde olmalıdır; değer sicil özeti ve bir ekspertiz raporuyla doğrulanır, bu yüzden avukatlar eşiğin üstünde bir pay bırakmayı öneriyor. TRP en fazla bir yıl için verilir ve her seferinde en fazla iki yıl uzatılabilir. Bir yetişkin için devlet harcı, 20 iş gününde karara bağlanan bir yıllık izin için 120 AZN, 15 iş gününde karara bağlananlar için 160 AZN'dir (ASAN hizmeti, Ekim 2026). Dosyada yasal kalış belgesi, sağlık raporu, taşınmaz belgeleri ve konaklama belgesi bulunur.
• Süresiz oturma izni (PRP). En az 200.000 AZN değerinde taşınmaz ve TRP ile en az iki yıl ikamet gerektirir. Aynı 200.000 AZN vadeli banka mevduatıyla veya devlet tahvilleriyle de karşılanabilir.
• Diğer yollar. Azerbaycan'daki bir bankada en az 100.000 AZN vadeli mevduat veya bu nominal değerde devlet tahvili de TRP için sayılır. Ekonomiye en az 500.000 AZN yatırım (taşınmaz, mevduat ve tahviller birleştirilebilir) üç yıla kadar TRP sağlar; her seferinde üç yıla kadar yenilenebilir.
• Vatandaşlık. Azerbaycan'da yatırım yoluyla vatandaşlık yoktur. Vatandaşlığa geçiş, diğer koşulların yanı sıra süresiz izinle beş yıl ikamet gerektirir.

Ülkeye giriş. Rusya, Belarus, Kazakistan, Gürcistan, Türkiye ve BAE vatandaşları, diğerlerinin yanı sıra, 90 güne kadar vizesiz girer. AB, Birleşik Krallık, ABD ve birçok başka ülkenin vatandaşları ASAN e-vizesi için çevrimiçi başvurur: üç iş gününde 25 USD'ye (veya üç saatte 60 USD'ye) verilir ve 30 güne kadar tek bir kalışa izin verir. Uyruğunuz için e-vize portalına bakın, çünkü muafiyetler değişir. Kara sınırları özel karantina rejimi uyarınca yolcu trafiğine kapalı kalmaya devam ediyor ve bu rejim 2 Ocak 2027'ye kadar uzatıldı; bu yüzden uçakla gelmeyi planlayın. 15 günden fazla kalan bir yabancı, kaldığı yerde Devlet Göç Hizmeti'ne kayıt yaptırmak zorundadır.

Daire için adım adım

1. Fiyata %1 ile %7 ekleyin; harçlar, komisyoncu, tercümeler ve avukat için (vergiler bölümüne bakın) ve yeni konut ile ikinci el arasında karar verin.
2. Hiçbir şey ödemeden önce kendi avukatınızı tutun. Komisyoncu, iş bittiğinde ücretini alır.
3. Satıcıyı ve daireyi kontrol edin. Devlet sicilinden çıxarış, satıcının pasaportunu ve yetkisini, satıcı evliyse eşinin yazılı onayını, ayrıca ipotek, rehin, mahkeme haczi veya uyuşmazlık bulunmadığına dair belge isteyin. İkinci el dairelerde fatura kayıtlarını ve vergi borcu olmadığına dair belgeyi de isteyin.
4. Ön sözleşme imzalayın ve kapora verin. Bu yaygın bir uygulamadır. Kontroller olumsuz çıkarsa kaporaya ne olacağını yazın.
5. Satış sözleşmesini noterde imzalayın. Ödemeyi noterin emanet hesabı üzerinden banka havalesiyle yapın. Bakü'de değilseniz apostilli ve yeminli tercümeli, noter onaylı bir vekâletname kullanın.
6. Hakkı devlet siciline tescil ettirin. Başvuruyu genellikle noter yapar, çıxarış adınıza gelir. O olmadan daire sizin değildir.
7. Faturaları ve bina yönetimi aidatlarını düzenleyin, sözleşmeyi, çıxarışı ve ödeme makbuzlarını satış günü için saklayın.

Yeni konutlar: ek kontroller

Bakü'de ana ürün yeni konutlardır. Müteahhidin bir inşaat ruhsatı ve daireleri teslim etmeden önce bir iskân belgesi olmalıdır. İskân belgesi olmayan bir binadaki daire tescil edilemez; bu yüzden sözleşmede belgeyi ya da alınacağı tarihi isteyin.

Azerbaycan'da projeden satın almada zorunlu bir emanet hesabı (escrow) yoktur; yerel uzmanlar 2025'te hâlâ bunu öneriyordu. Paranız müteahhide gider ve sözleşmeye ve mahkemelere güvenirsiniz. Yüksek Mahkeme'ın 25 Şubat 2025 tarihli kararı yardımcı olur: bir müteahhit, öngöremeyeceği ve önleyemeyeceği, nesnel olarak aşılamaz bir durumu kanıtlamadıkça imkânsızlığı ileri sürerek yükümlülüklerinden kurtulamaz. O davada bir ev sahibi, yıkılan evi karşılığında vaat edilen daire için yedi yıl beklemişti (Caspian Legal Center). Yedi yıllık bir davayı planlamayın. Teslim edilmiş binaları olan müteahhitleri seçin; sözleşmeye teslim tarihini, gecikme cezalarını ve çıxarış tarihini yazın.

Taksit yaygındır. 2026 ilanlarındaki örnekler %15 peşinat ve 36 ile 48 ay faizsizdi. Peşin fiyatı ve taksitli fiyatı ayrı ayrı isteyin, çünkü taksit planı fiyata gömülü olabilir.

