Yabancı olarak Gürcistan'da ev almak

Evet, yabancı olarak Gürcistan'da ev almak mümkündür ve koşullar vatandaşlarla aynıdır; tek büyük istisna tarım arazisidir. Daireler, evler, ticari mekânlar ve tarım dışı arsalar yabancı alıcı adına tescil edilebilir. Satın alma vergisi yoktur, tescil en fazla dört iş günü sürer ve mülkiyet, Kamu Sicili (NAPR) kaydı işlediği anda geçer. Ekim 2026'da kontrol ettiğimizde durum buydu.

İki kural yakın zamanda değişti ve birçok rehber hâlâ eskilerini veriyor. 1 Mart 2026'dan beri mülk üzerinden ikamet izni için 150.000 USD'den fazla değerde gayrimenkul gerekiyor; eşik daha önce 100.000 USD idi. Eylül 2026'da parlamento, yıllık emlak vergisinde aile geliri sınırını 40.000 GEL'den 100.000 GEL'e çıkardı.

Rakamlarla piyasa

Colliers Georgia, 2025'te Tiflis ve Batum'da 4,3 milyar USD değerinde yaklaşık 59.000 daire satışı saydı. Bunların 42.267'si Tiflis'te gerçekleşti (3,3 milyar USD). Batum 17.052 satışla rekor kırdı; değeri 1 milyar USD'nin biraz üzerindeydi. 2025 ortalama fiyatları:

| Şehir | Yeni binalar | Eski binalar | |---|---|---| | Tiflis | m² başına 1.484 USD | m² başına 1.244 USD | | Batum | m² başına 1.497 USD | m² başına 1.196 USD |

Yasal para birimi lari (GEL) olsa da fiyatlar neredeyse her yerde ABD doları üzerinden verilir. Ulusal Banka'nın 15 Ekim 2026 kuru, dolar başına 2,599 GEL idi.

Fiyatlar 2026'da da yükseldi. Colliers'ın Temmuz 2026 verilerine göre Tiflis'te yeni daireler için ağırlıklı ortalama fiyat, hem birincil hem ikincil piyasada Temmuz 2025'in yaklaşık %10 üzerindeydi (eski binalarda yaklaşık %14 yukarıda) ve şehirde o ay 4.486 konut işlemi kaydedildi; bu, bir yıl öncesinden %22,8 fazlaydı (Colliers RECOV.GE, GBC üzerinden).

Kim satın alıyor

Tiflis yerel bir piyasadır: Colliers, yabancıların daire alımlarındaki payını Haziran–Ağustos 2026'da %10 ile %14 arasında verdi. Batum ise bunun tersi. Galt & Taggart'ın incelediği geliştirici projelerinde yabancı vatandaşlar 2025'te dairelerin %52'sini aldı: İsrailliler satışların %13'ü, AB vatandaşları %14, Ukraynalılar, Ruslar ve Belaruslular birlikte %13, Türk alıcılar %10 ile %11. Batum'un tüm piyasasını sayan Colliers de Ağustos 2026'da yabancıların işlemlerdeki payını %52 olarak verdi. Yabancı talebin bu kadar ağır bastığı bir piyasa bölgedeki siyasetle ve seyahatle birlikte hareket eder; bu yüzden Batum'da fiyatlar Tiflis'tekinden daha hızlı dönebilir.

Tiflis mi, Batum mu

• Tiflis başkenttir, ekonomisi yıl boyu işler; ikinci el ve kiralama piyasası yerel talebe dayanır. Didi Dighomi, Saburtalo ve Samgori 2025'te arz ve talebin %61'ini oluşturdu (Colliers). Vake ve Eski Şehir, fiyatları şehir ortalamasının epey üzerinde olan prestijli semtlerdir.
• Batum, Acaristan'daki Karadeniz tatil şehridir: yaz sezonu, yüksek katlı daire kompleksleri ve günlük kiralama için alınmış çok sayıda daire. Yalnızca New Boulevard bölgesinde 2025'te 6.800'den fazla satış yapıldı. Fiyatlar çok değişir: 2025 sonunda yeni, anahtar teslim daireler Eski Batum'da (Old Batumi) ortalama m² başına yaklaşık 3.000 USD, çevre bölgelerde ise 1.500 USD'nin altındaydı (Galt & Taggart, Mart 2026).

