شكّل المشترون الأجانب نحو أربعة من كل عشرة صفقات عقارية في قبرص خلال عام 2025، لذا فإن وضعك لن يفاجئ المحامين أو المصرفيين أو موظفي السجل العقاري الذين ستتعامل معهم. العقود تُحرَّر بالإنجليزية. والنظام القانوني نشأ من القانون العام الإنجليزي (common law). وتملك الجزيرة واحدة من أقوى حمايات المشتري في البحر المتوسط: وسيلة قابلة للتنفيذ قضائيًا تُعرف بـ"التنفيذ العيني" (specific performance)، سنعود إليها لاحقًا.
المفاجأة السارة الأخرى هي السرعة. يمكن لمنزل معاد بيعه بسند ملكية نظيف أن ينتقل من الحجز إلى تسلّم المفاتيح خلال ثمانية إلى عشرة أسابيع. جرّب أن تصل إلى هذه السرعة في فرنسا أو إيطاليا. هذا جزء كبير من سبب استمرار قبرص في جذب المشترين من بريطانيا وإسرائيل وألمانيا ولبنان ودول الخليج عامًا بعد عام.
الموقع يشكّل ميزانيتك أكثر من أي ضريبة. تُباع العقارات في ليماسول بعلاوة تبلغ نحو الثلث مقارنة بعقارات مماثلة في بافوس، بينما كانت لارنكا قصة اللحاق بالركب، إذ ارتفعت أسعار الشقق فيها بمعدلات مزدوجة الرقم في السنوات الأخيرة. أما نيقوسيا فتبقى أرخص لأن السياح لا يريدونها؛ السكان المحليون هم من يريدونها.
فيما يلي الشرح الكامل: من يحق له شراء ماذا، كيف يعمل التصريح لمواطني الدول خارج الاتحاد الأوروبي، ما الذي يجب على محاميك التحقق منه، كيف تنتقل الأموال، وما الذي تكلفه الصفقة فعليًا حين تُحسب كل رسوم. إذا كنت تبحث عن العروض وبيانات السوق أكثر من الإجراءات، ابدأ بـصفحة عقارات قبرص ثم عد إلى هنا.
السؤال الأول: هل تحمل جواز سفر أوروبيًا؟
يشتري مواطنو الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية العقارات في قبرص على قدم المساواة مع القبارصة أنفسهم. لا تصاريح، ولا سقف على عدد المنازل أو مساحة الأرض، ولا أي موافقات من أي نوع. إن كنت ألمانيًا أو بولنديًا أو يونانيًا، يمكنك تخطي القسم التالي بالكامل.
أما مواطنو الدول خارج الاتحاد الأوروبي، ومن ضمنهم البريطانيون منذ خروج بريطانيا من الاتحاد، فيخضعون لقانون تملك العقارات (للأجانب)، وهو تشريع يعود إلى الحقبة الاستعمارية لكنه لا يزال يحدد ما يمكنك تسجيله باسمك. القيود العملية هي: شقة أو منزل واحد، أو قطعة أرض واحدة بمساحة لا تتجاوز 4,000 متر مربع. يُحتسب الزوجان كمشترٍ واحد هنا، فلا يمكنك مضاعفة حصتك بتقسيم السند مع زوجك أو زوجتك.
تريد عقارًا ثانيًا في قبرص كمواطن من خارج الاتحاد الأوروبي؟ يلجأ بعض المشترين إلى تأسيس شركة قبرصية أو تسجيل المنزل الثاني باسم ابن بالغ. كلا الطريقين يحمل تبعات ضريبية وإرثية خاصة به، فاحسب حساب استشارة قانونية جادة قبل الالتزام بأي منهما. بالنسبة لمعظم الناس، عقار واحد جيد هو الجواب الصادق.
ملاحظة حدود قبل أن نمضي قدمًا: كل ما ورد في هذا المقال يخص جمهورية قبرص. أما شمال الجزيرة، الواقع تحت الاحتلال التركي منذ عام 1974، فيخضع لنظام ملكية مختلف ومتنازع عليه قانونيًا، ولا تزال النزاعات حول الملكية قبل عام 1974 قيد التقاضي. الأسعار المغرية هناك تأتي بمخاطر ملكية لا يمكن لأي محامٍ أن يؤمّنها. هذا الدليل لا ينطبق على شمال الخط الأخضر، ونحن أنفسنا نفكر مليًا قبل التوصية بالشراء هناك.
