Yabancılar Belarus'ta nasıl ev alabilir?

Belarus'ta ev almak yabancılar için mümkün: daire ya da müstakil ev tam mülkiyet olarak sizin adınıza tescil edilir. İstisna arazidir. Yabancı uyruklular kural olarak arsa sahibi olamaz; evin altındaki arazi 99 yıla kadar devlet kirasıyla tutulur. Hukuki taraf basit. Uygulama değil: AB, Birleşik Krallık, ABD ve Kanada'dan gelen alıcılar için asıl zorluk parayı Belarus'a aktarmak ve sonradan geri çıkarmaktır. Bu rehber ikisini de ele alıyor; veriler Ekim 2026'da kontrol edildi.

Minsk'te fiyatlar, Eylül 2026

Önemli olan pazar Minsk. Minsk-News verilerine göre (Belarus medyasında aktarıldı) Eylül 2026'da tescil edilen alım işlemlerinde ortalama fiyat m² başına 2.330 USD oldu; Eylül 2025'e göre 475 USD (%25,6) artış var. Bir odalı dairelerde ortalama m² başına 2.530 USD, iki odalılarda 2.234 USD, üç odalılarda 2.042 USD'ydi (Belarus ilanlarında yalnızca yatak odaları değil, tüm oturma odaları sayılır). Ay içinde yaklaşık 1.000 alım işlemi tescil edildi; bu bir yıl öncesinden yaklaşık %19 az: fiyatlar yükseldi, işlem hacmi düştü.

İkinci el piyasasında istenen fiyatlar gerçekleşen işlem fiyatlarından yüksektir. Realt.by, 28 Eylül–4 Ekim 2026 haftası için Minsk ortalamasını m² başına 2.539 USD olarak verdi; Northern Shore'da (Severny Bereg) bu 3.000 USD'nin üzerindeydi. Eylül'deki en pahalı iki tescilli işlem Olympic Park'ta m² başına 6.433 USD ve Northern Shore'da 5.175 USD oldu.

Bölge şehirleri

Başkentin dışında istenen fiyatlar kabaca yarı yarıya düşer. Realt.by, Ekim 2026 başı ortalamalarını m² başına Brest'te 1.434 USD, Grodno'da 1.278, Mogilev'de 1.190, Gomel'de 1.156 ve Vitebsk'te 1.071 USD olarak listeledi. Giriş fiyatı daha düşük, ancak yerel alıcı ve kiracı havuzu Minsk'ten küçük. Brest ve Grodno Polonya sınırına yakın.

Fiyatlar dolar, sözleşmeler ruble

İlanlarda fiyatlar ABD doları cinsinden verilir, ama sözleşme Belarus rublesi (BYN) ile düzenlenir. Belarus Ulusal Bankası'nın 16 Ekim 2026 kuru USD başına 3,0091 BYN, EUR başına 3,3749 BYN idi. Bir yıl önce dolar 2,9466 BYN'ydi; yani ruble yıl boyunca dolar karşısında az hareket etti.

Daireye bakmadan önce çözülmesi gereken üç konu

• Arazi. Müstakil ev ya da daça istiyorsanız binanın sahibi, arsanın ise kiracısı olursunuz. Dairelerde bu sorun yoktur.
• Para. Dokuz Belarus bankası AB'nin tam işlem yasağı kapsamında; diğer bankalara yapılacak havaleler kendi bankanızın uyum kurallarına bağlı. Herhangi bir şey imzalamadan önce alıcı bankayı seçin ve bankanızın oraya göndereceğini teyit edin.
• Çıkış. "Dost olmayan" devletlerin kişileri Belarus şirketlerindeki payları ya da bu şirketler aracılığıyla sahip olunan mülkü sattığında Belarus hükümet izni ve piyasa değerinin en az %25'i tutarında bir ödeme şart koşuyor. Yayımlanmış kurallar bunu bir yabancının şahsen sahip olduğu daireye uygulamıyor, ancak kurallar birkaç kez değişti; satın almadan önce bir avukattan yazılı yanıt alın.

HomeNSearch'teki ilanlar

Belarus ilan kataloğuna göz atabilir ve istenen fiyatları bu rehberdeki rakamlarla karşılaştırabilirsiniz.