Batum'da izlenecek rakam arzdır. Galt & Taggart'ın incelediği geliştirici projelerinde 2025 sonunda yaklaşık 12.400 daire satılmamıştı; bu, bir yıl öncesinden %14 fazlaydı. Galt & Taggart, 2026'da birincil piyasa satışlarının yatay kalmasını, birincil fiyat artışının ise %4 ile %6'ya yavaşlamasını bekliyor. Büyük bir satılmamış stok alıcıya pazarlık payı bırakır.

HomeNSearch'teki ilanlar

Yukarıdaki piyasa ortalamalarıyla istenen fiyatları karşılaştırmak için Gürcistan kataloğuna göz atabilirsiniz.

Yabancı neye sahip olabilir

Anayasa mülk edinme ve miras bırakma hakkını güvence altına alır; Gürcistan hukuku, olağan gayrimenkullerde alıcıları vatandaş ve yabancı diye ayırmaz. Tek istisna tarım arazisidir. Anayasa'nın 19. maddesi bu araziyi devlete, belediyelere, Gürcistan vatandaşlarına ve onların birliklerine ayırır; istisnaları 2019 tarihli Tarım Arazisi Mülkiyetine İlişkin Organik Kanun'a bırakır (metin matsne.gov.ge'de, Ekim 2026'da kontrol edildi).

| Ne almak istiyorsunuz | Yabancı sahip olabilir mi? | Notlar | |---|---|---| | Daire veya ev | Evet, tam mülkiyet | NAPR'da adınıza tescil edilir | | Ticari mekân, ofis, otel | Evet | Konutlardan farklı vergilendirilir | | Tarım dışı arsa | Evet | Önce arsanın kullanım amacını kontrol edin | | Tarım arazisi | Hayır | İstisnalar: miras ve hükümetin onayladığı yatırım planı olan bir Gürcistan şirketi |

Tarım arazisi: ev alanların tuzağı

Kanun tarım arazisini; mera, çayır, ekilebilir arazi (çok yıllık ürünler dahil) veya konut çevresi arazisi (homestead) kategorisinde olan, tarımda kullanılan ya da kullanılabilecek, üzerinde bina olan veya olmayan arazi olarak tanımlar (Organik Kanun, madde 3). Alıcıları yakalayan kısım, sondaki ifadedir. Köy evi, dağ manzaralı bir arsa ya da bir “daça” bu kategorilerden birinde kayıtlı bir parselin üzerinde olabilir ve yabancı bunun mülkiyetini edinemez.

Kategori, NAPR sicil kaydı örneğinde Gürcüce olarak kullanım amacı (designated use) şeklinde görünür. Kapora yatırmadan önce avukatınıza okutun.

İstisnalar dardır (madde 4). Yabancı, tarım arazisini miras yoluyla edinebilir. Gürcistan'da kayıtlı, baskın ortağı yabancı olan bir şirket, ancak Gürcistan Hükümeti tarım, yenilik veya turizm altyapısı gibi alanlarda bir yatırım planını onaylarsa araziye sahip olabilir. Plan gerçekleştirilmezse şirket araziyi bir yıl içinde satmak zorundadır (madde 5); yabancıyı baskın hale getiren bir ortak değişikliğine de yalnızca hükümetin onayladığı bir yatırım planı üzerinden izin verilir (madde 7). Bireysel alıcı için bu yol fiilen kapalıdır. matsne.gov.ge'deki İngilizce çeviriler Gürcüce metnin gerisinde kalabilir; bu yüzden güncel ifadeyi bir Gürcü avukata kontrol ettirin.