تصريح التملك، بلا دراما
كلمة "تصريح" تخيف الناس. لكنها لا تستحق ذلك. قبرص تُبقي هذه الشكلية قائمة أساسًا من باب العادة، ولم توقف مشتريًا حسن النية منذ سنوات.
هكذا يسير الأمر فعليًا: بعد توقيع العقد، يقدّم محاميك الطلب إلى الإدارة المحلية للمنطقة التي يقع فيها العقار. كانت سلطة الموافقة لعقود بيد مجلس الوزراء قبل أن تُفوَّض إلى مستوى أدنى، وهذا وحده يكشف مدى روتينية هذا القرار. يضم الملف نسخة من جواز السفر، والعقد، وإقرارًا ماليًا مختصرًا، وتفاصيل العقار. الموافقة هي النتيجة المعتادة لأي شخص بسجل نظيف. أما الرفض فنادر إلى درجة أن المحامين القبارصة يجدون صعوبة في تذكر مثال حديث واحد. وتستغرق العملية، بحسب زحمة عمل المنطقة، من بضعة أسابيع إلى بضعة أشهر.
والجزء الذي يفوت معظم المشترين هو هذا: أنت لا تنتظر صدوره. توقّع العقد، تدفع، تستلم المفاتيح، تنتقل للسكن، تؤثث المكان، وتؤجّره إن شئت. لا يصبح التصريح ذا أهمية إلا في الخطوة الأخيرة تمامًا، حين يُسجَّل سند الملكية باسمك في دائرة الأراضي. لا أحد يجلس في غرفة فندق يحدّث بريده الإلكتروني كل دقيقة. الطلب يُعالَج بهدوء في الخلفية بينما أنت بالفعل تعيش في المنزل وكأنك مالكه من كل النواحي العملية.
وكّل محاميك الخاص، وافعل ذلك أولاً
لا يوجد في قبرص نظام توثيق على الطريقة الفرنسية أو الإسبانية. لا يوجد موظف حكومي محايد يفحص الصفقة نيابة عن الطرفين. محامي المطوّر يعمل لصالح المطوّر. ووكيل البائع يعمل لصالح البائع. لذا فإن أهم قرار مبكر ستتخذه هو تعيين محامٍ مستقل، ويُفضّل قبل أن تبدأ بمعاينة العقارات جديًا، وقبل أن تدفع لأي طرف عربون حجز بالتأكيد.
خصّص في ميزانيتك نحو 1% من سعر الشراء، وأحيانًا رسمًا ثابتًا في العقارات الأرخص. ما تحصل عليه مقابل ذلك هو تدقيق فعلي:
- بحث عن سند الملكية في دائرة الأراضي للتأكد من أن البائع يملك فعلًا ما يبيعه
- فحص لأي رهون أو مذكرات أو أعباء أخرى مسجّلة على العقار
- تراخيص التخطيط والبناء ومطابقتها لما بُني فعليًا، بما في ذلك أي توسعات
- في المشتريات على المخطط، الوضع المالي للمطوّر وتنازل خطي من البنك عن أي رهن قائم على الأرض
هذه النقطة الأخيرة تستحق التوقف عندها. مرّت قبرص بفترة قاسية، بين عامي 2008 و2015 تقريبًا، باع خلالها مطوّرون منازل على أراضٍ سبق أن رهنوها لبنوك، ثم أفلسوا. المشترون الذين دفعوا كامل المبلغ وجدوا أنفسهم يتنازعون مع بنك المطوّر على من يملك ماذا فعليًا. عُدّل القانون منذ ذلك الحين، وتقلّص إلى حد كبير تراكم قضايا المشترين المحاصرين، لكن الدرس باقٍ: تحقق من أن الأرض لا تحمل دين طرف آخر، وإن كانت كذلك، فاحصل على تنازل خطي من البنك قبل أن يتحرك يورو واحد.
شيء آخر يستحق محاميك أتعابه عليه: التحقق من أن البائع سدّد ضرائبه الخاصة على العقار، لأن الالتزامات غير المسددة قد تعطّل النقل لاحقًا. عمل مملّ. وبالضبط النوع الذي تريد إنجازه.