Yabancı neye sahip olabilir

Belarus hukuku binayı ve altındaki araziyi ayrı ele alır. Tablo, Yabancı Uyrukluların Hukuki Statüsü Kanunu'nu (No. 105-Z, 4 Ocak 2010) ve Arazi Kodeksi'ni Ekim 2026'daki hâliyle özetler.

| Ne istiyorsunuz | Yabancı sahip olabilir mi? | Genellikle nasıl tutulur | |---|---|---| | Daire | Evet | Tam mülkiyet, adınıza tescilli | | Müstakil ev veya daça | Bina evet | Bina mülkiyette; arsa devlet kirasında | | Tek başına arsa | Hayır | Yerel yürütme komitesinden kira | | Evle birlikte arsa payı | Evet, 2023'ten beri | Ev payıyla birlikte satın alınan tescilli pay |

105-Z sayılı Kanun'un 12. maddesi, yabancıların Belarus mevzuatına göre mal edinmesine, miras almasına ve vasiyet etmesine izin verir. Hak, imzayla değil devlet tescili ile doğar. İmzalı ama tescil edilmemiş bir sözleşme size hiçbir şey kazandırmaz.

Arazi: ev neden kira ile birlikte gelir

23 Temmuz 2008 tarihli Arazi Kodeksi'ne (No. 425-Z) göre yabancı uyruklular ve vatansızlar kural olarak arsayı özel mülkiyete alamaz. Kodeks'in 51. maddesi, özel mülkiyetteki arsa üzerindeki evin yalnızca arsayla birlikte satılabileceğini ekler. Uygulamada satıcı arsayı devlete bırakır, satıştan sonra yerel yürütme komitesi arsayı yabancı alıcıya kiralar (Advisor.by, Arazi Kodeksi üzerine, 2022; Belarus hukuk bürolarının rehberleri). Devlet arazisinde kira süreleri arsanın izin verilen kullanımına bağlıdır ve 99 yıla kadar çıkar.

1 Ocak 2023'ten beri yürürlükte olan Arazi Kodeksi sürümü (18 Temmuz 2022 tarihli 195-Z sayılı Kanun) dar istisnalar getirdi. Yabancı artık şu durumlarda arsaya mülkiyetle sahip olabilir:

• arsayı miras aldığında;
• üzerindeki ev ya da daça payıyla birlikte arsanın tescilli bir payını satın aldığında;
• Belarus vatandaşıyla evlilik süresince ev ve arsa edindiğinde (ortak mal olarak) ya da eşlerin malları paylaşılırken böyle bir arsadan pay aldığında.

Belaruslular ile yabancılar bir arsaya birlikte sahipse arsanın artık kiraya çevrilmesi gerekmez. Arsanın tamamı ise hâlâ satın alınamaz, bağış olarak alınamaz ya da takas edilemez (Advisor.by, Arazi Kodeksi üzerine, 2022; Belarus noterlerinin yorumları). Sınır bölgelerindeki arazilerde ek kısıtlamalar vardır; o nedenle ilgili arsayı ayrıca kontrol edin.

Rusya vatandaşları Birlik Devleti'nin eşit haklara ilişkin anlaşmaları kapsamındadır. Daire ve evlerde bu pek bir şey değiştirmez, çünkü bunları her yabancı alabilir. Arazide yayımlanmış kaynaklar birbirinden ayrılıyor; bu yüzden ev alan bir Rus alıcı, ödeme yapmadan önce arsa sorusunun yanıtını Belarus'taki bir noterden almalıdır.

Sözleşme ve tescil

Satış sözleşmesi yazılıdır. Taraflar sözleşmeyi bir noter ya da bölgesel tescil ve gayrimenkul kadastro ajansındaki devlet tescil memuru (günlük dilde hâlâ BTI denir; sistemi Ulusal Kadastro Ajansı yönetir) aracılığıyla onaylatabilir. İki yol da aynı yere çıkar: sözleşme ve hakkın devri ajansta tescil edilir, tescil edilmemiş sözleşme yapılmamış sayılır. Standart tescil beş iş günü sürer; daha yüksek ücretle iki ya da bir günde yapılabilir (Mogilev tescil ajansı fiyat listesi).