Sahibi yapan tescildir

Gayrimenkul mülkiyeti, hak Ulusal Kamu Sicili Ajansı'nın (NAPR) tuttuğu Kamu Sicili'ne işlendiğinde geçer. İmzalanmış bir sözleşme ve ödenmiş bir bedel yetmez. Tescil, bir Kamu Hizmet Merkezi'nde (Public Service Hall) veya NAPR şubesinde yapılır; sizi sahip olarak gösteren sicil kaydı örneği mülkiyetinizin kanıtıdır.

Sözleşme, dil ve vekaletnameler

Gayrimenkul satışı için noter şartı yoktur. Sözleşme Public Service Hall'da veya NAPR şubesinde imzalanabilir; yine de birçok alıcı noterden yararlanır. Avukatlar iki dilli sözleşme önerir. Sicil de mahkemeler de Gürcüce metni okur; bu yüzden bir çeviri deniz manzarası, otopark ya da gecikme cezası vaat ediyor ve Gürcüce sürüm bunları atlıyor veya yumuşatıyorsa Gürcüce sürüm geçerli olur.

Satın almak için Gürcistan'da bulunmanız gerekmez. Vekaletname, bir temsilcinin sizin adınıza imzalamasına ve tescil yaptırmasına olanak verir. Gürcistan'daki bir noter, bir Gürcistan konsolosluğu veya yurt dışındaki bir noter onaylayabilir; yabancı bir vekaletname için apostil ve noter onaylı Gürcüce çeviri gerekir. Birkaç iş günü fazladan süre ayırın.

Sicil kaydı örneği neyi gösterir

NAPR'dan mülk için güncel bir kayıt örneği isteyin: bir iş günü içinde teslim için 20 GEL, aynı gün için 75 GEL; çevrimiçi başvuruda sırasıyla 13 GEL ve 52 GEL. İngilizce sürüm 26 GEL ek ücretlidir (napr.gov.ge, Ekim 2026'da kontrol edildi). Kayıtta sahibin adı ve kadastro kodu yer alır; ipotekler, hacizler ve diğer takyidatlar listelenir. Yeni yapıda ayrıca geliştiriciden inşaat ruhsatını, arsa mülkiyetini ve projenin mevcut aşamasını isteyin, projeyi bir bankanın finanse edip etmediğini öğrenin.

Para

Bankalar büyük transferlerde fonların kaynağını kontrol eder; bu yüzden paranın arkasındaki belgeleri saklayın: ev satışı, tasarruf hesap özetleri, maaş veya temettü kaydı. Satıcının hesabına banka havalesiyle ödeyin ve havale dekontunu saklayın. Avukatınıza sözleşmede fiyatın hangi para biriminde yazılması gerektiğini ve bankanın o para biriminde yapılan transferi nasıl ele alacağını sorun.

Satın alırken

Gürcistan'da alıcı için gayrimenkul devir vergisi veya damga vergisi yoktur. Ödediğiniz şey harçlardır (napr.gov.ge'den kontrol edildi, Ekim 2026):

| Kalem | Tutar | |---|---| | Mülkiyet tescili, 4 iş günü | 150 GEL | | Tescil, 1 iş günü | 270 GEL | | Tescil, aynı gün | 350 GEL | | Sicil kaydı örneği | 20 GEL (1 iş günü) veya 75 GEL (aynı gün) |

Bazı eski rehberler tescil için 50 GEL ve 200 GEL yazıyor. Bu rakamlar güncel değildir. Buna avukatı, tercümanı ve bir aracı üzerinden alıyorsanız komisyonu ekleyin.

KDV mükellefi bir geliştiricinin sattığı yeni binalarda Gürcistan'ın %18 KDV'si bulunur. Bireyin yaptığı ikinci el satışta genellikle yoktur. Geliştiriciden sözleşmedeki fiyatın KDV'yi içerdiğini yazılı olarak teyit etmesini isteyin.