الحجز أولًا، ثم عقد البيع
وجدت العقار المناسب؟ يبدأ التسلسل المعتاد باتفاقية حجز وعربون، عادة بين 5,000 و10,000 يورو، يُبقي العقار خارج السوق لمدة أسبوعين إلى أربعة أسابيع بينما يتحرى محاميك. أصرّ على أن يكون العربون قابلاً للاسترداد إذا كشف التدقيق عن مشاكل. البائع الجاد لن يمانع، والبائع الذي يمانع يكون قد أخبرك بشيء مفيد للتو.
عقد البيع هو المكان الذي يُدوَّن فيه كل ما تفاوضت عليه: السعر، ما يبقى في المنزل، جدول الدفع، تاريخ التسليم مع غرامات إن تأخر البائع، ومسؤولية العيوب في المباني الجديدة. اقرأ المسودة بنفسك حتى لو قرأها محاميك. ستلاحظ أمورًا تهمك أنت ولا تهم أحدًا آخر، مثل ما إذا كانت العريشة أو خزان المياه مشمولين.
اعتبارًا من يناير 2026، أصبح التوقيع أخف قليلًا من ناحية التكلفة. ألغت قبرص رسم الطابع على العقود الموقّعة في أو بعد 1 يناير 2026. أما العقود الموقّعة قبل ذلك التاريخ فكانت لا تزال تستحق حتى 0.2% من السعر، بحد أقصى 20,000 يورو في الصفقات الكبيرة؛ أما عقدك فلا يستحق شيئًا على الإطلاق.
أودِع العقد لدى دائرة الأراضي. دائمًا.
هذه الخطوة هي حماية المشتري التي اشتهرت بها قبرص بهدوء، وتجاوزها هو الخطأ الأكثر كلفة المتاح لمشترٍ أجنبي.
خلال ستة أشهر من التوقيع، يودع محاميك العقد لدى مكتب الأراضي في المنطقة. وبمجرد إيداعه، يصبح عبئًا مسجّلًا على سجل العقار. لا يستطيع البائع بيع المنزل لشخص آخر. ولا يستطيع رهنه من دون علمك. وإذا رفض لاحقًا نقل سند الملكية، يمكن للمحكمة أن تأمر بالنقل مباشرة بموجب قانون بيع الأراضي (التنفيذ العيني). تنتهي بامتلاك المنزل، لا بدعوى تعويض تُدفع منها سنتات على كل يورو.
اطلب من محاميك إيصال إيداع دائرة الأراضي واحفظه مع عقدك. إن نشب نزاع يومًا ما، فتلك الورقة الصغيرة هي التي تفصل بين "قاضِ وتمنَّ خيرًا" وبين "المحكمة تأمر بنقل العقار إليك".
بالنسبة للمشترين على المخطط، الإيداع يهم أكثر، لأنك ستدفع أقساطًا لعام أو عامين قبل أن يوجد أصلًا سند ملكية لوحدتك. العقد المودَع هو مطالبتك بالعقار في تلك الفترة الوسيطة، قابل للتنفيذ ضد المطوّر وظاهر لأي شخص يبحث في السجل. كل محامٍ كفء يفعل هذا كأمر بديهي. تأكد منه مع ذلك بنفسك.
كيف تنتقل الأموال
في عملية إعادة بيع، توقّع إيقاعًا مألوفًا: عربون الحجز، ثم نسبة بين 20% و30% عند توقيع العقد، ثم الباقي عند نقل سند الملكية. بعض الصفقات تُختصر إلى حجز وتسوية نهائية فقط، وهذا مقبول أيضًا. يجب أن يمر كل شيء عبر قنوات مصرفية موثّقة تُبيّن مصدر الأموال. تطبّق البنوك القبرصية قواعد الاتحاد الأوروبي لمكافحة غسل الأموال، وقد تسأل مرتين أحيانًا.
دفعات المشتريات على المخطط تتبع تقدّم البناء. الجدول النموذجي هو 30% مقدمًا، ودفعات مرحلية مرتبطة بمراحل البناء، والدفعة الأخيرة عند التسليم. اربط كل مرحلة بتقدّم موثّق فعليًا، لا بتاريخ في التقويم أبدًا. وإذا كانت مسودة المطوّر تنص على استحقاق 10% كل ربع سنة بصرف النظر عمّا أُنجز في الموقع فعليًا، فهذا عقد يستحق إعادة التفاوض عليه، لا التوقيع.