Bir yabancının şunlara ihtiyacı vardır:

• geçerli pasaport;
• pasaportun Rusça veya Belarusça noter onaylı tercümesi (Rusya vatandaşları muaftır);
• Rusça veya Belarusça sözleşmeyi takip edecek kadar bilmiyorsanız imza sırasında bir tercüman.

Ödeme yapmadan önce tescil memuru veya avukatınız şunları kontrol etmelidir:

• Birleşik Devlet Gayrimenkul Sicili'nden bir çıktı (malik, ipotekler, haczler, tasarruf yasakları);
• satıcının mülkiyet belgeleri ve teknik pasaport;
• daire ortak mal ise satıcının eşinin yazılı rızası;
• adreste kimlerin kayıtlı olduğu, birinin orada oturma hakkını koruyup korumadığı ve reşit olmayanların menfaatlerinin etkilenip etkilenmediği (bunun için vesayet makamının onayı gerekebilir);
• fatura ve vergi borçları.

Mülkün ödemesi

Fiyatlar dolar üzerinden kararlaştırılır, ancak sözleşmede fiyat Belarus rublesi olarak yazılır. Belarus döviz kuralları, mukimlerin birbirine daire bedelini yabancı parayla ödemesine izin vermez; bu yüzden banka düzenekleri satıcıya ruble öder (Realt.by). Banka kontrolündeki uzlaşma güvenli yoldur. Örneğin BSB Bank, yabancı vatandaşlara da açık "Güvenilir Ödemeler" hizmeti sunuyor: alıcı, satıcı ve banka üçlü bir sözleşme imzalar, alıcı özel bir hesaba ödeme yapar ve satıcı tescilli belgeleri getirdiğinde banka parayı serbest bırakır. Yayımlanmış tarifelerde ücret %0,3 ile %0,4 arasındadır (asgari 50 BYN, azami 500 BYN); banka yabancı parayı çevirirken yüksek oran uygulanır. Güncel oranı teyit edin. Diğer bankalarda da benzer "güvenli işlem" hizmetleri var, ancak paranız AB'den geliyorsa önce bankanın aşağıdaki AB işlem yasağı listesinde olmadığını kontrol edin. Bankalar fonların kaynağını kendi kurallarına göre inceler, bu yüzden tüm evrakı saklayın.

Yaptırımlar: Batılı bir alıcı ne ile karşılaşır

AB, Birleşik Krallık ve Kuzey Amerika'dan gelen alıcılar için ödeme, en büyük olasılıkla aksayan adımdır. Teyit ettiklerimiz:

• AB, Temmuz 2025. AB, zaten SWIFT'ten çıkarılmış dört Belarus bankasıyla tüm işlemleri yasakladı: Belagroprombank, Bank Dabrabyt, Belarus Kalkınma Bankası ve Belinvestbank; ayrıca bunların %50 veya daha fazlasına sahip olduğu iştirakleri. İstisnalar dardır: diplomatik misyonlar ve Belarus'ta ikamet eden AB vatandaşları (Konsey Kararı (OGDP) 2025/1471 ve (AB) 2025/1472 sayılı Tüzük).
• AB, Ekim 2025. 19. paket, Alfa-Bank'ı (Belarus), Sber Bank'ı (Belarus) ve VTB Bank'ı (Belarus) 2 Aralık 2025'ten itibaren AB işlem yasağına ekledi; dayanak (AB) No 833/2014 sayılı Tüzük'ün 5ac maddesi. BelVEB ve Belgazprombank o listede zaten vardı, dolayısıyla dokuz Belarus bankası artık AB'nin tam işlem yasağı altında (Revera; Norton Rose Fulbright, Nisan 2026).
• Kartlar. 18–19 Mart 2026'dan itibaren Visa, Belagroprombank, Belgazprombank ve Alfa-Bank (Belarus) tarafından ihraç edilen kartları AB, İzlanda, Lihtenştayn, Norveç ve Birleşik Krallık'ta engelledi (Interfax). 21 Nisan 2026'dan itibaren Belgazprombank ve Alfa-Bank'ın (Belarus) Mastercard kartları da AB'de çalışmaz oldu (Nasha Niva). Kartlar Belarus içinde hâlâ çalışıyor.
• Diğer bankalar. Onları kapsayan genel bir yasak yok, ama gönderen bankanız kendi uyum kurallarını uygular ve havaleyi geciktirebilir ya da reddedebilir. Bankanıza yazılı olarak, tam o Belarus bankasına gönderim yapıp yapmayacağını sorun; Belarus bankasına da kabul edip etmeyeceğini sorun.
• Nakit. AB kuralları euro banknotlarının Belarus'a ihracını yasaklar; kişisel seyahat parası gibi dar istisnalar vardır. Satın alma bedelini yanınızda taşımayı planlamayın.