Yıllık emlak vergisi

Konutlar için emlak vergisi mülkün fiyatına değil, ailenin gelirine bağlıdır (Gürcistan Vergi Kanunu). Bu yıla kadar muafiyet 40.000 GEL aile gelirinde bitiyordu; 40.000 ile 100.000 GEL arasında oran piyasa değerinin %0,05 ile %0,2'si idi. Eylül 2026 sonunda kabul edilen değişiklikler alt sınırı kaldırdı ve bunu 2026 vergilendirme dönemi için geriye dönük uyguladı. Geliri 100.000 GEL'e kadar olan aileler artık arazi dışında konutlar, arabalar ve diğer vergiye tabi mallar için emlak vergisi ödemiyor; bu sınırın üstündekiler ise piyasa değerinin %0,8 ile %1'ini ödemeye devam ediyor (civil.ge, Georgia Today ve RegFollower, Eylül ve Ekim 2026). Revenue Service (Gelir İdaresi), 2026 vergisinin 2025 gelirine dayandığını bildiriyor. 2026 beyannameleri 2 Kasım'a kadar verilmeli, Vergi Kanunu ödeme tarihini 15 Kasım olarak belirliyor.

Birçok rehber hâlâ eski 40.000 GEL kuralını veriyor; bu yüzden okuduğunuz her şeyin tarihine bakın. Arazi ayrıca vergilendirilir ve gelirden bağımsız ödenir: 1 Nisan'da sahip olunan arazi vergiye tabidir, ödeme 15 Kasım'a kadardır (PwC, Eylül 2026).

PwC'nin özeti, yerleşik bireyler için gelir testini anlatıyor. Yerleşik olmayanlar için Revenue Service rehberine atıfta bulunan vergi danışmanları, ailenin dünya genelindeki gelirinin sayıldığını ve yerleşik olmayan kişi beyanname vermezse Revenue Service'in vergiyi mülkün piyasa değeri üzerinden en yüksek oranla hesaplayabileceğini söylüyor. Bu yüzden danışmanlar, ödenecek vergi olmasa bile yerleşik olmayanların beyanname vermesini öneriyor. Kasım son tarihinden önce durumunuzu Revenue Service'e veya bir muhasebeciye sorun. Kesintisiz herhangi bir 12 aylık dönemde ülkede 183 gün kalan kişi Gürcistan vergi mukimi olur (KPMG).

Kira geliri

Konut amaçlı kiralanan konutun kirası, kesinti yapılmadan brüt kiranın sabit %5'i üzerinden vergilendirilir (PwC, Eylül 2026). Vergi danışmanları, ev sahibinin rs.ge'de Revenue Service'in ev sahipleri sicilinde kayıt yaptırdığını ve bir önceki yıl için yıllık beyannameyi Mart sonuna kadar verdiğini ekliyor. Ticari mekânlardan elde edilen gibi diğer kiralar genellikle indirimlerden sonraki net gelirin %20'si üzerinden vergilendirilir. Gürcistan'daki mülkten elde edilen kira, yurt dışında yaşasanız bile Gürcistan'da vergiye tabidir.

Günlük kiralama ise farklı bir konudur. Vergi danışmanları bunu ticari faaliyet sayıyor; kaynaklar da hangi rejimin geçerli olduğu konusunda ayrışıyor: %1'lik küçük işletme statüsü, %20'lik rejim veya şirket. Vergiyi yok sayan bir getiri rakamına güvenmeden önce bir muhasebecinin görüşünü alın.

Satış

Gürcistan'da ayrı bir değer artış kazancı vergisi yoktur. Konuttan elde edilen kazanç, gerçek kişi gelir vergisinin içinde yer alır:

• İki yıldan uzun süre elde tutulan: kazanç muaftır. Konutu kiracılara konut olarak kiralamış olsanız da muafiyet geçerlidir (Andersen in Georgia).
• İki yıl içinde satılan: daire veya arsasıyla birlikte ev için kazancın %5'i (PwC), diğer mülkler için %20'si. Kazanç, satış fiyatından alış fiyatı ve doğrudan ilgili masrafların düşülmesiyle bulunur.
• Ticari kullanım: ticari mekân kiralamak veya tekrar tekrar satış yapmak ekonomik faaliyet sayılabilir ve muafiyeti kaybetmenize yol açar.