Finansman

Devlet destekli konut kredileri (İpotek ve Kredi Garanti Fonu'ndan, yıllık %8'den 150.000 AZN'ye kadar; tercihli gruplar için %4) Azerbaycan vatandaşlarına yöneliktir. Bankaların kendi konut kredileri çok daha pahalıdır: Birbank Ekim 2026'da yıllık %16,5'ten başlayan oranlar duyurdu. Yabancılara kredi sınırlıdır ve duruma göre karara bağlanır; krediye güvenmeden önce bankaya doğrudan sorun, peşin ödemeyi veya müteahhidin taksit planını kullanmayı planlayın.

En pahalıya mal olan hatalar

• İskân belgesi olmayan ve belge için tarih de verilmemiş bir binadaki daire için para ödemek.
• “Daire tipi” bir blokta ucuz bir daire alıp çıxarış verilip verilemeyeceğini kontrol etmemek.
• Villa için kira yerine arazi satın almaya veya pratikte sizin kontrol ettiğiniz bir yerel şirkete güvenmek.
• Müteahhit ve banka onaylamadan KDV iadesinin size uygulanacağını varsaymak.

Visaboards'ın yaşam maliyeti incelemesinden tahminler (Eylül 2026'da güncellendi, Numbeo verilerine dayanıyor); kiralar Haziran 2026 Bakü örneklemesinden:

| Kalem | Aylık maliyet | |---|---| | Aylık bütçe, tek kişi (idareli) | 950-1.400 AZN | | Aylık bütçe, tek kişi (orta) | 1.450-1.900 AZN | | Aylık bütçe, çift | 1.900-2.600 AZN | | Aylık bütçe, dört kişilik aile | 2.500-3.500 AZN | | 1 yatak odalı, şehir merkezi | 909 AZN | | 1 yatak odalı, merkez dışı | 539 AZN | | 3 yatak odalı, şehir merkezi | 1.750 AZN | | 85 m² için faturalar (ülke ortalaması) | yaklaşık 104 AZN | | İnternet | yaklaşık 26 AZN | | Market alışverişi, bir yetişkin | 250-350 AZN |

Bir metro yolculuğu 0,60 AZN, ucuz bir restoranda yemek yaklaşık 15 AZN tutar.

Bakü'de ayda 1.000 USD ile yaşanır mı? Dolar başına 1,70 AZN kuruyla bu 1.700 AZN eder. Tek kişilik kalemleri (market, faturalar, internet, cep telefonu ve ulaşım yaklaşık 430 ile 550 AZN tutar) merkezdeki 909 AZN'lik 1 yatak odalı daireye eklerseniz 1.340 ile 1.460 AZN çıkar; geriye dışarıda yemek ve diğer her şey için 240 ile 360 AZN kalır. Merkez dışında 539 AZN'lik 1 yatak odalı daire daha fazla pay bırakır. Karşılaştırma için: Bakü'de ortalama maaş ayda 1.487 AZN.

Getiri

Herhangi bir manşete inanmadan önce kendi dairenizin hesabını yapın. JAMnews'in Ağustos 2026 rakamlarıyla 65 m²'lik bir daire medyan ilan fiyatıyla yaklaşık 178.000 AZN eder ve m² başına 11 AZN'lik medyan ilan kirasıyla ayda yaklaşık 715 AZN'ye kiralanır. Bu, yaklaşık %4,8 brüt getiri demektir. Merkez Bankası'nın Ekim 2026 finansal istikrar raporu kapitalizasyon süresini (fiyatın bir yıllık kiraya bölünmesi) 23 yıl olarak veriyor; bu yaklaşık %4,3 brüt eder. İki rakam da konut kirasındaki %10 vergiden, bina aidatlarından, onarımlardan, boş kalma sürelerinden ve komisyoncu masraflarından önceki rakamlardır. Bu düzeydeki getiriler mütevazıdır; fiyat artışına dayanan bir plan, fiyatların maaşları geçmeye devam etmesine bağlıdır.

Kiracılar ne ödüyor

Aynı Merkez Bankası raporu ilanlardaki medyan istenen kirayı ayda 917 AZN olarak verdi (Trend, 13 Ekim 2026) ve kiralar 2026'nın ikinci çeyreğinde yıllık %7,4 arttı. Bakü'deki 1 yatak odalı daireler için yaşam maliyeti bölümündeki Haziran 2026 örneklemesi merkezde yaklaşık 909 AZN, merkez dışında 539 AZN, merkezdeki 3 yatak odalı için ise yaklaşık 1.750 AZN veriyor. Bunlar istenen kiralardır; imzalanan sözleşmeler daha düşük çıkabilir.

Vergiler ve kurallar

1 Ocak 2026'dan beri dairede oturan özel kiracıdan alınan kira %10 vergilendirilir; özel kiracıyla vergiyi kendiniz ödersiniz ve beyanname verirsiniz (vergiler bölümüne bakın). %10 oran otel tipi konaklamayı kapsamaz, bu yüzden günlük kiralamalar farklı vergilendirilebilir. Plan yapmadan önce bir vergi danışmanına ve binanızın yönetim kurallarına bakın.

Sonraki adım

Daireyi oturmak, kiralamak ya da oturma izni için isteyip istemediğinize karar verin; çünkü 100.000 AZN ve 200.000 AZN eşikleri neye baktığınızı değiştirir. Sonra Azerbaycan kataloğundan binaları kısa listeye alın, satıcıdan sicil özetini (çıxarış), yeni konutlarda ise iskân belgesini isteyin ve para hareket etmeden önce yerel bir avukata ikisini de kontrol ettirin.