ABD, Birleşik Krallık ve Kanada yaptırımlarının kendi listeleri vardır ve her zaman AB ile birlikte değişmez. Mart 2026'da ABD, Belinvestbank ile işlemlere izin verdi, ancak AB yasağı yürürlükte kalıyor; AB'de varlığı olan bankalar genellikle daha katı kuralı izler. Belarus'taki bir avukat yaptırım durumunuzu netleştiremez; kendi ülkenizdeki uyum danışmanı netleştirebilir.

"Dost olmayan devletler" ve sonradan satış

14 Mart 2022 tarihli 93 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi (19 Ekim 2023 tarihli 326 sayılı Kararname ile, 22 Ekim 2023'ten itibaren yürürlükte, ve 13 Mart 2024 tarihli 91 sayılı Kararname ile değiştirilmiş hâliyle), "dost olmayan" devletlerin kişilerini ilgilendiren bazı işlemler için Bakanlar Kurulu izni ve piyasa değerinin en az %25'i tutarında bütçeye ödeme şart koşar. Bu devletlerin listesi 6 Nisan 2022 tarihli 209 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı'ndadır ve diğerlerinin yanı sıra AB üyesi devletleri, ABD'yi ve Birleşik Krallık'ı içerir. İzinler 12 Ocak 2024 tarihli 27 sayılı Karar uyarınca verilir ve izinsiz yapılan işlem geçersizdir.

Kural, Belarus şirketlerindeki payları, sahipleri ya da %25 veya daha fazla pay sahipleri listedeki devletlerden olan Belarus tüzel kişilerinin mülkiyetindeki gayrimenkulü ve bu tür şirketlerin yeniden yapılandırılmasını kapsar (Revera ve BRKA hukuk bürolarının değerlendirmeleri). İncelediğimiz yayımlanmış metinler ve avukat yorumları kuralı, yabancı bir gerçek kişinin şahsen sahip olduğu daireye uzatmıyor. Yine de kural birkaç kez değişti; bu nedenle listedeki bir ülkenin pasaportunu taşıyorsanız satın almadan önce Belarus'taki bir avukattan yazılı görüş alın ve bu görüş olmadan şirket üzerinden satın almayın.

Satın alırken

Belarus alıcıdan ayrı bir devir vergisi almaz. Yasal giderler, 1 Ocak 2026'dan itibaren 45 BYN olan baz birimden hesaplanan küçük harçlardır (20 Kasım 2025 tarihli 651 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı). Aşağıdaki rakamlar bölgesel tescil ajanslarının fiyat listelerinden (Vitebsk ve Mogilev) alındı, Ekim 2026'da kontrol edildi; tam tutarı kendi ajansınıza sorun.

| Kalem | Tutar | BYN olarak | Not | |---|---|---|---| | Sözleşmenin ve hakkın devrinin tescili | 0,6 baz birim | 27 | Ek olarak ilk nesne için 0,5 baz birim (22,5 BYN); standart süre 5 iş günü | | Hızlı tescil | +0,3 (2 iş günü) veya +0,6 (1 iş günü) | +13,5 veya +27 | İsteğe bağlı | | Sözleşmenin onaylanması için devlet harcı, alıcı yakın akraba değilse | 5 baz birim | 225 | Yakın akrabalar için 2 baz birim (90 BYN) | | Sözleşmeyi onaylama için tescil memuru ücreti | 0,6 baz birim | 27 | Aynı gün onay için +0,4 baz birim | | Emlakçı | Devletin belirlediği tavan | Aşağıya bakın | Aracılık sözleşmesinde kararlaştırılır |

Toplamda ikinci el alım genellikle birkaç yüz ruble resmî harca mal olur. Mogilev'deki bir ajans, onay ile hızlandırılmış veya acil tescil için 8 ila 8,3 baz birim (360 ila 373,5 BYN) bildiriyor.