Sık satıyorsanız Revenue Service'in alım satım yapıp yapmadığınıza bakmasını bekleyin. Alış sözleşmesini ve masrafların belgelerini saklayın.

Gürcistan'da mülk sahibi olmak tek başına orada yaşama hakkı vermez. Zaten çoğu ziyaretçinin ikamet iznine ihtiyacı yoktur: AB ülkeleri, Birleşik Krallık, ABD, Rusya ve Ukrayna dahil 90'dan fazla ülkenin vatandaşları vizesiz girip bir yıla kadar kalabilir (Hükümet Kararı No. 255; kendi pasaportunuz için geoconsul.gov.ge'den teyit edin). 1 Ocak 2026'dan beri ikamet izni olmayan ziyaretçilerin, kalış boyunca en az 30.000 GEL teminatlı sağlık ve kaza sigortası da olmalıdır. İkamet izni istiyorsanız mülk yardımcı olur.

Mülk sahipleri için ikamet izni

Kamu Hizmetleri Geliştirme Ajansı (SDA), Gürcistan'da tarım arazisi dışında, piyasa değeri GEL karşılığıyla 150.000 USD'nin üzerinde olan bir gayrimenkulün mülkiyetine sahip yabancıya kısa süreli ikamet izni verir. Eş ve çocuklar dahil edilebilir (SDA, Ekim 2026'da kontrol edildi).

• Eşik. 1 Mart 2026'dan itibaren 150.000 USD; önceden 100.000 USD idi. Bu, Haziran 2025'te kabul edilen Yabancıların ve Vatansızların Hukuki Statüsü Kanunu değişikliklerine dayanıyor. Hukuk büroları, eşiğe ulaşmak için birkaç mülkün birleştirilebileceğini söylüyor.
• Değerleme. Ödediğiniz fiyat değil, Gürcistan'da akredite bir kuruluşun sertifikalı değerleme uzmanının belirlediği piyasa değeri esas alınır.
• Yalnızca tescilli mülk. Hukuk bürolarının özetleri, mülkiyetin önceden tescil edilmiş olması gerektiğini söylüyor; yani inşaatı süren, projeden alınmış (off-plan) bir birim, sizin olana kadar sayılmaz.
• Harç ve süre. 30 günde işlem için devlet harcı 300 GEL, 20 günde 450 GEL, 10 günde 600 GEL (SDA). İkamet kartı ayrı bir ücrettir, 60 GEL'den başlar.
• Süre. Bir yıl, her yıl yenilenir. Mülkü satarsanız izin dayanağını yitirir.
• Eski izinler. Hukuk büroları, 100.000 USD eşiğiyle hak kazananların aynı mülke sahip oldukları sürece yenilemeye devam edebileceğini söylüyor. İznin süresinin dolmasına izin verenler için kurallar belirsiz; 1 Mart 2026'ya yakın yapılan alımlara ilişkin geçiş hükümlerini de farklı büroların farklı anlattığı görülüyor. Bu sizi ilgilendiriyorsa doğrudan SDA'ya sorun.

Çalışma hakları 2026'da değişti

1 Mart 2026'dan beri Gürcistan'da çalışan, serbest çalışan veya iş yürüten yabancıların çoğu, Devlet İstihdam Destek Ajansı'nın (State Employment Support Agency) verdiği ayrı bir çalışma faaliyeti izni (labor activity) almak zorunda. Tek başına ikamet izni artık bu hakkı vermiyor. Yatırım ikamet izni veya daimi ikamet sahipleri muaf; mülke dayalı izin bu listede değil. Mart'tan önce işgücü göçmeni olarak kaydolanların uyum için 1 Ocak 2027'ye kadar süresi var; izinsiz çalışmanın ilk ihlalde bedeli 2.000 GEL para cezasıdır (ABD'nin Gürcistan Büyükelçiliği ve hukuk bürolarının özetleri). Nisan 2026'da parlamento muafiyet listesini genişletti (Kanun No. 1509); avukatlar, kendi dairenizi kiraya vermenin çalışma faaliyeti sayılıp sayılmadığı konusunda ayrışıyor. Gürcistan'da gelir elde etmeyi planlıyorsanız durumunuzu bir avukata danışın.