إذا كانت مدخراتك بالجنيه الإسترليني أو الدولار أو الشيكل، فإن سعر الصرف بند تكلفة حقيقي. فارق 2% في صفقة بقيمة 350,000 يورو يكلّفك بهدوء 7,000 يورو، أي أكثر من أتعاب محاميك. قارن سعر بنكك بخدمة صرف عملات متخصصة قبل أول تحويل كبير، وإذا كان إتمام الصفقة على بعد أشهر، اسأل عن تثبيت سعر آجل حتى لا يعيد يورو متحرّك كتابة ميزانيتك.
افتح حسابًا مصرفيًا قبرصيًا في وقت مبكر من العملية. ستحتاجه للفواتير ولأي قرض عقاري، والتحويلات الدولية تُنجز أسرع بمجرد أن يجتاز الحساب فحوصات الامتثال. أحضر إلى ذلك الموعد أوراقًا أكثر مما تظنه معقولًا. ولن يكون ذلك كافيًا مع ذلك.
سند الملكية: خط النهاية
تنتقل الملكية رسميًا عند تسجيل سند الملكية باسمك في مكتب الأراضي بالمنطقة. تحضر شخصيًا أو يحضر محاميك بموجب توكيل، تُدفع رسوم النقل، ويُظهر المشترون من خارج الاتحاد الأوروبي تصريح التملك، وتغادر مالكًا مسجّلًا لعقار في جمهورية قبرص.
في عمليات إعادة البيع بسندات ملكية نظيفة، يحدث هذا خلال أسابيع من العقد. أما في المباني الجديدة فقد يتأخر أشهرًا عديدة، وأحيانًا سنوات، لأن على المطوّر أولًا أن يفصل سندات ملكية مستقلة عن المشروع، وهذا يعني موافقات بناء نهائية، وشهادة للمشروع المكتمل، ومعالجة خاصة بدائرة الأراضي. هذا التأخير طبيعي في قبرص وليس بحد ذاته علامة تحذير، شرط أن يكون عقدك مودَعًا لدى دائرة الأراضي. تلك الحماية تقوم بالضبط بالعمل الذي صُمّمت من أجله.
كم تكلّف عملية الشراء في قبرص عام 2026
الخبر السار: تفرض قبرص ضرائب خفيفة على مشتريات العقارات وفق المعايير الأوروبية، وتُحصّل إما ضريبة القيمة المضافة أو رسوم النقل على الصفقة، لكن لا تُحصّل الاثنتين معًا أبدًا.
تخضع المباني الجديدة لضريبة قيمة مضافة بنسبة 19%. وهناك تخفيض كبير إذا كان العقار سيكون محل إقامتك الأساسية: 5% ضريبة قيمة مضافة على أول 130 مترًا مربعًا، شرط أن يبقى العقار ضمن سقفي القيمة والمساحة المحددين عام 2023 (بشكل عام، يشمل السعر المخفض قيمة تصل إلى 350,000 يورو، على ألا تتجاوز قيمة العقار بأكمله 475,000 يورو ومساحته 190 مترًا مربعًا). في شقة بقيمة 300,000 يورو، هذا هو الفارق بين ضريبة قدرها 57,000 يورو وأخرى قدرها 15,000 يورو. والشروط المرافقة: يجب أن تسكن فيها فعليًا، وإن بعتها أو أجّرتها خلال عشر سنوات، تستعيد الدولة جزءًا من الخصم.
عمليات إعادة البيع لا تخضع لضريبة القيمة المضافة. بدلًا منها، تدفع رسوم نقل لدائرة الأراضي على مقياس متدرج: 3% على أول 85,000 يورو من قيمة العقار، و5% بين 85,000 و170,000 يورو، و8% لما يزيد على ذلك. ويخفف من وطأة ذلك عاملان قائمان منذ زمن. طبّقت دائرة الأراضي خصمًا بنسبة 50% على هذه النسب منذ سنوات، ويقسّم المشترون المشتركون القيمة بين أسمائهم، ما يُدخل جزءًا أكبر من السعر إلى الشرائح الأدنى. زوجان يشتريان عقارًا معاد بيعه بقيمة 400,000 يورو باسمين مشتركين يدفعان بعد الخصم نحو 9,200 يورو، مقابل 25,200 يورو كان سيدفعها مشترٍ منفرد وفق المقياس الخام.