Emlakçı komisyonlarının tavanı vardır. 2 Nisan 2026 tarihli 157 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı (16 Mayıs 2026'dan itibaren yürürlükte), bireylere sunulan emlakçı hizmetlerinin azami tarifelerini değiştirdi (1 Kasım 2023 tarihli 754 sayılı Karar). Satışta yardım için tavanlar şöyle: 700 baz birime (31.500 BYN) kadar nesnelerde fiyatın %6'sı, 2.000'e (90.000 BYN) kadar %5, 3.000'e kadar %4 ve 4.200'e kadar %3; basın değerlendirmeleri 12.400 baz birimin (558.000 BYN) üzerinde sabit %1,5 bildiriyor. Aradaki bant için ve alıcı tarafı hizmetler için oranları bulamadık. Emlakçının oranını yazılı alın.

Sahipliğin sürdürülmesi

Bireyler, mülkün "hesaplanan değeri" üzerinden %0,1 gayrimenkul vergisi öder; bu değer metrekare başına Vergi Kodeksi'nin 32-3 sayılı ekinde belirlenir. Yerel konseyler oranı ayarlayabilir. 1 Ocak 2026'dan itibaren 30 Aralık 2025 tarihli 127-Z sayılı Kanun büyük konutlar için çarpanlar getirdi: 150 ile 250 m² arası daireler 2 ile, 250 m²'nin üzerindekiler 3 ile; 200 ile 300 m² arası evler 2 ile, 300 m²'nin üzerindekiler 3 ile çarpılır. Onliner'ın örnek hesaplarında çarpan yalnızca fazla kısma değil, alanın tamamına uygulanır. Bu oranlarla 2026 vergisi 2027'de ödenir.

Minsk'te 2026 için hesaplanan değer daire için m² başına 1.089 BYN, müstakil ev için 871 BYN ve daça için 665 BYN. Onliner'ın 31 Aralık 2025'te aktardığı yıllık vergi örnekleri:

| Minsk'te mülk | Alan | Yıllık vergi | |---|---|---| | Daire | 100 m² | 109 BYN | | Daire | 180 m² | 392 BYN | | Daire | 280 m² | 915 BYN | | Ev | 250 m² | 436 BYN | | Ev | 350 m² | 915 BYN |

Emekliler, kalabalık aileler ve bazı diğer gruplar için muafiyetler var, ancak bunlar Belarus'taki sosyal statüye bağlı ve mukim olmayan bir alıcıya yardımcı olmaz. Bakım ve fatura giderlerini konut yönetimi kuruluşu ayrıca keser.

Kira geliri

Konutu başka bireylere kiralayan bir birey, gelir vergisini kira bedelinin yüzdesi olarak değil, aylık sabit bir tutar olarak öder. Minsk'te bu, Şubat 2026'dan itibaren oturulabilir oda başına ayda 53 BYN'dir; mutfak, koridor ve banyo sayılmaz, yani iki odalı bir daire ayda 106 BYN tutar. Diğer yerleşimler oda başına 20 ila 49 BYN alır (MyFin, 2026). Tutar, aldığınız kiraya bağlı değildir. Yazılı kira sözleşmesi, kiracı taşınmadan önce yerel yürütme komitesine ya da onun görevlendirdiği kuruluşa tescil ettirilmelidir; Konut Kodeksi'nin 53. maddesine göre tescilsiz kira sözleşmesi geçersizdir. Vergi, ERIP ödeme sistemi üzerinden vergi mükellefi numarasıyla (UNP) ödenir: ilk ödeme kira başlangıcından sonraki iş gününe kadar, sonrakiler her ayın birinci gününe kadar (GS.BY, Temmuz 2025).

Kiracı bir şirketse farklı bir rejim uygulanır: şirket kaynakta %13 gelir vergisi keser. Mukim olmayan bir mal sahibine sabit tutar rejiminde farklı davranılıp davranılmadığını yayımlanmış kaynaklardan teyit edemedik. Yerel vergi dairesine sorun ve Belarus ile ülkeniz arasındaki çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmasına bakın.