Yatırım izni

Daha üst bir kademe var: Gürcistan'a 300.000 USD yatırım yapana veya 300.000 USD'nin üzerinde değerde mülkün mülkiyetine sahip olana verilen yatırım ikamet izni. Beş yıllığına verilir ve sahibinin çalışma iznine ihtiyacı yoktur. SDA'ya göre bu beş yıl boyunca mülkü elinde tutan kişi, sonrasında süresiz kalış izni için başvurabilir. Alımı bu yola göre planlıyorsanız önce bir göç avukatıyla konuşun.

Adım adım

1. Bütçeyi ve tamamlanma düzeyini belirleyin. Yeni binada fiyat büyük ölçüde işin hangi aşamada olduğuna bağlıdır (aşağıya bakın). İkamet izni istiyorsanız mülkün bir değerleme uzmanının raporuna göre 150.000 USD'den fazla değerde olması gerekir.
2. Kendi avukatınızı tutun, herhangi bir şeyi rezerve etmeden önce; parasını sizin ödediğiniz biri olsun, geliştirici veya emlakçı değil. Sözleşmeyi Gürcüce ve okuyabildiğiniz bir dilde isteyin.
3. Mülkü kontrol edin. Kullanım amacı, ipotekler ve hacizlerle sicil kaydı örneği; yeni yapıda ruhsat, arsa mülkiyeti, inşaat aşaması ve geliştiricinin finansmanı.
4. Rezerve edin. Kaporayı ancak avukatınız şartları okuduktan sonra yatırın. Rezervasyonda veya ön sözleşmede fiyat, para birimi, teslim tarihi ve kontroller olumsuz çıkarsa kaporaya ne olacağı yazmalıdır.
5. Satış sözleşmesini imzalayın: Public Service Hall'da, NAPR şubesinde veya noterde, bizzat ya da vekaletname ile.
6. Ödemeyi yapın: imzalanmış sözleşme karşılığında banka havalesiyle ödeyin ve dekontu saklayın.
7. NAPR'da tescil ettirin. Harç dört iş günü için 150 GEL, bir gün için 270 GEL, aynı gün için 350 GEL. Sizi sahip olarak gösteren kayıt örneğini alın.
8. Sonrasında elektrik ve su gibi abonelikleri üzerinize alın, kurallar gerektiriyorsa mülkü vergi için bildirin, ikamet izni istiyorsanız SDA'ya başvurun.

Projeden alım ve bitiş düzeyi: black, white ve green frame

Birçok yeni daire inşaat sürerken satılır ve bitmemiş halde teslim edilir. Bitiş düzeyi sektör terimleriyle anlatılır; hiçbiri yasal bir standart değildir:

• Black frame: beton kabuk. İç bölme duvarı, sıva, şap yok. Elektrik birimin kapısına kadar gelir, çok ötesine geçmez.
• White frame: sıvalı duvarlar, zemin şapı, pencereler, giriş kapısı ve şebeke bağlantı noktaları. Mutfak, banyo armatürleri, zemin kaplamaları ve boya size kalır.
• Green frame: geliştiriciler terimi farklı kullanıyor. Bazıları white frame artı ısıtma veya enerji verimli malzeme anlatır. White frame'den pahalıdır.

Bir geliştiricinin white frame'i bir başkasınınkinden çok daha azını kapsayabilir. Teknik şartnameyi sözleşmeye ek olarak madde madde yazdırın, broşüre güvenmeyin. İç işleri ayrı bütçeleyin ve black frame fiyatını bitmiş bir daireyle karşılaştırmadan önce yazılı teklif alın.