أما في التملّك، فهنا تتفوق قبرص فعلًا على جيرانها. لا توجد ضريبة عقارية سنوية على المستوى الوطني منذ عام 2017، حين أُلغيت ضريبة الأملاك غير المنقولة. وما تبقى محلي وضئيل: رسوم بلدية للنفايات والصرف الصحي تصل إلى بضع مئات من اليورو سنويًا، بالإضافة إلى رسوم مشتركة إن كان مبناك يضم مسبحًا أو حدائق مشتركة.
وبقية الفاتورة، مجمّعة:
- ضريبة قيمة مضافة بنسبة 19% على المباني الجديدة، أو 5% على أول 130 مترًا مربعًا من إقامة أساسية مؤهّلة
- رسوم نقل على عمليات إعادة البيع، بمقياس متدرج من 3% إلى 8%، مخفّضة إلى النصف بموجب الخصم القائم
- رسم الطابع: لا شيء، للعقود الموقّعة اعتبارًا من 1 يناير 2026 فصاعدًا
- أتعاب قانونية، نحو 1% من السعر
- عمولة الوساطة، يدفعها عادة البائع في قبرص
- معاينة أو تقييم مستقل إن أردت ذلك، بضع مئات من اليورو تُنفق بشكل جيد في المنازل القديمة
إجمالًا، ينبغي لمشتري عقار معاد بيعه أن يخصص نحو 2% إلى 6% إضافية على السعر، حسب القيمة وكيفية تقسيم السند. أما مشتري المبنى الجديد فيوازن أساسًا ضريبة القيمة المضافة ولا شيء يُذكر بعدها.
رقم واحد ينساه الناس عادة في حساباتهم هو الخروج. تفرض قبرص ضريبة أرباح رأسمالية بنسبة 20% على الربح عندما تبيع العقار في نهاية المطاف، وتُخفَّف بإعفاء شخصي وخصومات مقابل التضخم والتحسينات الموثّقة. صحيح أنها ليست تكلفة شراء. لكنها تظل جديرة بمكان في جدولك منذ اليوم الأول، خصوصًا إذا كانت الخطة الانتقال إلى عقار أكبر خلال بضع سنوات.
التمويل: ما يمكن لغير المقيمين اقتراضه فعليًا
تُقرض البنوك القبرصية غير المقيمين فعلًا، لكن حساباتها متحفظة. تتراوح نسبة القرض إلى القيمة لغير المقيمين عادة بين 50% و70%، لذا خطط لإحضار ما لا يقل عن ثلث السعر نقدًا، إضافة إلى كل تكلفة من القائمة أعلاه، لأن الرسوم لا يمكن تمويلها بقرض. أسعار الفائدة أعلى من أرخص أسواق منطقة اليورو. ونادرًا ما تتجاوز مدة القرض سن 65 أو 70 عامًا. ويطلب البنك الملف كاملًا: إثبات دخل، إقرارات ضريبية، كشوف حساب مصرفية، التزامات قائمة، بالإضافة إلى تقييم للعقار يجريه مثمّن معتمد من البنك وتدفع أنت تكلفته.
ملاحظتان عمليتان من صفقات رأينا كيف ساءت. احصل على موافقة مبدئية قبل التوقيع على أي شيء ملزم، واجعل العقد مشروطًا بالحصول على التمويل بالقدر الذي يقبله البائع. واحسب أيضًا خيار الاقتراض في بلدك: يجد بعض المشترين أنه أرخص أن يقترضوا مقابل أصول في بلدهم ويصلوا إلى قبرص كمشترين نقدًا. البائعون يسعّرون العروض النقدية بلطف أكبر، وأنت تتجنب تمامًا رسوم الترتيب القبرصية ومسار التقييم.