Sonradan satış

Oran %13'tür. Beş yılda bir satış için tanınan muafiyet Belarus vatandaşları ve vergi mukimleri içindir; yabancı bir vergi mukiminin bundan yararlanıp yararlanamayacağı konusunda kaynaklar ayrışıyor. Vergi mukimi, takvim yılında Belarus'ta 183 gün veya daha fazla bulunan kişidir. Vergi mukimi olmayan bir yabancı, ilk satışta bile kazanç üzerinden %13 öder (Advisor.by, ARDENNA, Ekim 2026'da kontrol edildi). Vergi matrahı, satış fiyatından belgeli alış giderlerinin, belge yoksa sabit %20 indirimin düşülmesiyle bulunur.

Süreç tescilden önce gelir, sonra değil. Mukim olmayan satıcı, beklenen gelirle ilk beyannameyi mülkün bulunduğu vergi dairesine verir, vergi bildiriminden itibaren beş iş günü içinde %13'ü öder ve tescil memurunun satışı tescil etmesi için gereken belgeyi alır. Fiili gelirle ikinci beyanname, paranın alınmasından sonraki beş iş günü içinde verilmelidir; gelir ilk beyannameyle uyuşuyorsa ve indirim talep edilmiyorsa atlanabilir (Vergi Kodeksi, md. 218; ARDENNA, Nisan 2026). Fazla ödemeler iade edilir.

Belarus'ta daire satın almak size vize kazandırmaz, ama geçici ikamet izni başvurusu için hukuki bir dayanak sağlar. Ekim 2026'da kontrol ettiğimiz seçenekler:

• Vizesiz giriş, 31 Aralık 2026'ya kadar. 38 Avrupa ülkesinin vatandaşları vizesiz girebilir: tüm AB üyesi devletler, Birleşik Krallık, Norveç, İsviçre, İzlanda, Lihtenştayn, Andorra, Monako, San Marino, Vatikan, Bosna-Hersek ve Kuzey Makedonya. Kalış girişte en çok 30 gündür ve vizesiz günlerin toplamı takvim yılında 90'ı aşamaz. Polonya, Litvanya ve Letonya vatandaşları ile Letonya'nın vatandaş olmayan sakinleri girişte 90 gün kalabilir. Giriş tüm karayolu ve demiryolu kapılarından ve havalimanlarından çalışır; Rusya'ya transit olarak devam edemezsiniz (pravo.by, Aralık 2025). Rejim, yıldan yıla yenilenen bir cumhurbaşkanı kararıdır. 31 Aralık 2026'dan sonrasına uzatma bulamadık; bu yüzden gelecek yılki bir seyahatten önce mfa.gov.by'ı kontrol edin. Diğer uyruklar için bakanlığın listesine bakın: biz yalnızca Avrupa listesini doğruladık.
• Geçici ikamet izni (Gİİ), 90 günü aşan kalışlar için. 105-Z sayılı Kanun'un 48. maddesi, Belarus'ta konut mülkiyetini bir dayanak olarak sayar. İzin en çok bir yıl için verilir. Devlet harcı 3 baz birim (135 BYN), standart işlem süresi 15 gündür. Pasaport, mülkiyet belgesi, nerede oturacağınızı gösteren belge ve harç makbuzuyla başvurursunuz, devlet kaydı için parmak izi vermeniz gerekir; bu olmadan izin reddedilir. İzin sona erince aynı dayanakla yeniden başvurabilirsiniz. İzin sahibinin tüm aile için en az geçim asgarisine eşit yasal geliri varsa aile üyeleri kendi izinlerini alabilir (e-pasluga.by, Ekim 2026'da kontrol edildi).
• Kalıcı ikamet izni. Aynı kanunun 53. maddesi dayanakları sıralar ve mülk sahipliği bunların arasında değildir. İlgili yollar, Gİİ ile beş yıl kesintisiz yasal ikamet ya da en az 15.000 baz birimlik, yani 675.000 BYN'lik (Ekim 2026 kuruyla yaklaşık 224.000 USD) yatırımdır. Yatırım başvurusu bir devlet kurumunun talebi üzerinden yürür ve harç 2 baz birimdir. Bir dairenin satın alınmasının yatırım sayılıp sayılmayacağına göç makamı karar verir; bu yüzden sayılacağını varsaymayın.