Geliştirici riski

Gürcistan'daki yeni projelerde emanet hesabı (escrow) standart değildir; taksitlerin çoğu doğrudan geliştiriciye gider. Gecikmeler, proje değişiklikleri ve geliştiricinin iflası başlıca risklerdir; basında aynı birimin birden çok alıcıya satıldığı vakalar da yer aldı. Ödemeden önce geliştiricinin önceki projelerine bakın, inşaatı hangi bankanın finanse ettiğini ve hangi aşamada konut kredisi vereceğini sorun, gecikme cezası maddesini okuyun, bina bitmezse ödemelerinizin nasıl korunduğunu öğrenin. Gürcistan hukuku, alıcının gelecekteki hakkının Kamu Sicili'ne ön tescilini de mümkün kılar; avukatlar bunu öneriyor, çünkü aynı birim üzerinde rakip hakların tescilini engelliyor, bu da çifte satışa karşı başlıca savunmadır. Bu büyüklükte bir alımda bağımsız bir Gürcü avukat ücretini hak eder.

Finansman ve banka hesabı

Gürcistan bankaları yerleşik olmayanlara kredi veriyor; aralarında TBC, Bank of Georgia ve Liberty var. Danışmanların 2026 rehberleri, yerleşik olmayan alıcı için peşinatı bankanın değerlemesinin %30 ile %40'ı, dolar faizini yaklaşık %8'den, lari faizini yaklaşık %10 ile %13 arasında veriyor; vade genellikle 10 yıla kadar. Bankalar bitmiş binaları tercih ediyor ve belgelenmiş, istikrarlı gelir istiyor. Birçok geliştirici teslime kadar kendi taksit planlarıyla da satıyor, çoğu zaman faizsiz; bu, geliştiriciyle yapılan özel bir sözleşmedir, dolayısıyla yukarıdaki geliştirici riski tüm ağırlığıyla geçerlidir. Şartları bankadan teyit edin, çünkü sık değişiyor.

Hesap açmak için pasaport, genellikle fon kaynağı beyanı ve SMS kodları için bir Gürcistan cep telefonu numarası gerekir. Bazı bankalar ilk hesap için şubeye gelmenizi ister; uygulamalar bankadan bankaya değişir. Bir danışmanın rehberine göre bazı bankalarda noter onaylı vekaletname şube ziyaretinin yerini tutabilir, ancak iki ila dört hafta ek süre gerektirir.

En pahalıya mal olan hatalar

• Sicil kaydı örneğini okumadan kapora yatırmak.
• Arsanın tarım arazisi olarak sınıflandırılıp sınıflandırılmadığını kontrol etmeden köy evi almak.
• Broşürdeki white frame'i sözleşmedeki ile aynı sanmak.
• Bitmemiş projeden bir birimi ikamet izni eşiğine saymak.
• Eski 40.000 GEL emlak vergisi eşiğini veya 100.000 USD'lik izni hâlâ gösteren bir rehbere dayanmak.

Gürcistan, Batı Avrupa'dan ucuzdur; Batum da Tiflis'ten ucuzdur. Bunlar Numbeo'nun kullanıcılardan toplanan Ekim 2026 rakamlarıdır (Tiflis'te merkez dışı kira, Temmuz 2026 verisinden). Ölçümler arasında değişir, bu yüzden aralık olarak okuyun. Dolar karşılıkları Ulusal Banka'nın dolar başına yaklaşık 2,6 GEL kurunu kullanıyor.

| | Tiflis | Batum | |---|---|---| | Tek kişi, aylık, kira hariç | yaklaşık 1.700 GEL (660 USD) | yaklaşık 1.600 GEL (610 USD) | | Dört kişilik aile, aylık, kira hariç | yaklaşık 6.300 GEL (2.440 USD) | yaklaşık 5.800 GEL (2.260 USD) | | 1 yatak odalı daire kirası, şehir merkezi | 1.750 ile 1.850 GEL | 1.270 ile 1.310 GEL | | 1 yatak odalı daire kirası, merkez dışı | yaklaşık 1.160 GEL | 900 ile 970 GEL |

Tiflis'te merkezde bir yatak odalı daire kiralayan tek bir kişi bu nedenle ayda yaklaşık 3.500 GEL'e, yani yaklaşık 1.350 USD'ye ihtiyaç duyar. Batum'da aynı yaşam tarzı yaklaşık 2.900 GEL, yani yaklaşık 1.100 USD tutar. Batum'da üç yatak odalı daire kiralayan bir aile için gerçekçi bütçe yaklaşık 8.300 GEL, yani 3.200 USD civarıdır. Uluslararası okullar ve özel sağlık sigortası bütçeyi en çok değiştiren kalemlerdir; bunları ayrı hesaplayın.