الشراء طريقًا إلى الإقامة
تشغّل قبرص مسارًا سريعًا للإقامة الدائمة مرتبطًا بالعقار: استثمر 300,000 يورو زائد ضريبة القيمة المضافة في عقار سكني جديد، وأثبت دخلًا مستقرًا من الخارج، ويمكن أن تصدر الإقامة الدائمة خلال شهرين تقريبًا، وتشمل زوجك وأولادك المعالين. إنه أحد برامج الإقامة القليلة المرتبطة بالعقار في أوروبا التي لم تُغلق أو يُعاد تسعيرها بشدة إلى الأعلى. قارنّا هذا البرنامج بالبدائل المتبقية في دليلنا لدول التأشيرة الذهبية عام 2026، بما في ذلك عتبات الدخل وتفاصيل التجديد الدقيقة.
تحذير واحد كي تترابط الصورة: مسار الـ300,000 يورو يتطلب عقارًا جديدًا يُشترى من مطوّر وتُدفع عليه ضريبة القيمة المضافة. عقار معاد بيعه، مهما كان جميلًا، لا يستوفي الشرط. إذا كانت الإقامة جزءًا من خطتك، فاحسم هذا الأمر قبل الاختيار بين الجديد والمعاد بيعه، لا بعد أن تكون قد وقعت في حب فيلا عمرها عشرون عامًا في بيّا.
الخلاصة السريعة
اشترِ بمحاميك الخاص. أودِع العقد لدى دائرة الأراضي خلال ستة أشهر، بلا استثناءات. يقدّم المشترون من خارج الاتحاد الأوروبي طلب التصريح ويمضون في حياتهم بينما يُعالج. ادفع 19% أو 5% ضريبة قيمة مضافة على المباني الجديدة، ورسوم نقل مخفّضة إلى النصف على عمليات إعادة البيع، ولا شيء سنويًا للحكومة الوطنية بمجرد أن تمتلك العقار. توقّع في أفضل الأحوال تمويلًا بين 50% و70% إن اقترضت محليًا. وحين تبدأ بموازنة المناطق أو قواعد التأجير أو ما ستكلفه عملية البيع يومًا ما، يحمل دليل الشراء في قبرص التفاصيل المرجعية التي تركها هذا الشرح خارجًا عن قصد.
أسئلة شائعة
هل يمكن للأجانب تملّك عقار في قبرص بالكامل؟
نعم، بملكية حرة كاملة، وبسند ملكية مسجّل باسمك. مواطنو الاتحاد الأوروبي لا يواجهون أي قيود على الإطلاق. أما مواطنو الدول خارج الاتحاد الأوروبي فيحتاجون إلى تصريح تملّك ويقتصرون على عقار واحد بأرض تصل إلى 4,000 متر مربع، لكن التصريح يُمنح بشكل شبه تلقائي ولا يعطّل الشراء، إذ يمكنك التوقيع والدفع والانتقال للسكن بينما هو قيد المعالجة.
كم يستغرق شراء عقار في قبرص؟
عملية إعادة بيع بسند ملكية نظيف تستغرق عادة ثمانية إلى عشرة أسابيع من الحجز إلى النقل. أما الشراء على المخطط فيستغرق بقدر ما يستغرقه البناء، مع سند ملكية يلحق لاحقًا. تصريح غير الاتحاد الأوروبي يُعالَج بالتوازي مع كل شيء آخر، لذا نادرًا ما يضيف عمليًا يومًا واحدًا.
هل أدفع ضريبة القيمة المضافة على عقار معاد بيعه في قبرص؟
لا. تنطبق ضريبة القيمة المضافة على العقارات الجديدة التي تُباع لأول مرة. أما عمليات إعادة البيع فتخضع لرسوم نقل من دائرة الأراضي، بمقياس متدرج من 3% إلى 8% مخفّض حاليًا إلى النصف، ويقسّم المشترون المشتركون القيمة للوصول إلى شرائح أدنى. لا تُدفع أي صفقة كل من ضريبة القيمة المضافة ورسوم النقل معًا.
هل توجد ضريبة عقارية سنوية في قبرص؟
ليس على المستوى الوطني. ألغت قبرص ضريبة الأملاك غير المنقولة عام 2017 ولم تستبدلها بأخرى. يدفع الملّاك رسومًا بلدية متواضعة للنفايات والصرف الصحي، إضافة إلى رسوم مشتركة في المجمّعات المُدارة، وتصل إجمالًا عادة إلى بضع مئات من اليورو سنويًا.