İkamet kuralları mülkiyet hukukundan daha sık değişir. Bunlardan herhangi birine güvenmeden önce güncel listeyi İçişleri Bakanlığı Vatandaşlık ve Göç Dairesi'nden teyit edin.

İkinci el daire için adım adım

1. Alıcı bankayı seçin ve ödeme yolunu test edin. Daire görmeden önce bankanızın o Belarus bankasına havale göndereceğini teyit edin. Bunu ilk iş yapın, çünkü imzadan sonra başarısız olan bir havale anlaşmayı götürebilir.
2. Satıcı ya da ajans için değil, sizin için çalışan bir Belarus avukatı veya noter bulun. Pasaportunuz "dost olmayan" devletler listesindeki bir ülkeden ise izin kuralı konusundaki durumu teyit etmesini isteyin.
3. Daireyi kontrol edin. Sicil çıktısı, takyidatlar, haczler, teknik pasaport, kayıtlı sakinler, reşit olmayanlar, eşin rızası, fatura borçları.
4. Fiyatı kararlaştırın ve sözleşmeyi imzalayın. Belarus rublesi ile yazılır. Genellikle bir noter ya da tescil ajansındaki tescil memuru onaylar.
5. Banka üzerinden ödeyin. Banka kontrolündeki bir düzenek dışında nakit vermeyin. Havale belgelerini saklayın.
6. Sözleşmeyi ve hakkın devrini bölgesel tescil ajansında tescil ettirin. Harcı ödeyin, standart ya da hızlı süreyi seçin ve tescil belgesini alın. Mülkiyet tescille başlar.
7. Teslim ve faturalar. Teslim tutanağını imzalayın, sayaç okumalarını kaydedin ve abonelikleri adınıza geçirin.

Müstakil ev için

Sıra aynıdır, yalnızca iki ek var. Birincisi arsa: mülkiyet belgelerinden özel mülkiyette mi, ömür boyu mirasa konu zilyetlikte mi, yoksa devlet kirasında mı olduğunu doğrulayın; çünkü satıcının evi bir yabancıya hukuka uygun biçimde nasıl devredebileceğini bu belirler. İkincisi kira: arazi belgelerinin aynı anda adınıza yeniden tescil edilmesi gerekir. Arsanın izin verilen kullanımını ve sınır bölgesinde olup olmadığını kontrol edin.

Yeni projeler

Yeni daire alıcıları genellikle müteahhitle ortak inşaat sözleşmesi imzalar ve sözleşme devlet tescilinden geçer. Tescilli sözleşmeyi, müteahhidin araziye ilişkin haklarının kanıtını, inşaat ruhsatını ve teslim tarihini, gecikme cezasıyla birlikte isteyin. Ortak inşaatta yabancı katılımcılara özgü kurallar bulamadık; bu soruyu avukatınıza yöneltin.

Finansman

Belarus bankalarının konut kredileri rubledir. MyFin'de Ekim 2026'da listelenen oranlar çoğunlukla yılda yaklaşık %12 ile %17 arasındaydı; ilk aylarda çoğu zaman daha düşük oranla. Bankalar vatandaşlara ve kalıcı ikamet izni olan yabancılara kredi verir ve gelir kanıtı ister. Mukim olmayan bir alıcı kendi parasıyla ödemeye hazırlanmalıdır.

En pahalıya mal olan hatalar

• Ödeme yolunu test etmeden imzalamak ve sonradan bankanın havaleyi reddettiğini öğrenmek.
• Ev alımının araziyi de kapsadığını varsaymak. Kapsadığı şey, koşulları ne ise o kiradır.
• Belgelenmiş bir banka düzeneği olmadan nakit ödemek.
• Şirketlere ait mülkü gerçekten kapsayan "dost olmayan devletler" kuralını kontrol etmeden şirket üzerinden satın almak.
• Mukim olmayan biri için yeniden satışta %13 vergiyi ve tescilden önce verilmesi gereken beyannameyi unutmak.