Mülkte kendiniz oturuyor ve Gürcistan içinde gelir elde ediyorsanız, ikamet bölümündeki çalışma izni kuralını unutmayın.

Getiri

Global Property Guide, Gürcistan'daki ortalama brüt kira getirisini 2026'nın üçüncü çeyreğinde %7,25 olarak verdi (Tiflis %7,23); ilk çeyrekte bu oran %7,42 idi, Tiflis %7,53, Batum %7,31 idi. Bunlar vergiler, onarımlar, ücretler ve boş kalma öncesi brüt rakamlardır. TBC Capital, Batum'un brüt getirisini yaklaşık %7,2 olarak verdi; yönetim, temizlik, platform komisyonları, faturalar ve boş haftalar düşüldükten sonra oradaki net getiri tipik olarak %3 ile %4 arasında kalıyor (International Investment, Şubat 2026). Galt & Taggart, 2024'te %8,8 olan Batum getirisini 2025'te %7,4 ölçtü.

Kiralar fiyatlarla birlikte yükselmiyor. Global Property Guide'ın aktardığı TBC Capital verileri, Tiflis'te istenen kiraların 2024'te yaklaşık %8, 2025'te de %11 düştüğünü gösteriyor; TBC 2026'da %2,1 daha düşüş bekliyor. Bu da getirileri 2022–2023 zirvesinden aşağı çekti. Bugünkü fiyat ve geçen yılın kirasıyla hesaplanan getiri fazla yüksek çıkabilir.

Uzun dönemli kiralama

Konut amaçlı uzun dönemli konut kirası, vergi bölümünde anlatıldığı gibi brüt kiranın sabit %5'i üzerinden vergilendirilir ve bu %5 hiçbir masraf düşülmeden kira üzerinden alınır. Kirayı ve para birimini yazılı sözleşmede kararlaştırın, geliri hesaba katmadan önce binanın aidatlarına bakın.

Kısa dönemli kiralama

Emlak ofislerinin broşürleri Batum'daki kısa dönemli kiralamadan genellikle çift haneli getiri vaat eder. TBC Capital'in rakamları çok daha düşüktür: gecelik ortalama yaklaşık 34 USD ve %31 doluluk oranıyla bir daire, masraflar öncesi yılda yaklaşık 3.850 USD kazandırır. Galt & Taggart'ın ortalama fiyatı 2025'te 35,6 USD idi, yıl içinde değişmedi. TBC'nin örnek hesabında 59.500 USD'ye alınmış 35 m²'lik bir stüdyo, uzun dönemli kiralamada yılda yaklaşık %3 net getiri sağlıyor (geri ödeme yaklaşık 32 yıl); %43 doluluk oranıyla günlük kiralamada ise yaklaşık %2,8. Sezon önemlidir: Karadeniz yazı gelirin çoğunu getirir.

Günlük kiralık daire almadan önce binanın kurallarını, ruhsat ve vergi durumunu bir muhasebeciyle, aynı kompleksteki arzı da kendiniz kontrol edin. Yüzlerce aynı stüdyoyu barındıran bir kule kalabalık bir piyasadır.

Sırada ne var

Önce Tiflis'in yerel, yıl boyu işleyen piyasasını mı, yoksa yabancı alıcıları ve satılmamış birim stokuyla Batum'un tatil piyasasını mı istediğinize karar verin. Sonra Gürcistan kataloğundan bir kısa liste çıkarın, her biri için sicil kaydı örneği isteyin ve kapora yatırmadan önce bağımsız bir Gürcü avukata sözleşmeyi okutun.