Minsk, Batı Avrupa ölçülerine göre ucuz; yine de merkezdeki kiralar hızla arttı. Numbeo'nun kullanıcı katkılı Minsk rakamları, Ekim 2026, Ulusal Banka'nın USD başına 3,0091 BYN kuruyla çevrilmiş:

| Kalem | Aylık BYN | Yaklaşık USD | |---|---|---| | Tek kişi, kira hariç | 1.723 | 573 | | Dört kişilik aile, kira hariç | 6.410 | 2.130 | | Kira, 1 yatak odalı, şehir merkezi | 1.781 | 592 | | Kira, 1 yatak odalı, merkez dışı | 1.165 | 387 | | Kira, 3 yatak odalı, şehir merkezi | 3.071 | 1.021 | | Ortalama net maaş | 2.882 | 958 |

Ayda 1.500 USD ile yaşanır mı? Merkezde tek yatak odalı daire kiralayan bir kişinin bu rakamlara göre yaklaşık 3.500 BYN'ye, yani kabaca 1.160 USD'ye ihtiyacı var. Dolayısıyla evet, biraz payla. Bir çiftin payı daha dar; merkezde üç yatak odalı daire kiralayan dört kişilik bir ailenin ise okul ve sigorta hariç yaklaşık 3.150 USD'ye ihtiyacı var. Numbeo kullanıcı katkılıdır ve diğer derleyiciler daha düşük toplamlar veriyor; bunların hepsini tahmin olarak kabul edin ve güncel fiyatları yerinde kontrol edin.

Geçim giderlerini yurt dışından ödemek, mülkün ödemesindeki bankacılık sınırlarına aynen takılır. Orada kalmayı planlıyorsanız Belarus'ta bir hesap açın ve kendi bankanızın oraya yapılan havaleleri nasıl ele aldığına bakın.

Kiralar ve getiriler

Ekim 2026 başında Realt.by, Minsk'te bir odalı dairenin ortalama kirasının Ocak'tan bu yana yaklaşık %17, yani kabaca 75 USD arttığını, kiralık ilan sayısının ise yaklaşık %14 düştüğünü (Ocak'ta 3.510'dan Eylül'de 3.034'e) bildirdi. Realt.by ayrıca Minsk'te ayda 350 USD'nin altında daire bulmanın zor olduğunu belirtti. Numbeo'nun kullanıcı katkılı tahmini Minsk merkezinde brüt getiriyi yaklaşık %5 olarak veriyor. Bu brüt bir rakam; sabit kira vergisi, onarımlar, ajans ücretleri ve boş kalma süreleri öncesi.

Alım fiyatları Eylül 2026'ya kadar geçen yılda %25,6 arttı; bu yüzden yeni alımlarda brüt getiriler büyük olasılıkla eski ortalamaların gösterdiğinden düşüktür. Bir alımı önceki yılın getirisine göre değerlendirmeyin.

Uzun dönem kiralama

Uzun dönem kiralama olağan modeldir. Sözleşme yazılıdır ve kiracı taşınmadan önce yerel yürütme komitesinde tescil edilir. Vergi bölümünde anlatılan aylık sabit vergiyi ödersiniz; şirket kiracı için %13 kaynakta kesinti rejimi uygulanır. Yurt dışında yaşayan yabancı bir mal sahibinin vergi mükellefi numarasına, ERIP üzerinden ödeme yoluna ve anahtarlar, kontroller ve tescil için yerinde ilgilenecek birine ihtiyacı vardır.

Günlük kiralama

Kısa dönem kiralama farklı vergilendirilir: MyFin'e göre yılda 15 güne kadar süreli iki veya daha fazla sözleşme, mal sahibini aylık sabit tutardan mesleki gelir vergisine geçirir. Bunun yabancı bir mal sahibine nasıl uygulandığını doğrulayamadık. Buna güvenmeden önce vergi dairesine ve bina yönetimine sorun.

Sonraki adım

Önce daire mi ev mi istediğinize karar verin; çünkü arazi sorusunu ve hukuki adımlarınızı bu belirler. Sonra para yolunu kendi bankanızla test edin, Belarus kataloğundan kısa bir daire listesi çıkarın ve herhangi bir para hareket etmeden önce Belarus'taki bir avukata mülkiyeti, yaptırım durumunu ve yeniden satış kurallarını kontrol ettirin.